ستون کج بازار مسکن
چرا ساخت‌وساز خواب است؛ راه خروج از رکود چیست؟
تازه‌ترین آمار رسمی در قالب دو دسته داده کاملاً معتبر نشان می‌دهد بازار مسکن در سال اول اجرای طرح «یک میلیون مسکن»، در همان فاز رکود درجا زده است.
در هفته‌ای که گذشت هم بانک مرکزی و هم مرکز آمار دو گزارش جداگانه درباره نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین خانه‌سازی در کشور منتشر کردند؛ اولی از افت جریان ورود سرمایه به بخش مولد بازار مسکن حکایت دارد و دومی نیز میوه تلخ این اتفاق را که به شکل کاهش تیراژ تولید مسکن است به نمایش می‌گذارد. بازار ساخت‌وساز مسکونی در کل کشور در سال ۱۴۰۰، هشتمین سال رکود را پشت‌سر گذاشت.
سال گذشته طبق گزارش مرکز آمار ایران حدود ۳۹۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور احداث شد. این میزان تیراژ ۲۰ درصد کمتر از ساخت‌وسازهای سال ۹۹ بود. خواب ساختمانی بازار مسکن ۱۴۰۰ در نتیجه افت سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش رخ داد. سال گذشته آن‌طور که بانک مرکزی روایت می‌کند کل سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بازار ساختمان‌سازی مسکونی سراسر کشور حدود ۴۰ درصد نسبت به سال ۹۹ افزایش پیدا کرد که در مقایسه با رشد ۷۰درصدی هزینه ساخت مسکن در همان سال، عملاً ماحصل سرمایه‌های واردشده به بازار ساخت‌وساز حتی به اندازه سرمایه‌گذاری سال ۹۹ هم نبوده است (به میزانی که در سال ۱۴۰۰ بتوان معادل سال ۹۹ ساختمان مسکونی احداث کرد).
سرمایه‌ها کجا رفت؟
این دو آمار مشخص می‌کند، اگر سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ساختمان‌سازی مسکونی از رشد مثبت برخوردار شده بود، ماحصل آن به افزایش تیراژ تولید مسکن منجر می‌شد.
اما سرمایه‌ها وارد بازاری شد که نه ریسک ساخت‌وساز را دارد و نه عایدی در آن، در حد بازار ساخت است؛ بازار خانه‌های بلااستفاده و خالی از سکنه. طی همه سه چهار سال گذشته، متوسط حاشیه سود سرمایه‌گذار ساختمانی چیزی حدود ۲۸ تا ۳۵ درصد بوده است. این در حالی است که عایدی نوع غیرمولد سرمایه‌گذاری ملکی که همان خرید مسکن به جای ساخت مسکن (سرمایه‌گذاری مولد) است، در این چهار سال به‌طور متوسط ۶۰ درصد بوده است.
سرمایه‌گذار ساختمانی در عین حاشیه سود کم، با انواع ریسک‌های اقتصادی از توقیف پروژه تا فروش نرفتن آپارتمان در زمان اراده صاحب سرمایه برای فروش مواجه است. اما سرمایه‌گذار ملکی هیچ ریسکی مقابل خود ندارد به جز سود سالانه فراتر از تورم. همین تفاوت دو بازار ساخت و خرید مسکن برای سرمایه‌گذار طی این سال‌ها به رکود سنگین در بازار اولی و تورم تاریخی در بازار دومی دامن زد. رکود ساختمانی سال‌های 1393 تا ۱۴۰۰ به این صورت بوده که طی این سال‌ها متوسط تیراژ تولید خانه در کشور چیزی حدود ۴۰۰ هزار واحد بوده در حالی که طبق محاسباتی که سال ۹۲ در قالب طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی انجام شد، «کف بحرانی عرضه مسکن جدید» باید تا سال ۱۴۰۲ سالانه رقمی معادل ۵۶۰ هزار واحد باشد. سال گذشته آنچه احداث شد حتی از میانگین تیراژ سال قبل از آن هم کمتر بود. این کمبود ساختمانی یکجا اثر خود را نشان می‌دهد.
ریسک مضاعف سرمایه‌گذار ساختمانی
رکود تولید مسکن سال‌های ۹۳ تا ۹۸، در دو سال گذشته با یک ریسک جدید، شارژ شد. آن ریسک که هنوز هم در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی جاری است، تورم مصالح ساختمانی است. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، سازنده‌ها از یک‌سو با رکود فروش (خرید) ناشی از جهش قیمت‌ها دست‌به‌گریبان هستند و از سوی دیگر در این دوره اخیر به رشد تند قیمت مصالح ساختمانی برخورد کرده است. اواخر سال 99 متوسط قیمت مصالح ساختمانی در تهران نزدیک به 100 درصد افزایش یافت. این رشد تقریباً سه‌رقمی قیمت در فصل اول 1400 نیز ادامه پیدا کرد اما در سه فصل بعدی، سرعت رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساخت‌وساز کم شد. با این حال در سال گذشته، تورم ساخت همواره از تورم مسکن بالاتر (بیشتر) بود. این فاصله حدود دو برابر بوده است.
مقایسه این دو نرخ رشد هزینه و قیمت بین بازار بالادست مسکن و بازار مسکن یک پیام مشخص برای سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته است؛ بازدهی تولید خانه در حدی که بتواند معنادار باشد، نیست. جزئیات رشد هزینه ساخت و رشد قیمت مسکن در سال 1400 مشخص می‌کند، سال گذشته در شرایطی که در تهران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 35 درصد افزایش یافت، متوسط قیمت انواع مصالح ساختمانی اما بیش از 60 درصد رشد کرد. در کشور وضعیت متفاوت بود اما آنجا هم تورم ساخت وجود داشت. آمارهای بانک مرکزی در این باره می‌گوید، سال گذشته دو شاخص دستمزد کارگر ساختمانی و همچنین شاخص قیمت مصالح ساختمانی در کشور به صورت میانگین 70 درصد نسبت به سال 99 افزایش یافت.
به این ترتیب، تورم ساختمانی شهرها از تهران بیشتر بوده است اما هر دو این نرخ‌ها از رشد قیمت مسکن کشوری جلوتر (بالاتر) گزارش شده است. در چنین حالتی طبیعی است که سازنده‌ها به خاطر به هم خوردن نسبت معنادار بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت مسکن، دست از کار بکشند یا اینکه حجم فعالیت‌شان را به شدت کاهش دهند. علت اینکه در این بررسی، «رشد قیمت تولید مسکن» به عنوان ریسک دوم بازار ساخت‌وساز 1400 معرفی شده این است که در سال‌های 97 تا اوایل 99، این ریسک تقریباً وجود نداشت.
به بیان دیگر، در آن سال‌ها، عمده نابسامانی بازار مسکن و اسباب رکود، از محل رشد قیمت ملک ایجاد شد. اما از سال 99 به بعد، تورم به بالادست مسکن هم سرایت کرد و باعث شد هزینه خرید مصالح ساختمانی ناگهان رشد تندی را تجربه کند.
قیمت زمین البته از همان سال 97 همواره رشد بالایی را تجربه می‌کرد. با این حال ترکیب نیروهای رکودساز در بازار ساخت‌وساز باعث شده فعالان این بازار سه دسته شوند؛ دسته اول آنهایی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده قبلی را فروخته‌اند و در این دوره رکودی نمی‌توانند دوباره بسازند (به همان دلایلی که گفته شد). دسته دوم نیز سازنده‌هایی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده را نگهداری می‌کنند و عملاً قصد فروش ندارند. این گروه چون ریسک نگهداری بلااستفاده ملک، صفر است به دنبال حفظ ارزش واقعی دارایی خود در میان‌مدت است.
دسته سوم نیز سازنده‌هایی به حساب می‌آیند که نمی‌توانند درباره آینده بازار مسکن به تصویر روشنی برسند و در نتیجه فعلاً ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند تا امکان پیش‌بینی آینده قیمت ملک برایشان مقدور شود.
کسری عرضه از کجا سر باز می‌کند؟
رکورد تاریخی رکود ساخت مسکن (رکورد تاریخی به لحاظ طول زمان ماندگاری بازار در این فاز)، تبعات کوتاه‌مدت و میان‌مدت به همراه دارد. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد در کوتاه‌مدت این رخوت تولید مسکن خود را به شکل کمبود آپارتمان اجاره‌ای در بازار نشان می‌دهد.
بسازوبفروش‌ها به‌خصوص در تهران بلافاصله پس از تکمیل ساختمان‌هایشان، چیزی در حدود دو تا سه واحد از ۱۰ واحد یک مجتمع خود را به مدت یک تا دو سال اجاره می‌دهند.
این کار سازنده‌ها برای تامین و تسویه‌حساب بخش پایانی هزینه‌هایی که برای آن پروژه صرف کرده‌اند انجام می‌شود.
بنابراین هر چقدر در یک بازه زمانی مثلاً یک‌ساله، تیراژ تولید مسکن افزایش پیدا کند، در یک سال و نیم بعد از آن، حجم واحدهای در نوبت اجاره در بنگاه‌های املاک نسبتاً زیاد می‌شود.
اکنون هشت سال است که تیراژ تولید مسکن به نصف اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ نزول کرده است. مفهوم این تغییر کاهشی آن است که حجم واحد اجاره‌ای در سطح آپارتمان‌های کم‌سن، به شدت کاهش یافته است. بنابراین یک دلیل رشد تاریخی هزینه اجاره‌نشینی در سال‌های 1399 و ۱۴۰۰ همین اتفاق می‌تواند باشد. بازار اجاره مسکن البته در دو سال اخیر به خاطر رکود خرید مصرفی و هجوم خانه‌اولی‌ها برای اجاره‌نشینی اجباری با تورم تاریخی ۵۰ درصد روبه‌رو شد. اما کمبود عرضه نیز تاثیرگذار بود. افت تیراژ تولید مسکن در میان‌مدت باعث سخت‌تر شدن روند کاهش یا ثبات قیمت مسکن خواهد شد.
هنوز اثر کامل رکود ساخت مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان پدیدار نشده است. علت این مساله کمای معاملات خرید است. طی سه سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان (در تهران) به یک‌سوم میزان تاریخی خود کاهش پیدا کرد.
از سال ۸۷ به بعد که سامانه رهگیری معاملات مسکن راه‌اندازی شد، معدل ماهانه حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت حدود ۱۱ تا ۱۲ هزار واحد بوده است. اما این وضعیت در سال‌های 1399 و ۱۴۰۰ به میزان چهار هزار واحد مسکونی کاهش یافت؛ یک ابررکود سنگین معاملاتی در بازار خرید خانه که ریشه‌اش، جهش تاریخی و سریالی قیمت مسکن (از سال ۹۷ تاکنون) بود. این ارقام معاملاتی مشخص می‌کند در سال‌های اخیر تقریباً به اندازه کاهش حجم تولید مسکن، از حجم خرید مسکن نیز کاسته شده است. همین تناسب بین دو رکود ساخت و خرید باعث شد اثر تورمی کمبود عرضه آن‌طور که باید نمود پیدا نکند.
با این حال طی دوره پیش‌رو چنانچه انتظارات تورمی کاهش یابد و ریسک غیراقتصادی فروکش کند، قیمت مسکن نیز به سطح متعارف برمی‌گردد و بعد از آن است که بازار مسکن شاهد بازگشت خریداران پایدار (مصرفی) خواهد بود. معمولاً عملیات تخلیه حباب قیمت مسکن دست‌کم یک سال طول می‌کشد. بعد از این مدت اثر کمبود عرضه جدید بروز پیدا می‌کند. اگر تا زمانی که انتظارات تورمی به شکل محسوس و پایدار روند کاهشی پیدا کند، تدبیری برای جبران کسری عرضه مسکن در بازار معاملات ملک اندیشیده نشود، شانس بازار برای افت اساسی قیمت پایین خواهد آمد.
سطح فعلی قیمت مسکن (مرز ۴۰ میلیون تومان در مترمربع بر اساس آمار معاملات خرداد ۱۴۰۱) دست‌کم پنج میلیون تومان بالاتر از سطح متعارف است. از طرفی اگر قیمت مسکن کاهش پیدا نکند، عملاً مسیر برگشت سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت‌وساز باز و هموار نخواهد شد.
بنابراین فرآیند زنجیره‌ای پایان رکود، ابتدا و انتهایی دارد که لازم است گام‌به‌گام پیموده شود.
یک ستون کج؛ چهار ستون اصلی
بازار سرمایه‌گذاری مولد ساختمانی که به این روز رسیده، دو دسته علت درونی و بیرونی دارد. علل بیرونی عمدتاً به ریسک‌های غیراقتصادی (همچون موضوع تحریم و تلاش برای احیای برجام) و ریسک‌های اقتصادی (از جمله مسیر نادرست تامین مالی دولت و جبران کسری بودجه و غفلت از مهار رشد نقدینگی) برمی‌گردد که نیروی حاصل از این دو موضوع عامل رشد و تشدید «انتظارات تورمی» می‌شود و بعد از آن است که افراد به قصد سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی باعث جهش قیمت مسکن و رکود ساخت‌وساز می‌شوند.
علل درونی بازار مسکن نیز موارد کلیدی مثل «ریسک صفر» ملاکی و ملک‌بازی و همچنین عدم توجه سیاستگذار به قدرت خرید ازدست‌رفته خانه‌اولی‌هاست.
در حال حاضر بازارهای مختلف دارایی با ریسک‌های مختلف و متنوع روبه‌رو هستند. مثلاً بازار ارز یا بازار سکه در حال حاضر با «ریسک ریزش ناشی از دستیابی احتمالی به توافق» روبه‌رو است. بازار سهام نیز همواره جزو بازارهای پرریسک بوده است چرا که نوسانات روزانه نرخ بازدهی در بورس خود به عنوان ریسک و فرصت عمل می‌کند. تنها بازاری که مطابق تجربه دهه‌های گذشته به لحاظ بازدهی سرمایه‌گذاری، تقریباً هیچ ریسکی نداشته و ندارد، بازار خرید زمین و مسکن است. در این میان، حتی ریسک حداقلی سرمایه‌گذاری در بازار زمین، برای مسکن صفر است. ریسک زمین معمولاً می‌تواند مرتبط با تصمیمات احتمالی شهرداری‌ها برای کاربری و تراکم قابل ارائه روی زمین (پلاک مربوطه) باشد. هر نوع تغییر در سیاست‌های کاملاً ناپایدار و متزلزل شهرداری‌ها در شهرها برای سیاست‌های ساخت‌وساز، اثر مستقیم کاهنده یا فزاینده بر روی قیمت زمین‌ها دارد. اما در مسکن اصلاً این‌طور نیست. متوسط نرخ بازدهی سالانه بازار مسکن طی سه دهه چیزی نزدیک به پنج واحد درصد از سطح تورم عمومی بالاتر بوده است و این خود، محرک قوی برای سرمایه‌گذاری غیرمولد در دوره‌های بی‌ثباتی قیمت‌ها بوده است. به این ترتیب در سال‌های اخیر عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن، شرایط را به سمت رکود سرمایه‌گذاری مولد سوق داد.
در این بحران رکودی سرمایه‌گذاری ساختمانی، سیاستگذار به جای آنکه با چهار ستون درست، شرایط بازار مسکن را به سمت بهبود اوضاع پیش ببرد، یک ستون کج برپا کرد که نه‌تنها کمکی به حل اوضاع نمی‌کند که شرایط برای خروج از رکود به سمت رونق غیرتورمی را پیچیده‌تر خواهد کرد. ستون کج کنونی در بازار مسکن و ساختمان، تدارک انبوه خانه‌سازی روی زمین‌های فاقد خدمات زیربنایی و فاقد جذابیت سکونتی است. این ستون در این مدت با شرایط مالی متضاد از شرایط مالی خانوارهای کم‌درآمد فاقد مسکن، تقویت نیز شده است.
چرا طرح عرضه انبوه، ستون کج است؟
به این علت که بازار مسکن در حال حاضر با حجم قابل توجهی واحد مسکونی بیکار و بدون استفاده روبه‌رو است که در نقش سم، عامل کمبود عرضه در بازار معاملات ملک شده‌اند.
این خانه‌ها همان سرمایه‌گذاری غیرمولد سه چهار سال اخیر سرمایه‌گذاران است که به خاطر ریسک صفر این مدل سرمایه‌گذاری، باعث شد عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار خرید و فروش آپارتمان تشدید شود. سیاستگذار برای سم‌زدایی از بازار مسکن می‌تواند چهار ستون اصلی سیاستگذاری در این بخش را فعال کند. اخذ مالیات سالانه ملکی از دارندگان چندخانه‌ای، افزایش سقف وام خرید مسکن به سطح موثر برای خانه‌اولی‌ها، توزیع پروانه‌های ساختمانی بین مناطق نیازمند تولید بیشتر از طریق شناورسازی هزینه صدور جواز و همچنین افزایش طبقات مجاز به ساخت در بافت‌های فرسوده برای جذب‌سازی فرمول تخریب و مشارکت، این چهار ستون سیاستی هستند.
درباره مالیات سالانه بررسی‌ها نشان می‌دهد، اخذ این مالیات از دارندگان دو واحد مسکونی و بیشتر با نرخ موثر باعث می‌شود ریسک صفر ملاکی و بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی از بین برود. پس، با این اقدام عرضه آپارتمان در بازار معاملات ملک افزایش پیدا می‌کند. سیاستگذار همزمان می‌تواند سقف وام خرید را افزایش دهد تا امکان خرید مصرفی در مقابل این عرضه‌ها فراهم شود. با افزایش عرضه از محل سرازیر شدن خانه‌های خالی به بازار مصرف، مسیر شیب‌دار کاهش قیمت مسکن صاف و تسهیل می‌شود. در حال حاضر نرخ حاشیه سود تولید مسکن در شمال شهر تهران بالای 35 درصد اما در پایین شهر حدود 27 درصد است. این موضوع، اگر هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق شمالی شهر که اشباع ساختمانی هستند، افزایش یابد و در مناطق پایین شهر،کاهش پیدا کند، به نفع عرضه مسکن ارزان در جنوب پایتخت حل‌وفصل خواهد شد.
در بافت فرسوده تهران همچنین افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذابیت ایجاد می‌کند.تجربه جهانی تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد این چهار ستون می‌تواند مشکل بازار مسکن ایران را تا حدود زیادی برطرف کند.
