انتظارات در بازار مسکن
متغیرهای روانی اثرگذار بر بازار مسکن چیست؟
در این مقاله ادبیات مرتبط با عوامل تعیین‌کننده و اثرات انتظارات در بازار مسکن را مرور می‌کنیم. در ادامه با ارائه یک نمای کلی از نظرسنجی‌های موجود که انتظارات بازار مسکن را برمی‌انگیزد، شروع کرده و در مورد چگونگی گسترش این نظرسنجی‌ها در آینده بحث می‌کنیم. سپس تعدادی از مستندات در مورد الگوهای سری زمانی و مقطعی انتظارات بازار مسکن را در این داده‌های نظرسنجی مستند می‌کنیم، در نهایت چگونگی شکل‌گیری این انتظارات توسط افراد را مطالعه می‌کنیم. انتظارات بازار مسکن به شدت تحت تاثیر تغییرات اخیر قیمت مسکن، تغییرات شخصی یا محلی مشاهده‌شده قیمت مسکن، تغییرات قیمت مسکن مشاهده‌شده در شبکه اجتماعی افراد، و وضعیت فعلی مالکیت خانه است. به‌طور مشابه، نوسانات تجربه‌شده قیمت مسکن بر عدم اطمینان انتظارات تاثیر می‌گذارد. ما همچنین کارهای اخیر را خلاصه می‌کنیم که نشان می‌دهد چگونه تفاوت‌ها در انتظارات بازار مسکن به تفاوت‌ها در رفتارهای افراد در بازار مسکن، از جمله تصمیم خرید خانه و تامین مالی وام مسکن آنها تبدیل می‌شود.
بحران مالی جهانی سال 2008 نقطه اوج یک چرخه بزرگ رونق و رکود در قیمت مسکن در ایالات متحده بود. ناظران به سرعت انتظارات بیش از حد خوش‌بینانه از قیمت مسکن را به عنوان یک عامل کلیدی در توضیح روند صعودی و متعاقب آن کاهش قیمت مسکن پیشنهاد کردند. انتظارات افراد یک نامزد معمول و یک تعیین‌کننده کلیدی نتایج کل بازار است زیرا یک عامل مهم در تصمیم‌گیری بین‌زمانی هنگام وجود عدم اطمینان است. بسیاری از تصمیمات در بازارهای مسکن و وام مسکن -برای مثال، خرید یا فروش خانه و عدم پرداخت وام مسکن- تا حدی توسط انتظارات فردی در مورد شرایط بازار در آینده تعیین می‌شود. بنابراین انتظارات فردی پتانسیل تاثیرگذاری بر نتایج سطح بازار و کل اقتصاد را دارند. پس از بحران مالی، محققان بر درک بهتر اینکه چگونه افراد انتظارات بازار مسکن را شکل می‌دهند، این انتظارات چگونه تصمیمات فردی را تعیین می‌کنند و در نهایت، چگونه این تصمیمات بر تولید کل تاثیر می‌گذارد، متمرکز شده‌اند.
برای مطالعه تجربی عوامل تعیین‌کننده و اثرات انتظارات بازار مسکن، محققان ابتدا باید بتوانند به‌طور معتبر انتظارات را اندازه‌گیری کنند. از آنجا که انتظارات افراد به‌طور مستقیم قابل‌مشاهده نیست، محققان بیشتر بر استخراج نظرسنجی تکیه می‌کنند. ما با ارائه یک مرور کلی از نظرسنجی‌های موجود در مورد انتظارات خانوارهای ایالات متحده از بازارهای مسکن ملی یا محلی و همچنین سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی‌شده مسکن شروع می‌کنیم. همچنین نظرسنجی‌های مربوط به انتظارات بازار مسکن ایالات‌متحده از متخصصان و کارشناسان صنعت را برجسته می‌کنیم و مرور کلی خود را از نظرسنجی‌های موجود با توصیف تعدادی از نظرسنجی‌های خارج از ایالات متحده به پایان می‌رسانیم. همچنین به‌طور مختصر در مورد معیارهای جایگزین به جای بررسی انتظارات مورد استفاده محققان بحث می‌کنیم و با «لیست آرزوها» از عناصر کلیدی که می‌خواهیم در نظرسنجی‌های آینده بازار مسکن در نظر گرفته شود، پایان می‌دهیم.
ما در مرحله بعدی از داده‌های نظرسنجی میشیگان از مصرف‌کنندگان و نظرسنجی فدرال‌رزرو نیویورک در مورد انتظارات مصرف‌کننده استفاده می‌کنیم تا تعدادی از حقایق برجسته در مورد تغییرات سری زمانی و مقطعی در انتظارات قیمت مسکن در ایالات متحده را ثبت کنیم. در این بررسی مشاهده می‌شود که انتظارات قیمت مسکن به‌طور قابل توجهی در طول زمان و در مقاطع مختلف متفاوت است. همچنین دیده می‌شود که تنها بخش کوچکی از تغییرات مقطعی در انتظارات قیمت مسکن در هر مقطع زمانی معین را می‌توان با ویژگی‌های جمعیتی پایه توضیح داد.
برون‌یابی مشاهده‌شده از تغییرات قیمت گذشته نشان می‌دهد که خانوارها هنگام شکل‌گیری انتظارات خود به اطلاعات مربوط به دوره‌های اخیر تغییر قیمت تکیه می‌کنند. همچنین پژوهش‌ها نشان می‌دهند افرادی که انتظارات بازار مسکن را شکل می‌دهند به‌طور نامتناسبی بر اطلاعات تجربیات شخصی اخیر خود، تجربیات محلی جغرافیایی و تجربیات افراد در شبکه‌های اجتماعی خود متکی هستند. از آنجا که افراد از نظر تجربیات، موقعیت مکانی و شبکه‌های اجتماعی متفاوت هستند، اتکای آنها به این عوامل هنگام شکل‌گیری انتظارات بازار مسکن محلی و کشوری به توضیح انتظارات بسیار ناهمگون مشاهده‌شده در داده‌ها کمک می‌کند.
همان عواملی که بر میانگین تغییرات قیمت مسکن مورد انتظار افراد تاثیر می‌گذارند -تجربیات شخصی، تجربیات محلی و تجربیات دوستان- بر توزیع انتظارات افراد نیز تاثیر می‌گذارند. به عنوان مثال، ما شواهدی را توصیف می‌کنیم که نشان می‌دهد پراکندگی تغییرات قیمت مسکن تجربه‌شده در شبکه اجتماعی یک فرد بر واریانس توزیع انتظارات افراد تاثیر می‌گذارد.
مالکیت فعلی مسکن نیز برای شکل‌گیری انتظارات قیمت مسکن اهمیت دارد. به‌ویژه، یک تفاوت کلیدی بین مسکن و سایر دارایی‌ها این است که غیرمالکان در بازار مسکن (یعنی مستاجرها) اطلاعات خوبی در مورد جریان سود سهام دارند، زیرا آنها هر ماه اجاره را پرداخت می‌کنند. این اطلاعات ممکن است سیگنال‌های مفیدی در مورد ارزش خود دارایی ارائه دهد که مالکان آن را دریافت نمی‌کنند. ما شواهدی را مورد بحث قرار می‌دهیم که نشان می‌دهد، به‌طور متوسط، اجاره‌کنندگان واقعاً پیش‌بینی‌های بهتری از قیمت مسکن در آینده در طول رونق مسکن نسبت به مالکان انجام می‌دهند، اما همچنین پیش‌بینی‌های مستاجران پراکنده‌تر است. در حالی که شواهد از سایر بازارهای دارایی حاکی از وجود اثرات موقوفه است که به موجب آن مالکان با دریافت سیگنال‌های مثبت در مورد دارایی‌های خود نسبت به غیرمالکان خوش‌بین‌تر می‌شوند، اما شواهد موجود در بازار مسکن اثر معکوس را نشان می‌دهد.
پس از بررسی برخی از عوامل تعیین‌کننده انتظارات افراد در بازار مسکن، در ادامه بررسی می‌کنیم که اثرات این انتظارات بر تصمیم‌گیری‌های افراد در مورد مسکن چگونه است. شناسایی تاثیر انتظارات بر تصمیمات واقعی چالش‌برانگیز است، زیرا مجموعه داده‌های کمی حاوی اطلاعاتی است که انتظارات مسکن را به تصمیمات بازار مسکن مرتبط می‌کند. حتی در صورت وجود این مورد، نگرانی در مورد عوامل غیرقابل مشاهده موثر بر انتظارات و تصمیمات بازار مسکن، شناسایی یک اثر علّی را دشوار می‌کند. با استفاده از انواع رویکردهای تجربی -از جمله آزمایش‌های آزمایشگاهی و میدانی- محققان ثابت کرده‌اند که انتظارات بازار مسکن در واقع بر سرمایه‌گذاری‌های مسکن افراد تاثیر می‌گذارد، مانند خرید یا عدم فروش خانه، میزان بزرگی خانه برای خرید و میزان پرداخت یا هزینه برای یک خانه خاص. علاوه بر این، انتظارات در مورد قیمت مسکن، تورم و نرخ بهره در آینده، بر تصمیمات افراد در مورد نحوه تامین مالی خانه‌هایشان تاثیر می‌گذارد، مانند اینکه چقدر اهرم‌ها را در اختیار بگیرند و آیا وام‌های مسکن با نرخ ثابت یا متغیر را انتخاب کنند.
در بخش پایانی پژوهش‌هایی بررسی می‌شوند که تاثیر انتظارات بازار مسکن افراد را بر روی سطح بازار و نتایج کل اقتصادی تحلیل می‌کنند. به‌طور خاص، نقش انتظارات مختلف را در توضیح قسمت‌های مختلف بازار مسکن، از جمله چرخه‌های مسکن ایالات متحده در دهه‌های 1970 و 2000، و همچنین افزایش‌های اخیر قیمت مسکن در طول دهه 2010 بررسی می‌کنیم. برخی از چارچوب‌های نظری انتظارات عقلایی را مفروض می‌کنند و شوک‌های ترجیحی را برای مسکن معرفی می‌کنند که به‌طور مداوم وزن مصرف مسکن را در تابع مطلوبیت افزایش می‌دهد. سپس پویایی شوک‌های ترجیحی با استفاده از شواهد نظرسنجی منظم می‌شود. پژوهش‌های جدیدتر، فرض انتظارات عقلایی را کنار گذاشته و مدل‌هایی از شکل‌گیری انتظارات را اتخاذ می‌کند که هدف مستقیم‌تر مطابقت با شواهد نظرسنجی، از جمله ناهمگونی انتظارات مشاهده‌شده در پاسخ‌های نظرسنجی است.
جمع‌بندی
مسکن بزرگ‌ترین دارایی در اختیار خانوارهای ایالات متحده است و بنابراین درک عوامل تعیین‌کننده انتظارات بازار مسکن از اهمیت اساسی برخوردار است. در این فصل، تلاش‌های تحقیقاتی فعال برای اندازه‌گیری بهتر انتظارات بازار مسکن و درک عوامل تعیین‌کننده آن، و درک بهتر نقش انتظارات بازار مسکن در انتخاب بازار مسکن فردی و نتایج کل بازار مسکن را مورد بحث قرار دادیم. در طول این مسیر، ما تعدادی از راه‌های هیجان‌انگیز را برای محققان برجسته کرده‌ایم تا درک ما را بیشتر کنند.
در بخش اندازه‌گیری، ما معتقدیم توسعه نظرسنجی‌هایی که عناصر بیشتری را دربر می‌گیرد، جهت‌گیری ارزشمندی را برای کار آینده، به‌ویژه برای محققان بانک‌های مرکزی و سایر موسسات با منابع برای انجام نظرسنجی‌های بزرگ در دوره‌های طولانی ارائه می‌دهد. گسترش و دردسترس بودن داده‌های نظرسنجی باکیفیت‌تر خارج از ایالات متحده نیز نویدبخش تعمیم درک ما از عوامل تعیین‌کننده و اثرات انتظارات بازار مسکن است.
از طرف عوامل تعیین‌کننده، واضح است که، به‌‌رغم پیشرفت‌هایی که توضیح داده شد، بسیاری از تغییرات مقطعی در انتظارات قیمت مسکن غیرقابل توضیح است. این درک زمینه قابل توجهی را برای تحقیقات بیشتر ایجاد می‌کند. ما معتقدیم بعید است که محققان در نهایت یک عامل واحد را کشف کنند که سهم غالبی از پراکندگی مقطعی مشاهده‌شده انتظارات را توضیح دهد. در عوض، احتمال بیشتری وجود دارد که محققان به کشف عوامل جدیدی ادامه دهند که هر کدام تنها ممکن است بخش نسبتاً کوچکی از ناهمگونی انتظارات مشاهده‌شده را توضیح دهند و بنابراین به درک انتظارات که از طریق ادغام پیچیده نیروها شکل می‌گیرند کمک می‌کنند. در این پرتو، ما انتظار داریم که دسترسی روزافزون به داده‌های ردیابی الکترونیکی، مانند GPS و داده‌های شبکه‌های اجتماعی، به محققان این امکان را بدهد که اندازه‌گیری برخی از محتمل‌ترین عوامل، از جمله تعاملات اجتماعی را اصلاح کنند.
درک این موضوع که شکل‌گیری انتظارات نه عقلانی است و نه به راحتی توسط چند عامل ساده توضیح داده می‌شود بسیار مهم است. اما این موضوع چالش‌هایی را برای محققانی ایجاد می‌کند که امیدوارند مدل‌هایی ایجاد کنند که به دقت نحوه شکل‌گیری انتظارات را نشان دهد. در واقع، هنگامی که عوامل زیادی وجود دارد که هر یک بخش مهم، اما در نهایت کوچکی از پراکندگی کلی انتظارات را توضیح می‌دهند، توسعه مدل‌های متعارف برای رقابت با چارچوب انتظارات منطقی، کار بسیار پیچیده‌ای است. اگر جایگزین پیشنهادی، قدرت توضیحی کمی در سطح مقطعی داشته باشد، انتظارات منطقی وجود دارد؟ ما بر این باوریم که مدل رقابتی ایده‌آل به سوال خاص بستگی دارد و انتظار داریم که همه برنامه‌ها به محققان نیاز نداشته باشند که هم سری‌های زمانی مشاهده‌شده و هم تنوع مقطعی در انتظارات را مطابقت دهند. در هر صورت، کار زیادی باقی مانده است تا فهرست رو به رشد عواملی که مشاهده کرده‌ایم بر انتظارات تاثیر می‌گذارند، به مدل‌های جدید شکل‌گیری انتظارات تبدیل شود.
معتقدیم که زمینه قابل توجهی برای کار اضافی برای مطالعه تعیین مشترک انتظارات در مورد جنبه‌های مختلف اقتصاد نیز وجود دارد. قیمت مسکن به وضوح تحت تاثیر انتظارات در مورد سایر متغیرهای اقتصادی (تورم، نرخ بهره و...) است و انتظارات قیمت مسکن به‌طور مشترک با انتظارات مربوط به موضوعات دیگر شکل می‌گیرد. بنابراین، به جای بررسی انتظارات در مورد قیمت مسکن، تورم، رشد و بیکاری به صورت مجزا، معتقدیم که می‌توان با بررسی تعیین مشترک آنها، پیشرفت‌های تجربی و نظری زیادی حاصل کرد.
در نهایت، بیشتر پژوهش‌هایی که بر روی عوامل تعیین‌کننده و تاثیرات انتظارات قیمت مسکن مطالعه می‌کنند، در وهله اول بر توزیع انتظارات متمرکز شده‌اند. بر همین اساس، به نظر می‌رسد که گسترش تلاش‌های تحقیقاتی شرح‌داده‌شده در این پژوهش برای درک بهتر عوامل تعیین‌کننده و تاثیر موضوعاتی فراتر از توزیع انتظارات، نویدبخش است. در رابطه با این موضوع، ممکن است ارزش مطالعه اعتماد افراد به انتظارات فردی همچون آنچه در مورد بازار سهام اتفاق می‌افتد وجود داشته باشد.
