شانس بالای «تورم پایین» مسکن
بازار ملک تا پایان سال به چه سمتی می‌رود؟
«بازار مسکن تا پایان 1402» را به جای رصد با دوربین‌هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می‌توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیده‌بانی کرد.
نه اینکه، «آینده میان‌مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی -دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریباً تازه‌ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردان‌های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتماً کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟ قبل از پاسخ به این پرسش، تصویری از آنچه در نیمه اول امسال بر بازار مسکن گذشت را با هم مرور می‌کنیم.
نیم‌سال بازارها تحت‌الشعاع دو رویداد
دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد، بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملاً «هیجان عامه افراد» شامل سرمایه‌گذاران ریز و درشت -هر آن‌کس که طی سال‌های اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاه‌های مختلف اقتصادی برای سرمایه‌گذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمت‌های دارایی» را نیز رام کرد.
رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» به ویژه آمریکاست که در اوایل سال جاری، «رفت‌وآمدهای دیپلمات‌های کشورهای منطقه» به تهران و پیام‌های دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنال‌های اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و بالطبع، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایه‌گذاری در بازار سکه شد. رویداد اول اما -گشایش سیاسی- فقط به نقل‌وانتقال پیام میان ایران و غرب محدود نشد بلکه، «صحبت از رفع حبس دلارهای بلوکه‌شده ایران»، آن هم به شکل جدی‌تر از دست‌کم یک سال گذشته، «انتظارات نسبت به کاهش قیمت دلار در بازار ایران» به‌واسطه «باز شدن دست بانک مرکزی برای تزریق ارز به بازار» را تقویت (شارژ) کرد.
این شارژ روانی مثبت بازیگران بازار دلار، در طول ماه‌های نیمه اول امسال، باعث رشد منفی نرخ ارز در هفته‌ها و ماه‌هایی از سال و ثبات قیمت در مقاطعی دیگر از این بازه شش‌ماهه شد.
قیمت دلار در خرداد امسال، از 51 هزار و 900 تومان در اردیبهشت به سطح 48 هزار و 600 تومان رسید؛ یعنی حدود شش درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریباً ثابت و با ریزنوسان همراه بود به‌طوری که، سطح آن از 51 هزار تومان در فروردین به 49 هزار و 100 تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد. «دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتاب‌دهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی می‌کنند اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال، که فعالان این بازار، «به جمع‌بندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکه‌شده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه، منعکس‌کننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.
رویداد دوم، در نیم‌سال اول اقتصاد 1402، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود.
نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بر روی قیمت بازارهای دارایی (دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم می‌گذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد به‌طوری که، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها (قبل از سال 1397)، در سطح میانگین حدود 28 درصد در سال قرار داشت، در سال‌های اخیر تا 40 درصد و در ماه‌هایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد. این رشد شدید نقدینگی در سال‌های اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایه‌گذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجه‌اش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.
با این حال، طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد «کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی» و رسیدن دوباره آن به «سطح متعارف زیر 30 درصد» بود؛ این افت شدت نقدینگی به‌واسطه «اعمال محدودیت در ترازنامه بانک‌ها» بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل «کاهش میل به خرید» و «کند شدن روند رشد قیمت» ظهور پیدا کرد.
صحنه‌ای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیم‌سال اول رقم زدند، نتیجه‌اش این شد که «بازدهی شش‌ماهه» بازارها در مقایسه با سال‌های قبل، به شدت کمتر شد.
بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه سال 1402، رقم هشت درصد و بازدهی دلار نیز نرخ سه درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» به‌طوری که قیمت سکه در شهریور 10 درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نیز نرخ 20درصدی را ثبت کرد. درباره اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، در شماره‌های قبلی تجارت فردا و در گزارش‌هایی در روزنامه «دنیای اقتصاد»، تحلیل کرده بودیم؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونه‌ای می‌شود که «سرمایه‌گذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا می‌کنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان‌بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور می‌کنند»، در این حالت، سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» می‌شود در حالی که، «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبه‌رو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماه‌های اخیر، موجب شد، «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
در اقتصاد ایران، به عنوان «یک ایراد بزرگ»، «سرمایه‌گذاری ملکی» از نوع «غیرمولد» آن، هیچ هزینه یا ریسکی ندارد. همین مساله باعث شده، «میل به خرید چند خانه»، در همه مقاطع (چه اوضاع آرام و خوب باشد و چه تورمی)، همواره وجود داشته باشد.
طی نیمه اول امسال، بازار مسکن همچنان «خاموش» ماند؛ و بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار اگرچه در سه ماه تابستان تورم ماهانه مسکن منفی بوده، اما تعداد معاملات خبر از رکود شدید دارد، به‌طوری که آمار معاملات در شهریور افتی 50درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد. همچنین میانگین سطح قیمت مسکن تهران در نیمه سال، بیش از 75 میلیون تومان برای هر مترمربع بود.
در بازار ساخت‌وساز نیز، «رکود» همچنان برقرار بود.
مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟
اکنون (در این بخش از مقاله)، زمان پرداختن به کم و کیف «کارگردان جدید» است؛ این کارگردان، جنبه داخلی دارد.
ماجرا از این قرار است که در ماه‌های اخیر، «قدرت خرید سرمایه‌گذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای»، مولفه‌ای جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه مولفه‌های خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد.
ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از «آنچه طی حدود هفت ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه‌ای متوسط در پایتخت گذشت»، توضیح می‌دهیم. مالک یک آپارتمان «متوسط‌متراژ» در یکی از محله‌های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تاکنون، به شکل موثر و جدی، «فروشنده» بازار بوده و هنوز هم هست. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی 150 میلیون تومان در مترمربع برای واحد 90 مترمربعی تعیین می‌شود اما در طول ماه‌های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان شش‌ساله است، باعث شده، فرد فروشنده، امروز، «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی 130 میلیون تومان کاهش دهد و حاضر به «کاهش 10میلیون تومان دیگر»، پای میز امضای قرارداد شود. او درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید، «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی‌هایی که پیرامون این مورد به‌خصوص به عنوان، «نماینده سایر فایل‌های فروش بازار مسکن» و «منعکس‌کننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص می‌کند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، 30 درصد کمتر از «قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان» است.
این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال‌های اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه‌ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است.
صبر حدود هفت‌ماهه در بازار مسکن برای فروش واحد آن هم برای فروشنده‌ای که به نوعی، عجله برای فروش دارد به معنای «رکودی از جنس جدید» در این بازار است.
از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می‌کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم‌تر، وضعیت تورم عمومی دارد اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست.
فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» آن هم در شرایطی که از سال 1397 به بعد، «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریباً تازه‌ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می‌زند.
این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از 1402 شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.
در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند -که پیش‌بینی‌ها عمدتاً از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.
معادلات متغیرها در بازار مسکن
بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف‌نظر از تحلیل کارگردان‌های خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی دو متغیر کلیدی «هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده» و «قدرت خرید» روبه‌رو است.
اینکه، «قدرت خرید مسکن» برای هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، از دست رفته است، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است اما از طرف دیگر، اینکه «تب قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» همچنان بالاست هم «واقعیت دیگر» و درست، نقطه مقابل «واقعیت اول» است که شاید «تحلیل درباره آینده» را با بن‌بست مواجه کند.
مسیر پیش روی بازار مسکن به‌خصوص در کوتاه‌مدت -تا پایان سال جاری- عمدتاً متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالا بودن قیمت تمام‌شده» است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال 1397 تاکنون، قیمت زمین در تهران 26 برابر شده است، در حالی که قیمت مسکن 18 برابر. قیمت تمام‌شده تولید مسکن از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود. در حال حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم «هزینه ساخت» از کل قیمت تمام‌شده، 29 درصد است و مابقی، سهم زمین است.
«رشد بیشتر قیمت زمین» طی سال‌های عصر جهش در مقایسه با «رشد کمتر قیمت مسکن»، به خوبی «چالش تورمی سازنده‌ها» را نشان می‌دهد. سازنده‌ها در منگنه «تورم زمین» و «نبود قدرت خرید» گیر کرده‌اند. هم باید «رشد شدید قیمت زمین» را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به «انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش» نیستند. این پارادوکس، هم به «تشدید رکود ساخت» دامن زده و هم «مسیر کاهش اساسی قیمت مسکن» را پردست‌انداز کرده است.
از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش قیمت از یک سطحی بیشتر، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چهارچوب فکری، «کاهش قیمت مسکن» باید از مسیر «کاهش قیمت تمام‌شده» اتفاق بیفتد؛ یعنی افت قیمت زمین.
افت قیمت زمین اما از نگاه کارشناسان در شرایطی ممکن می‌شود که آن دو کارگردان اقتصادی و خارجی که نیمه اول امسال، وضعیت بازارها را تحت تاثیر قرار دادند، «با قدرت بیشتر، نقش‌آفرینی کنند». چنانچه موضوع توافق و برجام، به صورت کامل حل‌و‌فصل شود، این یعنی «پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده» و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به علت آنکه، چشم‌اندازی از ثبات یا کاهش قیمت ملک را جلوی خود می‌بینند، تشویق به «وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت» می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش قیمت زمین خواهد شد.
از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان 1402، احتمالاً بازار ساخت‌وساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به همین خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به معنای، «مقاومت قیمت آپارتمان در مسیر کاهش» نیست بلکه، حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال، انجام خواهد شد مگر آنکه در «معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی»، اتفاقی برخلاف جهت نیمه اول سال رخ دهد.
شرایط کنونی بازار مسکن به گونه‌ای است که به متغیرهای رفتاری بازیگران، به «کاهش قیمت» تمایل یا آمادگی بیشتری دارند تا به افزایش تند آن.
به همین خاطر، هر نوع متغیری که اثر افزایشی بر سطح قیمت داشته باشد، احتمالاً باعث رکود بیشتر معاملاتی خواهد شد تا معاملات تورمی.
نبض ساخت ضعیف می‌زند
رکود سال‌های اخیر بازار ساخت‌وساز مدتی است اثر محسوس بر فایل‌های فروش در بازار مسکن گذاشته است.
تا پیش از یک سال اخیر، نبود یا کمبود واحد مسکونی تازه‌ساز آنچنان در بازار مسکن چشمگیر نبود اما در حال حاضر، این عارضه به چشم می‌خورد.
بازار ساخت‌وساز در کشور از سال 1397 تاکنون، به میزان نصف سال‌های قبل از آن شاهد تولید مسکن بوده است؛ حدود 400 هزار واحد در سال به جای نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی.
در تهران نیز وضعیت همین‌طور بوده است؛ حدود 60 هزار واحد به جای 100 هزار واحد.
این کم‌سازی ناشی از همان مسائلی بوده که در نقش مانع ساخت‌وساز، برای این بازار رکود ایجاد کرد.
تغییر در حجم عرضه واحد مسکونی نوساز در بازار معاملات مسکن اثر مستقیم بر نبض قیمت واحدهای مسکونی نوساز دارد. قیمت این واحدها نیز به قول اهالی بازار ملک، پرچمدار تغییر قیمت آپارتمان در کل بازار مسکن است، به‌طوری که مالکان آپارتمان‌ها، موقع فروش، قیمت پیشنهادی خود را براساس سطح قیمت یک واحد مسکونی تازه‌ساز در محل، تعیین می‌کنند.
الان، کمبود واحد مسکونی نوساز آنچنان در بازار معاملات مسکن اثرگذار نیست چون، معاملاتی انجام نمی‌شود و فضا، رکودی است. اما هر نوع افزایش در حجم معاملات خرید آپارتمان در آینده باعث خواهد شد جای خالی «حجم مناسبی از فایل نوساز» در بازار معاملات احساس شود.
