سال‌های دور از خانه
بررسی دلایل طولانی شدن زمان خرید خانه در گفت‌وگو با فردین یزدانی
مسکن، فراتر از نیاز اولیه، یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده امنیت، ثبات و کیفیت زندگی خانوارها شناخته می‌شود. در ایران، مالکیت مسکن نه‌تنها هدف اقتصادی، بلکه ارزش اجتماعی و فرهنگی عمیقاً ریشه‌داری است که با مفاهیمی همچون استقلال و تاب‌آوری در برابر نوسان‌های اقتصادی پیوند یافته است. با این حال، دهه‌های گذشته شاهد شکاف فزاینده‌ای میان آرمان اجتماعی و واقعیت‌های اقتصاد بوده‌ایم. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها و ناکارآمدی نظام‌های رفاهی، دستیابی به مالکیت را برای بسیاری از ایرانیان، به‌ویژه خانوارهای جدید، به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. در این میان، فشارهای اقتصادی نه‌تنها مانع خانه‌دار شدن شده، بلکه حتی خانوارهای مالک را در معرض خطر از دست دادن خانه‌هایشان قرار داده و پیامدهای اجتماعی و روانی عمیق به دنبال داشته است. در گفت‌وگو با فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، به ارزیابی یکی از چالش‌های ساختاری بازار مسکن پرداختیم و سعی کردیم به این پرسش پاسخ دهیم که از دست دادن خانه چگونه بر افراد اثر می‌گذارد و آیا می‌توان گفت درد از دست دادن، از هرگز خانه‌دار نشدن بیشتر است؟
♦♦♦
به نظر می‌رسد خرید مسکن و صاحب‌خانه شدن در ایران از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به‌طوری که اگر این موضوع را با سایر کشورها مقایسه کنیم می‌توان مشاهده کرد در برخی از جوامع خرید خانه اولویت چندانی برای افراد ندارد. به نظرتان دلیل این موضوع چه می‌تواند باشد؟
مالکیت مسکن به‌طور کلی حس امنیت و ثبات را برای خانوارها به ارمغان می‌آورد، زیرا داشتن خانه‌ای که متعلق به خود فرد باشد، به‌ویژه در شرایط اقتصادی پرنوسان، نوعی پناهگاه امن تلقی می‌شود. برای درک بهتر این موضوع، می‌توان به تجربه کشورهایی همانند آلمان نگاهی انداخت. اگر به سیاست‌های مسکن در آلمان، به‌ویژه در دوره صدراعظمی خانم آنگلا مرکل، توجه کنیم، مشاهده می‌شود برنامه‌هایی با هدف افزایش نرخ مالکیت مسکن طراحی و اجرا شدند. با این حال، این برنامه‌ها چندان موفق نبودند و جامعه آلمانی به‌طور کلی استقبال چندانی از مالکیت مسکن نشان نداد.
دلیل اصلی این عدم استقبال را می‌توان در چند عامل جست‌وجو کرد. نخست، آلمان از یک نظام رفاه اجتماعی پیشرفته و کارآمد برخوردار بود که امنیت اقتصادی خانوارها را در برابر تلاطم‌ها و نوسان‌های اقتصادی تضمین می‌کند. عامل دوم، کنترل‌های دولتی بر بازار اجاره است. اگرچه در سال‌های گذشته تورم در بخش مسکن آلمان قابل توجه بوده، اما دولت با اعمال سیاست‌های کنترلی، افزایش اجاره‌بها را مهار کرد. البته بنده توصیه و تجویزی برای سیاست‌گذاری در این زمینه در ایران نمی‌کنم. اما این امر باعث شده است خانوارها به جای سرمایه‌گذاری در خرید مسکن، منابع مالی خود را به سمت کسب‌وکار، بازار سرمایه یا سایر اشکال سرمایه‌گذاری هدایت کنند.
علاوه بر این، نظام وام‌دهی در آلمان، هرچند از شرایط مطلوبی برخوردار است، اما در سال‌های گذشته به دلیل افزایش نرخ بیکاری و مشکلات اقتصادی، بسیاری از خانوارها با ریسک ناتوانی در بازپرداخت وام‌های مسکن مواجه شده‌اند. این نگرانی از عدم توانایی در تسویه کامل وام‌ها به دلیل بیکاری یا مشکلات مالی، از دلایلی است که تمایل به مالکیت مسکن را در این کشور کاهش داده است. در نتیجه، بسیاری از خانوارهای آلمانی ترجیح می‌دهند به‌صورت اجاره‌ای زندگی کنند و از مزایای انعطاف‌پذیری این شیوه بهره‌مند شوند.
در مقابل، شرایط در ایران کاملاً متفاوت است. نظام رفاه اجتماعی در ایران به اندازه کافی جامع و کارآمد نیست و نمی‌تواند امنیت اقتصادی خانوارها را در برابر نوسان‌های شدید اقتصادی تضمین کند. تلاطم‌های تورمی، به‌ویژه در بخش مسکن، چشمگیر است و بازارهای دیگر، همانند بازار سرمایه، از شفافیت کافی برخوردار نیستند. عدم تقارن اطلاعاتی و پارازیت‌های متعدد در بازارها، سرمایه‌گذاری در آنها را با ریسک بالایی مواجه کرده است.
از سوی دیگر، بخش مسکن در ایران به دلیل ورود منابع اقتصادی کلان، به‌ویژه از زمان دولت‌های وابسته به درآمدهای نفتی، به یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی تبدیل شده است. این تمرکز منابع، عامل بی‌ثباتی و نوسان‌های قیمتی در بازار مسکن بوده و خانوارها را به سمت مالکیت مسکن سوق می‌دهد که از این طریق، ضریب ایمنی و تاب‌آوری خود را در برابر نوسان‌های اقتصادی افزایش دهند. علاوه بر این، از منظر اجتماعی نیز تمایل به مالکیت در ایران قوی است. در فرهنگ عمومی، مالکیت مسکن نه‌تنها به‌عنوان نیاز اقتصادی، بلکه به‌عنوان ارزش اجتماعی تلقی می‌شود و اجاره‌نشینی، به قول عامه، چندان مطلوب نیست.
همان‌طور که به این موضوع اشاره کردید، نیاز به سرپناه یا داشتن مسکن در میان ایرانیان، علاوه بر دلایل اقتصادی، ریشه‌های فرهنگی و اجتماعی دارد. با وجود ریشه‌های تاریخی، آیا آماری وجود دارد که نشان دهد، خانه‌دار شدن در ایران برای افراد چقدر طول می‌کشد؟
یکی از شاخص‌های کلیدی برای سنجش توان خانوارها برای خانه‌دار شدن، نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه آنهاست. به‌طور میانگین، قیمت یک واحد مسکونی ۸۰متری در ایران حدود ۱۷ تا ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوار متوسط است. این بدان معناست که اگر خانوار بتواند تمام درآمد خود را بدون هیچ‌گونه هزینه معیشتی پس‌انداز کند و قیمت مسکن نیز ثابت بماند، حدود ۱۸ سال زمان نیاز است که بتواند چنین واحدی را خریداری کند.
با این حال، در واقعیت، پس‌انداز کل درآمد برای خانوارها غیرممکن است. حتی در سناریویی خوش‌بینانه که خانوار یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند، مدت زمان لازم برای خرید خانه به حدود ۵۰ سال می‌رسد. بازه زمان طولانی نشان می‌دهد برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه خانوارهای جدید، دستیابی به مالکیت مسکن عملاً تا پایان عمرشان غیرممکن است. به همین دلیل، تخمین زده می‌شود حدود ۹۰ درصد از خانوارهای جدید در ایران، به دلیل شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن، توانایی و قدرت خرید خانه ندارند.
با توجه به مختصات کنونی اقتصاد ایران که با دو عارضه افزایش مزمن تورم و کاهش قدرت خرید، برای بیشتر مردم دردآور شده است، آن خانوارهایی که دارای خانه هستند تا چه میزان در ریسک از دست دادن خانه‌شان قرار دارند؟
داده‌ها و گزارش‌های میدانی که از دهه 1380 به دست آمده، دو جریان را نشان می‌دهد. نوسان‌های اقتصادی نه‌تنها مانع خانه‌دار شدن خانوارهای جدید شده، بلکه حتی خانوارهای مالک را در معرض خطر از دست دادن خانه‌هایشان قرار داده است. نوسان‌های اقتصادی و فشارهای مالی، به‌ویژه برای خانوارهای متوسط و متوسط رو به پایین، پیامدهای قابل توجهی داشته است. برخی از این خانوارها، به‌ویژه آنهایی که در مناطق با ارزش ملکی بالاتر زندگی می‌کردند، به دلیل نیازهای مالی مجبور به فروش خانه خود و خرید خانه‌ای با ارزش کمتر در محله‌های دیگر شده‌اند.
برای مثال، در تهران، خانوارهایی که در محله‌هایی همانند تهرانپارس مالک بودند، ممکن است به دلیل نیاز به تامین هزینه‌هایی همانند ازدواج فرزندان، ایجاد شغل برای آنها یا درمان بیماری‌های پرهزینه، خانه‌شان را فروخته و به محله‌ای با ارزش ملکی پایین‌تر نقل مکان کرده باشند. این اقدام به آنها اجازه می‌دهد از منابع مالی حاصل از فروش برای رفع نیازهای دیگر استفاده کنند. این روند در میان خانوارهای متوسط که با فشارهای اقتصادی مواجه‌اند، به‌طور گسترده دیده می‌شود.
از سوی دیگر در مورد اقشار کم‌درآمد، تاثیر نوسان‌های اقتصادی حتی شدیدتر است. برخی از خانوارهایی که پیشتر در مناطق مرکزی شهر مالک بودند، به دلیل ناتوانی در حفظ وضع مالی، خانه خود را فروخته و به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. این جابه‌جایی گاهی در همان محله، گاهی در محله‌های پایین‌تر و در مواردی حتی در حاشیه کلانشهرها رخ می‌دهد. مشاهده‌ها نشان می‌دهد بخشی از ساکنان مناطق حاشیه‌ای تهران، افرادی هستند که قبلاً در داخل شهر مالک بودند، اما به دلیل فشارهای اقتصادی، توان حفظ مالکیت خود را از دست داده‌اند.
در سال‌های گذشته، به‌ویژه در چهار تا پنج سال گذشته، گسترش فقر و مشکلات اقتصادی این روند را شدت بخشیده است. با این حال، داده‌های دقیق و به‌روز درباره درصد خانوارهایی که در معرض خطر از دست دادن خانه‌های خود هستند، به دلیل نبود مطالعات جامع، در دسترس نیست. این موضوع نیازمند پژوهش‌های دقیق و محاسبات آماری است که تاکنون به‌صورت کامل انجام نشده است.
بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد از دست دادن خانه تاثیری عمیق بر روان افراد می‌گذارد و حتی آثار سوء این ضربه نسبت به کسانی که هرگز صاحب خانه نشده‌اند، بیشتر است. نظر شما در این زمینه چیست؟
تجربه و مشاهده سال‌های گذشته در حوزه مسکن نشان‌دهنده پیامدهای عمیق و چندوجهی از دست دادن خانه بر خانوارهاست. این پدیده، به‌ویژه از منظر فشارهای روانی و اجتماعی، اثر سنگین و دردناکی به همراه دارد. اگرچه مقایسه مستقیم میان افرادی که خانه خود را از دست می‌دهند و کسانی که هرگز توان خرید خانه ندارند، ممکن است چندان دقیق نباشد، اما می‌توان گفت که از دست دادن خانه به دلیل پیوندهای عاطفی، اجتماعی و اقتصادی که خانوار با خانه خود دارد، می‌تواند تجربه‌ای به‌مراتب تلخ و دشوار باشد.
یکی از مهم‌ترین آثار از دست دادن خانه، جابه‌جایی خانوارها از محله‌هایی با تنوع اجتماعی و طبقاتی به مناطقی با شرایط اقتصادی و اجتماعی ضعیف است. در محله‌های با اختلاط اجتماعی، خانوارها و به‌ویژه فرزندان جوان آنها از فرصت‌های متعدد برای مراوده با طبقات مختلف اجتماعی برخوردارند. این تعاملات می‌تواند به پیشرفت شغلی، آشنایی با فرصت‌های اقتصادی و ایجاد ارتباطات موثر منجر شود. اما وقتی خانوار به دلیل از دست دادن خانه به مناطق محروم یا حاشیه‌ای نقل مکان می‌کند، این فرصت‌ها به‌شدت کاهش می‌یابد. زندگی در محیط‌هایی که با فقر و محدودیت منابع مواجه‌اند، دسترسی به امکانات و ارتباطات لازم برای بهره‌گیری از فرصت‌های اقتصادی را دشوار می‌کند.
جابه‌جایی و محرومیت از فرصت‌های اجتماعی، فشارهای روانی و اجتماعی قابل توجهی بر خانوارها وارد می‌آورد. از دست دادن خانه نه‌تنها به معنای از دست دادن سرپناه است، بلکه به معنای قطع ارتباط با شبکه‌های اجتماعی، کاهش جایگاه اجتماعی و محدود شدن چشم‌اندازهای آینده برای اعضای خانواده (به‌ویژه جوانان) است. مشاهده‌ها نشان می‌دهد این وضع به ایجاد نابسامانی‌های روانی و اجتماعی در میان گروه‌های مختلف، به‌ویژه خانوارهای متوسط و کم‌درآمد، منجر می‌شود. نابسامانی‌ها می‌تواند به شکل کاهش اعتمادبه‌نفس، احساس انزوای اجتماعی و حتی بروز مشکلات روانی در افراد ظاهر شود.
اکنون که به این نقطه از گفت‌وگویمان رسیدیم، به باورتان اگر بخواهیم بحران‌های موجود در حوزه مالکیت خانه و ریسک از دست دادن خانه برای افراد جامعه را کاهش دهیم، سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن چه اقدام‌هایی را باید در دستور کار قرار دهد؟
در بحث مالکیت مسکن و بهبود شاخص‌های مرتبط با آن، لازم است به اصلاح سیاست‌ها و اتخاذ اقدام‌های موثر توجه شود. باید میان آنچه مطلوب است و آنچه در شرایط کنونی امکان‌پذیر است، تمایز قائل شد. در وضع اقتصادی کنونی که با چالش‌های جدی و شرایط حاد مواجه هستیم، به نظر می‌رسد تمرکز سیاست‌گذاران بر افزایش نرخ مالکیت مسکن، هدفی دور از دسترس و غیرواقع‌بینانه باشد. در عوض، اولویت باید بر تقویت و ساماندهی بازار اجاره متمرکز شود که خانوارهای مستاجر بتوانند با هزینه‌های کمتر به سرپناه مناسب دسترسی پیدا کنند. این رویکرد، با توجه به محدودیت‌های اقتصادی و اجتماعی موجود، می‌تواند به‌عنوان راهکار کوتاه‌مدت و میان‌مدت، بخشی از بحران مسکن را تخفیف دهد.
در مقابل، تمرکز بر افزایش مالکیت مسکن، هرچند هدفی جذاب و مطلوب به نظر می‌رسد، در شرایط کنونی چندان عملی نیست. دستیابی به افزایش نرخ مالکیت نیازمند تحولات بنیادین در اقتصاد کلان است. این تحولات شامل ایجاد رشد اقتصاد پایدار، بهبود سیاست‌های کلان اقتصادی و تقویت روابط سیاست خارجی است که همگی به زمان و شرایط مساعد نیاز دارند. بدون تحقق این پیش‌نیازها، سیاست‌هایی که صرفاً بر افزایش مالکیت تمرکز کند، نه‌تنها به نتیجه مطلوب منجر نمی‌شود، بلکه ممکن است منابع محدود را از دیگر اولویت‌های فوری منحرف کند.
بنابراین، در شرایط فعلی، عقلانی‌تر آن است که سیاست‌گذاران به جای تمرکز بر هدف بلندپروازانه و دشوار همانند افزایش مالکیت، بر بهبود وضع اجاره‌نشینی و کاهش فشار بر خانوارهای مستاجر تمرکز کنند. این رویکرد، با توجه به واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی کنونی، می‌تواند پیامدهای ملموس در بهبود کیفیت زندگی خانوارها داشته باشد و گامی موثر در مسیر مدیریت بحران مسکن تلقی شود.
بنابراین با روند روبه‌جلوی مذاکرات ایران و آمریکا و در صورت احتمال رسیدن به توافق میان دو طرف و کاهش تنش‌ها و بهبود وضع سرمایه‌گذاری در کشورمان، می‌توان امیدوار بود بحران مالکیت مسکن برطرف شود؟
بهبود شرایط بازار مسکن و افزایش نرخ مالکیت به عوامل متعددی وابسته است که در گرو تحولات کلان اقتصادی و سیاسی قرار دارد. در صورتی که توافق‌های بین‌المللی محقق شود، اصلاحات ساختاری در نظام حکمرانی داخلی به اجرا درآید و کشور بتواند برای چند سال متوالی رشد اقتصاد پایدار و قابل توجهی را تجربه کند، می‌توان به بهبود تدریجی این حوزه امیدوار بود. چنین شرایطی می‌تواند به انباشت منابع مالی در میان خانوارها منجر شود و آنها را به‌عنوان متقاضیان توانمند وارد بازار مسکن کند.
در این سناریو، با افزایش قدرت خرید خانوارها، تقاضای موثر برای خرید مسکن تقویت می‌شود. همچنین، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران جذاب خواهد شد، زیرا رشد اقتصاد پایدار، ثبات و اطمینان بیشتری به بازار تزریق می‌کند. این عوامل همسو با یکدیگر می‌توانند به بهبود وضع کلی بازار مسکن، افزایش دسترسی خانوارها به مالکیت و رونق این بخش کمک کنند. اگر هر کدام از این اتفاق‌ها محقق نشود، نمی‌توان امید چندانی به رفع این معضل داشت.
