پیامدهای از دست دادن خانه
چرا مالکیت مسکن مهم است؟
دولت آمریکا ید طولایی در خانه‌دار کردن مردم خود دارد، تا جایی که سالانه نزدیک به 400 میلیارد دلار برای رسیدن به این هدف یارانه می‌دهد. مالکیت خانه علاوه برای منافع اجتماعی گسترده‌ای که به همراه دارد، به‌عنوان روشی برای انباشت ثروت افراد و دسترسی بهتر به اعتبارات به حساب آمده است. با این حال مالکان خانه در معرض طیف وسیعی از بحران‌های شغلی و درآمدی از جمله بحران‌های اقتصادی، تعطیلی شرکت‌ها و اخراج گسترده کارکنان، پیشرفت‌های فناوری، شوک‌های تجاری و بحران‌های سلامت هستند. گرچه شوک‌های اقتصادی معمولاً موقتی هستند، اما می‌توانند توانایی خانوار را برای پرداخت اقساط وام مسکن به‌شدت تضعیف کنند، امری که به تاخیر در پرداخت اقساط و در نهایت تصاحب ملک از سوی بانک‌ها منجر می‌شود. از دست دادن خانه -همراه با کاهش ارزش سرمایه ملکی و آسیب احتمالی به اعتبار مالی- یکی از ریسک‌های شناخته‌شده مالکیت مسکن محسوب می‌شود. با این حال، درک ما از پیامدهای بلندمدت از دست دادن خانه پس از یک شوک اقتصادی هنوز محدود است. گرچه ارزیابی تاثیرات مالکیت مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است، اما تغییراتی که شرایط را برای چنین مطالعه تجربی فراهم کند، نادر است. سودینی و همکارانش (۲۰۲۳) با مطالعه گروهی از مستاجران مسکن عمومی در استکهلم سوئد که به واسطه تغییرات شبه‌تصادفی شرایط خانه‌دار شدن و مالکیت خانه برایشان فراهم شد، شواهدی درباره مزایای مالکیت مسکن ارائه داده‌اند. با این حال، به‌رغم اینکه از دست دادن خانه در دوران بی‌ثباتی‌های اقتصادی اتفاقی رایج است، اما اطلاعات اندکی پیرامون پیامدهای این پدیده وجود دارد. دو چالش اساسی برای مطالعات این حوزه وجود دارد: نخست اینکه، تهیه مجموعه داده جامع که شوک‌های درآمدی، وضع مالکیت مسکن و شاخص‌های مالی مرتبط را برای جمعیت زیادی ثبت کرده باشد، دشوار است. دوم اینکه، نگرانی‌های جدی در مورد فرآیند انتخاب وجود دارد: خانوارهایی که با شوک‌های منفی درآمدی مواجه می‌شوند ممکن است به‌طور سیستماتیک با خانوارهای دارای درآمد پایدار متفاوت باشند، و علاوه بر این، توانایی حفظ مالکیت مسکن پس از چنین شوک‌هایی اغلب به دسترسی به نقدینگی بستگی دارد. در نتیجه، حفظ مالکیت مسکن احتمالاً با طیف وسیعی از عوامل اقتصادی و مالی که بر نتایج بلندمدت تاثیر می‌گذارند، مرتبط است. در زیر به بررسی خلاصه مقاله‌ای در این‌باره می‌پردازیم.
مقاله چه می‌گوید؟
درباره پیامدهای از دست دادن خانه، چهار اقتصاددان به نام‌های هایدی آرتیگ و فرناندو وی. فریرا از دانشگاه پنسیلوانیا، پاتریک بایر از دانشگاه دوک و استیون راس از دانشگاه کانکتیکات (کنتیکت) آمریکا در مقاله‌ای (2025) که در تارنمای انجمن ملی تحقیقات اقتصادی آمریکا منتشر شده است، به بررسی پیامدهای بلندمدت از دست دادن خانه در جامعه آمریکا در اثر بحران‌های بزرگ اقتصادی پرداخته‌اند. آنها در این مقاله با غلبه بر چالش‌های مذکور، نخستین برآوردها از تاثیر بلندمدت از دست دادن خانه پس از شوک اقتصادی را ارائه داده‌اند. در این مقاله به‌طور خاص بررسی می‌شود که چگونه از دست دادن خانه در پی رکود بزرگ بر مسیر بلندمدت مالکیت مسکن، مصرف، مکان سکونت و رفاه مالی تاثیر می‌گذارد. برای حل چالش نخست، از یک مجموعه داده منحصربه‌فرد شامل ۳۸۰ هزار نفر از هفت بازار بزرگ ایالات‌متحده استفاده شده است که بین سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۸ صاحب خانه شدند یا وام مسکن خود را تجدید کردند. گزارش‌های اعتباری آنها در فواصل سه‌ساله از ژوئن ۲۰۰۴ تا ژوئن ۲۰۲۲ جمع‌آوری شده که این امکان را فراهم می‌کند تا تغییرات در مالکیت مسکن، وضع عدم پرداخت و توقیف ملک در طول زمان، همراه با شاخص‌های مختلف مالی و مرتبط با مصرف، ردیابی شود.
در مقاله سعی شده است چالش انتخاب با به‌کارگیری طرح تحقیقاتی نوین حل شود، طرحی که دو گروه از مالکان خانه را مورد مقایسه قرار می‌دهد: دو گروهی که با شوک‌های درآمدی منفی مشابه مواجه شدند، اما به دنبال اصلاح وام مسکن، شرایط متفاوتی برای حفظ خانه‌هایشان تجربه کردند. این روش، سه واقعیت کلیدی درباره رکود بزرگ و بحران ورشکستگی‌ها و از دست دادن خانه‌ها را در خود جای داده است. نخست، تقریباً تمامی موارد عدم پرداخت وام مسکن در دوران رکود بزرگ ناشی از شوک‌های موقت درآمدی بود. دوم، در حالی که بانک‌های ارائه‌دهنده وام مسکن، انگیزه مالی در راستای اصلاح پرونده اعتباری برای وام‌گیرندگان داشتند، پس از رکود بزرگ، ارزیابی و پردازش تعداد زیادی از خانوارهای دارای شرایط معوق باعث شد فرآیند تایید اصلاحات به چالش کشیده شود. سوم، اصلاحات وام‌های مسکن به‌طور معناداری احتمال از دست دادن خانه را برای خانوارهای تحت فشار مالی در کوتاه‌مدت کاهش داد. در تجزیه‌وتحلیل‌های مقاله به‌طور خاص بر وام‌گیرندگان تحت فشار تمرکز شده است که طی دو سال منتهی به ژوئن ۲۰۱۰، حداقل ۹۰ روز در پرداخت اقساط خود تاخیر داشته‌اند (این گروه ۱۸ درصد کل نمونه را تشکیل می‌دهد). برای این جمعیت، نتایج میان دو گروه آزمایش و کنترل مورد مقایسه قرار می‌گیرد (گروه آزمایش، افرادی که در طول سه سال بعد موفق به دریافت اصلاح وام مسکن شدند و گروه کنترل، افرادی که هیچ اصلاح وامی دریافت نکردند).
یافته‌ها حاکی از آن است که اصلاحات وام در کوتاه‌مدت آثار چشمگیری روی نرخ مالکیت خانه (حفظ خانه مالکان) داشت: تا ژوئن ۲۰۱۳، احتمال حفظ مالکیت خانه برای گروه کنترل ۵۱ درصد کاهش یافت، در حالی که این کاهش برای گروه آزمایش تنها ۱۵ درصد بود. این بدان معناست که اصلاح وام‌ها به ۳۶ درصد از این وام‌گیرندگان کمک کرد خانه‌های خود را حفظ کنند. این تفاوت چشمگیر از دست دادن خانه دو گروه در کوتاه‌مدت ناشی از ترکیب عوامل مختلف از قبیل تصاحب رسمی ملک از سوی بانک‌ها و فروش خانه است- از جمله فروش‌های کوتاه‌مدتی که در آنها وام‌دهندگان ضررهای ناشی از ارزش منفی سهم وام‌گیرنده را متحمل می‌شوند. نتایج نشان می‌دهد گروه آزمایش ۱۹ درصد کمتر احتمال دارد اخطار عدم پرداخت دریافت کرده باشند (براساس گزارش‌های تعدیل اموال به مراکز اعتبارسنجی). همچنین این گروه هفت درصد کمتر درگیر فرآیند تعدیل اموال شدند. برآوردها حاکی از آن است که حدود نیمی از آثار کوتاه‌مدت بر مالکیت خانه ناشی از فروش‌های پیش از ثبت اخطار در مراکز اعتبارسنجی بود. یک‌سوم آن مربوط به فروش‌های پس از اخطار بود. یک‌ششم باقی‌مانده نیز به فروش‌ها یا تعدیل اموال تکمیل‌شده در مراحل پایانی فرآیند مربوط می‌شود. این الگو بازتابی از ماهیت پیچیده و پویای فرآیند ورشکستگی وام‌های رهنی است که پیشتر در مطالعه گراردیا و همکارانش (2013) توصیف شد، مطالعه‌ای که از وام‌های معوق تا سرنوشت نهایی ملک‌های رهنی مسیرهای گوناگونی را معرفی می‌کند. از آنجا که اصلاح وام‌ها معمولاً پیش از آغاز رسیدگی‌های قضایی رسمی انجام می‌شود، یافته‌های مقاله از اثرگذاری مداخله‌های زودهنگام بر بسیاری از مالکان خانه که از رکود بزرگ آسیب دیدند، پرده برمی‌دارد.
برای اعتبارسنجی برآوردها و طرح تحقیق، یکسری آزمون انجام شده است. نتایج نشان می‌دهد دو گروه آزمایش و کنترل از نظر روندهای قبلی مالکیت خانه و طیف گسترده‌ای از متغیرهای اعتباری، مصرفی و مالی، شباهت قابل توجهی دارند. با توجه به محدود بودن مقایسه به مالکانی که با تاخیر حداقل 90روزه در پرداخت اقساط وام مواجه شدند، انتخاب نمونه افرادی که اصلاحات وام را دریافت کردند، حداقلی است. به‌طور مشخص، بررسی ویژگی‌های وام‌گیرندگان نشان می‌دهد وام‌گیرندگانی که نتوانستند وام خود را پرداخت کنند و به دنبال آن اصلاحیه وام دریافت کردند، همان‌هایی هستند که در سال ۲۰۱۳ احتمال کمتری برای مالکیت خانه آنها وجود داشت -در مقایسه با آنهایی که اصلاح وام دریافت نکردند-، امری که نشان می‌دهد اثرگذاری انتخاب نمونه بر نتایج مقاله محدود است. در مورد سازگاری نمونه حداقلی که به خاطر محدود بودن متغیرهای قابل مشاهده اتفاق افتاد، اثر اصلی کوتاه‌مدت برآوردی بر مالکیت خانه (۳۶ درصد) با وجود کنترل‌های متنوع، از جمله ویژگی‌های فردی، ملک، وام و محله، به‌شدت پایدار است. این نتیجه حتی در نمونه ملی از وام‌های شرکت «فانی مائه» (Fannie Mae) که در آن می‌توان متغیرهای دقیق اعطای وام و هویت خدمات‌دهنده وام را مشاهده کرد، پابرجا می‌ماند. قیمت خانه‌ها در هر دو گروه آزمایش و کنترل، روند مشابهی در افزایش ارزش داشته است. این موضوع به رد هرگونه درون‌زایی احتمالی در اصلاح وام‌ها کمک می‌کند که ممکن است ناشی از ملاحظه‌های بانک در مورد «کاهش اخیر قیمت خانه»، «موقعیت سرمایه فعلی خانوار»، یا «هرگونه سود مورد انتظار آینده از ارزش خانه» باشد.
بخش بعدی مربوط به تجزیه‌وتحلیل‌های بلندمدت است. یافته‌های این بخش نشان می‌دهد تفاوت چشمگیری که در نرخ مالکیت خانه دو گروه آزمایش و کنترل در سال ۲۰۱۳ مشاهده شد، در طول زمان تداوم داشته است: تا سال ۲۰۲۲، گروهی که از اصلاحات وام بهره‌مند شدند (گروه آزمایش) همچنان ۱۹ درصد احتمال بیشتری برای مالکیت خانه داشتند. این نتایج حاکی از تفاوت قابل توجه در انباشت ثروت میان افرادی است که خانه‌های خود را حفظ کردند، در مقایسه با کسانی که خانه‌های خود را از دست دادند. با این حال، با در نظر گرفتن اثرات از دست دادن خانه و تغییر محل سکونت، تا سال ۲۰۲۲ گروه دریافت‌کننده اصلاح وام به‌طور متوسط 83 هزار دلار ثروت مسکن بیشتری نسبت به گروه بدون اصلاح وام داشتند. این مقدار نشان‌دهنده بازدهی قابل توجهی نسبت به سطح سرمایه اولیه آنهاست.
اصلاحات وام چه بود؟
برنامه اصلاح وام مسکن مقرون‌به‌صرفه (HAMP) برنامه فدرالی آمریکا بود که در سال ۲۰۰۹ در پاسخ به بحران مالی جهانی راه‌اندازی شد. این برنامه با هدف جلوگیری از تعدیل اموال (foreclosure) و کمک به مالکان خانه‌های تحت فشار مالی طراحی شد. از جمله جزئیات کلیدی این برنامه عبارت‌اند از:
اهداف اصلی برنامه: کاهش پرداخت‌های ماهانه وام (تا 31 درصد درآمد ماهانه خانوار)، تثبیت بازار مسکن از طریق جلوگیری از موج تعدیل اموال و حمایت از ثبات مالی خانوارها با اصلاح شرایط وام‌های غیرقابل پرداخت.
سازوکار اجرا: تعدیل نرخ بهره (کاهش نرخ‌های بهره تا دو درصد)، تمدید مدت وام (تا 40 سال)، بخشودگی موقت اصل بدهی (در برخی موارد) و پرداخت‌های تشویقی به وام‌دهندگان برای مشارکت.
آمارهای کلیدی: بیش از 8 /1 میلیون وام مسکن اصلاح شد، میانگین کاهش پرداخت ماهانه حدود ۵۳۰ دلار بود. پیش‌بینی شده بود از 5 /1 تا دو میلیون تعدیل اموال جلوگیری کند.
انتقادها و چالش‌ها: پیچیدگی فرآیند اداری برای وام‌گیرندگان، مشارکت محدود برخی وام‌دهندگان بزرگ و معیارهای واجد شرایط بودن که برخی خانوارهای نیازمند را حذف می‌کرد.
یافته‌ها نشان می‌دهد روند امتیاز اعتباری گروه‌های آزمایش و کنترل در طول دوره مورد مطالعه تقریباً یکسان بوده است. این یکسانی ممکن است عجیب به نظر برسد، چرا که معمولاً انتظار می‌رود خانوارهایی که خانه‌های خود را از طریق تعدیل اموال یا فروش کوتاه‌مدت از دست داده‌اند، نمرات اعتباری پایین‌تری داشته باشند. نتایج مقاله نشان می‌دهد هر دو گروه در زمان وقوع تاخیر در پرداخت‌ها، افت شدیدی در اعتبار خود تجربه کردند. از جمله نکات منفی مرتبط با کاهش رتبه اعتباری می‌تواند شامل این موارد باشد: تاخیر ۹۰روزه در پرداخت‌ها، اخطارهای تعدیل اموال، زیان‌های ناشی از اصلاح وام‌ها، فروش‌های کوتاه‌مدت و فروش‌های ناشی از تعدیل اموال. در نتیجه، هرگونه تعدیل اموال نهایی ممکن است تنها تاثیر محدودی بر نمره اعتباری داشته باشد. علاوه بر این، روندهای مربوط به «مانده کارت‌های اعتباری»، «پرداخت‌های وام خودرو» و «تاخیرهای اعتباری آینده» در میان دو گروه به‌طور قابل توجهی مشابه است. همچنین شواهد حاکی از آن است که دو گروه در بلندمدت در محله‌هایی با شرایط اجتماعی، اقتصادی بسیار مشابه زندگی می‌کنند. در مجموع می‌توان نتیجه گرفت تفاوت‌های معنادار در وضع مالکیت مسکن از سال ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۲، تاثیر محسوسی بر شرایط مالی بلندمدت و منابع محله‌ای نداشت.
از دیگر نکات جالب توجه این است که مصرف هم واکنش محسوسی به این تحولات نشان نداد. این یافته در حالی است که خانوارهای گروه آزمایش افزایش قابل توجهی در ثروت مسکن خود تجربه کردند و مطالعات پیشین نشان داده‌اند افزایش ارزش مسکن، مصرف را تحریک می‌کند. البته در بسیاری از مطالعات، یکی از کانال‌های اصلی اثرگذاری افزایش ثروت مسکن بر مصرف، آزادسازی وثایق ذکرشده است. در مقابل، در نمونه مقاله، وام‌گیرندگانی که اقساطشان به‌شدت معوق‌دار شد، ظاهراً توانایی محدودی برای استقراض براساس سرمایه خانه خود در دوره پس از بحران مالی داشتند. توضیح احتمالی دیگر برای عدم واکنش مصرف می‌تواند آثار رفتاری ماندگار ناشی از تجربه موارد زیر باشد: «شوک درآمدی منفی شدید»، «کاهش شدید ارزش مسکن»، «تهدید تعدیل اموال». این عوامل ممکن است باعث شده باشد خانوارها تمایل کمتری برای تامین مالی مصرف از طریق افزایش ارزش مسکن داشته باشند. به عبارت دیگر، حتی با وجود افزایش ارزش خانه‌ها، ترس ناشی از تجربه‌های گذشته آنها را در استفاده از این دارایی محتاط‌تر کرد.
نتیجه‌گیری
یافته‌های مقاله نشان می‌دهد از دست دادن خانه به ورشکستگی مالی بلندمدت منجر نمی‌شود. در دوره رکود بزرگ مشاهده شد اگرچه مالکانی که توانستند خانه‌های خود را حفظ کنند، ثروت قابل توجهی اندوختند، اما آنهایی که خانه‌های خود را از دست دادند، روند مشابهی در شاخص‌های درآمدی، الگوی مصرف و اعتبار مالی حفظ کردند. این نتایج حاکی از آن است که اگرچه ریسک‌های منفی مالکیت مسکن (مربوط به احتمال از دست دادن سرمایه خانه) همچنان وجود دارد، اما دامنه زیان‌های مالی بالقوه محدودتر از آن چیزی است که معمولاً تصور می‌شود.
