فنر بازار ویلا
گفتوگو با مهدی سلطان‌محمدی درباره عوامل رشد قیمت در مناطق ویلانشین
مهاجرت خریداران ملک به اطراف تهران و دیگر شهرهای بزرگ و به‌خصوص به استان‌های شمالی از جمله موضوعاتی است که طی ماه‌های اخیر به‌شدت خبرساز شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین افزایش قیمت ویلا با قدمت دو تا پنج سال در برخی از شهرهای مازندران در آگهی‌های دیوار حدود ۹۹ درصد رشد داشته است درحالی‌که میانگین افزایش قیمت در مناطق گران‌قیمت تهران از شهریور ۹۹ تا شهریور ۱۴۰۰ حدود ۳۱ درصد ثبت شده است. در این میان به نظر می‌رسد که سرمایه‌های ساختمانی نیز بعد از مهاجرت خریداران ملک به این استان‌ها، به این سمت‌و‌سو متمایل شده است. اما سوالی که در این بین مطرح می‌شود این است که چه عواملی به افزایش استقبال مردم از خرید ملک در این استان‌ها منجر شده و همچنین در قیمت خرید و فروش ویلای شمال یا قیمت زمین‌های شمال چه موضوعاتی نقش دارند؟ مهدی سلطان‌محمدی تحلیلگر اقتصاد مسکن در این گفتوگو دلایل جهش قیمتی مسکن در تهران، سایر شهرها و همچنین رشد قیمت در مناطق ویلانشین به خصوص عوامل افزایش شدید قیمت ویلا در شمال ایران را تشریح می‌کند.
♦♦♦
بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین افزایش قیمت ویلا با قدمت دو تا پنج سال در برخی از شهرهای مازندران در آگهی‌های دیوار حدود ۹۹ درصد رشد داشته است. این درحالی است که میانگین افزایش قیمت در مناطق گران‌قیمت تهران (شمال شهر تهران) از شهریور ۹۹ تا شهریور ۱۴۰۰ حدود ۳۱ درصد ثبت شده بود. علت چیست؟ در 10 ماه گذشته مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت املاک در شهرهای شمالی و اطراف تهران چه بوده است؟
اولین نکته‌ای که در ابتدا باید به آن اشاره کرد این است که متاسفانه ما آمار رسمی منظمی از وضعیت قیمت در مناطق مختلف کشور به تفکیک محلات و... نداریم و اگرچه مرکز آمار ایران، اطلاعات و داده‌ها را در مورد استان‌ها و شهرهای مراکز استان از دهه 70 در اختیار قرار می‌دهد اما این آمارها برای اینکه بتوانیم سیر تغییر قیمت واحدهای ویلایی را در بخش‌های مختلف شهرهای شمالی از طریق این آمارها تعقیب کنیم، کفایت نمی‌کند.
به هر حال اما آن چیزی که از آمار کلی بر‌می‌آید این است که قیمت زمین و مسکن در کل کشور در سه‌ساله بهار 1397 تا بهار 1400 حدوداً 7 /8 برابر شده است. نکته جالب توجه در این میان آن است که افزایش قیمت زمین در خود شهر تهران با کل کشور تقریباً هماهنگ است. به این معنا که همه اینها حدود 7 /8 برابر با افزایش قیمت روبه‌رو شده است. این در حالی است که طبق این آمار، افزایش قیمت در شهرهای مرکزی استان‌های گیلان و مازندران یعنی شهرهای ساری و رشت حتی یک مقدار کمتر از این میزان بوده است. به طور دقیق‌تر اینکه در مازندران تقریباً افزایش قیمت‌ها با این عدد هماهنگ است و در گیلان اندکی پایین‌تر است. بنابراین در سطح استانی نمی‌توان گفت که اتفاق خاصی در این استان‌ها رخ داده است. در واقع تغییری که می‌بینیم تغییری است که تقریباً در کل کشور اتفاق افتاده و ما کم‌و‌بیش شاهد آن بودیم. در عین حال مشاهدات میدانی حکایت از این دارد که رشد قیمت در مناطق ویلانشین بیشتر از این میزانی که گفته شد، بوده است.
در حال حاضر سوالی که مطرح می‌شود این است که چرا این اتفاق افتاده است و دلایل جهش قیمتی مسکن در تهران، سایر شهرها و همچنین رشد قیمت در مناطق ویلانشین در سال‌های اخیر چه بوده است؟
قاعدتاً بخشی از افزایش قیمتی که در حوزه مسکن مشاهده می‌شود، به تورم عمومی برمیگردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در طول سه‌ساله بهار 1397 تا بهار1400 شاخص تورم مصرف‌کننده نزدیک به سه برابر شده است. البته ما در اقتصاد بیشتر با قیمت‌های حقیقی سر‌و‌کار داریم و در مقایسه‌ای که در رابطه با قیمت‌های نسبی انجام می‌دهیم، باید اثر تورم را خارج کنیم. این در حالی است که اگر اثر تورم را خارج کنیم، باز می‌بینیم که قیمت‌ها در حوزه مسکن حدود سه برابر افزایش پیدا کرده است که رقم بسیار قابل‌توجهی است. اما علت چیست؟
واقعیت این است که بخشی از این اتفاق به رکود سال‌های قبل از سال‌های 93 تا 96 که قیمت نسبی زمین و مسکن نسبت به بقیه کالاها تا اندازه‌ای کاهش پیدا کرده بود، برمیگردد. این در حالی است که ما می‌دانیم در چرخه مسکن، دوره‌های دو‌ساله رونق و دو تا سه‌ساله رکود به طور متوالی اتفاق می‌افتد. بنابراین بخشی از افزایش قیمتی که در سال‌های 97 به بعد دیده شد، جبران عقب‌افتادگی سال‌های 93 تا 96 بود.
بخشی از افزایش قیمت را هم می‌توان به حباب ملکی نسبت داد که بر این اساس انتظار بر این است که این افزایش در طول سال‌های بعدی به تدریج جبران شود و این حباب تخلیه شود. بخشی از این حباب البته در سال 1400 تخلیه شده است. بر این اساس ما می‌بینیم در سال گذشته با اینکه تورم عمومی بالای 40 درصد بوده، افزایش قیمت مسکن چیزی در حدود 17 تا 18 درصد بوده و بنابراین بخشی از این حباب تخلیه شده است و انتظار می‌رود در سال‌های بعدی نیز بخشی از این حباب تخلیه شود.
اما اگر از پارامترهایی که روی رشد قیمت مسکن در شهر تهران و در کل کشور اثر گذاشت بگذریم، باید ببینیم که دلایل افزایش شدید قیمت ملک به صورت کلی چه بوده و چه پارامترهایی روی آن اثر گذاشته است. به عقیده من، یکی از عوامل مهم اثر تحریم‌ها بوده است که باعث شد دولت با کسری بودجه سنگین روبه‌رو شود و متعاقب آن رشد شدید نقدینگی ایجاد شد. این در حالی است که این شرایط تورمی و رشد نقدینگی باعث شد که انتظارات برای افزایش قیمت دارایی‌های فیزیکی بالا برود و ما شاهد این افزایش قیمت در بازارهایی از جمله مسکن، بورس، خودرو، طلا، ارز و بسیاری از کالاهای دیگر باشیم.
عامل دیگری که در این زمینه تاثیر گذاشت، اثر شیوع ویروس کرونا در کشور بود. البته این مساله در همه جای دنیا قیمت ملک را به صورت نسبی بالا برد و در سال گذشته اکثر شهرهای بزرگ دنیا شاهد افزایش قابل توجه قیمت ملک بودند. به این ترتیب می‌توان گفت که این دو عامل به صورت کلی می‌توانند تغییرات شدید قیمت ملک را توضیح دهند.
گزارش مرکز آمار ایران درباره تحولات بازار ساختوساز در کشور و تهران حاکی از آن است در بهار ۱۴۰۰، ۱۱ هزار و ۵۵ واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت دریافت کرده‌اند که این میزان در مقایسه با فصل قبل – زمستان۹۹- ۲ /۱۷درصد کاهش داشته است. به این ترتیب شاهد این هستیم که بازار فعالیت‌های ساختمانی در تهران و کشور در بهار امسال با ریزش فصلی همراه شده است. آیا کاهش حجم ساختوساز واحدهای مسکونی و کاهش فعالیت سازنده‌ها نیز یکی از عوامل افزایش رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها به حساب می‌آید؟
نه‌تنها در بهار بلکه در تابستان ۱۴۰۰ نیز میزان ساخت‌و‌سازها نسبت به تابستان گذشته کاهش چشمگیری پیدا کرده است و شرایط اقتصادی به گونه‌ای است که میزان تولید مسکن به پایین‌ترین حد خود در سالیان گذشته رسیده است. بنابراین در حالی که در سال‌های قبل نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید می‌شد، در حال حاضر این میزان به حدود ۳۵۰ هزار مسکن رسیده است و این روند کاهشی شده است. این در حالی است که افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ هنوز روی اجاره به صورت کامل لحاظ نشده است، بنابراین یک تقاضای سنگین در این بخش وجود دارد زیرا زمانی که ساخت مسکن کم می‌شود، فرصت‌ها در بازار اجاره هم محدود می‌شود و در حالی که در بخش تقاضا فشار زیاد است میزان عرضه محدود شده است.
علت عدم استقبال سازنده‌ها از ساختوساز مسکن چیست و چطور باید این مشکل را حل کرد؟
واقعیت این است که قیمت زمین در سه سال اخیر تقریباً 9 برابر شده و قیمت مصالح نیز افزایش زیادی داشته است. بنابراین سرمایه‌ای که برای ساختوساز نیاز است، بسیار بالا رفته و با توجه به چشم‌انداز رکودی، موجب شده که سازندگان امیدی به بازدهی بالا در برابر سرمایه‌ای که به کار می‌برند، نداشته باشند. بنابراین طبیعی است که اقبال به ساختوساز کم شود. این در حالی است که این موضوع به‌هیچ‌وجه به نفع بازار مسکن و مردم نیست و اقدامی که دولت می‌تواند در این رابطه انجام دهد این است که تورم را کنترل کند، زیرا در شرایط تورمی بالای ۴۰ درصد، نمی‌توان انتظار کنترل هیچ بازاری را داشت.
چرا قیمت زمین‌های ویلایی حتی تا اندازه‌ای بالاتر از اندازه قیمت متوسط ملک در کل کشور بالا رفته است؟
در رابطه با این موضوع می‌توان به چند دلیل اشاره کرد. اولین و مهم‌ترین دلیل این است که عرضه زمین‌های ویلایی در دولت حسن روحانی کاهش پیدا کرد. در واقع بعد از یک دوره تبدیل کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی و ویلایی که در دوره احمدی‌نژاد اتفاق افتاد، در دوره روحانی و در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، این سیاست تصحیح شد و سختگیری زیادی به عمل آمد که از تبدیل کاربری زمین‌ها ممانعت می‌کرد. این در حالی است که برخی از مسوولان اعلام می‌کردند حدود چهار هزار هکتار از اراضی کشاورزی مازندران در دو دهه منتهی به سال ۹۳ به صورت غیرمجاز تغییرکاربری داده شد.
اما در دولت یازدهم و دوازدهم به بسیاری از شهرک‌ها اجازه توسعه داده نشد. حتی به شهرک‌هایی که بخشی از آنها نیز ساخته شده بود، برای ساخت مابقی واحدها جواز ساخت داده نشد و به طور کلی تغییر کاربری کار بسیار دشواری شد و اجازه توسعه شهرک‌های جدید نیز داده نشد. در حالی که این کاهش عرضه باعث شد تقاضا در زمین‌های موجود ویلایی از جمله زمین‌هایی که در شهرک‌های ساخته‌شده قرار داشتند، ویلاهای ساخته‌شده یا در حال ساخت تا اندازه‌ای بالا برود.
یک عامل دیگر که می‌توان به آن اشاره کرد، تغییرات اقلیمی بود که در سال‌های اخیر اتفاق افتاده است. مساله خشکسالی‌ها، آلودگی هوا و... نگرانی‌هایی را برای مردم ایجاد کرده است و به نظر می‌آید بخشی از جمعیت غیرفعال و حتی فعال بخش‌های خدمات و کشاورزی از مناطق مرکزی ایران از جمله شهرهایی مثل اصفهان، یزد یا حتی از شهرهای جنوبی و استان‌های فارس، هرمزگان و... به این نتیجه رسیدند که بهتر است به مناطقی کوچ کنند که از آب‌و‌هوای بهتری برخوردار است و شرایط اقلیمی بهتری دارد. همین موضوع، جذابیت زمین‌های شمال ایران را افزایش داد و باعث شد تقاضا برای سکونت در این مناطق بالا برود. در عین حال پایین بودن نسبی قیمت زمین و پایین بودن نسبی هزینه‌های زندگی باعث شد بخشی از بازنشستگان تهرانی و بازنشستگان شهرهای بزرگ برای گذران دوران بازنشستگی به مناطق شمالی ایران کوچ کنند.
محدودیت‌های ناشی از کرونا و توسعه منطقه‌ای شمال از جمله ساخت آزادراه تهران-شمال چقدر در افزایش تقاضا در این حوزه نقش داشته است؟
واقعیت این است که همه این موارد یک تقاضای اضافی برای زمین‌های ویلایی شمال ایران ایجاد کرده است. مساله کرونا نیز این وضعیت را تشدید کرده است و موجب خانه‌نشینی بسیاری از مردم شد. بنابراین بسیار دشوار است که بتوان برای دوره خیلی طولانی در آپارتمان‌های کوچک زندگی کرد. از این رو برخی از مردم به این نتیجه رسیدند که اگر به شهرهای شمالی بروند و فضای بیشتری داشته باشند، هم فاصله‌گذاری بهتری را می‌توانند رعایت کنند و هم در آب‌و‌هوای بهتری زندگی خواهند کرد. همچنین زندگی آنها از کیفیت بهتری برخوردار می‌شود. بنابراین ترجیح دادند آپارتمان‌های خود را در شهرهای بزرگ به فروش برسانند و به سمت شهرهای شمالی بروند. این در حالی است که قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ هم بسیار رشد کرده بود.
یک عامل دیگر، باز شدن اتوبان چالوس بود که البته بخشی از آن باز شد اما این امیدواری را ایجاد کرد که به زودی ممکن است کل اتوبان به بهره‌برداری برسد و فاصله تهران و شمال عملاً به یک ساعت و نیم برسد. قیمت پایین بنزین نیز مشوقی بود برای اینکه عده‌ای ترجیح دهند که زندگی خودشان را به شمال کشور منتقل کنند و حتی به این فکر افتادند که می‌شود با دورکاری و جابه‌جایی روزانه و هفتگی، ترکیبی از زندگی در شهرهای شمال و کار در تهران را در پیش گرفت.
یک عامل دیگر را شاید بتوان این‌طور توضیح داد که تغییرات شدید قیمتی در دو، سه سال اخیر و اتفاقاتی که در بورس و بازار رمزارزها افتاد و تجارت کالاهای تحریمی، طبقه جدیدی از ثروتمندان را ایجاد کرد که این طبقه جدید در یک دوره کوتاه به ثروت‌های قابل توجهی رسیدند و طبیعتاً یکی از اولین مباحثی که در درجه اول به ذهن این طبقه می‌رسد، علاوه بر خودرو و خانه مسکونی، تهیه ویلا در شمال کشور است. بنابراین این تقاضا نیز به مابقی تقاضاها در این حوزه اضافه شد.
عامل دیگر را شاید بتوان این‌طور بیان کرد که شرایط تورمی باعث شد بسیاری از مردم برای حفاظت از اندوخته‌های خود به سمت ملک روی بیاورند چراکه همیشه ملک برای سرمایه‌گذاران سپری تورمی ایجاد کرده است. افزایش شدید قیمت زمین و مسکن در تهران باعث شد که سرمایه‌های کوچک دیگر نتوانند در تهران به سوداگری بپردازند و به دلیل اینکه میزان سرمایه لازم برای تهیه ملک و زمین در تهران به‌شدت بالا رفت، بنابراین بخشی از سرمایه‌های کوچک‌تر به مناطق حاشیه شهرها و شمال ایران کوچ کردند چراکه به هر حال می‌توانستند یک قطعه زمین یا یک آپارتمان را برای خودشان با قیمت‌های پایین‌تری تهیه کنند. به طور کلی این عوامل دست‌به‌دست هم داد و باعث شد که در دو، سه سال گذشته به‌خصوص در یکی دو سال اخیر ما شاهد افزایش شدید قیمت ویلا در شمال ایران باشیم.
به صورت کلی قیمت‌ها در بازار ویلا در مناطق مختلف کشور را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟ آیا این امکان وجود دارد که با به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام، افزایش واکسیناسیون عمومی و کاهش نگرانی مردم از فعالیت در شهرهای بزرگ و بازگشت حضوری به محیط کار و...، در سال 1401 قیمت ملک در شمال ارزان شود؟
به تعبیر طنزآمیز مرحوم نسیم شمال: نیست در دانایی من شک و ریب / لیک در مکتب نخواندم علم غیب!
واقعیت این است که به دلیل اینکه بسیاری از پارامترهای تاثیرگذار مثل برجام، کرونا، سیاست‌های پولی و مالی دولت هنوز روشن نیستند، پیش‌بینی آینده امکان‌پذیر نیست اما با توجه به رشد بسیار شدید قیمت‌ها در چند سال گذشته و رکود و آرامشی که در چند ماه اخیر در قیمت‌ها مشاهده می‌شود و همچنین با توجه به چرخه‌های مسکن، بسیار بعید است که در یکی، دو سال آینده رشد قیمت‌ها در مسکن فراتر از تورم عمومی باشد.
