مسکن آلوده

«پرهام حیدری‌بهادری» و «محمد حسینی» از موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، مقاله‌ای تحت عنوان «تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در شهر تهران» در «فصلنامه برنامه‌ریزی و بودجه» منتشر کرده‌اند که نشان می‌دهد آلودگی هوا چگونه باعث کاهش قیمت مسکن در مناطق آلوده تهران می‌شود. نویسندگان مقاله پس از بررسی و تحلیل داده‌های بیش از ۵۰ هزار منزل مسکونی به این نتیجه رسیده‌اند و یافته‌های پژوهش آنها نشان می‌دهد آلودگی‌های قابل‌ مشاهده توسط خریداران اثر منفی روی قیمت مسکن دارد اما خریداران نسبت به آلاینده‌های غیر‌قابل‌مشاهده، حساسیت زیادی ندارند.

اندازه‌گیری آلودگی

یکی از مشکلاتی که جوامع امروزی به‌طور جدی با آن مواجه هستند، معضل آلودگی هواست. به این دلیل که آلودگی، کالایی غیر‌بازاری است، هزینه‌های اقتصادی و قیمت آن به‌طور مستقیم قابل‌ اندازه‌گیری نیست. یکی از راه‌های سنجش اثر آلودگی روش «قیمت‌گذاری هدونیک» مسکن است. قیمت مسکن به‌طور خلاصه، ارزش درک‌شده یک منزل مسکونی است که خانوارها توافق می‌کنند منزل را با آن قیمت بخرند. خانوارها در تهیه مسکن خود عوامل مختلفی را در نظر می‌گیرند و به شرط ثابت بودن سایر عوامل، افراد حاضرند برای سکونت در منطقه‌ای که آلودگی هوای کمتری دارد هزینه بیشتری بپردازند تا از منفعت هوای پاک‌تر بهره‌مند شوند. بنابراین با استفاده از داده معاملات مسکن که ترجیحات آشکارشده افراد را نشان می‌دهد و با کنترل سایر عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن، می‌توان مضرات آلودگی هوا را ارزش‌گذاری کرد.

آلودگی هوا شامل آلاینده‌های مختلفی می‌شود و هر کدام از این آلاینده‌ها در یک بازه زمانی غلظتی دارند که می‌توان آن را اندازه‌گیری کرد. در عین‌حال حد غلظتی که برای سلامت افراد می‌تواند خطرناک باشد برای هرکدام مقداری مشخص است. برای این سطوح آلودگی شاخص کیفیت هوا تعریف شده تا حد ضرر آلودگی هوا برای سلامت افراد نسبت به میزان غلظت آلودگی در هوا بهتر قابل‌درک باشد. این شاخص برای شش آلاینده اصلی هوا یعنی «مونواکسید کربن»، «اوزون»، «دی‌اکسید نیتروژن»، « دی‌اکسید سولفور»، و ذرات معلق در هوا تعریف ‌شده و به شش‌بازه از کیفیت هوای پاک (شاخص بین صفر تا 50) تا کیفیت هوای خطرناک (شاخص بین 301 تا 500) تقسیم می‌شود. در گزارش‌ها، مبنا برای اعلام شاخص کیفیت هوا بیشترین شاخص بین آلاینده‌های مختلف است و به دلیل اینکه در اغلب روزها آلاینده PM 2.5 غلظت بیشتری از سایر آلاینده‌ها دارد، می‌توان شاخص‌های اعلام‌شده را به نوعی مربوط به شاخص این آلاینده دانست. این آلاینده در هوا قابل مشاهده است و هنگامی که غلظت آن در هوا زیاد باشد باعث کاهش میدان دید و ایجاد احساس ناراحتی در افراد شده و اثر نسبتاً سریعی روی سلامت افراد دارد.

داده‌های مورد استناد

نویسندگان مقاله توضیح داده‌اند که چگونه از داده‌های آلودگی هوا در «سامانه پایش کیفی هوای کشور» و داده‌های معاملات مسکن به صورت «شرح قرارداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی» قابل دسترس در سامانه املاک وزارت راه‌و‌شهرسازی، و داده‌های موجود در «آمارنامه‌های شهرداری تهران» و «آمارنامه‌های شهر تهران» استفاده کرده‌اند. داده آلودگی هوا از سال 1391 در «سامانه پایش کیفی هوای کشور» به صورت ساعتی و برای 131 شهر (تعداد شهرها به‌تدریج زیاد شده‌اند) در‌دسترس است. در این مطالعه داده‌های شاخص آلودگی مربوط به 11 ایستگاه سنجش کیفیت هوای تهران انتخاب و پس از پردازش داده‌ها، برای هر روز میانگین شاخص در 365 روز گذشته آن محاسبه شده است.

از سوی دیگر، داده معاملات مسکن از سال 1389 در دسترس بوده و شامل کد قرارداد، نوع ملک، منطقه شهرداری، نوع کاربری، مساحت ملک، درصدی از ملک که معامله شده، قیمت معامله‌شده و قیمت هر مترمربع، عمر بنا، نوع اسکلت، تاریخ ثبت قرارداد و کد پستی آپارتمان‌های معامله‌شده است.

نویسندگان مقاله پس از پردازش این داده‌ها، درنهایت مشاهداتی را که در آنها یک کدپستی با فاصله کمتر از 30 روز، بیشتر از یک بار معامله شده بودند، نیز از داده‌ها حذف کردند و تنها مشاهداتی در بانک داده باقی ماند که در آنها یک واحد مسکونی دوبار و بیشتر از آن معامله شده بود. از آنجا که از سال1398 کدپستی تنها به صورت شش رقم اول منتشر شده است و به همین دلیل دنبال کردن یک کدپستی در طول زمان برای آنها ممکن نبود، بازه زمانی مورد مطالعه با توجه به کیفیت داده آلودگی هوا عملاً بین سال 1392 تا سال 1397 تعیین شد. برای تعیین موقعیت جغرافیایی هر واحد مسکونی، از کدپستی آن استفاده شده است. همچنین برای حقیقی کردن قیمت‌ها، از داده «قیمت فروش یک متر زیربنای مسکونی به تفکیک مناطق شهرداری تهران در سال‌های 1388 تا 1398» استفاده شده که از طریق درگاه ملی آمار قابل دسترسی است. در‌نهایت برای اینکه مشخص شود هر مسکن در معرض چه مقدار از آلودگی هوای سالانه قرار داشته، از نوعی میانگین‌گیری وزنی معکوس بر اساس فاصله مسکن تا ایستگاه‌های سنجش کیفیت هوا استفاده شده است. متغیرهای کنترلی مورداستفاده نیز متغیرهای تراکم جمعیت، اعتبارات جذب‌شده، سرانه تولید زباله، سرانه مساحت پارک و سرانه مرگ‌ومیر بوده‌اند.

پیشینه موضوع

در اولین مطالعات انجام‌شده در زمینه تاثیر آلودگی هوا بر قیمت منازل مسکونی، منطقه «سنت لوئیس» جذابیت خاصی داشته است. تا قبل از آن، شواهد آماری قابل‌اتکا در رابطه با این فرض که آلودگی هوا تاثیر منفی روی قیمت مسکن دارد، تقریباً موجود نبوده است. اقتصاددانان اثر تغییرات در سطوح آلودگی هوا روی قیمت منازل مسکونی را برای خانوارهای ساکن منطقه سنت لوئیس در سال 1960 تخمین زدند. افراد دیگری نیز دو تخمین دیگر برای این تاثیر در همان منطقه و با استفاده از همان داده‌ها ارائه دادند. محققان دیگری نیز پایه‌های نظری مطالعات با داده‌های مقطعی در مورد تقاضا را آزمودند و از کالا به عنوان متغیر توضیحی استفاده کردند و از این بنیان برای مطالعه آلودگی هوا و قیمت مسکن بهره بردند و نتایج تازه‌ای برای سنت لوئیس، شهر کانزاس و واشنگتن دی‌سی ارائه کردند.

بعد از این مطالعات تحقیق درباره پایه‌های نظری مطالعات انجام‌شده تا آن زمان و میزان درستی آنها آغاز شد. یکی از محققان نشان داد که تخمین معمول قیمت مسکن روی متغیرهای آلودگی، منحنی تقاضا برای هوای پاک را مشخص نمی‌کند. دیگری با این اعتقاد که مطالعات گذشته به این دلیل که تاثیر مالیات و سیاست‌های هزینه‌ای دولت‌ها را به شکل مناسبی در نظر نگرفته‌اند، کامل نیستند، تاثیر ترکیبی کیفیت هوا و تغییرات مالی روی قیمت مسکن را مورد تحقیق و بررسی قرار داد. با مطالعه‌ای که درباره روشی جدید در بررسی عواملی که به صورت ضمنی بر روی قیمت یک کالا تاثیرگذار هستند انجام شد، باب تازه‌ای در ادبیات تاثیر آلودگی هوا بر روی قیمت مسکن گشوده شد. به این ترتیب مدلی ارائه شد که در آن یک محصول متمایز به وسیله برداری از ویژگی‌های آن توصیف می‌شود، و قیمت‌های مشاهده‌شده محصول و مقدار مشخص ویژگی‌های در ارتباط با هر کالا یک مجموعه از قیمت‌های ضمنی یا قیمت‌های هدونیک را تعریف می‌کنند. به این ترتیب نظریه قیمت‌های هدونیک به عنوان یک مساله اقتصادی تعادل مکانی فرمول‌بندی شد که در آن کل مجموعه قیمت‌های ضمنی تصمیمات مکانی مصرف‌کننده (خریدار) و تولید‌کننده (سازنده یا فروشنده) را هدایت می‌کنند. یکی از محققان، از روش تخمین دومرحله‌ای که برای تخمین تقاضای ساختاری و معادلات عرضه کیفیت هوای مناطق شهری پیشنهاد شده بود استفاده کرد. در قدم اول، یک تخمین هدونیک قیمت برای قیمت مسکن در مناطق مسکونی در شهر واشنگتن در سال 1970 برآورد شد و در قدم دوم، مجموعه‌ای از قیمت‌های هدونیک نهایی اجرا شد.

کسانی هم بودند که مسائل روش‌شناختی مرتبط با استفاده از داده بازار مسکن برای اندازه‌گیری میل به پرداخت برای داشتن هوای پاک را بررسی کردند و متوجه شدند که خسارات نهایی آلودگی هوا (مانند بازار مسکن) با سطح آلودگی هوا و همچنین با درآمد خانوار تغییر می‌کند.

از آنجا که معاهدات زیست‌محیطی برای استفاده در اینگونه مطالعات بسیار مفید هستند، یکی از محققان در مطالعه خود بررسی کرد که آیا وضع استانداردهای هوای پاک توسط حکومت فدرال در کلانشهر لس آنجلس کیفیت درآمد را بهبود داده است یا خیر. او تلاش کرد تا دستاوردها و خسارات به‌خصوص تغییرات قیمت مسکن بر قشر متوسط را (با استفاده از تخمین میزان رفاه جامعه) اندازه‌گیری کند.

قانون اصلاحات هوای پاک در ایالات‌متحده هم به‌طور مستقیم با آلودگی هوا ارتباط دارد و برای استفاده در مطالعات مربوط به این زمینه مناسب بوده است. دو محقق با استفاده از ساختار این قانون، تاثیر ذرات معلق در هوا را بر روی قیمت مسکن مطالعه کردند. مطابق با این قانون، مناطقی که در آنها آلودگی هوا از سطحی مشخص فراتر باشد، قوانین و محدودیت‌های خاصی جهت کاهش آلودگی در این مناطق اعمال می‌شود. آنها از این وضعیت یعنی بالاتر بودن آلودگی هوا از سطح مجاز به عنوان یک متغیر ابزاری استفاده و مشاهده کردند که کشش قیمت نسبت به آلودگی هوا بین منفی 20 /0 تا منفی 35 /0 بوده است. هم‌چنین نشان دادند که این مدل نسبت به تخمین‌های مقطع زمانی و اثر ثابت حساسیت کمتری نسبت به تصریح مدل دارد.

بعد از گذشت قریب به نیم‌قرن از اولین مطالعات مربوط به تاثیر آلودگی هوا روی قیمت مسکن که در منطقه «سلت لیک» انجام شده بود، نیاز به مطالعه جدید با توجه به دانش جدید در این منطقه حس شد؛ تا آن زمان محققان تاثیرات آلودگی هوا روی قیمت مسکن را به‌طور جامع و در اقتصاد محلی بررسی نکرده بودند. این تاثیرات ممکن بود به صورت مکانی با معیارهای دسترسی دارای ارتباط باشد، نسبت به چگونگی پراکندگی در زمان و مکان تفاوت داشته باشد، و دارای تاثیرات قابل‌توجه محدود‌شده به مکان باشد. به این ترتیب دو اقتصاددان داده‌های قیمت مسکن و مدل‌های هدونیک قیمت را بررسی کردند تا ترجیحات اساسی مصرف‌کنندگان برای تسهیلات مختلف و معیارهای دسترسی در شهر سلت لیک با تمرکز بر روی آلودگی هوا و پوشش جنگل آزمون شود.

در سال‌های اخیر مطالعات مشابهی در منطقه شرق آسیا انجام شده‌اند. در این مطالعات، رابطه بین کیفیت هوا و قیمت مسکن را با این انتظار که کیفیت هوا یک معیار تاثیرگذار روی قیمت مسکن است در محیط خرد و برای دو ناحیه در «ایالت سلانگور» در مالزی با تمرکز بر قیمت منازل مسکونی مورد تحقیق قرار دادند. چنین مطالعاتی درباره اثر آلودگی بر قیمت مسکن در هفت شهر کلیدی چین صورت گرفته و در کنار متغیرهای اصلی، متغیرهای کنترلی مانند سرانه مساحت سبز، تعداد وسایل حمل‌ونقل عمومی به ازای هر 10 هزار نفر، سرانه تولید ناخالص داخلی، نسبت کسری کل بودجه به تولید ناخالص داخلی، نسبت افراد شاغل به کل جمعیت و تراکم جمعیت به کار برده شده است. در ایران نیز مطالعاتی در این باب صورت گرفته است. از جمله «علی‌محمد خورشیددوست» رابطه بین عوامل زیست‌محیطی و قیمت مسکن را در شهر تبریز با استفاده از روش هدونیک قیمت برآورد کرده و چنین نتیجه گرفته که محیط‌زیست و عوامل زیست‌محیطی ارزش بالایی برای مردم در خرید خانه دارند. همچنین «محمد آقاپورصباغی» 300 پرسشنامه در مناطق مختلف شهر تهران در سال 1387 جمع‌آوری کرد و از طریق روش هدونیک تاثیر میزان آلودگی هوا روی قیمت مسکن را در این شهر تخمین زد. همچنین «علی‌اصغر سالم» و «مهدی اکابری‌تفتی» میزان تمایل به پرداخت برای فرار از آثار مضر گاز دی‌اکسید کربن را به تفکیک استان‌های ایران و طی سال‌های 1380 تا 1391 با استفاده از روش هدونیک قیمت مسکن تخمین زدند.

جمع‌بندی

همان‌طور که اشاره شد، «پرهام حیدری‌بهادری» و «محمد حسینی» از موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، مقاله‌ای تحت عنوان «تاثیر آلودگی هوا بر قیمت مسکن در شهر تهران» با پیروی از الگوی هدونیک که با کنترل کردن سایر عوامل اثر عامل مدنظر بر قیمت سنجیده می‌شود، به تخمین اثر مدنظر پرداختند. نتایج تخمین حاکی از تاثیر منفی و معنادار شاخص آلاینده ذرات معلق در هوا با قطر کمتر از 5 /2 میکرون بر روی قیمت مسکن در بازه مطالعاتی 1392 تا 1397 در شهر تهران است. به‌طوری که یک انحراف معیار افزایش شاخص آلاینده  PM2.5 به اندازه 1 /3 درصد از قیمت مسکن می‌کاهد که معادل شش درصد کاهش در انحراف معیار لگاریتم قیمت مسکن است. به بیان دیگر اگر میانگین سالانه شاخص آلاینده PM2.5 برای یک منزل مسکونی به میزان 50 واحد افزایش یابد (تغییر از وضعیت سالم به ناسالم) قیمت آن مسکن 21 درصد کاهش می‌یابد. با انجام این پژوهش نوعی قیمت‌گذاری برای آلودگی هوا (که کالایی غیربازاری است) انجام می‌شود که می‌تواند به سیاستگذار در تصمیم‌گیری‌های سیاستی درباره کنترل آلودگی هوا کمک کند. با توجه به فقدان مطالعات قابل‌ملاحظه در این حوزه، مطالعه حاضر فتح بابی برای انجام مطالعات بیشتر در حیطه ارزش‌گذاری اقتصادی آلودگی هواست. یک زمینه بهبود برای مطالعات آتی استفاده از داده‌های کنترلی بهتر با کیفیت مناسب سالانه و به تفکیک مناطق 22‌گانه شهرستان تهران نظیر ترافیک شهری است.