نمایش ترسناک مسکن

 ترجمه: جواد طهماسبی- در طول دهه گذشته، داشتن یک خانه به معنای داشتن پول آسان بود. تا چند سال قیمت‌ها به‌طور منطقی بالا می‌رفت و سپس در دوران همه‌گیری جهشی بزرگ داشت. اما اگر این روزها پول شما در آجر و سیمان گیر کرده باشد باید نگران شوید. در 9 اقتصاد ثروتمند جهان بهای مسکن رو به کاهش گذاشته است. تاکنون این کاهش در آمریکا ناچیز بوده اما دیگر نقاط جهان را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. در کانادا، بهای مسکن در مقایسه با ماه فوریه 9 درصد کمتر است. با اوج‌گیری تورم و رکود احتمال بروز یک تعدیل و اصلاح عمیق بیشتر و مدیران بنگاه‌های املاک غمگین و نگران شده‌اند. این وضعیت همانند سال‌های 2009-2007 به سقوط بانک‌های جهانی منجر نمی‌شود اما رکود را تشدید می‌کند، گروهی از مردم را در شرایط مالی دشوار قرار می‌دهد و یک طوفان سیاسی برپا می‌کند. افزایش نرخ بهره علت این رکود است. در آمریکا، خریداران بالقوه با وحشت نظاره‌گر آن‌اند که نرخ بهره وام مسکن 30ساله به 92 /6 درصد می‌رسد که در مقایسه با سال قبل دو برابر و بالاترین نرخ از آوریل سال 2002 است. کاهش نرخ بهره به همراه بسته‌های کمک‌های نقدی و جست‌وجو برای خانه‌های حومه شهر حباب ناشی از همه‌گیری را بزرگ‌تر کرد. اکنون این روند معکوس می‌شود. به عنوان مثال فردی را در نظر بگیرید که یک سال قبل می‌توانست 1800 دلار در ماه برای یک وام مسکن 30ساله قسط بدهد. او در آن زمان می‌توانست 420 هزار دلار وام بگیرد. اما امروز چنین قسطی برای 280 هزار دلار کافی است که افت 33درصدی را نشان می‌دهد. از استکهلم تا سیدنی توان خرید وام‌گیرندگان کاهش یافته است. این امر توان خریداران جدید برای خرید خانه و به‌تبع آن تقاضا را پایین می‌آورد و شرایط مالی مالکان کنونی را سخت‌تر می‌کند.  خبر خوب آن است که کاهش بهای مسکن در آمریکا همانند 15 سال قبل به رکود مالی گسترده منجر نمی‌شود. وام‌های پرخطر کمتر و سرمایه‌های بانک‌ها بیشتر شده‌اند و بانک‌ها به دنبال اوراق پرخطر مسکن نیستند. عمو سام فقط دوسوم از وام‌های جدید مسکن را تضمین یا به اوراق بهادار تبدیل می‌کند. مالیات‌دهندگان بزرگ‌ترین بازندگان خواهند بود. آنها از طریق طرح‌های بیمه‌ای دولت بار خطر نکول را بر دوش می‌کشند. با بالا رفتن نرخ‌های بهره آنها باید ضررهای فدرال‌رزرو را جبران کنند که یک‌چهارم از کل اوراق بهادار رهنی را خریداری کرده است.  در برخی نقاط دیگر از جمله کره جنوبی و کشورهای اسکاندیناوی مردم وام‌های بیشتری گرفته‌اند و بدهی خانوارها به حدود 100 درصد تولید ناخالص داخلی می‌رسد. احتمال دارد بانک‌ها یا بنگاه‌های مالی سایه در این کشورها ضررهای بی‌ثبات‌کننده‌ای را تجربه کنند. رئیس کل بانک‌ مرکزی سوئد این وضعیت را به «نشستن بر قله آتشفشان» تشبیه می‌کند. اما هنوز بزرگ‌ترین بحران مالی مرتبط با مسکن در جهان به چین تعلق دارد. جایی که مشکلات خوشبختانه درون مرزها محصور شده‌اند. اما حتی بدون خطر بروز آشفتگی در نظام بانکی جهان باز هم رکود مسکن امری تاسف‌آور است. اول به این دلیل که رکود بازار املاک به بازار کار آسیب می‌زند. با بالا رفتن نرخ بهره و تعدیل تدریجی قیمت مسکن با نرخ‌های جدید مردم درباره تغییر منزل و جابه‌جایی دچار تردید می‌شوند. در ماه آگوست فروش خانه‌های موجود در آمریکا به میزان 20 درصد سالانه کاهش یافت. در کانادا احتمال دارد امسال حجم فروش منزل تا 40 درصد کمتر شود. وقتی افراد نتوانند خانه‌هایشان را عوض کنند بازار کار از پویایی می‌افتد آن هم در زمانی که بنگاه‌ها تلاش می‌کنند خود را با شرایط کمبود کارگر و بحران انرژی وفق دهند. همچنین، با کاهش قیمت مسکن مالکان متوجه می‌شوند که ارزش خانه از میزان وام آن کمتر است و آنها نمی‌توانند در فکر جابه‌جایی و تعویض مسکن باشند. این مشکل در زمان پس از بحران مالی جهانی گریبان بسیاری از اقتصادها را گرفته بود.  قیمت پایین مسکن از راهی دیگر نیز به رشد اقتصادی آسیب می‌زند چون مصرف‌کنندگان را بیچاره‌تر می‌کند. ارزش جهانی بازار مسکن حدود 250 تریلیون دلار است. برای مقایسه در نظر داشته باشید که بازارهای سهام فقط 90 تریلیون دلار ارزش دارند. مسکن نیمی از ثروت جهان را تشکیل می‌دهد و وقتی که بنیان سرمایه‌ها به لرزه می‌افتد مصرف‌کنندگان هزینه‌کردهایشان را کاهش می‌دهند. درست است که بانک‌های مرکزی قصد دارند با افزایش نرخ بهره اقتصاد را خنک‌تر کنند اما سقوط اعتماد عمومی آسیب‌ بزرگی ایجاد خواهد کرد.  مشکل دیگر آن است که دردها فقط نصیب گروه کوچکی از مالکان می‌شود. طبیعتاً بزرگ‌ترین آسیب‌دیدگان کسانی هستند که نرخ‌های بهره را تثبیت نکرده‌اند. در آمریکا نرخ‌ بهره ثابت و یارانه‌ای برای وام مسکن 30ساله رواج دارد اما در سوئد چهار وام از هر پنج مورد دو سال یا کمتر نرخ ثابت دارند. در نیوزیلند نیز امسال نیمی از وام‌های مسکن دارای نرخ ثابت باید تامین مالی مجدد شوند. این امر به همراه فشار هزینه‌های زندگی شمار فزاینده‌ای از خانوارها را به تنش مالی می‌کشاند. در استرالیا، اگر نرخ بهره آن‌گونه که انتظار می‌رود بالا برود حدود یک‌پنجم از خانوارهای دارای وام مسکن شاهد کاهش 20درصدی جریان نقدی مازاد خود خواهند بود. طبق برآوردها، در بریتانیا حدود دو میلیون خانوار شاهد آن خواهند بود که وام مسکن 10 درصد دیگر از درآمدشان را می‌بلعد. کسانی که از عهده پرداخت برنیایند مجبور می‌شوند خانه‌هایشان را در بازار به ثمن بخس بفروشند.  اینجاست که جنبه سیاسی موضوع مطرح می‌شود. بازار مسکن همانند یک میدان جنگ است. انبوه تشریفات اداری باعث می‌شود ساخت‌وساز خانه‌های جدید در شهرهای بزرگ دشوار باشد و این خود بر عملکرد مسکن تاثیر می‌گذارد. نسل جوان در جهان ثروتمند احساس می‌کند به طرز ناعادلانه‌ای از داشتن مسکن محروم می‌ماند. خریداران باراولی وابستگی زیادی به وام مسکن دارند که اکنون هزینه آن بالا رفته است. همچنین گروه زیادی از مالکان آسیب‌پذیر به طبقه ناراضیان می‌پیوندند.  دولت‌های غربی که در 15 سال گذشته به کرات اقتصاد را نجات داده‌اند وسوسه می‌شوند که دوباره برای نجات پیش‌قدم شوند. نگرانی از بروز بحران مسکن در آمریکا بسیاری را بر آن داشت تا از فدرال‌رزرو بخواهند روند افزایش نرخ‌های بهره را آهسته‌تر کند. اسپانیا قصد دارد افزایش نرخ وام‌های بهره را محدود کند. کاری که مجارستان قبلاً انجام داده بود. انتظار می‌رود کشورهای بیشتری به این روند ملحق شوند. این امر افزایش بدهی‌های دولت را به همراه دارد و این دیدگاه را تقویت می‌کند که مالکیت خانه یک شرط‌بندی با ضمانت دولت است. بنابراین کاری برای حل مشکلات بازارهای مسکن جهان ثروتمند صورت نمی‌گیرد. در حالی که عصر نرخ‌های پایین بهره به پایین می‌رسد و سقوط بهای مسکن در راه است هیچ تضمینی وجود ندارد که بازار مسکن آینده بهتری داشته باشد.