در جست‌وجوی مکان‌های جدید
نقش علم و فناوری در رفع دغدغه‌های سرمایه‌گذاران املاک
برنامه مینیون (Min ION) از آکسفورد نانوپور ابزاری کوچک اما قدرتمند است. وقتی در مارس سال گذشته تست کووید 19 یک کارگر هتل در سیدنی مثبت شد این ابزار قابل حمل توالی DNA توانست عفونت را ردیابی و منشأ آن را در یک مهماندار پرواز خطوط هوایی آمریکا پیدا کند و به این ترتیب از اجرای یک قرنطینه همگانی جلوگیری کند. بیون‌تک یکی دیگر از این‌گونه بنگاه‌های فناوری زیستی است که به خاطر واکسن کووید 19 شهرت دارد. موفقیت آنها باعث شد سرمایه‌ها به سمت علوم زیستی سرازیر شوند. وقتی این بنگاه‌ها توسعه پیدا کنند به دنبال ادارات یا فروشگاه‌ها نخواهند بود، بلکه فعالیت خود را در آزمایشگاه‌های علمی با دیوارهای سفیدرنگ و سطوح درخشان انجام خواهند داد.
سرمایه‌گذاران املاک تجاری از مدت‌ها قبل بر روی دفاتر کار، مغازه‌ها و ساختمان‌هایی با کاربرد صنعتی سرمایه‌گذاری کرده‌اند. دارایی‌های کمترمتعارفی از قبیل دکل‌های تلفن همراه در کانون توجه متخصصان قرار داشتند. اکنون تفنگ‌های بنگاه‌های املاک آنها را هم نشانه گرفته و رقابت شدیدی بر سر آنها را آغاز کرده‌اند. به این ترتیب، فضای آزمایشگاهی به داغ‌ترین ملک تجاری در حوزه فعالیت املاک تبدیل شد و همگام با دیگر تاسیساتی پیش می‌رود که میزبان اقتصاد دیجیتال هستند. مراکز داده‌ها و زیرساختارهایی که تلفن‌های هوشمند را به یکدیگر مرتبط می‌سازند نیز رونق گرفته‌اند.
انگیزه سرمایه‌گذاران آشکار است. همه‌گیری بهای املاک تجاری را در کل جهان پایین آورد. در سال 2020 بنگاه‌های خرده‌فروشی آمریکا حدود 15 هزار فروشگاه را تعطیل کردند. تا اواسط اکتبر که مردم به دورکاری روی آورده بودند فقط یک‌سوم از فضای ادارات پر بود. پروفایل ریسک برخی از دارایی‌های ملکی متعارف به شدت وخیم شد.
در مقابل، تقاضا برای دارایی‌هایی مانند آزمایشگاه و مراکز داده‌ها بیش از هر زمان دیگری بالا رفت. این روند حتی قبل از شیوع ویروس کرونا آغاز شده بود. با کاهش درآمد حاصل از اجاره مغازه‌ها و رستوران‌ها در سال گذشته ترافیک داده‌های جلسات مجازی و خرید آنلاین افزایش یافت. شرکت‌هایی که از ساختمان‌های مراکز داده و دکل‌های تلفن همراه استفاده می‌کنند تقاضای خود را برای آنها بالا بردند. این‌گونه دارایی‌های اقتصاد دیجیتال به همان اندازه خانه‌های مسکونی دارایی‌هایی ایمن هستند.
انعکاس این تحول را می‌توان در تغییر آرایش 10 صندوق بزرگ سرمایه‌گذاری در املاک ایالات متحده مشاهده کرد. گروه املاک سیمون (Simon) در یک دهه قبل ارزشمندترین صندوق و بزرگ‌ترین مالک مراکز خرید در کل کشور به‌شمار می‌رفت. امروزه صندوق امریکن‌تاور جای آن را گرفته و مالک ده‌ها هزار دکل تلفن در سراسر جهان شده است. پنج صندوق از 10 صندوق برتر املاک مدیریت مراکز داده‌ها یا برج‌های مخابراتی را بر عهده دارند.
اما به تازگی بیشترین شوروهیجان در حوزه علوم زیستی و فضاهای آزمایشگاهی دیده می‌شود. سرمایه‌گذاران انبوهی از پول خود را به سمت بخش مراقبت‌های درمانی روانه کرده‌اند. داروسازان، تولیدکنندگان تجهیزات پزشکی و دیگر بنگاه‌های علوم زیستی تاکنون توانسته‌اند 103 میلیارد دلار سرمایه خطرپذیر را جذب کنند. طبق گزارش بنگاه مشاوره املاک JLL، این رقم در سال 2019، 63 میلیارد دلار بود. سهم بزرگی از سرمایه‌ها به املاک تعلق می‌گیرد. بنگاه JLL برآورد می‌کند که هم‌اکنون در سراسر جهان 87 میلیارد دلار به سمت املاک مرتبط با علوم زیستی جریان یافته است. این عدد معادل یک‌سوم هزینه‌کرد جهانی در املاک جهانی در سه ماه دوم امسال است.
قراردادهای کلان به‌طور مرتب منعقد می‌شوند. در ماه اکتبر، GIC، صندوق دارایی حکومتی سنگاپور 40 درصد از سهام پارک علوم آکسفورد متعلق به مگ‌دالن کالج (Magdalen College) از دانشگاه آکسفورد را خریداری کرد. ارزش پارک در این قرارداد 10 برابر ارزش آن در پنج سال پیش بود. بنگاه سهام خصوصی بلک استون (Black Stone) به تازگی مالکیت خود را بر فضای آزمایشگاهی علوم زیستی در بریتانیا دو برابر کرد و بیش از یک میلیارد دلار در دو ملک جدید سرمایه‌گذاری انجام داد. سهام آن دسته از صندوق‌های املاک که در حوزه علوم زیستی فعالیت می‌کنند رونق زیادی یافته‌اند.
در حال حاضر فضای آزمایشگاهی رشد اندکی دارد. در بوستون که جایگاه بیشترین فضای آزمایشگاهی در آمریکاست در سه ماه سوم سال فقط پنج درصد فضای آزاد وجود داشت. در منطقه بین لندن، آکسفورد و کمبریج که به مثلث طلایی شهرت دارد املاک به پایان رسیده‌اند. اردوگاه علوم زیستی هارول (Harwell) در نزدیکی آکسفورد در هفت سال آینده 5 /1 میلیون فوت‌مربع ملک را برای پاسخگویی به تقاضاها در اختیار قرار می‌دهد. این سطح معادل سه‌چهارم کل فضای اداری است که امسال به ناحیه مالی لندن افزوده می‌شود. کریس والترز رئیس بنگاه JLL برآورد می‌کند که تقاضا برای فضای آزمایشگاهی در داخل و اطراف کمبریج به یک میلیون فوت‌مربع برسد که معادل حدود یک‌چهارم از فضای خرده‌فروشی در خیابان آکسفورد لندن است.
وقتی بازارها در مضیقه قرار گیرند فعالان تلاش می‌کنند عرضه را بالا ببرند. اما این کار در حوزه املاک فناوری زیستی از آنچه به نظر می‌رسد دشوارتر است. ساخت برج‌های جدید مخابراتی مستلزم عبور از قوانین سخت برنامه‌ریزی شهری است. مراکز جدید داده‌ها به زمینی نیاز دارند که در آن دسترسی به برق ارزان و اینترنت پرسرعت فراهم باشد. بنگاه‌های علوم زیستی در نزدیکی دانشگاه‌ها و مراکز پزشکی دانشگاهی تجمع می‌کنند تا به شیمیدانان، میکروبیولوژیست‌ها و دیگر متخصصان آزمایشگاهی دسترسی داشته باشند. یک راه‌حل آن است که مکان‌های ثانویه تاسیس شوند. شهرهایی مانند لس‌آنجلس در نزدیکی منطقه بی (Bay) سانفرانسیسکو و پیترزبورگ مقر دانشگاه کارنگی ملون -که به خاطر توانمندی در هوش مصنوعی شهرت دارد- بنگاه‌های نوپایی را به خود جذب می‌کنند که سرشار از سرمایه هستند. در بریتانیا هم مراکز علوم زیستی در شمال شکل می‌گیرند. جایی که غول‌های داروسازی از قبیل آسترازنکا و GSK کارخانه‌های تولیدی دارند.
راه‌حل دیگر تغییر کاربری ادارات و فضاهای صنعتی موجود است. یکی از بزرگ‌ترین صندوق‌های املاک آمریکا به نام املاک بوستون می‌گوید قادر است کاربری پنج میلیون فوت‌مربع از املاک و ساختمان‌های متعارف را به آزمایشگاه تغییر دهد. این فرآیند ساده نیست زیرا آزمایشگاه‌ها فضاهایی پیچیده و تحت مقررات ایمنی زیستی هستند. آنها چهار برابر فضای اداری به هوا نیاز دارند. در لندن صف انتظار برای آزمایشگاه‌های مرطوب (Wet) روزبه‌روز طولانی‌تر می‌شود. این آزمایشگاه‌ها تاسیساتی هستند که با مواد شیمیایی و دیگر مواد خطرناک سروکار دارند. اما سرمایه‌گذاران املاک علاقه‌مندند این مسیر را امتحان کنند. طبق گزارش بنگاه مشاورتی املاک نیومارک (Newmark)، تبدیل کاربری در نیویورک می‌تواند فضای اجاره‌ای برای آزمایشگاه در شهر را دو برابر سازد.
حتی مغازه‌های خالی نیز تغییر کاربری می‌دهند. بنگاه املاک بریتانیایی ساویلس (Savills) می‌گوید لندن حداقل 8 /1 میلیون فوت‌مربع املاک فروشگاهی دارد که می‌توانند به آزمایشگاه تبدیل شوند. مغازه‌هایی که سقف‌های بلند دارند می‌توانند فضای مناسبی برای تهویه مطبوع و نصب بالابر برای حمل مواد خطرناک فراهم سازند. بدون تردید سال‌ها طول می‌کشد تا عرضه پاسخگوی تقاضا شود اما همزمان با جابه‌جایی کانون کار و تجارت، سرمایه‌گذاران املاک هم جابه‌جا می‌شوند.
