کیش و مات مسکن
بیت‌الله ستاریان از دلایل ناکارآمدی تسهیلات ملکی می‌گوید
مریم شکرانی: تقریباً نیمی از جمعیت مردم ایران نمی‌توانند از وام مسکن استفاده کنند. حدود یک‌سوم جمعیت کشور حاشیه‌نشین و بدمسکن هستند و اصولاً در معادلات وام‌های چند‌صد میلیون‌تومانی و اقساط سنگین و ضامن معتبر جایی ندارند. بخش قابل توجهی از مردم ایران هم حداقل حقوق کارگری را دریافت می‌کنند. حداقل حقوقی که از میزان اقساط وام مسکن بسیار کمتر است. از این گذشته وام مسکن فقط در حد خرید چند متر خانه جواب می‌دهد و هنوز هم بخش زیادی از هزینه خرید ملک می‌بایست با پس‌انداز قبلی تامین شود اما آمارها می‌گویند که متوسط خانواده‌های ایرانی قدرت چندانی برای پس‌انداز ندارند. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار متوسط هزینه و درآمد خانوار ایرانی تراز نیست و اگر نگوییم دچار کسری بودجه هستند، در بهترین حالت هزینه و درآمدشان تقریباً سربهسر است و این یعنی تقریباً نیمی از خانوارهای ایرانی قدرت پس‌انداز چندانی ندارند.اینها نکاتی است که بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن به آن اشاره می‌کند و می‌گوید بازار مسکن ایران به بن‌بست خورده است و نباید تصور کرد که مساله به سادگی چند برابر کردن مبلغ وام مسکن حل می‌شود. او به تورم دورقمی و صعود قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید که در سال‌های گذشته نه افزایش دستمزد و نه افزایش مبلغ وام مسکن نتوانسته به گرد پای تورم برسد و نتیجه آن شده که هر سال بخش زیادی از خانواده‌های ایرانی به جمعیت اجاره‌نشین‌ها اضافه می‌شوند و در مقابل سرریز این جمعیت به بیغوله‌ها و حاشیه‌های شهر رانده می‌شوند.
♦♦♦
آقای ستاریان چه کسانی از دو برابر شدن وام مسکن سود می‌برند؟
به نظرم پرسش را باید به این شیوه مطرح کرد که چه کسانی از دو برابر شدن وام مسکن سود نمی‌برند؟! در این حالت به طیف وسیعی از افراد می‌رسیم که وام مسکن هیچ‌گونه فایده‌ای به حال آنها ندارد و اتفاقاً بیشتر افراد نیازمند مسکن در این دسته‌بندی جای می‌گیرند! بخش زیادی از جامعه ایران با حقوق حداقلی کارگری زندگی می‌کنند و بخش زیادی از کارمندان دولت دستمزدهای پایینی دارند، این در حالی است که هرچه مبلغ وام مسکن بالاتر برود، رقم اقساط آن درشت‌تر می‌شود و گاهی میزان اقساط وام مسکن، از میزان حقوق طیف وسیعی از مردم تجاوز می‌کند.
مثلاً مستاجرانی که توان پرداخت اجاره دوسه میلیون‌تومانی را ندارند چگونه می‌توانند اقساط پنج‌شش میلیون‌تومانی وام مسکن را بپردازند؟
بنابراین بخش زیادی از افراد توان بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن را ندارند و خود‌به‌خود از این گردونه حذف می‌شوند.
البته وام مسکن هم بخش کوچکی از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد...
همین‌طور است. در واقع اگر شما بتوانید اقساط وام مسکن را بدهید نیاز به پس‌انداز قبلی هم دارید تا بتوانید با مجموع وام و پس‌اندازتان خانه‌دار شوید اما تورم دورقمی همزمان با اینکه قدرت خرید افراد را کاهش می‌دهد توان پس‌انداز بسیاری از خانواده‌ها را از بین برده است و مصداق آن گزارش‌هایی است که مرکز آمار از میانگین هزینه و درآمد خانوار منتشر می‌کند. گزارش‌هایی که نشان می‌دهد متوسط خانواده‌های ایرانی دچار کسری بودجه شده‌اند و در بهترین حالت هزینه و درآمدشان سربهسر است و قدرت پس‌انداز ندارند.
در این شرایط می‌شود گفت که نه‌تنها دهک‌های درآمدی پایین نمی‌توانند از وام مسکن استفاده کنند که بسیاری از افراد طبقه متوسط هم قادر به استفاده از وام خرید مسکن نیستند.
در مساله یارانه‌ها، به وفور گفته می‌شود که این کمک‌های حمایتی بیشتر به قشر مرفه جامعه رسیده است. آیا می‌شود این نگاه را به تسهیلات مسکن هم تعمیم داد؟
درباره تسهیلات مسکن شاید این ادعا خیلی دقیق نباشد. در واقع در تمام کشورهای جهان هم، تسهیلات بانکی به افرادی پرداخت می‌شود که توان بازپرداخت آن را داشته باشند اما باید بگوییم که در ایران کاهش قدرت خرید مردم و تورم بالا باعث شده است که طیف وسیعی از افراد برای خرید مسکن، حتی قادر به قرض کردن نباشند و در نتیجه این‌دست از سیاست‌ها و اهرم‌های بازار مسکن ناکارآمد و غیرجوابگو شود.
فکر می‌کنید دو برابر شدن مبلغ وام مسکن چقدر می‌تواند به تحریک تقاضا کمک کند؟
ببینید ما برای پاسخ به این پرسش باید بدانیم که قرار است چند فقره وام پرداخت شود؟ همه ما می‌دانیم که شبکه بانکی در حال حاضر با مشکلات عدیده‌ای دست‌و‌پنجه نرم می‌کند و توان تسهیلات‌دهی آن ضعیف است. بنابراین پرداخت وام در حد 100 هزار یا 200 هزار فقره در سال نمی‌تواند تاثیر قابل‌توجهی در بازار مسکن ایران داشته باشد. چراکه بازار مسکن کشور سالانه به یک میلیون تا یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و پرداخت تسهیلات خرید در اندازه 100 یا 200 هزار فقره وام نمی‌تواند نقش چندانی در تحریک تقاضا در بازار داشته باشد. نکته دیگر اینکه باید پرسید قدرت خرید وام پرداختی چقدر است؟ وقتی قدرت خرید این وام در حد خرید ده‌پانزده مترمربع مسکن است، نه گره چندانی از کار خریدار باز می‌کند و نه کمکی به خروج بازار مسکن از رکود می‌کند.
شما می‌گویید که پرداخت 100 تا 200 هزار فقره وام مسکن نمی‌تواند اتفاق خاصی در بازار ایجاد کند اما از آن سمت در جریان کلنگ‌زنی پروژه مسکن مهر بارها اعلام شد که پرداخت وام به این طرح تورم‌زا بوده است. چه باید کرد؟
قطعاً که پرداخت حجم بالای تسهیلات مسکن تورم‌زاست و حتماً در بازار پول و اقتصاد تبعات دارد. در واقع باید گفت اینکه دولت به ابزار تسهیلات مسکن اکتفا کند یا فکر کند که با افزایش مبلغ وام می‌تواند گره این بازار را باز کند، خیر این‌‌گونه نیست و بحث اقتصاد مسکن پیچیده‌تر از آن است که با این معادلات خطی حل شود.
چرا با وجود آنکه بازار مسکن بازار بسیار سودآوری بوده است، عرضه در این بازار، حداکثر به حدود یک‌سوم تقاضا می‌رسد؟
مشکل فعالان بازار مسکن کمبود نقدینگی است. هزینه‌های ساختوساز به سرعت رشد می‌کند و ارزش دارایی نقد سازندگان به همان سرعت کم و کمتر می‌شود و در نتیجه اگر سازنده‌ای می‌توانست با سرمایه خود دو برج بسازد، آن میزان سرمایه با رشد تورم، کفاف ساخت یک برج را می‌دهد. از سوی دیگر با افزایش هزینه ساختوساز بازار مسکن راکد شده است و واحدهای آماده سازندگان به فروش نمی‌رسد و بخشی از سازندگان مسکن گرفتار خواب سرمایه شده‌اند. طبیعی است که در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری اتفاق نمی‌افتد و عرضه مسکن کاهش خواهد داشت. در واقع باید گفت که بازار مسکن گرفتار سیکل معیوبی شده است که از یک سمت به دلیل رکود، میل سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه ایجاد نمی‌کند و از سمت دیگر یعنی از سمت مصرف‌کننده هم همزمان با کاهش قدرت خریدار، هزینه‌های تولید مسکن افزایش دارد و در اصطلاح رکود تخریبی رخ داده است. نتیجه این پدیده رشد حاشیه‌نشینی و بیغوله‌‌نشینی است.
آقای دکتر پرداخت وام مسکن به بخش تولید می‌تواند گره بازار را باز کند؟
پرداخت وام به بخش تولید اتفاق خوبی است اما اعتقاد دارم تا زمانی که تورم دورقمی وجود دارد و سود تسهیلات بانکی و به عبارتی قیمت تسهیلات مالی بالاست، هزینه تولید کالا بالا درمی‌آید و در واقع نمی‌توان با تورم بالا به جنگ تورم رفت!
برخی از تئوریسین‌های دولت سیزدهم بارها گفته‌اند که می‌خواهند سیل نقدینگی را به سمت بخش‌های تولیدی بکشانند. تولیدکنندگان سایر بخش‌های تولیدی می گویند سود تولید آنقدر نیست که باعث حرکت نقدینگی به سمت تولید شود. در بخش مسکن چطور؟ ظاهراً سود این بخش جذابیت کافی دارد...
ببینید این ادعا از اساس علمی و کارشناسی نیست. اول اینکه امکان ندارد نقدینگی از همه بخش‌های دیگر تخلیه شود و به سمت یک بخش خاص مانند مسکن برود. دوم اینکه تعیین تکلیف دستوری برای بانک‌ها، به تنهایی گرفتاری‌های پیچیده‌ای در شبکه بانکی ایجاد می‌کند و دیر یا زود تاثیر آن بر تمامی بخش‌های اقتصاد از جمله مسکن پدیدار می‌شود.
نکته سوم اینکه مدیریت منابع بانکی و نقدینگی در دست بانک مرکزی است و بانک مرکزی تحت کنترل دولت است و دولت خودش دچار کسری بودجه است. بنابراین ترجیح می‌دهد از منابع بانکی برای جبران کسری بودجه خود استفاده کند.
نکته چهارم اینکه اقتصاد دولتی ایران موجب شده است که دولت همزمان با دولت بودن، تاجر و تولیدکننده هم باشد. در واقع مجموعه عریض و طویل دولت هم در تولید و تجارت دخالت می‌کند، هم پرسنل و کارمند و نیروی انسانی زیادی دارد، هم قدرت و منابع مالی را در اختیار گرفته است. واضح است که در چنین ساختاری کسی یارای رقابت با دولت را ندارد.
ضمن اینکه دولت تاجر و تولیدکننده با بخش خصوصی تعارض منافع دارد و امکان ندارد میدان را به رقیب کوچک و ضعیف خود واگذار کند. نتیجه چه می‌شود؟ نتیجه آن می‌شود که رانت‌ها و فسادهای بزرگ اتفاق می‌افتد و در نهایت بخش خصوصی بازنده است.
با این اوصاف چگونه دولت مدعی ساخت یک میلیون مسکن در سال شده است؟
دولت‌ها حرف زیاد می‌زنند. وقتی از ساخت یک میلیون مسکن حرف می‌زنیم در واقع درباره یک ابرپروژه صحبت می‌کنیم. منابع مالی این ابرپروژه قرار است از کجا تامین شود؟ ما در بیست سال گذشته نتوانستیم از سقف تولید 800 تا 900 هزار مسکن در سال عبور کنیم که آن هم فقط یک سال و در دهه 80 اتفاق افتاد.
ساخت یک میلیون مسکن در سال شوخی‌بردار نیست و همان ابرپروژه مسکن مهر هم نتوانست بیشتر از 300- 400 هزار مسکن در سال تحویل بدهد. دولت‌ها طوری از اعداد صحبت می‌کنند که گویا هیچ درکی از اعداد ندارند و این برای من بسیار عجیب است!
با مسائلی که شما اشاره کردید باید گفت که بازار مسکن ایران با انبوهی تقاضای انباشته مواجه است که نتوانسته به آن پاسخ بدهد و این روال ادامه دارد. درست است؟
همین‌طور است و ریشه این نابسامانی در بازار مسکن هم به مشکلات عمیق اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد. در واقع نمی‌توان بخش مسکن را جدای از کلیت اقتصاد کشور دید و برای آن نسخه پیچید. اگر می‌بینید که در کشورهای همسایه، بازار مسکن آنقدر توسعه یافته است که حتی برای عرضه ملک به شهروندان سایر کشورها پاسخگو است به این دلیل است که آنها اقتصاد توسعه‌یافته‌تری دارند. توانسته‌اند نرخ تورم را کنترل کنند و منابع و مصارف را به توازن و هماهنگی برسانند.
بنابراین در بازار مسکن ایران هم تا زمانی که گرفتاری‌های اقتصاد کلان حل نشود نمی‌توان انتظار داشت که برای مسکن نسخه‌ای جداگانه بپیچند و مشکلات این بخش را حل کنند. خواه ناخواه مسکن از تورم عمومی متاثر می‌شود و تورم مزمن دورقمی مسکن را از حالت کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌کند. در این شرایط افزایش مبلغ وام هم چندان کمکی نمی‌کند و نه افزایش مبلغ وام و نه دستمزد توان آن را ندارد که پا‌به‌پای تورم حرکت کند. همچنان که این اتفاق تا امروز رخ داده است.
جناب ستاریان اما عده‌ای اعتقاد دارند که مشکل بازار مسکن نه در عرضه که در سیستم توزیع است. آنها به تساوی نسبی تعداد واحدهای مسکونی و خانوار کشور اشاره می‌کنند و می‌گویند به اندازه همه خانه وجود دارد اما توزیع نامناسب باعث شده که برخی چند خانه و برخی فاقد مسکن باشند. نظرتان در این زمینه چیست؟
این ادعا به هیچ عنوان صحیح نیست. باید ببینیم که تعریف آنها از خانه چیست که آن را با جمعیت خانوار متناظر می‌کنند. وقتی ما می‌گوییم 29میلیون واحد مسکونی داریم و جمعیت خانوارهای ایرانی تقریباً به همین حدود رسیده است، باید پرسید چه خانه‌ای؟ آیا آنها با روش‌های سرشماری 50 سال پیش همچنان یک اتاق با سرویس اشتراکی آشپزخانه و سرویس بهداشتی را خانه می‌دانند یا یک سوئیت مستقل 35متری را خانه تعریف کرده‌اند یا یک واحد آپارتمانی 100متری را؟
آیا فرهنگ خانواده‌های ایرانی همان فرهنگ 50 سال پیش است و عروس و داماد در یک اتاق والدینشان ساکن می‌شوند؟ آیا ویلا و خانه‌های ییلاقی مردم را هم در حساب واحدهای مسکونی آورده‌اند و با جمعیت خانوار متناظر کرده‌اند؟ آیا به ازای یک خانواده در تهران یک واحد مسکونی متروکه در فلان روستای کشور در نظر گرفته‌اند؟
بنابراین شما می‌بینید که این ادعا تا چه حد غیرعلمی و غیردقیق است و اگر این ادعا درست بود که باید سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار به 12 تا 8 درصد رسیده بود و مسکن بسیار ارزان شده باشد و رشد حاشیه‌نشینی به صفر رسیده باشد! در حقیقت نیازی به دخالت دولت در بازار نیست و تمام بازارها و از جمله بازار مسکن به خوبی قادر هستند سیستم توزیع را تنظیم کنند. این‌دست ادعاهای نادرست در واقع تنها کارکردش این است که بهانه دخالت در بازار را به دست دولت‌ها بدهد.
در سایر کشورها پرداخت وام بانکی برای مسکن متداول است؟
البته که متداول است و حتی گاهی تا 90 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد اما این ابزار فقط بخش کوچکی از ابزارهای مدیریت بازار مسکن است. در کشورهای توسعه‌یافته تورم کنترل شده است و از قدرت خرید مردم محافظت می‌شود، بنابراین بیشتر افراد توانایی خرید در بازار مسکن را دارند. در نهایت بخش کوچکی از جامعه می‌ماند که نیاز به حمایت دارد و با طرح‌هایی مثل پرداخت وام خرید مسکن از آنها حمایت می‌شود و برای بی‌بضاعت‌هایی که زیر خط فقر قرار دارند مسکن حمایتی یا مسکن دولتی ساخته شده و این افراد در خانه‌های دولتی اسکان داده می‌شوند بی‌آنکه مسکن به نام آنها شود. چرا که مدل‌های مطالعاتی نشان داده است که اگر خانه‌های دولتی به نام افراد بی‌بضاعت شود آنها پس از مدتی خانه را برای سایر مخارج خود مانند درمان یا معیشت فروخته و دوباره به چرخه بی‌خانمان‌ها برمی‌گردند.
