در انتظار رونق

آن‌طور که کارشناسان و دست‌اندرکاران بازار ساخت و ساز می‌گویند ویلاسازی در کنار بازار مسکن با نوسانات قیمت در افت و خیز است. اما از نظر این صاحب‌نظران وابستگی بازار ساخت و سازها به ویژه ویلا که در رده کالاهای لوکس قرار دارد به مذاکرات هسته‌ای بیش از پیش شده است به گونه‌ای که انگار خرید و فروش در این بازار وجود دارد اما تا زمانی که تکلیف مذاکرات تعیین نشود هیچ یک قصد انعقاد قرارداد ندارند.

بر این اساس با برخی کارشناسان و سازندگان گفت‌وگویی صورت گرفته است و در یک نظر کلی همگی بر این باورند که نه‌تنها قدرت خرید کاهش یافته است و اولویت مردم با خرید مسکن است و پس از آن به دنبال سرمایه‌گذاری در بخش ویلاسازی هستند، بلکه مذاکرات ایران و 1+5 نیز بر این رکود مهر تایید زده است. بنابراین اکثر این افراد به تجارت فردا اعلام کردند فعلاً خبری از رونق معاملات ویلا نیست.

ثبات قیمت ویلا نسبت به مسکن شهری

حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک تهران در این‌باره بر این باور است که بازار خرید و فروش ویلا در کشور بازار آرامی خواهد داشت، به گونه‌ای که پیش‌بینی می‌شود بازار خرید و فروش ویلا از بازار خرید و فروش آپارتمان روند آرام‌تری پیش گیرد. در هر صورت حدود هشت سال گذشته با توجه به افزایش تغییر کاربری اراضی در مناطق شمالی کشور و تولید ویلاهای مازاد بر نیاز و ایجاد شهرک‌های ویلایی جدید به ویژه در گیلان و مازندران و حتی در اطراف تهران این بازار با حجم زیادی سازه همراه شده است.

حال با توجه به اینکه معمولاً خانه‌های ویلایی و ییلاقی خانه‌های دوم و سوم شهروندان هستند و بیشتر با رویکرد تفریحی از این ویلاها استفاده می‌شود و از این ویلاها به صور فصلی بهره گرفته می‌شود،‌ لذا جزو اولویت‌های دوم مسکن کشور است. بنابراین با توجه به تولید انبوه ویلا در سال‌های اخیر به نظر می‌رسد با توازنی که در عرضه و تقاضا وجود دارد، بازار ویلا در سال جاری بازار آرامی باشد. پیش‌بینی می‌شود امسال بازار مسکن شاهد افزایش قیمت در بخش ویلا نباشد و در مقابل بازار آرامی داشته باشد.

اکنون حرکتی که برای خروج از رکود در بخش مسکن در حال شکل گرفتن است، در بازار معاملات ویلا دیده نمی‌شود چرا که ویلاسازی بازار خاص خود را دارد. ویلاهای شمال کشور شرایط جداگانه‌ای با ویلاهای اطراف تهران و شهرهای بزرگ دارند و معمولاً افرادی که در شهرهای بزرگ خانه‌ای داشتند اما تمایل خروج از این شهر را هم داشتند در سال‌های اخیر به اطراف لواسانات و شمیرانات رفتند و تقاضا را افزایش داشتند. به نظر می‌رسد افزایش حجم معاملات در این مناطق از شمال کشور بیشتر باشد اما این بازار شاهد افزایش قیمت نخواهد بود و باید گفت بازار ویلا روند باثباتی پیش می‌گیرد و بازار ویلاسازی از بازار آپارتمان‌ها در شهرهای بزرگ آرام‌تر خواهد بود. پس از مذاکرات هسته‌ای این بازار چندان تغییری نمی‌کند. مذاکرات فعلاً در بازار مسکن اثری نداشته است چرا که مذاکرات به توافق نهایی نینجامیده که بخواهد بازار را تکان دهد و فعلاً در حد حرف باقی مانده است.

بند رونق در دستان مذاکرات

شهریار شقاقی کارشناس اقتصاد ساخت و ساز بر این باور است که ویلا یک کالای لوکس است و کسی که پول اضافی داشته باشد ویلا می‌خرد. بنابراین میزان کسانی که در کشور پول اضافی داشته باشند، بسیار کم است، در نتیجه نباید انتظار داشته باشیم که به صورت عمومی از آن استقبال شود. حال وقتی در این شرایط بیشتر مردم یا توان خرید ندارند یا اینکه از نوسانات بازار مسکن می‌ترسند، این بلاتکلیفی در خرید و فروش به ویلا هم می‌رسد. هرچه رکود در بازار مسکن بیشتر باشد، به همان نسبت رکود در بازار ویلا به دلیل لوکس بودنش بیشتر خواهد شد چرا که در حال حاضر مردم به فکر تامین سرپناه هستند تا ویلاسازی و تفرجگاه. ممکن است در شرایطی 10 تا 15 درصد جامعه بتوانند به ویلا و تفرج فکر کنند اما میزان معاملات آنها رقم قابل ملاحظه‌ای در بازار خرید و فروش‌ نیست.

در سال‌های اخیر با افزایش ساخت و سازها و مکان‌یابی نادرست ویلا‌سازی در کشور این رویه دچار مشکلاتی شده است. در شرایط فعلی رکود در بازار ویلا با رکود در بازار مسکن موازی یکدیگر هستند، گرچه مشتری این دو بازار با یکدیگر متفاوت هستند، اما از یکدیگر تاثیر می‌گیرند. از ابتدای اردیبهشت‌ماه فصل خرید و فروش آغاز می‌شود اما امسال همه این بازارها به مذاکرات 1+5 وابسته است و اگر مذاکرات نتیجه دهد به‌طور قطع بازار با رونق بیشتری همراه می‌شود

بازار ویلا در رکود سنگین

علی‌اکبر زورقچیان عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران و عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مازندران معتقد است در حال حاضر در بازار ساخت و ساز فقط مصرف‌کننده واقعی حضور دارد و بازار را می‌گرداند و ممکن است این تعداد محدود اقدام به خرید و فروش کنند، در غیر این صورت بازار ویلا همانند گذشته رونقی ندارد و همچون گذشته نیست که این امر به تبع شرایط اقتصادی جامعه است. بنابراین خریدار ویلا باید قدرت خرید کافی داشته باشد که در حال حاضر این خرید و فروش‌ها در رکود کامل به سر می‌برد. در این میان تعدادی مصرف‌کننده واقعی در بازار حضور دارند اما آنچه مسلم است این است که در کاهش قیمت اتفاق خاصی نخواهد افتاد، اما خریدار و فروشنده بسته به توافق قیمت را تا جایی که می‌شود کاهش می‌دهند و معامله صورت می‌گیرد. در حال حاضر وضعیت خرید و فروش ویلا در شمال کشور هیچ تغییری نکرده است و خرید و فروش کاملاً قفل شده و به صفر رسیده است. رکود حاکم است و به هیچ‌وجه خرید و فروش صورت نمی‌گیرد. اما به نظر می‌رسد پس از نتیجه مذاکرات بازار کمی رونق گیرد. راهکاری که بتوان ویلاسازی‌ها را از رکود خارج کرد وجود ندارد و باید اوضاع اقتصادی کشور به سرانجام برسد و پروسه شش‌ماهه طی شود و گردش اقتصادی روی خط خود برگردد.

رونق ساخت و ساز نزدیک است

کیوان شادمان ‌کارشناس بازار خرید و فروش مسکن نیز می‌گوید رشد ساخت و ساز در گرو رشد اقتصادی است و بازار مسکن و ویلاسازی نیز از این رویه نشات می‌گیرد.

آنچه اکنون مورد نظر است رشد اقتصادی ساخت و ساز است. در صورت رشد ساخت و ساز مسکن در کنار آن ویلا‌سازی نیز در کنار آن رشد می‌یابد و خود را نشان می‌دهد و مردم نیز فرصت بیشتری برای استفاده از فضای تحریم به دست می‌آورند. به نظر می‌رسد بازار مسکن راه بیفتد و پس از آن بازار ویلاسازی به چرخه اقتصاد خرید و فروش وارد شود. اگر بازار مسکن رکود داشته باشد بازار ویلاسازی رکود بیشتر خواهد داشت. پیش‌بینی این بازار تا زمانی که نتیجه مذاکرات مشخص نشود، امکان‌پذیر نیست چرا که مردم منتظر نتیجه مذاکرات هستند.

اقتصاد در کشور وابستگی زیادی به مسائل سیاسی دارد. بنابراین به نظر نمی‌رسد تا اوایل تیرماه اتفاقی در بازار ساخت و ساز آن هم در بازار کالای لوکسی همچون ویلا بیفتد و به نظر می‌رسد مذاکرات هر نتیجه‌ای داشته باشد بازار روال خود را پیش می‌گیرد به این دلیل که انتظار مردم تمام می‌شود و بازار مسکن تکانی می‌خورد و این رونق به منزله افزایش معامله خواهد بود و وقتی رونق خرید و فروش ایجاد می‌شود به‌طور طبیعی قیمت نیز با اندکی افزایش همراه خواهد شد. با مقایسه‌ تورم و درآمد و هزینه‌ها به این نتیجه می‌رسیم که رشد تورم ملک در یکی دو سال مثبت نبوده است و به‌طور منطقی اگر رونقی باشد به تناسب افزایش قیمت هم به همراه دارد.

به نظر من افزایش جهشی در بخش ساخت و ساز رخ نمی‌دهد و اگر تورمی هم در این بخش صورت گیرد، کمتر از تورم سالانه خواهد بود اما پیش‌بینی افزایش قیمت برای ویلاسازی ندارم چرا که فعلاً ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد.