سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن

طی دهه‌های اخیر، بخش مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده است. مسکن علاوه بر اینکه جزو اساسی‌ترین نیازهای بشر برای تامین آرامش و امنیت است، پیش‌نیازی مهم برای انجام فعالیت‌های اقتصادی و توسعه و رفاه جوامع نیز به حساب می‌آید. این بخش به‌واسطه وجود ارتباط قوی پسین و پیشین با سایر بخش‌های اقتصاد به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند؛ به گونه‌ای که رکود و رونق شدید در این بخش، آثار بسیار زیادی بر دیگر بخش‌های اقتصاد به جای می‌گذارد. مسکن علاوه بر اینکه به دلیل ایفای نقش سرپناه، محل کار و فعالیت و‌... مورد تقاضاست، همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای مورد توجه سرمایه‌گذاران (و کسانی که سعی در حفظ ارزش پول خود دارند)، بوده است؛ از این‌رو وضعیت بازار مسکن همواره در کانون توجه بخش وسیعی از جامعه، از سرمایه‌گذاران این بخش تا افراد عادی، بوده است. فعالان اقتصادی تمایل دارند تا در مورد وضعیت آتی قیمت زمین، مسکن، اجاره‌بها و سایر مسائل مربوط به مسکن اطلاعات کسب کنند اما این امر بدون توجه به رفتار گذشته بازار مسکن و تحلیل روند گذشته آن مقدور نخواهد بود.

روند بازار مسکن تهران و سیکل‌های رونق و رکود

نگاهی به تاریخچه بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار طی دهه‌های گذشته با فراز و فرودهای زیادی روبه‌رو بوده است؛ با نگرشی دقیق‌تر می‌توان متوجه شد که بازار مسکن از یک رفتار تکراری پیروی می‌کند و به صورت دوره‌ای وارد فازهای رکود و رونق می‌شود (نمودار 1)؛ رونق و رکود در بازار مسکن مانند سایر بازارها در نتیجه کنش متقابل نیروهای عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد. در دوره‌هایی که تقاضا تحت تاثیر عواملی (به جز قیمت) از عرضه آن پیشی می‌گیرد، رونق در بازار حاکم شده و معمولاً به دلیل ثابت بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند. وضعیت رکودی نیز عکس حالت فوق بوده و با افزایش نامتناسب عرضه در مقابل تقاضا شکل می‌گیرد. در ادامه به ویژگی‌های دوران رونق و رکود در بازار مسکن تهران پرداخته و به دلایل شکل‌گیری آنها اشاره می‌شود.

نمودار 2 دوره‌های رکود و رونق بازار مسکن در شهر تهران را که با استفاده از روش مارکوف-سوئیچینگ (و بر مبنای نرخ رشد قیمت حقیقی مسکن نسبت به فصل مشابه سال قبل) استخراج شده است نشان می‌دهد.

در نمودار 2، قسمت‌های آبی‌رنگ نشان‌دهنده دوران رونق و قسمت‌های سفید بیانگر دوران رکود است. طبق این نمودار، بازار مسکن شهر تهران از سال 1372 تا 1393، شاهد چهار دوره رونق و رکود بوده است که در جدول1 به صورت خلاصه به آنها اشاره شده است.

همان‌طور که در جدول 1 مشاهده می‌شود، طول دوره‌های رونق و رکود یکسان نبوده و برخی اوقات این دوره‌ها کوتاه و در برخی مواقع طولانی بوده‌اند. اما نکته حائز اهمیت این است که میانگین طول دوره‌های رونق و رکود با هم برابر بوده و حدود 5 /9 فصل است. به عبارت دیگر، با ورود به دوران رکود یا رونق انتظار بر این است که بازار مسکن به طور میانگین 5 /9 فصل در رکود یا رونق باقی بماند؛ البته با توجه به اینکه داده‌های مورد استفاده برای تفکیک دوره‌های رکود و رونق تا انتهای تابستان سال 1393 (آخرین آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار) است و احتمال تداوم رکود، حداقل تا نیمه اول سال 1394 وجود دارد (که البته شواهد نیز حاکی از تداوم رکود در بازار است)، بنابراین انتهای آخرین دوره رکود (تابستان سال 1392 تا تابستان سال 1393) تابستان سال 1393 نخواهد بود و طول دوره رکود بیش از پنج فصل خواهد بود؛ در نتیجه میانگین دوره‌های رکودی به احتمال زیاد، بیشتر از 5 /9 فصل و طولانی‌تر از دوره‌های رونق خواهد بود.

جدول 2 نرخ رشد قیمت اسمی و حقیقی مسکن طی دوره‌های رکود و رونق مندرج در جدول 1 را نشان می‌دهد. همان‌طور که در این جدول مشاهده می‌شود، دوره رونق-رکود دوم (بهار سال 1379 تا زمستان سال 1382 دوره رونق؛ بهار سال 1383 تا تابستان سال 1384 دوره رکود) دارای بیشترین افزایش قیمت حقیقی مسکن در دوران رونق (64 /105 درصد) و کمترین مقدار کاهش قیمت حقیقی در دوران رکود (10 /12- درصد) بوده است. بیشترین کاهش قیمت حقیقی در دوران رکود نیز مربوط به رکود دوره رونق-رکود سوم (پاییز سال 1387 تا بهار سال 1391) است؛ طی این دوره قیمت حقیقی مسکن حدوداً 10 /37 درصد کاهش پیداکرده است. همچنین کمترین میزان افزایش قیمت حقیقی در دوران رونق نیز مربوط به رونق دوره رونق-رکود چهارم (88 /30 درصد) است. طبق جدول 2 به طور میانگین قیمت حقیقی مسکن در دوره‌های رونق 15 /65 درصد افزایش و در دوره‌های رکود، 56 /26 درصد کاهش یافته است.

نحوه شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن

طبق آنچه تاکنون عنوان شد، مشخص شد رفتار بازار مسکن، یک رفتار سیکلی است که در آن رونق با رکود توام می‌شود و پس از رکود نیز دوباره دوران رونق پدیدار می‌شود. اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که چرا بازار مسکن چنین رفتار تکرارشونده‌ای را از خود نشان می‌دهد؟ به عبارت دیگر آیا به لحاظ نظری و تجربی توضیحی برای چنین رفتاری وجود دارد؟

شاید بتوان رفتار سیکلی بازار مسکن را با وقفه‌های موجود در عرضه و تقاضای مسکن توضیح داد. در واقع به این دلیل که ساخت مسکن فرآیندی زمان‌بر است، می‌توان عرضه را در کوتاه‌مدت ثابت فرض کرد؛ بنابراین اگر تقاضا به هر دلیلی (به جز قیمت) افزایش پیدا کند، عرضه در کوتاه‌مدت توان پاسخگویی به تقاضای موجود را نخواهد داشت و بنابراین قیمت‌ها شروع به افزایش خواهند کرد. با افزایش قیمت‌ها ساخت مسکن سودده خواهد بود و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن شروع به ساخت واحدهای جدید خواهند کرد تا از سود موجود در این بازار بهره‌مند شوند؛ این موضوع سبب خواهد شد عرضه به مرور افزایش پیدا کند و در نهایت از تقاضا پیشی بگیرد؛ نتیجه افزایش عرضه نیز کاهش قیمت مسکن خواهد بود. نمودار 3 نحوه شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن را به وضوح نشان می‌دهد.

علاوه بر این، بر اساس تئوری رشد اجاره‌بها نیز می‌توان، سیکل‌های بازار مسکن را توضیح داد، بر اساس تئوری رشد اجاره‌بها، زمانی که بازار مسکن پایین‌تر از میانگین نرخ سکونت بلندمدت قرار دارد، نرخ رشد اجاره‌بها پایین‌تر از نرخ تورم خواهد بود و زمانی که بالای میانگین نرخ سکونت بلندمدت قرار بگیرد، نرخ رشد اجاره‌بها از تورم پیشی خواهد گرفت. علاوه بر این، در فاز صعودی بازار مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها به تدریج، افزایش و در قسمت نزولی سیکل مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها روند کاهشی خواهد داشت. به عبارت دیگر در فاز بهبود، انتظار بر این است که نرخ رشد اجاره‌بها پایین‌تر از نرخ تورم باشد و با رسیدن بازار به میانگین نرخ سکونت بلندمدت، تقریباً برابر تورم باشد، پس از این و با ورود به فاز رونق، نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر از تورم شده و شروع به افزایش می‌کند. در مسیر نزولی سیکل نیز، در فاز مازاد عرضه، نرخ رشد اجاره‌بها به مرور کاهش پیدا کرده و با رسیدن بازار به میانگین نرخ سکونت بلندمدت، دوباره تقریباً برابر نرخ تورم می‌شود و در فاز رکودی به کمتر از تورم تقلیل می‌یابد و به روند کاهشی خود ادامه می‌دهد. نمودار 4، به شکل بهتری موارد فوق‌الذکر را نمایش می‌دهد.

آیا سیکل‌های رونق و رکود مسکن تهران با تئوری‌های فوق قابل توجیه است؟

نمودار 5 روند پروانه‌های ساخت و ساز جدید و همچنین نرخ رشد قیمت اسمی مسکن را نمایش می‌دهد. همان‌طور که در نمودار قابل مشاهده است، روند تغییرات هر دو متغیر هم‌جهت بوده و با پیدایش رونق، تعداد پروانه‌های ساخت و ساز جدید افزایش پیدا کرده است. با گذشت زمان و با رسیدن قیمت به قله، ساختمان‌های قبلی تکمیل شده و نرخ رشد قیمت به مرور کاهش پیدا می‌کند و از این‌رو از تعداد پروانه‌های ساخت و ساز جدید کاسته می‌شود. در ادامه با تکمیل شدن ساختمان‌های شروع‌شده قبلی، نرخ رشد قیمت مسکن به دلیل مازاد عرضه کاهش پیدا کرده و در نهایت منفی می‌شود. با کاهش قیمت چون سودآوری بازار مسکن کاهش پیدا کرده است، سرمایه‌گذاران از اقدام به ساخت و ساز جدید خودداری می‌کنند و از این‌رو تعداد پروانه‌های جدید کاهش یافته است.

محور عمودی سمت راست مربوط به پروانه‌های صادر‌شده و محور عمودی سمت چپ به نرخ رشد قیمت اسمی مسکن متعلق است.

تعداد پروانه‌های ساخته‌شده برای سال 1393 بر مبنای آمار بهار این سال و با فرض ادامه روند تا پایان سال محاسبه شده است.

همان‌طور که در بالا به آن اشاره شد، به نظر می‌رسد سیکل‌های رونق و رکود بازار مسکن تهران را با استفاده از تئوری مازاد عرضه و مازاد تقاضا می‌توان توضیح داد. نمودار 6 روند نرخ رشد اجاره‌بهای حقیقی و همچنین نرخ رشد قیمت حقیقی مسکن را نشان می‌دهد. همان‌طور که مشاهده می‌شود، نمودار زیر موید تئوری رشد اجاره‌بهاست (که در نمودار 4 به تفصیل توضیح داده شده است) و در دوره‌هایی که رکود در بازار مسکن حکمفرما بوده، نرخ رشد اجاره‌بهای حقیقی منفی (پایین‌تر بودن نرخ رشد اجاره‌بهای اسمی از تورم) بوده و در دوران رونق بازار مثبت بوده است. همچنین در دوره‌هایی که رونق شدت یافته است، به دلیل کمبود مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها به یکباره افزایش شدیدی پیدا کرده است. این موضوع کاملاً منطبق بر تئوری رشد اجاره‌بها بوده و نشان می‌دهد سیکل‌های بازار مسکن تهران با استفاده از این تئوری قابل توضیح است.

سال 1394؛ رکود یا رونق؟

طبق آنچه تاکنون گفته شد، می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن در حال حاضر (اردیبهشت‌ماه سال 1394) در حال تکمیل کردن دوره رکودی خود است و تا زمانی که عرضه‌های قبلی مسکن (که در اثر رونق سال 1391 و اوایل سال 1392 شکل گرفته است) با تقاضا روبه‌رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد شد.

همان‌طور که در جدول 1 اشاره شد دوره‌های رکود، به طور میانگین 5 /9 فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی طول بکشد، حداقل باید تا نیمه اول سال 1394 شاهد رونق خاصی در بازار مسکن نباشیم. از سوی دیگر به نظر می‌رسد که شرایط اقتصادی دوره رونق-‌رکود جاری مشابه دوره رونق-‌رکود اول (پاییز سال 1374 تا زمستان سال 1378) باشد. در آن دوره نیز به دلیل وجود تورم بسیار بالا، همانند آن چیزی که در سال‌های 1391 و 1392 به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج گرفت و برای مدت کوتاهی (حدوداً شش فصل) در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی (که حدوداٌ 12 فصل به طول انجامید) شد. رونق اخیر نیز که حدوداً چهار فصل طول کشید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق-رکود اول همراه شود، احتمالاً بیش از 5 /9 فصل به طول خواهد انجامید؛ بنابراین انتظار می‌رود با توجه به تجربیات گذشته و وضعیت حال حاضر اقتصاد ایران که دارای رونق آنچنانی نیست و از طرف دیگر وضعیت مالی دولت نیز چندان مناسب به شمار نمی‌آید، بازار مسکن در سال 1394، شاهد رونق خاصی نباشد.