بدون سقف
گفت‌وگو با محمود اولاد درباره ریشه‌یابی فساد در مسکن
«تو فکر یه سقفم یه سقف بی‌روزن / یه سقف پابرجا محکم‌تر از آهن سقفی که تن‌پوش هراس ما باشه / تو سردی شب‌ها لباس ما باشه». این ترانه را «ایرج جنتی‌عطایی» در یک نشست دوستانه برای «اسفندیار منفردزاده» می‌خواند و بالاخره در سال 1356 با صدای فرهاد مهراد، منتشر می‌شود. همه می‌دانیم که سقف استعاره از خانه است و مفهوم خانه در گفتمان ادبی‌مان با مفاهیم عمیق مرتبط می‌شود. بنابر آمارها، حدود هفت میلیون نفر از جمعیت کشور مستاجر و پنج میلیون نفر هم به‌طور کلی فاقد مسکن هستند. نیاز شدید بخش زیادی از جامعه به سرپناه و خانه باعث می‌شود گاه سوداگرایان دست به کلاهبرداری یا فساد در بخش مسکن بزنند و هر چند وقت یک‌بار، اخباری راجع‌به فساد در حوزه مسکن به گوش برسد. محمود اولاد، تحلیلگر اقتصادی بر این باور است که فساد در بخش مسکن، با تمرکز بیش از حد ابزارهای قدرت در دست دولت شکل می‌گیرد. از آنجا که مسکن، کالای همگن و منقول نیست، نباید به‌راحتی خصیصه‌های بازار دیگر را به بازار مسکن تعمیم داد. باید در نظر داشت چنانچه دولت بی‌محابا در این بخش عمل کند، علاوه بر اینکه خطر شکست بازار را دوچندان می‌کند، ممکن است با انحصارگرایی، باعث شود به‌جای اینکه وقوع فساد امری محتمل باشد، نتیجه تمرکز قدرت، اطلاعات و داده در یک بخش شود.
♦♦♦
به باورتان، بازار مسکن در سازوکار اقتصادی متعارف، چگونه کار می‌کند و چگونه می‌توان مانع از فساد یا رانت در بستر بازار مسکن شد؟
مسکن، بازاری است که شامل مجموعه‌ای از بازارهای گوناگون است؛ در واقع مسکن غیرهمگن و غیرمنقول است و در مکان‌های مختلف وجود دارد. به همین دلیل نمی‌توان نسخه کلی برای اصلاح اقتصاد مسکن تجویز کرد. گروه‌های درآمدی مردم نیز سطح درآمدهای مختلف دارند که به هم شبیه نیست و شکاف آن معنادار است. به همین دلیل است که مسکن همواره در خطر شکست بازار قرار می‌گیرد؛ چراکه این وضع باعث شکل‌گیری اطلاعات نامتقارن می‌شود و بازار را به سمت شکست میل می‌دهد. همه این اتفاق‌ها در حالی است که سهم بالایی از درآمد خانوارها به بخش مسکن اختصاص دارد و از آنجا که مردم همواره به مسکن نیاز دارند و تقاضای این بخش بسیار بالاست، همیشه با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌روست. همه این دلایل باعث می‌شود نتوان با اطمینان آنچه درباره بقیه بازارها توصیه می‌شود در مورد مسکن نیز پیشنهاد کرد. بسیاری از اقتصاددانان بر این باورند که بخش مسکن نمی‌تواند بدون دخالت دولت، خود را اصلاح و ترمیم کند، چرا که برخی از مکاتب فکری در اقتصاد تاکید دارند در غیاب نهاد دولت، شکست بازارها ممکن می‌شود.
دلیل این اتفاق چیست؟ این رویکرد فکری از اقتصاددانان چه استدلال و پشتوانه‌ای دارند که مدعی‌اند با دخالت دولت، بازار مسکن بهبود می‌یابد و به آرامش و ثبات می‌رسد. استدلال آنان از تجربه متفاوت و کارآمد دخالت دولت در بازار مسکن نسبت به بخش‌های دیگر اقتصاد چیست؟
منظور از دخالت این نیست که یک نهاد تمامیت‌خواه متمرکز به بهانه اصلاح اقتصاد مسکن، خود را مجاز بداند هر اقدامی که می‌خواهد، انجام دهد. مسئله این است که به‌دلیل زمان‌بر بودن فرآیند ساخت‌وساز، به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا، میسر نیست. در این بازار سمت عرضه با تاخیر به طرف تقاضا پاسخ می‌دهد. تصور کنید در برهه زمانی، تقاضا برای مدل خاصی از مسکن شدت می‌گیرد و خانه‌هایی که متراژ 130 مترمربع دارند، بسیار پرطرفدار می‌شوند. در چنین وضعی که بازار تشنه این نوع خاص از مسکن است و سازندگان مسکن نیز برای ساخت خانه دست‌کم به سه سال زمان نیاز دارند، نمی‌توان به‌سرعت تقاضاها را پاسخ داد. از سوی دیگر، سه سال بعد، زمانی که سازندگان این مدل خانه‌ها را ساخته‌اند و می‌توانند به تقاضای بازار پاسخ دهند، احتمالاً تقاضا سمت‌وسوی دیگری یابد و مصرف‌کنندگان مایل‌اند مدل دیگری از مسکن را خریداری کنند. در نتیجه، شکاف‌هایی میان عرضه و تقاضا در اقتصاد مسکن رخ می‌دهد، چراکه عرضه نمی‌تواند به‌شکل سریع، تقاضا را پاسخگو باشد. اینها مسائلی است که در اقتصاد مسکن، باعث شکست بازار می‌شود و به همین دلیل هم هست که گاه شاهد آن هستیم که واحدهای آپارتمانی در بازار شکل می‌گیرد که متقاضی ندارند. یا اینکه در مقابل، مردم نیاز به نوعی از مسکن دارند و این تقاضا تامین نمی‌شود و دولت باید نقش تسهیلگر را ایفا کند.
شما در میانه صحبتتان به نوعی از نحوه دخالت دولت در بازار مسکن گفتید و بیشتر مفهوم کیفیت و دامنه دخالت دولت را مطرح کردید و به تسهیلگری هم اشاره داشتید. به نظرتان تفاوت میان تسهیلگری و دخالت در چیست و چگونه می‌توان به نحوی عمل کرد که تسهیلگری به دخالت ناکارآمد تبدیل نشود؟
شیوه تسهیلگری دولت و اقدام‌های نهادها در این زمینه مهم است، چراکه گاه مداخله دولت، شرایط را بدتر می‌کند. مصداق بارز مداخله‌های بی‌سرانجام دولت، همان چیزی است که در شهرسازی رخ داده و مناطقی به شکل دستوری متراکم شده‌اند که ظرفیت آن را نداشته‌اند یا برخی از برنامه‌های توسعه در محلی رخ می‌دهد که بنابر نقشه‌های آمایش سرزمینی، نباید چنین شود، چراکه مسکن مورد نیاز در آن بخش وجود ندارد. این اقدام‌ها باعث می‌شود تقاضا برای مسکن در مناطقی افزایش یابد که در آنجا مسکن نیست و از آنجا که همزمان با افزایش تقاضا، نمی‌توان به سرعت عرضه را هم افزایش داد، مسکن دچار جهش قیمتی می‌شود. همچنین ممکن است با وجود افزایش عرضه و حضور بالای سرمایه‌گذاری، طرف تقاضا به دلیل جهش بالای قیمت در آن ناحیه، قدرت خرید نداشته باشند و همین باعث می‌شود افزایش عرضه به‌جای کارکرد تعادلی، رکود ایجاد کند. یکی از دلایل چالش‌ها در بخش مسکن، همین مسئله است. این همان نکته‌ای است که باعث می‌شود گاه سازوکارهای بازار (آزاد) نتواند موثر واقع شود اما اگر اقدام‌های دولت در این بخش، سنجیده نباشد، احتمال دارد تدابیر دولت چالش‌ها را دوچندان کند؛ این بدان معناست که شکست دولت، سخت‌تر از شکست بازار است.
تعدادی از اقتصاددان‌ها بر این باورند که مسکن کالای مصرفی است، نه کالای سرمایه‌ای. دلیل اصلی آنچه اکنون شرح دادید هم از آنجا نشات می‌گیرد که برخی برای حفظ سرمایه‌شان از دام تورم، مسکن را به‌عنوان کالای سرمایه‌ای می‌بینند. به نظرتان باور به این استدلال چقدر مستدل است و در دسته‌بندی‌ها، مسکن چه نوع کالایی به حساب می‌آید؟
مسکن کالای سرمایه‌ای است و اگر فردی ادعا کند مسکن کالایی مصرفی است که به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، در اشتباه است. هیچ مقاله و ژورنال معتبر جهانی وجود ندارد که از مسکن به‌عنوان کالای مصرفی یاد کرده باشد و مسکن، کالای سرمایه‌ای است؛ مردم به خدمات سکونت و سرپناه نیاز دارند و برای تامین این نیاز، می‌توانند مسکن را اجاره یا خریداری کنند. اگر فردی تصمیم بگیرد مسکن را اجاره کند، این کالا برای آن فرد مانند غذاست و کالای مصرفی محسوب می‌شود. ممکن است این اجاره‌بها، یک‌روزه، یک‌ماهه یا یک‌ساله باشد. چنانچه فردی به‌جای اینکه هر ماه بهای اجاره را متقبل شود، تصمیم بگیرد که سرمایه‌گذاری کرده و مسکن خریداری کند، در واقع سرمایه‌گذاری کرده است و معادل همان اجاره در هزینه‌های جاری، کسب درآمد می‌کند. در نتیجه مسکن کالای سرمایه‌ای می‌شود. بنا بر همین استدلال، اینکه بگوییم مسکن کالای مصرفی است که به دلیل تورم، به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، صحیح نیست.
گزارش تکان‌دهنده‌ای درباره بازداشت 46 نفر از جمله رئیس ثبت املاک، تعدادی از کارکنان ثبت اسناد و املاک و شهرداری و دفاتر اسناد تبریز به اتهام رشاء و ارتشا، کلاهبرداری و فروش مال غیر، جعل و استفاده از سند مجعول پرونده قضایی منتشر شده است. به نظر شما با اشراف به این مصادیق، می‌توان فساد در مسکن را ریشه‌یابی کرد؟
زمانی که از فساد در بخش مسکن صحبت می‌کنیم، باید منشأ و ریشه‌های فساد را در اقتصاد بیابیم. سیاست‌گذار، ساختار نهادی قانون‌ها و چهارچوب‌هایی ایجاد کرده است که باعث فساد می‌شوند. بسیاری از این چهارچوب‌ها قدیمی شده و دیگر کارایی لازم را ندارند؛ به‌همین دلیل هم به بستری برای فساد تبدیل شده‌اند. از سوی دیگر، نهادی که باید این چهارچوب‌های قانونی را پایش کند و مانع فساد شود یا قوه قضائیه که ملزم به پایش این سازوکارهاست، ضعیف عمل می‌کند. همچنین، تعداد پرونده‌های شکایت زیاد شده که نمی‌توان به آنها رسیدگی کرد.
در اقتصاد دولتی که ساختارهای نظارتی شامل ذی‌نفعان هم می‌شوند، فساد در بخش مسکن بیشتر می‌شود؟ با این گزاره می‌توان این‌طور مدعی شد که کیفیت پایین دخالت دولت می‌تواند باعث شکل‌گیری بسترهای رانت‌زا باشد.
ممکن است گاهی ناظران به ذی‌نفعان تبدیل شوند؛ به‌عنوان مثال احتمال دارد یک نهاد نظارتی اقدام به ایجاد تعاونی‌های مسکن کند که خارج از ضوابط قانونی است و صرفاً به‌دلیل وجود طرح‌های توسعه‌ای در یک منطقه یا ارزان تمام شدن بهای مسکن برای کارکنان یک سازمان، به‌وجود می‌آید. گاهی ممکن است افراد در تعاونی‌ها با یکدیگر تبانی کنند و هیچ‌کس نیز به این امر معترض نیست، چرا که همه به‌نوعی ذی‌نفع محسوب می‌شوند؛ احتمال رخ دادن همه این موارد وجود دارد اما دلیل اصلی فساد در بخش مسکن، فساد سیستماتیک و چهارچوب‌های نادرستی است که در تمام بخش‌ها وجود دارند.
اجازه دهید پرسش را به شکل دیگری بپرسم. به نظرتان نبود سیستم منسجم و یکپارچه برای ثبت اسناد، وجود ذی‌نفعان و همچنین فرآیندهای پردردسر و دیوان‌سالاری پیچیده تا چه اندازه در شکل‌گیری و افزایش فساد در بخش مسکن موثر است؟
تصور می‌کنم یکی از دلایل گسترش فساد، علاوه بر تمرکز قدرت و ثروت، تمرکز اطلاعات و تصمیم‌گیری‌هاست؛ به‌محض اینکه سیاست‌گذار سامانه‌های گوناگون ایجاد می‌کند که به ظاهر یکپارچه است و کل کشور بنا بر ضوابط در همان سامانه‌های مشخص فعالیت می‌کند، تمرکز اطلاعاتی برای نهادهای خاص ایجاد می‌شود. همان‌طور که گفتیم، با به وجود آمدن تمرکز قدرت، ثروت و اطلاعات به شکل توامان، فساد هم به وجود می‌آید. عموم مردم به نادرست تصور می‌کنند وجود دولت مرکزی کنترل‌گر، از فساد جلوگیری می‌کند؛ این در حالی است که چنین دولتی، خود متشکل از افرادی است که می‌تواند باعث تولید و بازتولید فساد شود و اگر قرار باشد ابزارهای اطلاعاتی گسترده در اختیار چنین دولتی قرار بگیرد، احتمال وقوع فساد افزایش می‌یابد. تجربه نشان می‌دهد بسیاری از کشورهایی که سیستم‌های متمرکز را کنار گذاشته‌اند، کمتر با فساد مواجه‌اند. اصلاً فلسفه به‌وجود آمدن رمزارزها نیز تمرکززدایی است. اساس شکل‌گیری رمزارزها آن بود که بانک‌های مرکزی متمرکز نباشند که نتوانند با تغییرات ارزش پول، اهداف خاص را پیش ببرند. زمانی که داده‌ها توکنایز (مرحله تکاملی در انتقال حسابداری از کاغذ به شکل کاملاً دیجیتالی) می‌شود، هیچ‌کس داده‌های متمرکز را در اختیار ندارد. به همین دلیل هیچ فرد یا نهاد خاصی نمی‌تواند از این داده‌ها سوءاستفاده کند.
با این بخش از صحبت‌های شما، در واقع این‌طور برداشت می‌شود که متمرکز شدن داده‌ها در بخش مسکن، گاهی می‌تواند برعکس عمل کند و باعث تسری فساد در مسکن باشد؟
سامانه‌ها به‌شدت در حال متمرکز کردن اطلاعات، داده‌ها و قدرت هستند. زمانی که سخن از تمرکز به میان می‌آید و اقتصاددانان می‌گویند به تمرکززدایی از سامانه‌ها نیاز داریم، سیاست‌گذاران به نادرست تصور می‌کنند منظور اقتصادخوانده‌ها، تمرکز کالبدی است. منظور از تمرکززدایی، زدودن تمرکز از قدرت، ثروت و اطلاعات است. مهم است که این موارد حتماً حل شود؛ این در حالی است که سامانه‌های جامع این‌چنینی، اتفاقاً باعث متمرکز شدن همه عوامل فساد در کنار یکدیگر هستند. نهادهای گوناگون با کمک همین ابزارها، قدرت فساد می‌یابند و اگر وظیفه نظارت بر بازار را هم به همین نهادها محول کنیم، فساد امری اجتناب‌ناپذیر و سیستماتیک می‌شود.
همه دولت‌ها هنگام انتخابات، وعده‌هایی می‌دهند که بسیار شیرین و دلفریب است؛ از تولید سالانه یک میلیون مسکن ملی گرفته تا اعطای مسکن مهر. به نظر شما چرا وعده‌هایی همچون پروژه مسکن ملی یا مسکن مهر هرگز نمی‌تواند به شکل شایسته عملی شود؟
همان‌طور که گفتید همه این موارد تنها وعده است و مبتنی بر دانش و علم نیست. مشخصاً میان خواسته‌های سیاست‌گذاران و آنچه در اقتصاد رخ می‌دهد، تفاوت‌هایی وجود دارد؛ ممکن است سیاست‌گذار وعده آوردن پول به سر سفره‌های مردم یا تولید سالانه تعداد انبوهی مسکن بدهد و تا حدی هم این کار را انجام دهد اما نمی‌تواند همیشه این کار را انجام دهد، چون توانش را ندارد. از طرفی دولت با این نوع وعده‌های عوام‌فریبانه همزمان با سیاست‌هایش باعث می‌شود اقتصاد از شرایط متعارف خارج شود. تنها ثمره چنین وعده‌هایی جلب نظر آحاد مردم است. دولت‌ها نمی‌توانند وعده‌ای دهند که در توان و اختیار آنها نیست. اگر دولت ادعا کند قرار است چهار میلیون مسکن بسازد، باید منابع آن را فراهم کند. دولت تصور می‌کند اگر این خانه‌ها ساخته شوند، مردم اقدام به خرید می‌کنند اما باید توجه کرد اگر مردم قدرت خرید مسکن داشتند که بدون نیاز به دولت، سرپناه موردنظر را خریداری می‌کردند و حتی اگر قدرت خرید تنها 15 تا 20 درصد مسکن داشتند، بقیه بودجه موردنظر را از طریق وام، قرض یا رهن دادن خانه فراهم می‌کردند. مسئله این است که همان میزان از نقدینگی نیز وجود ندارد. زمانی که طرح مسکن مهر مطرح شد، حدود چهار میلیون نفر متقاضی آن بودند؛ اما هنگامی که قرار شد نخستین پیش‌پرداخت انجام شود، سه میلیون از این تعداد تقاضا ریزش کرد. تازه همان تعداد افراد باقی‌مانده هم برای وصول اقساط دچار مشکل بودند. دولت همچنین منابع ندارد و به‌همین دلیل وعده‌هایی از این دست غیرقابل اجرا هستند.
