تبلیغات آماری

بازار مسکن در نیمه نخست امسال قابل بررسی نبود. این بازار با محرمانگی آماری مواجه شد و جای خالی آمار محسوس بود، تا اینکه سرانجام پس از هشت ماه از آمار مسکن رمزگشایی شد؛ آماری که در ظاهر کاهش قیمت مسکن را روایت می‌کند اما داده‌ها از یک روی دیگر اتفاقات بازار مسکن در دوران «سکوت آماری» رونمایی می‌کند. اتفاقی که هر چند در این مدت از دید اهالی رسانه و تحلیلگران پنهان بود اما پس از هشت ماه لایه‌های پنهان آن، نمایان شد. به‌رغم تبلیغات آماری از کاهش قیمت مسکن، اما داده‌ها از رشد صددرصدی قیمت در این مقطع از این دوره خبر می‌دهند. مقطعی که احتمالاً سیاستگذار به دلیل جهش قیمتی دست به توقف آماری زد. بالاخره نخستین گزارش سال 1402 در زمینه تحولات بازار مسکن پایتخت در نیمه سال منتشر شد. تا پیش از این، آخرین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار در آذر سال 1401 منتشر شده بود. بنابراین می‌توان به درستی ادعا کرد، پایش بازار مسکن در شش‌ ماه امسال تا همین چند وقت پیش قابل بررسی نبود و زبان هر تحلیلگر و پژوهشگر متخصص برای قضاوت درست بازار مسکن به پشتوانه آمار، بسته بود. آمارهای محرمانه مسکن فضا را برای محاسبات فرضی قیمت باز کرد. یکی از تحلیل‌ها در این زمینه، بررسی وضعیت بازار مسکن براساس شاخص دلار بود. اکنون در نیمه سال، انتظار هشت‌ماهه برای خروج آمار مسکن از گنجینه اسرار به پایان رسید و این گزارش منتشر شد. یکی از نکات قابل تامل این گزارش، تورم نقطه‌ای مسکن در سه‌ماه ابتدایی سال است. در شرایطی که در بهار 1402، مٌهر محرمانگی بر آمار مسکن زده شده بود، مسکن تورم نقطه‌ای بالای صددرصدی را تجربه کرد تا در سکوت آماری، قیمت مسکن بیش از دو برابر رشد کند. البته در سه‌ماه دوم سال (تابستان 1402) تورم نقطه‌ای روند نزولی به خود گرفت و رشد نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت مسکن در مرداد 1 /84 و در شهریور 2 /75 درصد شد. هر چند به گفته بسیاری از کارشناسان، بعد از جهش‌های بزرگ قیمتی، کاهش سرعت رشد قیمت یک امر طبیعی و اصلاحی در بازار بود، چراکه سطح معاملات نیز کاهش داشت.

اختلاف چهاربرابری مسکن در بالا و پایین شهر

با این حال متوسط وزنی قیمت مسکن پایتخت در شهریور به 80 میلیون و 800 هزار تومان در هر مترمربع رسید. میانگین قیمت در مردادماه 83 میلیون و 300 هزار تومان بود که از کاهش حدود 5 /2 میلیون‌تومانی ماهانه قیمت، در هر مترمربع حکایت دارد. اما اختلاف بالا و پایین شهر یکی از نکات قابل تامل گزارش مرکز آمار است. طبق داده‌های آماری، بالاترین متوسط قیمت مسکن تهران متعلق به منطقه یک است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه در شهریور به 158 میلیون تومان رسید. در عین حال، منطقه 18 تهران، پایین‌ترین قیمت تهران را به خود اختصاص داد و متوسط قیمت در این منطقه به استناد گزارش مرکز آمار ایران به 41 میلیون و 500 هزار تومان در هر مترمربع رسید. این داده‌ها نشان می‌دهد، اختلاف گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران برای هر مترمربع واحد مسکونی به حدود 116 میلیون تومان می‌رسد. به تعبیری متوسط قیمت در گران‌ترین منطقه پایتخت 8 /3 برابر ارزان‌ترین منطقه است.

راز کاهش قیمت

به استناد این گزارش، رشد ماهانه قیمت مسکن نیز در تابستان نه‌تنها متوقف که حتی منفی شد تا متوسط قیمت این کالا در پایتخت در هر ماه از تابستان نسبت به ماه قبل کاهشی شود. بررسی روند ماهانه رشد قیمت مسکن نشان می‌دهد، سطح تورم ماهانه در نخستین ماه سال به بالای 10 درصد رسید تا متوسط قیمت مسکن تهران در اولین ماه سال نسبت به آخرین ماه سال گذشته 10 درصد رشد کند. سطح رشد ماهانه قیمت مسکن در اردیبهشت به 7 /8 درصد رسید و در خرداد این سرعت رشد، به یکباره کند شد و به عدد 6 /1 درصد رسید. در ادامه در هر سه ماه تابستان 1402 قیمت مسکن نسبت به ماه قبل خود کاهش پیدا کرد. اما نگاهی به معاملات، راز کاهش قیمت مسکن را برملا کرد. وضعیت معاملات بازار مسکن تهران در یک سال منتهی به شهریور 1402 نشان می‌دهد، تعداد معاملات در تهران 42 درصد کاهش پیدا کرده است. این آمار به تفکیک مناطق 22گانه پایتخت نیز حاکی از آن است که 19 منطقه تهران، کاهش معاملات را در این بازه تجربه کردند و فقط در سه منطقه جنوبی پایتخت با رشد معاملات مسکن مواجه بودیم. بیشترین رشد معاملات در منطقه 19 تهران بوده که در یک سال منتهی به شهریور، خرید و فروش مسکن در این منطقه 73 درصد رشد کرده است. معامله مسکن در مناطق 20 و 18 شهر تهران نیز به ترتیب 39 و 6 درصد رشد کرد. در سایر مناطق تهران، خرید و فروش مسکن افت داشته است که به باور کارشناسان کاهش تقاضای مسکن می‌تواند یکی از عوامل کاهش قیمت باشد. رشد خرید و فروش در مناطق جنوبی به منزله این است که اندک تقاضا برای معامله مسکن در بازه یک‌ساله منتهی به شهریور 1402 به سمت مناطق جنوبی هدایت شده است. تعداد معاملات در مرداد نیز کاهشی بود و در بازه مورد بررسی، خرید و فروش مسکن 8 /9 درصد کاهش پیدا کرده است. آمارها روند نزولی را روایت می‌کنند، اما اکنون که در این شرایط، آمار مسکن از پستوها خارج شد، این تردید محتمل می‌شود که سیاستگذار در شرایط اوج‌گیری قیمت تعمداً از انتشار آمار جلوگیری کرد و در شرایط کاهش قیمت، دست به انتشار آمار زد. چه‌بسا این ظن وجود دارد که در ادامه، اگر علنی کردن آمار مسکن از سوی مراجع رسمی متوقف شود، پس احتمالاً روند، رو‌به‌رشد باشد.

آمار مسکن‌سازی به سبک رئیسی

یکی از نقشه‌های دولت سیزدهم برای کاهش قیمت مسکن، تدوین طرحی بود که تقریباً مشابه آن در دولت‌های قبل تجربه شده بود. سیزدهمین دولت، به جای «مهر» و «اقدام ملی»، «نهضت ملی» را برای مسکن به راه انداخت. در دورانی نه‌چندان دور نخستین طرح جدی دولتی در حوزه مسکن کلید خورد؛ «مسکن مهر»ی که چهار دولت پس از خود را هم درگیر کرد. تجربه مسکن مهر برای سیاستگذاران ظاهراً کافی نبود تا دولت بعد هم طرح «اقدام ملی» را ابداع کند. ماجرای اختراع چرخ به دولت ابراهیم رئیسی هم رسید تا او هم بر این باور باشد که پس می‌شود چرخ جدید اختراع کرد. «نهضت ملی مسکن» برآمده از ذهن دولتمرد سیزدهم، ساخت چهار میلیون مسکن در پایان سال 1404 را متصور است؛ طبق یکی از روایت‌های اخیر، در حال حاضر یک میلیون و 550 هزار واحد مسکن روستایی و شهری در قالب نهضت ملی مسکن در حال ساخت است. این آمار از سوی اکبر نیکزاد، رئیس سابق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نقل شده؛ آماری که البته برخی پژوهشگران معتقدند از این میزان، فقط 200 هزار واحد آن در دولت جدید کلید زده شده است.

عقب‌ماندگی در تامین مالی نهضت ملی مسکن 68 درصد

آخرین گزارش از وضعیت تامین مالی نهضت ملی مسکن به استناد داده‌های بانک مرکزی تا پایان شهریور نشان می‌دهد، مجموعاً در دو سال گذشته از تصویب قانون جهش تولید مسکن، کمتر از 59 هزار میلیارد تومان برای طرح مسکنی دولت سیزدهم، تامین مالی شده؛ در حالی که قوه مجریه و قوه مقننه، در ماده (4) این قانون، بانک‌ها و موسسات اعتباری را مکلف کردند تا حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود در هر سال را به بخش مسکن اختصاص دهند. این قانون یک شرط هم برای شبکه بانکی داشت؛ اینکه در سال نخست اجرای قانون جهش تولید مسکن تسهیلات پرداختی در حوزه مسکن نباید کمتر از 360 هزار میلیارد تومان باشد.

این تکلیف قانونی در حالی است که از شهریور 1400 (اجرای قانون جهش تولید مسکن) تا پایان شهریور 1402 فقط 32 درصد از این تکلیف محقق شده و در مجموع 116 هزار میلیارد تومان در حوزه مسکن تسهیلات پرداخت شده است. به تعبیری دولت رئیسی در تامین مالی نهضت ملی مسکن 68 درصد از برنامه عقب است. ضمن اینکه سهم نهضت ملی مسکن (اعم از تسهیلات ساخت خودمالکی و مشارکت نهضت ملی) از این تسهیلات کمتر از 59 هزار میلیارد تومان بوده است. طبق آنچه گزارش بانک مرکزی از عملکرد قانون بودجه 1400 و قانون جهش تولید مسکن روایت می‌کند، تا پایان شهریور، 16 بانک و موسسه اعتباری در حوزه نهضت ملی مسکن تسهیلات پرداخت کرده‌اند. البته در این میان عملکرد دو بانک فقط 100 میلیون تومان بود. در حدود دو سال گذشته یکی از بانک‌ها کمتر از چهار میلیارد تومان، یکی دیگر از بانک‌های کشور پنج میلیارد و 200 میلیون تومان و یک بانک هم هشت میلیارد و 500 میلیون تومان تسهیلات پرداخت کرده‌اند. سهم نهضت ملی مسکن از تسهیلات بانکی نشان می‌دهد، دولتی‌سازی مسکن و دستورات مکرر رئیس‌جمهور به بانک‌ها برای تامین مالی این پروژه نتوانسته سیاستگذار را به سرمنزل مقصود یعنی مسکن‌سازی، حداقل در دو سال گذشته برساند.

روایت آمار در یک نگاه

ظاهر آمار شش‌ ماه بازار مسکن، کاهش قیمت و ثبات را در این بازار روایت می‌کند، اما این فقط ظاهر آمار است. لایه پنهانی آمار اما، اول، از رشد 100درصدی قیمت مسکن در سه ماه نخست سال خبر می‌دهد و دوم، کاهش سطح معاملات در تابستان را روایت می‌کند. روایت آمارهای بانکی بانک مرکزی تا پایان شهریور 1402 نیز، حاکی از عقب‌ماندگی 68درصدی دولت از برنامه تامین مالی نهضت ملی مسکن است؛ این عقب‌ماندگی در شرایطی رقم خورد که رئیس‌جمهور هرازگاهی بانک‌ها را زیر بار انتقاد می‌گیرد.