مضیقه وام
تسهیلات جدید مسکن چه تاثیری بر بازار دارند؟
افزایش وام مسکن می‌تواند رکود سنگین بازار مسکن ایران را بالاخره بشکند و معاملات را در آن به جریان بیندازد؟ برای پاسخگویی به این سوال باید به نکات متعددی توجه کرد تا بتوان به نتیجه‌گیری دقیق‌تری رسید.
در روزهای گذشته با مصوبه شورای پول و اعتبار سقف خرید و ساخت مسکن افزایش دو برابری یافت. میزان این وام در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی از 100 میلیون به 200 میلیون تومان رشد کرد و برای زوجین از 200 میلیون تومان به 400 میلیون تومان افزایش داشته است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ نیز این وام برای متقاضیان انفرادی از 80 میلیون به 160 میلیون و برای زوجین از 160 میلیون به 320 میلیون تومان رسید. در شهرهای کوچک هم میزان این تسهیلات برای متقاضیان انفرادی از 60 میلیون تومان به 120 میلیون تومان و برای زوجین این وام از 120 میلیون تومان به 240 میلیون تومان رشد کرد. همچنین وام جعاله مسکن هم در کل کشور از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. حال پرسش اصلی اینجاست که این افزایش دو برابری تسهیلات مسکن چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟ آیا این موضوع موجب تحریک تقاضا در بازار مسکن می‌شود یا چه تاثیری در تقاضای مصرفی خواهد داشت؟ ضمن اینکه تقاضای سرمایه‌ای چه استفاده‌ای از آن خواهد برد؟ پرسش دیگر این است که آیا می‌توان تاثیرپذیری این وام‌ها را بیشتر کرد؟
در پاسخ به این پرسش‌ها باید گفت که به نظر می‌رسد این تسهیلات در کلانشهری مانند تهران تاثیراتی متفاوت از سایر مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ داشته باشد. بدیهی است که تاثیر این تسهیلات در تهران و شهرهای کوچک نیز با یکدیگر متفاوت است. در شهر تهران قیمت مسکن با دیگر شهرها بسیار متفاوت است و از سوی دیگر مبلغ وام در سایر شهرهای غیر از تهران کمتر است. بنابراین برای سنجش این موضوع باید مبلغ وام مسکن را با امکانات بازار مسکن همان شهر مورد سنجش قرار داد. ضمن اینکه برای استفاده از تسهیلات مسکن با خرید اوراق امکان خرید خانه‌های قدیمی‌تر نیز وجود دارد که این موضوع هم باعث می‌شود که پوشش وام برای خرید خانه‌های نوساز با پوشش وام برای خرید خانه‌های قدیمی‌تر متفاوت باشد و این تفاوت شهر به شهر معنای مختلفی از یکدیگر به خود بگیرد.
به غیر از این اولین نکته‌ای که باید به آن دقت کرد بحث قیمت تمام‌شده وام برای متقاضیان است. با توجه به اینکه این وام از محل خرید اوراق است و در حال حاضر باید برای خرید هر برگه 500 هزار تومانی وام، حدود 60 هزار تومان هزینه کرد، لذا باید هزینه خرید اوراق را که البته رقم بالایی است، از میزان وام پرداختی کسر کرد. مثلاً وام 480 میلیون تومانی زوجین در تهران از 400 میلیون تومان وام مسکن و 80 میلیون تومان وام جعاله تشکیل شده است که برای دریافت این وام باید مبلغی حدود 58 میلیون تومان پرداخت کرد و با آن اوراق وام مسکن را خریداری کرد. به عبارتی میزان تسهیلات موثر جهت خرید مسکن از وام 480 میلیون‌تومانی فقط حدود 420 میلیون تومان است. نکته حائز اهمیت دیگر میزان پوششدهی این
تسهیلات است. در واقع باید مشخص شود که تسهیلات خرید مسکن چه میزانی از هزینه‌های خرید ملک را پوشش می‌دهد. بدیهی است که این رقم برای تهران و شهرهای مختلف متفاوت است. این رقم حتی در مناطق مختلف شهر هم عددهای متفاوتی می‌دهد مثلاً در منطقه یک تهران که میانگین قیمت مسکن طبق آخرین گزارش بانک مرکزی 64 میلیون و 500 هزار تومان است، میزان پوششدهی وام مسکن کمتر از هفت مترمربع ملک است اما همین تسهیلات در مناطق ارزان‌تر شهر مثلاً منطقه 18 با میانگین قیمتی حدود 5 /14 میلیون تومان چیزی نزدیک 30 مترمربع را پوشش می‌دهد. در مجموع اینکه با در نظر گرفتن آخرین میانگین قیمت مسکن تهران که حدود 31 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، میزان پوششدهی وام مسکن چیزی حدود 5 /13 مترمربع خواهد بود. در نتیجه کاملاً مشخص است که این وام در مناطق شمال شهر تهران کلاً درصد خاصی از متراژ واحدهای مسکونی را پوشش نمی‌دهد و بنابراین استفاده از این تسهیلات در مناطق گران‌قیمت‌تر جذابیت خاصی ندارد اما همین میزان تسهیلات با رده قیمتی متوسط و ارزان شهر میزان پوششدهی بالاتری خواهد داشت و می‌تواند برای خریداران مصرفی و خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن در برخی مناطق شهر کارساز باشد. در سایر مراکز استان‌ها و سایر شهرها با توجه به اینکه سقف تسهیلات پرداختی پایین‌تر است باید گفت که قیمت مسکن هم در این مناطق به مراتب از تهران پایین‌تر است، بنابراین قدرت پوششدهی وام می‌تواند بیشتر از تهران باشد.
نکته حائز اهمیت دیگر میزان اقساط وام است که برای هر قشری متفاوت است و این شاخص برای شهرهای مختلف نیز تفاوت‌هایی ایجاد می‌کند. به هر حال بررسی اقساط وام در تهران و شهرهای مختلف نشان می‌دهد که رقم این اقساط برای بسیاری از خانوارهای ایرانی سنگین است و ممکن است تمامی خانواده‌ها از عهده پرداخت آن برنیامده و تنها در توان پرداخت خانواده‌های مرفه‌تر باشد یا اینکه خانواده‌هایی بتوانند این اقساط را بپردازند که بیشتر از یک شاغل دارند یا سرپرست خانوار بیشتر از یک شغل دارد.
در مجموع اینکه رقم این اقساط در حدی بالاست که بسیاری از متقاضیان مصرفی بازار مسکن، توانایی لازم جهت بازپرداخت اقساط این وام‌ها را ندارند. به عنوان مثال اقساط وام 480 میلیون تومانی مسکن زوجین تهرانی (متشکل از 400 میلیون تومان اصل وام به علاوه 80 میلیون تومان وام جعاله) ماهانه هشت میلیون و 661 هزار تومان می‌شود که بدیهی است چنین اقساطی بسیار فراتر از توان مالی بسیاری از زوجین تهرانی است.
میزان اقساط این وام‌ها در حوزه خرید انفرادی در سایر شهرها هم بسیار فراتر از توان خریداران مصرفی مسکن است و عملاً بخش عظیمی از خریداران مصرفی از این تسهیلات بی‌بهره می‌مانند اما خریداران سرمایه‌ای که به جهت سود و نه برای سکونت اقدام به خرید واحدهای مسکونی می‌کنند در مناطقی که این تسهیلات پوشش‌دهنده متراژ بیشتری است، شاید بیشترین بهره را از این تسهیلات ببرند. این امر می‌تواند بازار مسکن چنین مناطقی را به نفع سودجویان دچار افزایش قیمت کند. نکته دیگر اینکه دوره بازپرداخت اقساط این وام‌ها برای وام اصلی 12 سال و برای وام جعاله پنج‌ساله است و بدیهی است که اگر مانند بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته امکان افزایش سنوات بازپرداخت وام وجود داشته باشد و مثلاً تا 30 سال برسد، آن وقت میزان اقساط ماهانه چنین وام‌هایی به توان اکثر خریداران مصرفی بازار مسکن نزدیک می‌شد اما این امر با توجه به شرایط نامطلوب اقتصاد ایران و تورم بسیار بالا در کشورمان مستلزم اختصاص بودجه زیادی است.
در پایان باید متذکر شد که به نظر می‌رسد در کنار استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب باید با ایجاد بسترهای مناسب اقتصادی و ایجاد رشد اقتصادی مطلوب از یک‌سو اقدام به توانمندسازی طرف تقاضا در بازار مسکن کرد و از دیگر‌سو در صورت امکان دوره بازپرداخت اقساط وام مسکن را به گونه‌ای تعریف کرد که درصد بیشتری از متقاضیان مصرفی امکان بهره‌برداری از آن را داشته باشند.
