آذر زیر خاکستر

 گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در آذر ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که علاوه بر تداوم رشد قیمت‌ها، تعداد معاملات خرید و فروش مسکن به بیشترین سطح طی‌ 17 ماه اخیر رسیده است. بر اساس این گزارش متوسط قیمت یک متر‌مربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲‌گانه تهران به 6 /32 میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 8 /1 درصد افزایش نشان می‌دهد.  نکته قابل توجه این است که مرکز آمار در آخرین گزارش خود از کاهش قابل ملاحظه ساخت‌و‌ساز در تابستان امسال خبر داده است. بر اساس این گزارش شمار پروانه ساختمانی  صادر‌شده در کل مناطق کشور، تابستان امسال کاهش 9 /31‌درصدی را نسبت به تابستان ۹۹ تجربه کرده است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد که تابستان امسال ۱۲ هزار و ۴۹۳ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شده است که این تعداد نسبت به فصل مشابه سال گذشته 6 /9 درصد کاهش را نشان می‌دهد. آن هم در زمانی که اوج ساخت‌و‌ساز سالانه مسکن در نیمه اول سال و به ویژه فصل تابستان رخ می‌دهد. به این ترتیب می‌توان گفت که اگرچه جهش تولید مسکن به عنوان یکی از اولویت‌های دولت سیزدهم مد‌نظر قرار گرفته است اما با اتفاقاتی که در حوزه ساخت‌و‌ساز رخ داده است، چندان نمی‌توان توقع افزایش عرضه و ارزانی مسکن را داشت. حتی اگر در حوزه بین‌المللی نیز اتفاقات مثبتی رخ دهد. همه این اتفاقات در حالی رخ می‌دهد که افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از خانوارهای متقاضی را از بازار خارج کرده است و دیگر بخش مهمی از خانوارها نمی‌توانند با پس‌اندازهای مرسوم وارد این بازار شوند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که از سال 97 همسو با رشد قیمت ارز این بازار دستخوش تحولات بسیاری شده و اگرچه آهنگ تورم در آن در مقاطعی کاهشی هم شده است اما افزایش قیمت حتی در کم‌معامله‌ترین ماه‌های سال هم متوقف نشده است. با این حال اما ابهام در نتیجه مذاکرات وین شرایطی را ایجاد کرده است که به دنبال آن رشد انتظارات تورمی به سرازیر شدن نقدینگی به سوی بازار مسکن منجر شده است. در حالی که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم در مقایسه با تحولات بازار مسکن طی سال‌های اخیر، املاکی که قیمت هر متر‌مربع آن 20 تا 25 میلیون تومان بوده است، در آذر‌ماه سال جاری با استقبال خریداران روبه‌رو شده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس سرشناس بازار مسکن در این گفت‌وگو علاوه بر بررسی و تحلیل وضعیت معاملات مسکن در ماه‌های اخیر، واکنش بازار مسکن نسبت به سیاست‌های دولت و همچنین سناریوهای مختلف مذاکرات وین را تشریح می‌کند.

♦♦♦

  بررسی آمار منتشرشده از بازار مسکن در آذرماه حکایت از آن دارد که این بازار پس از یک رکود چندماهه نشانه‌هایی از نزدیک شدن به دوره رونق را به نمایش گذاشته است. از نظر شما وضعیت معاملات در ماه‌های اخیر چگونه بوده و این تحلیل چقدر درست است؟

اگرچه گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در آذر 1400 تعداد معاملات خرید و فروش مسکن به بیشترین سطح طی 17 ماه اخیر رسیده اما معتقدم نه در حال حاضر وارد دوره رونق شده‌ایم و نه در ماه‌های گذشته از دوره رونق خارج شده بودیم. در واقع معاملاتی که در ماه‌های اخیر انجام شده، کاملاً عادی است و زمانی می‌توان اعلام کرد بازار مسکن رونق گرفته که معاملات قابل توجهی در سطح کل کشور انجام شود. اما وضعیت پیچیده‌ای که اکنون اقتصاد کشور با آن مواجه است، مبادلاتی در همین سطح را شاهد خواهد بود.

نکته قابل تامل اینکه اصولاً بازه‌های کوتاه‌مدت یک‌ماهه، دو‌ماهه یا سه‌ماهه را نمی‌توان معیار مناسبی برای سنجش رکود یا رونق بازار در نظر گرفت. به طور کلی چهار عامل افزایش تولید، افزایش سرمایه، افزایش درآمد مالیاتی و افزایش رونق در بازار و حجم معاملات در بازار به عنوان عوامل رونق در بازارها محسوب می‌شود که بازار مسکن هم از این نحوه سنجش مستثنی نیست، اما در حال حاضر بازار مسکن فاقد این چهار عامل تاثیر‌گذار است. این در حالی است که تورم همواره چه در دوران رونق و چه در دوران رکود در بازار مسکن وجود داشته است.

  به نظر شما رکود مسکن چه زمانی اتفاق می‌افتد؟

واقعیت این است که بازار مسکن با تقاضای انبوه مطلق در مقابل تولید سالانه بسیار محدودی که جوابگوی این نیاز نیست، مواجه است و از آنجا که مسکن یکی از کالاهای زیستی به حساب می‌آید و حیات بشر به آن وابسته است، بنابراین مردم تمام تلاش خود را انجام می‌دهند تا برای خود مسکن و سرپناه فراهم کنند که در این صورت این تقاضای مطلق به تقاضای موثر تبدیل می‌شود.

این در حالی است که تقاضای مطلق در همه کالاها همچون فرش دستباف، تا این میزان برای تبدیل شدن به تقاضای موثر تلاش نمی‌کند چراکه این کالا اصطلاحاً زیستی نیست و اگر نباشد، زندگی بشر مورد تهدید قرار نمی‌گیرد. از این رو تولید تمام کالاها در دنیا نیز بر اساس تقاضای موثر صورت می‌گیرد، نه تقاضای مطلق. چراکه بشر تمام تلاش خود را انجام می‌دهد تا کالاهایی را که پیش‌نیاز حیات اوست فراهم کند.

به عنوان مثال کمپانی آلمانی بنز برای تولید این خودرو، تقاضای موثر را محاسبه می‌کند و سپس برنامه‌ریزی و ارزیابی‌های لازم را در رابطه با تولید و بازار انجام می‌دهد. به عبارتی شاید بنده یا شما علاقه به خرید این خودرو داشته باشیم اما از آنجا که فعلاً نمی‌توانیم وارد این بازار شویم، جزو تقاضای موثر در محاسبات این کمپانی به حساب نمی‌آییم و در گروه تقاضای مطلق دسته‌بندی می‌شویم. اما به عنوان مثال در مورد نان که نیاز اساسی بشر است، نمی‌توان این تعاریف را مصداق قرار داد چراکه به هر حال همه مردم متقاضی موثر بازار این کالا هستند.

اما در مورد مسکن همان‌طور که گفته شد، ما با تقاضای انبوه مطلق در برابر تولید محدود روبه‌رو هستیم. اما درست در زمانی‌که تقاضاهای مطلق در قالب تقاضای موثر وارد بازار مسکن می‌شوند، این بازار با افزایش شدید قیمت روبه‌رو می‌شود چراکه کالا به اندازه نیاز در این بازار وجود ندارد. به این ترتیب قیمت ملک در این بازار تا جایی بالا می‌رود که خود به خود تمام تقاضاهایی که به عنوان تقاضای موثر محسوب می‌شدند، به صف تقاضای مطلق بر‌می‌گردند. به چنین شرایطی رکود در بخش مسکن گفته می‌شود که به دنبال آن و با افزایش تقاضا و افزایش قیمت در بازار به دلیل کمبود عرضه، تورم مخفی در رکود ناگهان هویدا می‌شود و بازار دوباره وارد دوره رکود می‌شود. این پرش در بازار مسکن همواره وجود دارد اما اینکه گفته می‌شود طی ماه‌های اخیر رکود بر این بازار سایه افکنده بود، جزو این تعریف به حساب نمی‌آید و بیشتر می‌توان از تعبیر در انتظار بودن بازار برای آن استفاده کرد. چراکه طی ماه‌های اخیر به دلایل سیاسی و اقتصادی همچون تغییر ریاست جمهوری، استقرار تیم اقتصادی دولت سیزدهم، مباحث بین‌المللی و‌... بازار در انتظار بود.

اما با این حال نباید از یاد برد که بازار مسکن طبق روند 50 سال گذشته، همچنان با افزایش قیمت روبه‌رو خواهد شد. به عبارتی با توجه به اینکه تولید مسکن به اندازه کافی انجام نمی‌شود، التهابات قیمتی دور از انتظار نیست. در سال ۱۳۹۸ برخی بر این عقیده بودند که ظرفیت افزایش قیمت مسکن پُر شده و دیگر افزایش قیمت نخواهیم داشت اما حتی در بدترین شرایط کرونایی، قیمت مسکن با سرعت بالا رفت.

  آیا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال عملی است و می‌تواند باعث ایجاد تعادل در حوزه عرضه و تقاضا در بازار مسکن شود؟

طرح چنین صحبت‌هایی بیشتر در حد حرف است و حتی می‌تواند همراه با تبعات منفی برای این بازار باشد. در واقع تبلیغ زودرس این موضوع باعث می‌شود که به تولید مسکن ضربه بخورد چراکه تولیدکننده‌های خرد از بازار تولید مسکن خارج می‌شوند. در بحث ساخت مسکن بدون در نظر گرفتن کسری موجود در سال‌های گذشته، اصولاً در سال بین یک میلیون و ۲۰۰ تا یک میلیون و ۴۰۰ واحد مسکونی نیاز داریم که باید تولید شود. اما در این رابطه باید این موضوع مورد بررسی قرار گیرد که آیا برای تولید این میزان مسکن، فضای مسکونی یا مصالح مورد نیاز را در اختیار داریم یا خیر. این در حالی است که این رقم واحد مسکونی نیازمند فضاهای جانبی و خدماتی است و باید مدرسه، فضای بهداشتی و خدماتی، همچنین فضای تجاری نیز در ارتباط با آن مورد توجه قرار گیرد. به این ترتیب برای ساخت یک مترمربع، باید چهار مترمربع هزینه کنید تا یک مترمربع فضا گیر شما بیاید. در واقع شما نمی‌توانید واحدهای مسکونی بدون مدرسه و بدون تجهیزات بسازید.

از این‌رو برای اینکه بخواهید یک میلیون واحد مسکونی تولید کنید یعنی صد مترمربع خالص داشته باشید، باید ۴۰۰ میلیون مترمربع هزینه کنید که در این راستا باید ده میلیون هزینه کنید. این در حالی است که بسیاری می‌گویند با چهار میلیون تومان هم می‌توانیم واحد مسکونی بسازیم اما با توجه به قیمت‌های فعلی مصالح ساختمانی امکان‌پذیر نیست.

به طور کلی تا اقتصاد کشور به طورکلی دگرگون نشود و ساختار اقتصادی کلان را تغییر ندهیم تا گردش پول سریع شود، توان تولید این تعداد مسکن را نخواهیم داشت. نکته قابل تامل این است که در دنیا دست‌کم ۱۵ ابزار مالی در خدمت این صنعت است اما ما در کشور این ابزارهای مالی را در اختیار نداریم و نمی‌توانیم پیاده کنیم. بنابراین ادعای ساخت این تعداد مسکن نه‌تنها باعث ایجاد آرامش در این بازار نمی‌شود، بلکه به مشکلات موجود در آن دامن می‌زند.

در حال حاضر و در دولت سیزدهم مذاکرات وین از سر گرفته شده است و چشم اقتصاد ایران به اخبار منتشر‌شده از این مذاکرات است که بازار مسکن نیز از آن بی‌نصیب نخواهد ماند.

  در حال حاضر گفته می‌شود که مذاکرات در وین در حال پیشرفت است و از میزان اختلافات به نسبت یک ماه گذشته بسیار کاسته شده است. به نظر شما بازار مسکن در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات وین و احیای برجام یا بی‌نتیجه بودن آن چه واکنشی نشان خواهد داد؟

حتی اگر مذاکرات هم به نتیجه برسد، احتمالاً بازار مسکن با افزایش قیمت همراه خواهد شد با این تفاوت که در کنار افزایش قیمت، شاهد ایجاد رونق در این بازار و افزایش خرید و فروش‌ها نیز خواهیم بود. چراکه برجام کلید توسعه ملک و مسکن نیز از ابزارهای توسعه اقتصادی است. بنابراین در صورت لغو تحریم‌ها، این امکان وجود دارد که شرکت‌های خارجی به ایران بیایند و اقدام به ایجاد دفتر تجاری و سکونت در کشور ما کنند. این اتفاقات به طور حتم باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد اما در مقابل درآمد سرانه ملی نیز بالا خواهد رفت.

به طور کلی چه مذاکرات به نتیجه برسد و چه نتیجه‌ای به دنبال نداشته باشد، افزایش قیمت مسکن محتمل است اما در صورتی که برجام احیا نشود، بازار مسکن با رکود تورمی همراه خواهد شد. به این معنا که افزایش قیمت در آن ایجاد می‌شود اما معاملات کمی صورت خواهد گرفت.

در این میان با افزایش قیمت مسکن، بازار اجاره‌بها نیز با تنش همراه خواهد شد چراکه اجاره‌بها تناسبی از قیمت مسکن است و افزایش قیمت ملک، افزایش اجاره‌بها را نیز به دنبال خواهد داشت. به طور کلی می‌توان اعلام کرد که بازار مسکن تا پایان سال همین روندی را دنبال خواهد کرد که در طی دو ماه اخیر دنبال کرده است.

  به نظر شما چه عواملی می‌توانند کاهنده قیمت‌ها در بازار مسکن باشند؟

در مورد مسکن، راه کوتاه‌مدتی برای کاهش قیمت وجود ندارد و هرکس که چنین چیزی را مطرح کند، خودفریبی و دیگرفریبی کرده است چراکه مسکن یک برنامه ۱۰‌ساله یا ۲۰ساله می‌خواهد. در واقع برای حل مشکل بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها، باید از همین حالا شروع کرد اما متاسفانه طی سال‌های گذشته این برنامه‌ریزی‌ها آغاز نشده است.

از این‌رو در شرایط فعلی بازار مسکن به دلیل کسری قابل توجهی که در حوزه تولید و عرضه دارد، همواره با افزایش قیمت روبه‌رو خواهد بود و تا ده سال آینده نیز نمی‌توان از این بازار انتظار روند کاهشی قیمت داشت. البته این امکان وجود دارد که به طور مثال قیمت مسکن 80 درصد افزایش پیدا کند و پنج درصد با کاهش روبه‌رو شود یا اینکه در منطقه‌ای با کاهش دو تا سه‌درصدی همراه شود اما این تصور که قیمت مسکن پایین بیاید، غیر‌ممکن خواهد بود. حتی اگر فرض کنیم که از همین امسال یک میلیون واحد مسکونی تولید و به بازار هم عرضه شود، نتیجه آن در شش سال آینده مشخص خواهد شد و قیمت مسکن طی این سال‌ها همواره افزایشی خواهد بود.

  شما در جایی عنوان کرده بودید که آنچه در حال ضربه‌زدن به مسکن است، اقتصاد دولتی است. لطفاً در این مورد توضیح دهید.

بله، واقعیت این است که مشکل مسکن مشکل خودش نیست و در درون مسکن نباید دنبال مشکل مسکن بگردیم، بلکه باید در سیاست‌های دولت که مسکن را تبدیل به کالای سرمایه‌ای کرده است، به دنبال ریشه مشکلات بازار مسکن بود. به عبارتی در شرایط فعلی دولت نه‌تنها باعث ایجاد رقابت و افزایش حضور بخش خصوصی در اقتصاد نمی‌شود، بلکه به‌عنوان رقیب هر کسی را که به این حوزه ورود می‌کند از میدان به در می‌کند.

این در حالی است که ما در بخش خصوصی، توان تولید ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را داریم ولی بخش خصوصی، طفیلی اقتصاد دولتی است. وقتی اقتصاد دولتی، رکود ایجاد می‌کند، بخش مسکن مجبور است واکنش نشان بدهد. بخش خصوصی، هوشمند است و برای اینکه بتواند سرمایه خودش را حفظ کند از بخش مسکن خارج شده و تولید را کاهش می‌دهد. در واقع بخش خصوصی نمی‌تواند در شرایط رکودی، تولید کند و به همین دلیل تمام کارخانه‌های وابسته به بخش مسکن، فعالیت خودشان را متوقف کرده‌اند. اساساً در هیچ جایی از دنیا، دولت‌ها نمی‌توانند بیش از ۴۰ یا ۵۰ هزار واحد مسکونی تولید کنند.

تنها کاری که دولت‌ها باید انجام دهند، بسترسازی و تسهیل‌گری برای بخش خصوصی به منظور تامین مسکن است. ما تجربه مسکن دولتی را تحت عناوین مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک، مسکن مهر و مسکن ملی داریم اما هیچ‌کدام تحولی در حوزه مسکن ایجاد نکردند. از این‌رو توصیه می‌شود که دولت رئیسی بستر را آماده کند تا دولت آینده بتواند به رفع مشکل مسکن بپردازد.