حلقه گمشده
گفت‌وگو با سعید لطفی درباره امکان‌پذیری حذف قولنامه
دولت اخیراً در برنامه‌ای که رئیس سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور از آن پرده برداشته، قصد دارد در دو سال آینده به سمتی حرکت کند که بیشتر واحدهای مسکونی در شهرها و روستاها صاحب سند رسمی شوند. اگرچه ابعاد این سیاست، هنوز مشخص نیست اما به نظر می‌رسد توسعه سیستم سند عمومی با رویکرد رعایت حقوق مالکیت، در این زمینه یک ضرورت شناخته شود. سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران اگرچه تاکید دارد فعالان بازار مسکن نسبت به توسعه سیستم سند عمومی در کشور و سنددار کردن اراضی دولت استقبال می‌کنند اما به ابعاد پنهان سیاست‌هایی از این دست اشاره می‌کند. وی به مساله توان دولت در زمینه اجرای سیاست‌هایش اشاره کرده و می‌گوید چه‌بسا باید گفت امکان اجرای صحیح این برنامه‌ها، حداقل در کوتاه‌مدت هم بسیار ضعیف است، چون این برنامه نیازمند رفع چالش‌های دیگر و هماهنگی دولت با سایر بازیگران و نهادهای ذی‌نفع و ذی‌ربط است.
♦♦♦
رئیس سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور اخیراً در صحبت‌هایی گفته، دولت می‌خواهد در پایان امسال، ۳۰ درصد از زمین‌های کشاورزی دارای سند ثبتی شوند. به گفته آقای حسن بابایی انتظار می‌رود در دو سال آینده، کمتر زمین و خانه قولنامه‌ای وجود داشته باشد و همه واحدهای مسکونی در شهرها و روستاها صاحب سند رسمی شوند. با توجه به برنامه‌ای که دولت در اختیار دارد، به نظرتان حذف قولنامه از معاملات املاک چقدر احتمال دارد در کوتاه‌مدت عملیاتی و به سرانجام برسد؟
در معاملات املاک با دو سند مواجهیم؛ یکی اسناد رسمی و دیگری اسناد عادی است. این اسناد عادی که به اصطلاح و در عرف به آن قولنامه یا مبایعه‌نامه هم می‌گوییم از دید قانون، فاقد اعتبار نیست. به هر حال اسناد عادی اسناد معتبری هستند و در دادگاه، شورای حل اختلاف یا داور می‌توان به آنها استناد کرد. به همین دلیل خرید املاک قولنامه‌ای هم فاقد اعتبار نیست. اما اینکه آیا دولت می‌تواند حذف قولنامه را در برنامه‌هایش (حداقل کوتاه‌مدت) جای دهد و آن را به سرانجام برساند، یک بحث جدی است که با توجه به توان فعلی دولت، بعید است این اتفاق بیفتد. هرچند قطعاً اگر دولت بتواند در این زمینه گام‌های جدی بردارد و هزینه‌های مبادلاتی مردم را کاهش دهد، امر مطلوبی است اما در واقعیت و عمل با توجه به شرایط کنونی، این مساله هم بعید است و هم اینکه جز، افزایش هزینه‌های جدید به دولت، فرجامی نخواهد داشت. در نگاه بدبینانه، در صورتی که این برنامه به صورت صحیح به اجرا درنیاید و هماهنگی‌های لازم در این‌باره صورت نگیرد، موجبات سردرگمی بیشتر مردم را هم می‌تواند به وجود آورد. چرا که در صورتی که اجرای این برنامه به صورت نصفه‌و‌نیمه رها شود، پیامدهای نامطلوب هم به دنبال دارد. در واقع، اجرای قانون درست یک مساله و موضوع اساسی است که نیازمند توجه به آن هستیم. اگر قانون درست را بَد اجرا کنیم، چالش‌های متعدد دیگری را هم شکل می‌دهیم.
شما می‌گویید سیاستگذار در زمینه اجرا قبل از هر چیز باید اولویت‌های دیگری را در این زمینه در نظر گیرد و با توجه به توان فعلی خود، در زمینه اجرای قانون گام بردارد که هزینه‌های دیگری را به مردم تحمیل نکند. موضوع اجرای درست قانون، دغدغه مهم بسیاری از اقتصاددانان است، چرا که با اجرای نادرست قانون درست، هزینه‌های مضاعف دیگری ممکن است شکل گیرد که آن هم می‌تواند بر چالش‌های فعلی بیفزاید. با این وصف، چقدر نسبت به اجرای این سیاست دولت امیدوارید؟
من در پاسخ به پرسش قبل تاکید کردم که تمامی فعالان و بازیگران بازار مسکن نسبت به رهگیری معاملات مسکن استقبال می‌کنند و برنامه سنددار کردن اراضی، هم مطلوب و هم مورد اقبال عموم و افکار عمومی است اما اجرای چنین برنامه‌هایی با مختصات فعلی توان دولت، همخوانی ندارد و سازگار نیست. چه‌بسا باید گفت امکان اجرای صحیح این برنامه‌ها، حداقل در کوتاه‌مدت هم بسیار ضعیف است، چون این برنامه نیازمند رفع چالش‌های دیگر و هماهنگی دولت با سایر بازیگران و نهادهای ذی‌نفع و ذی‌ربط است. این در حالی است که عملاً در این زمینه اقدام خاصی صورت نگرفته است. همه این سیاست‌ها در شرایطی عملیاتی می‌شود که دولت مقدمات لازم را در این زمینه فراهم و بتواند در شیوه و اجرا، درست عمل کند. بدون اعتمادسازی افکار عمومی و بازیگران جدی بازار ملک، همچون اتحادیه مشاوران مسکن چطور می‌توان گام‌های جدی را در این‌باره برداشت و به نتیجه رساند. زمانی که همه ارکان و نهادهای سیاستگذار و قانونگذار پیوند قوی را با همه بازیگران بازار مسکن به عمل آورند، آن‌وقت مردم با خیال راحت و آسودگی بیشتری معاملات را انجام می‌دهند.
فرض بفرمایید، بدون اعتمادسازی با افکار عمومی اسناد عادی یا همان قولنامه یا مبایعه‌نامه در بازار مسکن حذف شود و سنددار کردن اسناد عادی هم به درستی به اجرا درنیاید (چرا که تجربه گذشته دولت‌ها در زمینه اجرا، نشان داده با چالش جدی مواجه‌اند) آن‌وقت تصور کنید چه اتفاقات ناگوار دیگری ممکن است بیفتد و در عمل همه سردرگم می‌شوند. به همین دلیل قبل از هر تصمیم و برنامه‌ای، دولت نیاز به اعتمادسازی دارد. ضرورت این مساله را نباید فراموش کنیم، چرا که دولت اکنون اولویت‌های جدی دیگری در اقتصاد همچون مساله کنترل تورم یا کاهش نرخ بیکاری یا اصلاح ساختار معیوب را در داشبورد عملیاتی‌اش دارد و بهتر است بیشترین توجه خود را به آن معطوف و با اعتمادسازی، زمینه‌سازی تدریجی برنامه‌هایی از این دست را فراهم کند.
فارغ از مساله اولویت‌های جدی دولت در زمینه کنترل تورم یا رفع بیکاری، بسیاری تاکید دارند دولت باید در فرآیند توسعه، سیستم سند عمومی را گسترش دهد و این کار با به رسمیت شناختن حقوق مالکیت و سنددار کردن می‌تواند در دستور کار دولت قرار گیرد. در واقع بحث بر سر این است که صدور سند بخشی از این فرآیند است و می‌تواند در صورتی که تعیین تکلیف شود، وضعیت بسیاری از مردم بهبود یابد؟
در شرایط کنونی در بازار مسکن مردم هم با اسناد رسمی و هم با اسناد عادی، معاملات مسکن را بدون هیچ‌گونه زحمتی انجام می‌دهند و سردرگم نیستند. من قبلاً هم به این مساله اشاره کردم که عموم فعالان و بازیگران مسکن نسبت به اینکه اسناد عادی قابلیت کد رهگیری پیدا کنند یا اینکه اراضی و زمین و املاک سنددار بشوند، استقبال می‌کنند اما عملکرد دولت‌ها نشان داده آنها برخلاف آنچه می‌گویند، در عمل و اجرا، با اشتباهات و سهل‌انگاری جدی مواجه‌اند. همین مساله منجر به تلنبار شدن هزینه‌های دیگر به مردم می‌شود. به طور مثال، در زمینه حذف پیش‌فروش‌ها یا بسیاری از موضوع‌ها و سیاست‌های وعده داده‌شده دیگر در زمینه مسکن، دولت با وجود ادعاهای جدی، به نتیجه دلخواه نرسیده است. من بر اساس واقعیت‌ها و دستاوردهای فعلی دولت‌ها خدمتتان عرض می‌کنم که به جای اینکه بیاییم یک چالش جدید به چالش‌های قبلی اضافه کنیم، بهتر است آنچه باید در شرایط کنونی به صورت صحیح در زمینه مسکن به عمل رسانیم را درست اجرا کنیم. به نظرم درست اجرا کردن برنامه‌های فعلی دولت در شرایط کنونی کفایت می‌کند و دولت بهتر است چندان برای خود هزینه‌های جدید دیگر نتراشد. متاسفانه اگرچه توسعه سیستم سند عمومی مورد تایید همه ماست اما هنوز ابعاد سیاست دولت در زمینه سنددار کردن اراضی مشخص نیست و به دلیل ابهام و مشخص نبودن ابعاد این سیاست‌ها من چندان به نحوه درست اجرا در این زمینه خوش‌بین نیستم، هرچند که امیدوارم دولت بتواند گام‌های جدی در این زمینه بردارد.
با توجه به صحبت‌های جنابعالی در زمینه توان دولت در زمینه اجرا که به نظر پاشنه‌آشیل دولت در اجرای سیاست‌هایی از این دست باشد، به باورتان چالش اصلی در این‌باره چیست و دولت چگونه می‌تواند با رفع این موانع، به دستاورد جدی در این زمینه برسد؟
اگرچه دولت نسبت به توسعه سیستم سند عمومی خوش‌بین است اما در عمل، بعید است این اتفاق به صورت کامل و دقیق به اجرا گذاشته شود و چالش‌های دیگری ممکن است گریبانگیر دولت شود. به زبان ساده و گویا بگویم در عمل اتفاقی نمی‌افتد. حلقه گمشده دولت در زمینه توسعه سیستم سند عمومی یا حفظ حقوق مالکیت این است که دولت بسیاری از بازیگران جدی بازار ملک ازجمله مشاوران املاک را در فرآیند توسعه دخالت نمی‌دهد. بدون دخالت ندادن و ذی‌نفع کردن جامعه املاک کشور، چگونه می‌شود اموری از این‌دست را به پیش برد. بازار مسکن و املاک در کشور را مشاوران مسکن و املاک می‌چرخانند و قطعاً بدون حضور آنان در فرآیند توسعه، موانع جدی ممکن است در این زمینه شکل گیرد. در واقع بحث من دایر بر مطلوب نبودن برنامه دولت نیست، بحث بر سر نحوه و شیوه اجرای برنامه‌هاست که متاسفانه نه این دولت، بلکه بسیاری از دولت‌ها هیچ‌گاه به این مساله گوش نکرده‌اند. قطعاً اگر دولت در زمینه نحوه اجرای برنامه‌های توسعه‌ای خود به اعتمادسازی افکار عمومی یا ذی‌نفع کردن بازیگران روی نیاورد، هیچ برنامه‌ای به نتیجه دلخواه نمی‌رسد. فرقی نمی‌کند دولت بخواهد در کوتاه‌مدت، یا میان‌مدت یا بلندمدت برنامه‌هایی از این‌دست را در پیش گیرد، بحث بر سر این است که برای اجرای صحیح برنامه‌ها فراهم‌سازی مقدمات آن ضروری است.
شما در بیشتر صحبت‌هایتان روی مساله اعتمادسازی دولت‌ها در زمینه اجرای برنامه‌ها تاکید کردید. اگرچه مساله اعتماد به دولت‌ها یک سرفصل مهم از شاخص‌های سرمایه اجتماعی است و قطعاً یکی از توصیه‌های جدی برنامه‌ریزان به سیاستگذاران برای پیشبرد برنامه‌های توسعه، اعتمادسازی است، اما آیا هیچ راه دیگری در این زمینه برای پیشبرد اموری از این‌دست قابل دسترس نیست؟ اساساً مقوله سنددار کردن اراضی را در شرایط کنونی وظیفه اصلی دولت می‌دانید یا اینکه قائل به این مساله هستید که دولت بهتر است به اولویت‌بندی بپردازد و توجه خود را صرف امور دیگری کند؟ هرچند که در صحبت‌های قبلی‌تان به این موضوع اشاره کردید.
سیاست نحوه اجرای سنددار کردن اراضی که دولت فعلی قصد دارد آن را به اجرا بگذارد، در قالب بحث‌هایی ارائه می‌شود که متاسفانه نه قابل‌فهم هستند و نه قابل‌درک. در واقع بدون اولویت‌بندی بسیاری از ابعاد این سیاست‌ها مورد غفلت واقع می‌شوند و همین است که باعث می‌شود قوانین خوب به صوت بَد اجرا شوند و بعد از آن، چالش‌های دیگری نیز شکل گیرد. من سیاستگذاران را در شرایط فعلی به این ضرب‌المثل معروف توصیه می‌کنم که «سری که درد نمی‌کند را دستمال نمی‌بندند». پیشنهاد من در زمینه رفع چالش‌ها ناظر بر نحوه اجراست و اینکه در نحوه اجرا باید دولت زمینه‌های مشارکت و درک درست را فراهم کند. اساساً نه در این نوع از برنامه‌ها، بلکه در سایر برنامه‌های مشابه نیز به همه دولت‌ها توصیه می‌کنم ابعاد مغفول و پنهان و پیامدها و اثرات سیاست‌ها و برنامه‌هایشان را در نظر بگیرند و بعد از آن، اقدام به اجرا کنند. بدون توجه به پیوست‌ها و ذی‌نفعان بخش‌های مختلف، توسعه به‌سادگی شکل نمی‌گیرد. فراموش نکنید که همه ما نسبت به اینکه حق مالکیت به نحوی باشد که فُقرا را ثروتمندتر کند، موافقیم و استقبال می‌کنیم اما اجرای برنامه‌هایی از این‌دست، پیش‌نیازها و اصولی دارد که غفلت از آنها موانع توسعه را دوچندان می‌کند.
سیاست‌ها و برنامه‌هایی که دولت می‌خواهد اجرا کند، همواره اثرات و پیامدهایی دارد که البته به این موضوع هم اشاره کردید. به نظرتان بازار املاک از سیاست‌هایی از این‌دست چه اثراتی می‌پذیرد و ابعاد این سیاست‌ها چه میزانی از بازار ملک را دربر می‌گیرد. البته این پرسش را با این فرض از شما می‌پرسیم که دولت در زمینه شیوه و نحوه اجرا بتواند با موفقیت برنامه‌های مدنظرش را به پیش ببرد.
دامنه اثرگذاری این نوع سیاست‌ها و برنامه‌ها قطعاً نه به صورت محلی بلکه به صورت سراسری می‌تواند بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. اینکه چه اتفاقی خواهد افتاد و بازار مسکن چه اثری می‌پذیرد، پاسخ روشنی فعلاً نمی‌تواند داشته باشد. در حالت نخست (در شرایط خوش‌بینانه)، باید منتظر ماند دولت به چه نحو برنامه مزبور را به اجرا می‌گذارد و آیا دولت اساساً توان و برنامه قابل‌فهم و جامعی برای شیوه صحیح اجرای سنددار کردن اراضی در دستورکار دارد. در حالت دوم (در شرایط بدبینانه)، دولت اگر به هر نحو دوباره در مسیر اجرا با مشکل مواجه شود و چالش‌های دیگری در زمینه تغییر وضعیت اسناد عادی شکل گرفت، آن‌وقت وضعیت بازار ملک پیچیده‌تر و سردرگمی مردم بیشتر خواهد شد. به همین دلیل من پاسخ به این پرسش را موکول به نتیجه اجرای سیاست‌های دولت در این زمینه می‌دانم که دوباره تاکید می‌کنم متاسفانه بسیاری از ابعاد آن مبهم، مغفول و قابل‌فهم نیست. به همین دلیل مهم‌ترین وظیفه فعلی دولت با اولویت را تولید انبوه مسکن و متعادل‌سازی عرضه و تقاضا می‌دانم.
