دزدی‌های بزرگ
افزایش فساد در بخش املاک نشانه چیست؟
فساد در بخش املاک و مستغلات به‌ویژه در کلان‌شهرها، به شکل‌های گوناگون رخ می‌دهد و به دلیل ضعف نظارت، تبانی و انتفاع بالا در این حوزه گسترش یافته است. اخیراً گزارش تکان‌دهنده‌ای درباره بازداشت ۴۶ نفر ازجمله رئیس ثبت املاک، تعدادی از کارکنان ثبت اسناد و املاک و شهرداری و دفاتر اسناد تبریز به اتهام رشاء و ارتشا، کلاهبرداری و فروش مال غیر، جعل و استفاده از سند مجعول پرونده قضایی تشکیل شده است. در لواسان تهران، موارد متعدد از فساد گزارش شده است. در کرج نیز گزارش‌هایی از باج‌گیری ماموران شهرداری از دستفروشان و تخلفات در واگذاری زمین‌های شهری وجود دارد. در مشهد، پرونده‌های فساد مرتبط با واگذاری غیرقانونی زمین‌های شهرداری و جعل اسناد ملکی زیاد گزارش شده است. در شیراز، تخلفات در حوزه تغییر کاربری زمین‌ها و فروش غیرقانونی اراضی دولتی به افراد خاص مطرح شده است. در اصفهان، پرونده‌هایی از تبانی در مزایده‌های ملکی و واگذاری املاک عمومی به نزدیکان مقامات محلی افشا شده است.
دلیل فساد
فساد در بخش املاک و مستغلات متاثر از عوامل متعددی شکل می‌گیرد. افزایش چشمگیر قیمت املاک، انگیزه مالی برای سوءاستفاده را بالا می‌برد و افراد به سمت جرایمی همانند رشوه، جعل اسناد و فروش مال غیر، سوق می‌یابند. ضعف نظارت بر نهادهایی همانند ثبت اسناد، شهرداری‌ها و دفاتر اسناد رسمی، فضایی برای تخلفات فراهم کرده است. فرآیندهای پیچیده و بوروکراتیک نقل‌وانتقال املاک، افراد را به پرداخت رشوه برای تسریع کارها ترغیب می‌کند. نبود سیستم‌های دیجیتال یکپارچه و شفاف، رصد تراکنش‌ها و شناسایی تخلفات را دشوار می‌کند. تبانی در میان کارکنان دولت و ذی‌نفع بودن با واسطه‌ها و دلالان، شبکه‌های فساد را تقویت می‌کند. همچنین، آگاهی پایین شهروندان از حقوق ملک و اعتماد بیش‌ازحد به نهادهای رسمی، فرصت کلاهبرداری را افزایش می‌دهد. فشارهای اقتصادی ناشی از تورم و تحریم‌ها نیز برخی را به فعالیت‌های غیرقانونی برای کسب سود سریع سوق می‌دهد. ضعف مجازات‌های بازدارنده و فرهنگ پاسخگویی ناکافی، این چرخه را تداوم می‌بخشد. بزرگ‌ترین پرونده‌های فساد املاک و مستغلات در ایران شامل موارد متعددی است که در سال‌های گذشته جنجالی شده‌اند. یکی از برجسته‌ترین این پرونده‌ها، ماجرای «املاک نجومی» در شهرداری تهران بود. در این پرونده، گزارش سازمان بازرسی کل کشور نشان داد املاک شهرداری با ارزش چند هزار میلیارد تومان، با تخفیف‌های کلان (تا 50 درصد) و شرایط غیرقانونی به مدیران ارشد شهری، اعضای شورای شهر و برخی مقام‌های دیگر واگذار شده است. پرونده دیگر مربوط به واگذاری غیرقانونی املاک سازمان تامین اجتماعی است که در سال 1401 افشا شد. طبق اظهارنظر مدیرعامل این سازمان، پنج ملک مرغوب در تهران، معادل 50 درصد کل املاک تامین اجتماعی، با مبایعه‌نامه‌ای غیرشفاف و با دریافت تنها پنج درصد مبلغ به افراد غیر، واگذار شده بود. پرونده معروف منطقه ازگل تهران نیز از موارد دیگری است که در سال 1403 خبرساز شد. همچنین، پرونده ایران‌مال به دلیل خرید زمین با مزایده صوری، دریافت پروانه‌های ساخت غیرقانونی و دیگر موارد در بانک آینده، یکی از بزرگ‌ترین تخلفات مرتبط با زمین و مستغلات محسوب می‌شود. این پرونده‌ها نشان‌دهنده ضعف نظارت، نبود شفافیت و تبانی در نهادهای مرتبط با املاک هستند که به فساد سیستمی دامن زده است.
افزایش فسادهای مرتبط با املاک و مستغلات در سال‌های گذشته به عوامل متعددی برمی‌گردد. رشد سریع قیمت املاک و سودآوری بالای این حوزه، انگیزه‌های مالی برای سوءاستفاده را تقویت کرده است. ضعف نظارت و ناکارآمدی سیستم‌های اداری، به‌ویژه در ثبت اسناد و شهرداری‌ها، فضا را برای جعل اسناد، رشوه و کلاهبرداری فراهم کرده است. پیچیدگی قوانین و نبود شفافیت در فرآیندهای نقل‌وانتقال املاک نیز فرصت تخلف را افزایش داده است. علاوه بر این، عدم دیجیتالی‌سازی کامل فرآیندهای ثبت و نبود پایگاه داده یکپارچه، شناسایی تخلفات را دشوار کرده است. این در حالی است که ضعف فرهنگ پاسخگویی و مجازات ناکافی برای متخلفان، بازدارندگی لازم را ایجاد نکرده است.
این حجم از فساد و رشوه، آدم را یاد فیلم «رکود بزرگ» به کارگردانی آدام مک‌کی می‌اندازد که با ساختن فیلمی درباره بحران مالی 2008 تاریخ‌ساز شد. «رکود بزرگ» به جرات یکی از بهترین فیلم‌هایی است که در ژانر فیلم‌های فساد در حوزه املاک ساخته شده است. فیلم استدلال می‌کند چگونه طمع، جهل، تبانی و فساد با چاشنی حماقت باعث بروز فاجعه در بازارهای مختلف جهانی ازجمله بازار مسکن می‌شود. آنچه در تبریز هم اتفاق افتاد، نشان از ریشه‌دار بودن فساد در نهادهای بخش عمومی و دولتی است.
فساد مسکن
اگر در سال‌های کنونی به خاستگاه ماجراها توجه کنید، می‌بینید «مسئله از سطح تخلف یا جرم فردی و شخصی فراتر رفته و ماهیتی سازمان‌یافته دارد. اگر نگاه کنید می‌بینید که شبکه همکاری سازمان‌های مختلف بر پایه دسترسی‌های حرفه‌ای و موقعیت شغلی در نهادهای عمومی چگونه تخلف و جرم سازمان‌یافته انجام می‌دهند و با همکاری هم مسیر ردیابی جرم و فساد را هموار و هماهنگ می‌کنند.»
اگرچه این پرونده در زمینه ملک و مسکن است و زمینه تخلف در برخی نهاد یا سازمان‌ها فراهم است ولی می‌توان جرم و تخلف ساختارمند و گروهی را در دستگاه‌های گوناگون ردیابی کرد. هرچه گروه همکار فساد سازمان‌یافته‌تر باشد، ردیابی تخلف پیچیده‌تر می‌شود و البته برای اینکه گروه در پیشبرد تخلف و فساد موفق عمل کند، بر گوناگونی و فراوانی افراد همکار شبکه خود افزوده است. به سخن دیگر «بر سر این سفره فسادآلوده خیلی‌ها نشسته‌اند، از درشت‌خواران و سفره‌داران تا ریزه‌خواران اداری و پادوها که هرکدام برای آنکه خدشه‌ای به خوراک مجرمانه‌شان وارد نشود، در پایداری و مراقبت از این زنجیره کوشیده‌اند».
یکی از تفاوت‌های پرونده‌های فساد در املاک این است که مسیر کار روی ملک و زمین تخصصی و در روند مرتبط با چند سازمان خاص پیش می‌رود، شما این نکته را در ترکیب مرتکبان می‌بینید. ولی فساد تنها اینجا نبوده و نیست و می‌توان در رویه‌های گوناگون از بازرگانی تا آموزش، رد ننگین فساد را جست‌وجو کرد.
اگر آسیب‌شناسانه بپرسید چرا؟ از گزاره‌های خیلی کلی تا گزاره‌های دقیق و جزئی می‌توان پاسخ گفت، «چون کمتر کسی و کمتر چیزی در جای درست قرار دارد. نابرابری و ناروشنی آینده امنیت روانی-اقتصادی فرد یا جامعه را دچار مسئله کرده و سازوکارهای جبرانی و پشتیبان درست کار نمی‌کنند. بخش‌های نظارت و ارزشیابی عملکرد دقت و کارایی و اثربخشی را از دست داده‌اند، چون به شایستگی‌های تخصصی، حرفه‌ای و کارایی در نظام نظارت و ارزشیابی کمتر پرداخته می‌شود. به عبارت دیگر، چنان درگیر نقش دیوارند که اصل موریانه در پی و بنیان را از یاد می‌برند. چون تردید در مورد چگونگی اجرای عدالت و تعریف حق و مسئولیت باعث بی‌اعتمادی و خروج از روندهای قانونی می‌شود». وضع کشورمان شوربختانه به گونه‌ای شده که بهره‌مندی ولو از راه‌ها و دست‌های آلوده، زرنگی و بالانشینی به همراه داشته است. نظام ارزشی جامعه به پرسش گرفته می‌شود که بهای درستی و شایستگی چیست و هزینه فساد و کژکاری چگونه است؟ جاهایی هم تورم قوانین و دشواری نظارت زمینه‌ساز فرصت‌هایی برای دور زدن و پنهان کردن فساد می‌شود. هنگامی که روندهای موازی را نتوان همزمان رصد کرد، امکان افزایش خطا بیشتر است.
زمینه‌های فساد
بنابر آنچه می‌دانیم رکود و تورم زمینه‌ساز به‌هم‌ریختگی‌ها و افزایش خطا و جرم به شمار می‌رود؛ «نمی‌توان از جامعه به مثابه یک کل انتظار داشت که همواره بر پایه پندهای اخلاقی کار و زندگی کند. این مثل آن است که فردی غرق شود و به هر چیزی برای نجات خودش چنگ اندازد. تورم و رکود هم متاثر از عوامل متعدد و چندبعدی داخلی و خارجی هستند و به همین دلیل است که با چرخه معیوب و گرداب هولناکی روبه‌رو هستیم.» به عبارت دیگر، «اگر سیستم به‌نحوی عمل کند که فاسدان خوب سود کنند، می‌توانند بر وضع موجود چیره شوند و مبارزه با فساد هم پرهزینه و دشوار می‌شود. چون هویت انگل‌واری دارد که برای زنده ماندن از دیگران تغذیه می‌کند».
الهام فخاری، عضو پیشین شورای شهر تهران بر این باور است که دیوان‌سالاری، همیشه بد نیست و برای کاهش هرج‌ومرج و پیشگیری از وقوع جرم و فساد کاراست. «شما به پیشینه طرح‌های ملی اسناد و املاک یا حتی ثبت احوال که بپردازید، می‌بینید چقدر در سروسامان دادن به وضع اداره کشور و نظام‌بخشی به جامعه ارزشمند بوده‌اند.» به اعتقاد فخاری، دیوان‌سالاری زمانی مسئله می‌شود که ساختار و ابزارها، به ضد خود تبدیل شوند، بنیان‌های خود را ویران کند و آنقدر سنگین و پیچیده و زنگ‌زده شود که درست نچرخد. «وقتی ارزشیابی معیار درست نداشته باشد و وقتی هزینه تخلف برای متخلف آن به‌گونه‌ای باشد که به اصل تخلف بیارزد، فاجعه کنونی شکل می‌گیرد.»
ممانعت از فساد
«پیشگیری از فساد را در تقویت هویت ملی هم باید جست‌وجو کرد، چرا که «پیشگیری» امر پسینی و پس از وقوع فساد نیست.» پرواضح است اگر فرد یا نهادی دلسوز باشد، هرگز به فکر کلاهبرداری و فساد در بخش مسکن نخواهد افتاد. عبارت معروفی در میان مردم ترکیه مصطلح شد که چند سال پیش در زلزله ویرانگر ترکیه، دهان‌به‌دهان چرخید. جمله آن بود که «کنترل در دست شهرداری‌هاست»؛ این جمله یعنی وقتی فرد یا نهادی به‌عنوان پیمانکار به دولت می‌رود، باید همشهری و دلسوز باشد. پروفسور آیکوت بارکا، دانشمند برجسته زمین‌شناسی ترکیه (2002-1951)، در توصیف زیربنای صنعت ساخت‌وساز ترکیه، بر وجود فساد گسترده در این صنعت و نقش مقام‌های محلی و شهرداری‌ها تاکید می‌کند. فساد همواره در بخش‌های گوناگون و به‌خصوص در بخش ساخت‌وساز در تمام دنیا رایج است؛ اما قوانین بازدارنده در کشورهای پیشرفته باعث می‌شود در وهله نخست کسی جرات نکند دست به فساد در ابعاد گسترده بزند و اگر چنین مشکلی هم به وجود آمد و رخ داد، قوانین باعث شود حقوق کسی ضایع نشود. فخاری بر این باور است، «گمان می‌کنم نقش دولت‌ها باید تعادل‌بخشی و برقراری عدالت در فرصت‌ها، پرورش شایستگی‌ها، تامین فضای سالم رقابتی همسو با سازوکارهای جبرانی بر پایه قانون اساسی در راستای تامین حق هر شهروند باشد.»
دولت و فساد
به گفته فخاری دلیل اصلی ناکام ماندن دولت ایران در بخش مسکن، احتمالاً عبارت از این است که «چون نوعی مداخله در سازوکارهایی است که باعث افت کیفیت ساخت، فساد اداری در روندهای تخصیص امتیاز، ناتوانی گروه هدف در تامین حداقل‌ها و مواردی از این بوده است. این پرسش هم نیازمند پاسخ متخصصان و پژوهشگران اقتصاد مسکن است.» به هر حال آنچه واضح است اینکه فساد در این صنعت، چندان دور از ذهن نیست و بدیهی است که هر دولتی در قبال شهروندانش مسئول است که با تمام توان، فرآیند نظارت فنی بر ساخت‌وساز را اجرایی کند. این امر در کشورهای زلزله‌خیز و شهرهای بناشده روی پهنه‌های گسل‌خیز اهمیت ویژه دارد. اما گویا در دنیا دو نوع رویکرد نسبت به شهرهای زلزله‌خیز وجود دارد؛ برای مثال، ژاپن از آن دسته کشورهاست که دولت آن پذیرفته همواره با خطر زلزله و تبعات بعدی آن همانند سونامی روبه‌رو است اما به جای تعلل، ترس و نادیده‌گرفتن بلای طبیعی به کمک مهندسان و متخصصان تلاش می‌کند جامعه را از طریق آموزش و ایجاد سازه‌های مقاوم، آماده پذیرش و زیست در این شرایط کند؛ حال آنکه در نقاط زلزله‌خیز ایران، چنین اتفاقی رخ نداده است.
