زمین راکد برجام
سرنوشت بازار مسکن در صورت حصول توافق برجام در گفت‌وگو با محمود اولاد
«توافق برجام حاصل بشود یا نه دولت باید به فکر ایجاد یک رشد اقتصادی ثابت و پایدار برای سال‌های پیاپی و همچنین ایجاد ضوابط و مقررات شهری دقیق باشد تا از یک‌سو با افزایش توان خرید مردم تقاضا رشد کند و از سوی دیگر با سیاستگذاری درست در حوزه آمایش سرزمین عرضه پابه‌پای تقاضا پیش برود و در نهایت وضعیت بازار مسکن بهبود یابد. آنچه در این میان باید به آن توجه کرد این است که مسکن مانند سایر بازارهای مالی نیست که به اخبار لحظه‌ای واکنش نشان بدهد و اگر صبح احتمال حصول توافقات شدت می‌گیرد قیمت مسکن بالا بکشد و عصر با یک خبر منفی بازار راکد شود. بازار مسکن یک بازار حقیقی است که حبابی ندارد و معاملات در آن زمان‌بر است و وضعیت آن را سیاستگذاری درست در داخل بازار و رشد اقتصادی مثبت و همچنین ثبات این رشد در خارج از بازار تعیین می‌کند.» اینها بخشی از اظهارنظرهای محمود اولاد در مورد سرنوشت بازار مسکن است، بازاری که طی سالیان زیادی پناهگاه امنی برای سرمایه مردم بوده و اخیراً در نتیجه سیاست‌های نادرست دولت که البته به عقیده اولاد بی‌سیاستی است نه سیاست غلط، مانند سایر بازارها دستخوش تورم شدیدی شده است. به نظر می‌رسد یکی از الزامات اصلی برای بهبود بازار مسکن رشد اقتصادی مثبت و ثابت است و اگر رشد اقتصادی را در گرو حصول توافقات ببینیم می‌توان گفت حصول توافقات به عنوان یکی از دلایل ثانویه بر بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت. با توجه به اینکه رشد اقتصادی برای بهبود وضعیت بازار مسکن لازم است اما کافی نه، از این رو نمی‌توان زیاد دلخوش بود. اما پاسخ اولاد به یک سوال در این مصاحبه قطعی است، بهبود بازار در هر صورت به معنای کاهش قیمت مسکن نخواهد بود.
♦♦♦
وضعیت بازار مسکن را در کشمکش‌های اخیر توافقات چطور ارزیابی می‌کنید؟
بازار مسکن مانند بازارهای مالی نیست که از اتفاقات لحظه‌ای اثر بگیرد. شما در بازارهایی مثل بورس لحظه‌ای معامله می‌کنید اما در بازار مسکن فرآیند انجام یک معامله دو ماه طول می‌کشد چون باید ملکی را انتخاب کنید، قولنامه بنویسید و کارهایی از این دست و باز همان لحظه اگر بخواهید بفروشید هم شدنی نیست و دوباره یک فرآیند چندماهه دارد. این در حالی است که در زمینه سهام شما می‌توانید همین الان بخرید و چند ثانیه بعد بفروشید، طلا و سکه هم همین‌طور، می‌توانید از این فروشگاه بخرید و در فروشگاه بعدی بفروشید ولی مسکن این‌طور نیست و خرید و فروش آن چندین ماه زمان می‌برد. پس اصلاً این‌طور نیست که بگوییم بازار مسکن هم مانند بازارهای مالی به تصمیمات لحظه‌ای عکس‌العمل نشان می‌دهد. برای مثال صبح که خبر شنیدیم توافق می‌شود تعداد معاملات افزایش پیدا کند و عصر که می‌گویند نه توافق نشد، قیمت‌ها برگردد یا معاملات کم شود. چنین چیزی در بازار مسکن شدنی نیست.
اما در مورد اینکه اگر برجام امضا شود در بازار چه اتفاقی می‌افتد واقعیت این است که مساله مسکن در حال حاضر دو موضوع دارد، یکی اقتصاد کلان و رشد اقتصادی است که باعث شده درآمد سرانه حقیقی به شدت در 10 سال گذشته کاهش پیدا کند، کاهشی که بر اساس برآورد مرکز پژوهش‌های مجلس در سال 98، 34 درصد بود و الان خیلی بیشتر شده است. ما در این بازار فقط افزایش قیمت نداریم؛ در سمت دیگر موضوع این مساله وجود دارد که درآمد مردم به شدت کاهش پیدا کرده و قدرت خرید کم شده است. این کاهش قدرت خرید اجازه نمی‌دهد مردم به راحتی وارد بازار بشوند و خرید و فروش مسکن انجام دهند. اگر برجام امضا شود و بعد به تدریج، به صورت پایدار و نه نوسانی حداقل پنج درصد رشد اقتصادی را به مدت چند سال پیاپی داشته باشیم امید هست که کم‌کم توان اقتصادی مردم افزایش پیدا کند و بتوانند وارد بازار مسکن شوند. البته این به این معنی نیست که تا چهار پنج سال دیگر مردم اصلاً وارد بازار مسکن نمی‌شوند؛ به‌محض اینکه کمی رشد اقتصادی اتفاق بیفتد بازار مسکن می‌تواند رشد کند. در این میان تامین مالی هم مساله مهمی است چون اگر مردم احساس کنند که توان بازپرداخت وام را دارند به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اقدام می‌کنند و رشد شروع می‌شود.
اما موضوع دوم بخش مسکن به ضوابط و مقررات شهرسازی برمی‌گردد. مثلاً در تهران عملاً ظرفیت طرح جامع تفصیلی اشباع شده یعنی به میزانی که طرح جامع تفصیلی جمعیت حقیقی و تعداد واحدهای مسکونی را پیش‌بینی کرده بود و حتی بیشتر از آن الان در تهران ساخته شده و ظرفیت تهران اشباع است. در نتیجه در خیلی از مناطق قیمت زمین کلنگی به شدت بالاست. سال‌ها نسبت قیمت زمین کلنگی به آپارتمان یک بود یعنی مثلاً یک متر زمین کلنگی معادل یک متر آپارتمان بود اما الان این نسبت شده 5 /2 متر یعنی یک متر زمین معادل قیمت 5 /2 متر آپارتمان است. الان در شمال تهران زمین متری 300 میلیون تومان است اما آپارتمان متری 100 تا 120 میلیون تومان و این یعنی دیگر زمینی برای ساختن نیست.
حالا اگر همچنان به مساله دوم توجهی نشود ممکن است بعد از برجام و با ایجاد رشد اقتصادی وضعیت در بازار مسکن خطرناک شود، اگر رشد اقتصادی مثبت شود و مردم به سمت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بیایند و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش پیدا کند اما چون ظرفیت برای ساخت‌وساز در تهران نیست عرضه مانند تقاضا رشد نمی‌کند و در نتیجه یک جهش قیمتی را شاهد خواهیم بود و به همین خاطر ضروری است برای بخش دوم هم فکری بکنند که متاسفانه سال‌هاست می‌گوییم و انگارنه‌انگار.
برخی پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در صورت احیای برجام، با کاهش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصاد، سطح قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، چه به صورت واقعی (نسبت به تورم) و چه حتی شاید به صورت اسمی کم شود. شما امکان تحقق این امر را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟
بازار مسکن مثل بازارهای مالی نیست که حباب داشته باشد، این بازار واقعی است. درست است که کالای سرمایه‌ای است و موضوع سرمایه‌گذاری است اما بازاری واقعی است و در ضمن آنقدر نیاز انباشته وجود دارد که به حد کافی تقاضا پشت سر این نیاز هست و تقاضا هم از جنس خدمات سکونتی است چرا که مسکن جنس کالای ضروری دارد، بنابراین این پیش‌بینی به نظر من درست نیست کما اینکه می‌توانید در نگاهی به گذشته نیز این موضوع را ببینید، بعد از اینکه سال 95 برجام امضا شد چنین روندی اتفاق افتاد که قیمت مسکن روند کاهشی داشته باشد؟ نه اتفاق نیفتاده، پس کاهش قیمت مسکن پیش‌بینی درستی از این وضعیت نیست.
بحثی در این مورد هست که بازار مسکن همیشه پناهگاهی برای یک سرمایه‌گذاری مطمئن و بلندمدت بود ولی طی چند سال اخیر و با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم خرید خانه به عنوان سرمایه‌گذاری امری محال است. در صورت حصول توافقات، مسکن دوباره به پناهگاهی برای سرمایه‌های مردم تبدیل خواهد شد؟
در بحث سرمایه‌گذاری در قدم اول توجه به این نکته ضروری است که مسکن حتی اگر برای نیاز شخصی خریداری شود، سرمایه‌گذاری است چون من خدمات مسکن را استفاده می‌کنم نه مسکن را. من وقتی خانه‌ای برای خودم می‌خرم در حال سرمایه‌گذاری هستم، عایدی این سرمایه‌گذاری چقدر است؟ معادل اجاره‌ای که قرار است دیگر ندهم. منتها این سرمایه‌گذاری با بازارهای مالی تفاوت‌هایی دارد. یکی از این تفاوت‌ها این است که شما در بازارهای مالی با سرمایه‌های خیلی خرد هم می‌توانید سرمایه‌گذاری کنید. مثلاً با 200 هزار تومان هم می‌توانید سهام بخرید و با یکی دو میلیون تومان هم می‌توانید
طلا بخرید اما در مورد بازار مسکن این‌طور نیست. الان ما در بازار مسکن هنوز زیاد خرید و فروش متری یا سهام پروژه‌ای نداریم که مرتب مسکن خریداری بشود. خرید مسکن حجم سرمایه بالایی می‌خواهد و تفاوتی این‌چنینی با سایر بازارها دارد. اما بازدهی بازار مسکن هم علاوه بر بازدهی‌های متداول مثل اینکه می‌توانی اجاره بدهی و... بازدهی کمیابی زمین شهری است. زمین به‌طور گسترده زیاد هست اما زمین در موقعیت‌های شهری خاص محدود است. برای مثال زمین بر خیابان ونک مگر چندتا قطعه هست؟ همه هم دلشان می‌خواهد بر میدان ونک مجتمع تجاری داشته باشند. این یک مفهوم تحت عنوان رانت زمین یا رانت کمیابی ایجاد می‌کند که با همه زمین‌هایی که داخل محدودیت‌های شهری قرار می‌گیرند با توجه به موقعیتشان متفاوت است اما به آنها تعلق می‌گیرد.
این رانت کمیابی با رشد و توسعه شهرها در حال افزایش است. زمینی الان در حاشیه شهر است اما با گسترش شهر زمین داخل شهر واقع می‌شود و رانتش بالاتر می‌رود، بنابراین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها رانت کمیابی هم دارد که قابل توجه است. از طرف دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شدت کم‌ریسک است و استهلاک پایینی هم دارد، حداقل زمین که اصلاً استهلاک ندارد و استهلاک ساختمان هم نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها پایین است؛ نه مورد سرقت واقع می‌شود، نه خراب می‌شود و حداقل برای زمین هیچ اتفاقی نمی‌افتد و اینها مواردی است که باعث می‌شود پناهگاه بودن بازار مسکن برای سرمایه از این حیث توجیه شود. اما از این زاویه که مردم عادی که سرمایه‌گذار نیستند این سرمایه‌گذاری را می‌کنند، به این دلیل است که برای مثال در حال حاضر اجاره، ماهانه نصف درآمد من را به خودش اختصاص می‌دهد بنابراین سعی می‌کنم در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنم تا در کمترین حالت ممکن عایدی آن معادل اجاره‌ای باشد که از این به بعد نخواهم داد و درآمدی برای من حاصل می‌کند و این موارد باعث می‌شود مردم نسبت به سرمایه‌گذاری در مسکن تمایل داشته باشند.
به موضوع رانت کمیابی اشاره کردید. در کلانشهرها آیا این موضوع در 10 سال آینده باعث خواهد شد وضعیت در مورد خانه‌دار شدن تغییر کند؟ مثلاً قبلاً اگر این موضوع برای 60 درصد قابل تحقق بود به خاطر کمیابی و در مقابل افزایش جمعیت و عدم گسترش شهر ممکن است این موضوع برای درصد کمتری قابل تحقق باشد؟
این موضوع پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و بسته به سیاست‌های آمایشی و سرزمینی است. مثلاً فرض کنید سیاست‌های آمایشی مبنی بر این باشد که توسعه تهران به دلیل اینکه الان بیش از حد بزرگ است و تمرکز زیادی دارد و مشکلات آب و ترافیک و... هم وجود دارد، محدود شود و رشد افقی و عمودی نداشته باشد. در نتیجه این موضوع رانت کمیابی به شدت افزایش پیدا کند اما ممکن است در همین سیاست برای این موضوع تمهیدی اندیشیده شود و در مناطق دیگری فضاهای فعالیت و اشتغال ایجاد کنند و قطب‌های اقتصادی قوی‌تر و جذاب‌تری از تهران شکل بگیرد و شرکت‌ها و پروژه‌ها و افراد را به سمت خود جذب کنند و رانت کمیابی در آن مناطق حتی بیشتر هم رشد کند. مثلاً در شهر کوچکی سرمایه‌گذاری انجام بدهند و باعث ایجاد اشتغال، تولید و مهاجرت معکوس شوند که در این زمینه نمونه هم زیاد داریم. مثلاً در مورد عسلویه وقتی سایت انرژی در آنجا احداث نشده بود نه زمین‌های باارزشی داشت نه هیچ چیز دیگر و جز چهار پنج روستا چیزی وجود نداشت اما وقتی مجتمع عسلویه در آنجا شکل گرفت زمین‌ها به شدت گران شد و منطقه رشد کرد و... .
کل موضوع رانت کمیابی به شدت به نوع سیاست‌های بالادست و آمایشی بستگی دارد که اگر درست تبیین شده باشد می‌تواند باعث توسعه کشور شود و در غیر این صورت صرفاً تورم ایجاد می‌کند.
به نظر شما آیا دولت با تکرار سیاست‌های پیشین در برابر ارزهای نفتی وضعیت نابسامان مسکن را در میان‌مدت بازخواهد گرداند یا برای اولین بار از اشتباهات گذشته درس می‌گیرد؟
دولت مگر الان سیاستی اتخاذ می‌کند؟ آمایش را کلاً کنار گذاشتند و سیاست‌هایشان هم روزمره و در حد تعاونی مسکن و بسازوبفروش است. سیاستگذاری ندارد که بخواهیم امید داشته باشیم یا نه. وقتی یک سال است هی گفتیم و هیچ اتفاقی نیفتاده چه امیدی داشته باشیم؟
توصیه شما چیست؟ دولت باید چه کند تا وضعیت را دست‌کم در کوتاه‌مدت کمی بهبود ببخشد؟
به شدت توصیه می‌کنم که در داخل سیاست‌های آمایشی و شهرسازی را اصلاح کنند و در خارج از بازار هم رشد اقتصادی مثبت و پایدار ایجاد کنند و آن را به حصول توافق برجام مشروط ندانند. راه و شهرسازی هم باید روی ضوابط و مقررات شهری و مساله کلانشهری که ساخت‌وساز را قفل کرده، کار کند.
