عاقبت آزمون و خطا
گفتوگو با غلامرضا سلامی درباره دلایل گرانی مسکن و راهکارهای ساماندهی به بازار
تشدید نااطمینانی در ماه‌های اخیر اثر خود را در بازار ارز نشان داده و به‌تبع آن دیگر بازارهای کشور از جمله بازار ملک نیز با تغییراتی همراه بوده است. تغییراتی که می‌تواند با تداوم روند افزایشی در بازار ارز و به دنبال آن کاهش هرچه بیشتر قدرت خرید مردم که یکی از مهم‌ترین مولفه‌های اثرگذار بر قیمت مسکن است، به افزایش هرچه بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن یا سرگردانی متقاضیان آن منتهی شود. در این میان تداوم سیاستگذاری‌های دستوری در مورد بازارهای مختلف همچون بازار مسکن در دولت سیزدهم نیز شرایطی را فراهم کرده است که آینده خوش‌بینانه‌ای برای بازار مسکن وجود ندارد و مشخص نیست طی ماه‌های آینده با چه افزایش قیمت‌هایی در بازار مسکن به خصوص در کلان‌شهرهایی همچون تهران روبه‌رو باشیم. آنچه غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این گفتوگو به آن پاسخ داده، دلایل افزایش قیمت املاک در تهران و راهکارهای چگونگی کنترل قیمت در مورد بازار مسکن است.
♦♦♦
اثر مذاکرات وین و نوسانات بازار ارز بر بازار مسکن را چطور می‌بینید؟
با پایان دور هفتم مذاکرات وین شاهد عبور نرخ دلار از مرز 30 هزار تومان بودیم. این در حالی است که افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن اثرگذار است مگر اینکه به دلایلی رکودی بر این بازار حاکم باشد که اثر افزایش نرخ ارز را خنثی کند. اما به طور کلی زمانی که نرخ دلار بالا می‌رود، خرید مسکن تنها راهی است که مردم می‌توانند به وسیله آن قدرت خرید و ارزش پول خود را حفظ کنند چراکه ممکن است به دلیل مسائلی که برای خریدار ایجاد می‌شود، امکان خرید دلار، طلا یا سکه وجود نداشته باشد. از این‌رو مردم به سمت خرید مسکن متمایل خواهند شد. به این ترتیب در صورتی که سناریوی به نتیجه نرسیدن مذاکرات اتفاق بیفتد، افزایش نرخ ارز و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن اتفاقی است که به طور قطع رخ خواهد داد. این در حالی است که طولانی شدن مذاکرات نیز به دلیل اینکه با تنش و کمبود هرچه بیشتر منابع ارزی دولت همراه خواهد بود، افزایش نرخ ارز را به دنبال دارد و می‌تواند به افزایش قیمت مسکن منجر شود اما شدت این افزایش قیمت به نسبت زمانی که به طور قطع توافق حاصل نشود، کمتر خواهد بود.
براساس رتبه‌بندی «واحد اطلاعات اکونومیست» که یکی از معتبرترین شاخص‌های گرانی شهرهای جهان را ارائه می‌دهد، تهران در سال 2021 با 50 پله صعود بیش از هر شهر دیگر در جدول گران‌ترین شهرهای جهان صعود کرد و از جایگاه 79 به پله 29 جدول رسید که قیمت مسکن نیز به طور حتم در این گرانی اثرگذار بوده است. تحلیل شما در این مورد چیست و به نظر شما به چه دلیل قیمت مسکن در تهران افزایش پیدا می‌کند؟
واقعیت این است که طی سال‌های اخیر ما همواره در کشور با ابرچالش‌هایی همچون افزایش نرخ ارز، افرایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی روبه‌رو بودیم به طوری که قیمت کالاها نیز متاثر از این بحران‌ها با افزایش روبه‌رو بوده است. این در حالی است که قیمت کالاها و خدمات اگرچه با افزایش قابل توجهی همراه بوده اما به طور مثال کرایه وسایل نقلیه عمومی به نسبت افزایش نرخ ارز بالا نرفته است اما در مورد مسکن، افزایش قیمت‌ها متناسب با افزایش نرخ ارز بوده است چراکه مسکن مقصد بیشتر سرمایه‌گذاری‌های شخصی است و زمانی که دلار بالا می‌رود، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند. بنابراین عجیب نیست که این بازار در ایران به خصوص در تهران هم‌تراز با کشورهای دیگر بالا برود. قیمت مسکن در ایران جزو گران‌ترین کشورهای دنیاست و این موضوع حقیقت دارد.
علاوه بر اینکه با افزایش نرخ ارز سرمایه‌گذاری‌های شخصی به سمت بازار مسکن سوق پیدا می‌کند، این مساله بر افزایش نهاده‌های تولید نیز اثرگذار است به طوری که با افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، تیرآهن، میلگرد و... نیز افزایش پیدا می‌کند و نوسان نرخ ارز این بازارها را نیز به‌شدت متاثر می‌کند. این در حالی است که سوداگری در بازار مسکن نیز خود عامل افزایش قیمت مسکن در تهران است. نکته قابل تامل اینکه از بین رفتن سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن با تمرکز بر نیاز متقاضیان مصرفی و تقویت قدرت خرید آنان در بازار مسکن امکان‌پذیر خواهد بود.
در میان اظهاراتی که در سفر استانی رئیس‌جمهوری به لرستان مطرح شد، این موضوع اعلام شد که راه‌اندازی صنعت مسکن می‌تواند محرک بسیاری از صنایع باشد. به نظر می‌رسد سخن رئیسی پیام مهمی برای بازار مسکن دارد و نشان می‌دهد که احتمالاً دولت برای عرضه بیشتر مسکن مصمم است. تحلیل شما در این‌باره چیست؟ آیا این سیاست دولت سیزدهم می‌تواند موجب ساماندهی بازار مسکن شود؟
این سیاست تنها مختص دولت سیزدهم نیست و در دولت‌های گذشته نیز همواره این باور وجود داشته است که با افزایش عرضه مسکن می‌توان مشکلات این بازار را حل‌و‌فصل کرد. اما متاسفانه این سیاست‌ها حتی با بدیهیات علم اقتصاد نیز سازگاری ندارد. بر اساس علم اقتصاد، بازار دو سمت عرضه و تقاضا را شامل می‌شود. فرض کنید میلیون‌ها واحد مسکونی به بازار عرضه شود. اما تا زمانی که تقاضایی برای خرید آنها وجود نداشته باشد، هیچ تغییر مثبتی در بازار ایجاد نخواهد شد. در واقع این سیاست‌ها نه‌تنها تاثیری در رشد و تحول اقتصادی ندارد بلکه به ورشکستگی برخی کسب‌و‌کارها هم منجر می‌شود. البته تقاضای بالقوه برای خرید مسکن در بازار به وفور وجود دارد اما برای اینکه این تقاضاها بالفعل شود، باید منابع مالی در اختیار دولت باشد. مردم در شرایط فعلی از قدرت خرید مناسبی برای خرید ملک برخوردار نیستند و بانک‌ها نیز توان این را ندارند که تسهیلات مناسبی را در این رابطه به مردم ارائه دهند. در این میان دولت فربه نیز با انواع و اقسام هزینه‌های سنگین روبه‌رو است که این اجازه را به او نمی‌دهد که در این زمینه کمک قابل توجهی کند.
بنابراین ما حتی اگر در بخش تولید و عرضه مسکن هم فعال شویم، برای ایجاد تقاضای بالفعل که ناشی از وجود منابع مالی است ابزار کارآمدی در اختیار نداریم. با این حال اما این دیدگاه نادرست که می‌توان با افزایش عرضه مسکن به بازار، مشکلات را حل کرد، در دولت‌های گذشته وجود داشته و اثرات آن نیز مشاهد شده است. در دولت کنونی نیز همواره این دیدگاه مطرح می‌شود در حالی که این سیاست علاوه بر اینکه تاثیری در بازار مسکن نداشته بازار را آشفته‌تر هم کرده است.
در واقع زمانی که شما نتوانید تقاضای بالقوه را به تقاضای بالفعل تبدیل کنید، بسیاری از سازندگان و گروه‌های شغلی مثل مصالح‌فروشان ورشکسته می‌شوند چراکه پولی به دست آنها نخواهد رسید. این وضعیت حتی می‌تواند افزایش قیمت مصالح ساختمانی را نیز به دنبال داشته باشد. به عبارتی با به‌کارگیری این سیاست، شما کالایی را تولید می‌کنید که تقاضایی بالفعل برای آن وجود ندارد و بلااستفاده باقی می‌ماند. حتی این امکان وجود ندارد که این کالا به صورت رایگان هم به مردم داده شود چراکه دولت منابع مالی آن را در اختیار ندارد. بنابراین وعده و وعیدهایی که در مورد اعطای وام مسکن نیز داده می‌شود با اما و اگرهای زیادی همراه است. برای تحقق این کار، در ابتدا باید بانک‌ها منابع مالی مورد نیاز را در اختیار داشته باشند که به عقیده من این منابع مالی را ندارند و نکته دیگر اینکه شاهد این هستیم که نرخ بهره بانکی به دلیل افزایش نرخ تورم در کشور بالا رفته است که به تناسب آن اقساط تسهیلات بانکی نیز بالاست و 90 درصد متقاضیان خرید، استطاعت پرداخت این اقساط را ندارند.
اگر دغدغه قیمت مسکن وجود دارد، چگونه باید آن را کنترل کرد؟
برای سر‌و‌سامان دادن به بازار مسکن در ابتدا باید اصلاح ساختارهای اقتصادی در دستور کار قرار گیرد. این در حالی است که نگاه روبنایی برای حل مشکلات مسکن نیز کاری از پیش نمی‌برد و در این زمینه باید بر روی حل مسائل زیرساختی تمرکز کرد. در این مورد به نظر می‌رسد باید طرح آمایش سرزمینی از سوی مسوولان پیاده شود. سواحل خلیج فارس و دریای عمان مناطقی است که جمعیت‌پذیری بالایی دارد و امکانات جغرافیایی در این قسمت‌ها به ما اجازه می‌دهد که صنعت ایجاد کنیم. این در حالی است که ایجاد صنایع در این مناطق، اشتغال را به همراه دارد و به شاغلان این نواحی این امکان را می‌دهد که با درآمدی که دارند، مسکنی را که در جوار صنایع ایجاد شده است خریداری کنند. این در حقیقت راهکاری است که باید به سمت آن برویم اما متاسفانه هیچ‌گاه این اقدام اجرایی نشده است. در واقع ما همه تمرکز خودمان را به کلانشهرها منعطف کردیم که نتیجه آن هم به مشکلاتی همچون کمبود آب، ترافیک، آلودگی هوا و معضلات محیط زیستی منتهی شده است. در واقع تمامی این مشکلات و معضلات ناشی از این است که ما تمایلی به اجرای طرح آمایش سرزمین نداشتیم.
براساس آخرین آمارها تعداد ثبت‌نام‌کنندگان در طرح جهش مسکن از دو میلیون نفر عبور کرده است، یعنی هنوز نصف ظرفیت واحدهای این طرح خالی است؛ در حالی که فرصت ثبت‌نام تاکنون دو بار تمدید شده و متقاضیان تا پایان آذر فرصت نام‌نویسی دارند. از سوی دیگر نیز معاون وزیر راه و شهرسازی نیز گفته امکان تمدید ثبت‌نام وجود دارد. به نظر شما دلیل عدم استقبال از این طرح چیست؟
در مورد عدم استقبال مردم از طرح جهش مسکن عوامل متعددی دخیل هستند. نخست اینکه مردم چندان به حرف‌های دولت اعتماد ندارند. به خصوص زمانی‌که پول کافی برای ارائه سرمایه اولیه مورد نیاز در مورد با این طرح را در اختیار ندارند و ناچارند برای تامین آن دارایی‌های دیگر خود را بفروشند یا اینکه به استقراض روی بیاورند. در واقع این موضوع که مردم به عملی شدن وعده‌های دولت هیچ امیدی ندارند، خود یکی از عوامل اصلی عدم استقبال از این طرح است. دلیل دیگر این است که در اثر اتخاذ سیاست‌های نادرست طی سال‌های متمادی، بسیاری از اقشار جامعه به زیر خط فقر سقوط کرده‌اند و توان تامین سرمایه اولیه برای خرید مسکن را ندارند. این در حالی است که مشارکت‌کنندگان در این طرح هم مشخص نیست که تا مراحل انتهایی بتوانند بمانند یا خیر.
آیا به نظر شما قیمت‌گذاری دولتی برای مسکن شدنی است؟ چنین سیاستی چه عواقبی به دنبال دارد؟
قیمت‌گذاری دولتی نه‌تنها در مورد مسکن بلکه در مورد بسیاری از حوزه‌ها و کالاها امکان‌پذیر نبوده است. با این حال طی 50 سال گذشته ما همواره در حال آزمودن این سیاست بوده‌ایم. طی دو سه سال گذشته نیز به بهانه کرونا با سیاست‌هایی همچون تعیین سقف برای اجاره‌بها روبه‌رو بودیم که باعث تشنج بازار اجاره مسکن شد. چراکه در مورد مسکن امکان کنترل قیمتی از سوی دولت وجود ندارد و حتی اصولی هم نیست. به عنوان مثال اینکه ملکی با ارزش 10 میلیارد تومان را به قیمتی اجاره دهید که اصلاً با قیمت بازار آن تناسبی نداشته باشد، به هیچ عنوان منطقی نیست. بنابراین ترجیح خواهید داد که ملک را به فروش برسانید و سرمایه خود را در جای دیگری هزینه کنید. بنابراین چنین اقداماتی بازار اجاره مسکن را مخدوش می‌کند. در مورد خرید مسکن نیز قیمت‌گذاری دولتی می‌تواند به کاهش ورود سرمایه‌گذاری به این بخش و در نهایت کاهش ساخت‌و‌سازها منجر شود. در واقع هیچ سرمایه‌گذاری حاضر نیست کالایی را تولید کند که قرار است قیمت آن را دولت به صورت دستوری تعیین کند. در نتیجه در میان‌مدت تولید مسکن پایین می‌آید و همین موضوع افزایش قیمت قابل توجهی را به همراه خواهد داشت.
در حقیقت این موضوعات الفبای اقتصادی است اما متاسفانه در چند دهه اخیر حتی تغییر دولت و مسوولان نیز باعث نشد که این سیاستگذاری‌ها تغییر کند. به عبارتی هر مسوول و مدیر جدیدی که سر کار می‌آید تصور می‌کند مدیران قبلی در حوزه اجرا ضعف داشتند اما ماهیت کار آنها درست بوده است. از این‌رو در مورد خیلی مباحث شاهد این هستیم که مدیران کشور همچون اوایل انقلاب در حال آزمون و خطا هستند. در حالی که این سیاست‌ها راه به جایی که نخواهد برد هیچ، کار را از این هم سخت‌تر می‌کند.
در دولت کنونی نیز به نظر می‌رسد کسانی اختیار امور را در دست گرفته‌اند که تجربه عملی ندارند و تنها در دانشگاه تحصیل کرده‌اند و مباحث اقتصادی را به صورت تئوری می‌دانند اما خصوصیات لازم برای مدیریت کارهایی با این اهمیت را ندارند. بنابراین قصد دارند ایده‌ها و تفکرات خود را در قالب آزمون و خطا در اقتصاد پیاده کنند. نکته تاسف‌آور اینکه برخی مدیران و مسوولان کشور حتی به خود این زحمت را نمی‌دهند که در این مورد تحقیق کنند و تجربه مدیران قبلی را مورد واکاوی قرار دهند تا در نهایت به این موضوع پی ببرند که چرا سیاست‌ها و کارهایی که در دولت‌های گذشته در دستور کار قرار گرفته، موفق نبوده است. حتی در این بین با سیاست‌هایی همچون بگیر و ببند و حتی اعدام برخی افراد با عنوان سلاطین بازارهای مختلف نظیر ارز روبه‌رو بودیم، در حالی که این سیاست‌ها تاثیر چندانی نداشته است. از این‌رو همچنان قیمت دلار با یک تحول داخلی و خارجی یا انتشار یک خبر شدیداً بالا می‌رود و به تهدیدهای دولتی هم هیچ توجهی نمی‌شود. در واقع بازار کار خودش را می‌کند و دخالت‌های دولتی نمی‌تواند سازوکار بازار را به سمت‌و‌سوی مثبتی هدایت کند بلکه سازوکار آن را مختل می‌کند.
طی ماه‌های اخیر شاهد سبقت خرید ملک در ترکیه از مناطق لوکس‌نشین پایتخت بودیم. به نظر شما چطور باید باعث توقف خروج سرمایه از کشور به خصوص در مورد بازار مسکن شد؟
اصولاً سرمایه ترسو است و همیشه به دنبال یک مکان مطمئن و امن می‌گردد. صاحب سرمایه نیز تمام تلاش خود را می‌کند تا سرمایه خود را در مقابل خطرات مصون نگه دارد تا سرمایه‌اش حفظ شود. این در حالی است که به زور و روش‌های دستوری نمی‌توان سرمایه را وارد هیچ بازاری کرد. بنابراین زمانی‌که سرمایه‌گذار در ایران خود را در تیررس هزینه‌ها و مالیات‌های سنگین مشاهده می‌کند و در مقابل می‌بیند که در کشورهایی همچون ترکیه و دوبی چنین خبرهایی نیست و سرمایه شما طبق قواعد تجارت آزاد حفظ می‌شود، به آن سمت متمایل می‌شود. در واقع سرمایه راه خودش را پیدا می‌کند و به سمتی می‌رود که امن‌تر است. به عبارتی کشورهای دیگر از تصمیمات و سیاست‌های غلطی که در ایران در دستور کار قرار می‌گیرد، استفاده می‌کنند. سرمایه‌گذاران نیز سرمایه‌های خود را به این کشورها می‌برند تا علاوه بر حفظ سرمایه، امکان جابه‌جایی نیز داشته باشند. پس به طور کلی فرار سرمایه از کشور به خصوص از بازار مسکن کاملاً طبیعی است. نکته قابل تامل این است که دولت و مجلس در کشور ما به خوبی می‌دانند که فشار روی سرمایه‌گذار باعث کاهش تولید، فرار سرمایه و... می‌شود اما متاسفانه از گذشته‌ها درس نمی‌گیرند و با تصمیمات فی‌البداهه و ناگهانی، به چالش فرار سرمایه از کشور دامن می‌زنند.
