خطر بیماری هلندی
آیا بازار مسکن گرفتار بیماری هلندی می‌شود؟
از همین حالا می‌شود پیش‌بینی کرد که اگر توافق به سرانجام برسد و ایران بتواند آزادانه به منابع ناشی از فروش نفت دسترسی پیدا کند، معادلات اقتصاد سیاسی تغییر می‌کند و بازارها نیز در تبعیت از وضعیت جدید، مسیر دیگری در پیش می‌گیرند.
برخی معتقدند یکی از بازارهایی که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم از توافق هسته‌ای تاثیر می‌پذیرد، بازار مسکن است. این گزاره را نه‌تنها تحلیلگران بازار مسکن که مردم نیز بر اساس تجربه متوجه شده‌اند. واقعیت این است که متغیر تحریم‌های اقتصادی طی ۱۰ سال گذشته به یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن تبدیل شده است. روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، تحلیل رفتار خریداران و فروشندگان ملک از ابتدای دهه 90 تاکنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملاً محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با تحریم‌های اقتصادی تاثیر گرفته است.
زمانی که اقتصاد ایران در اوایل دهه 90 در تله تحریم‌های اقتصادی گرفتار شد، بازار مسکن عملاً به عنوان مهم‌ترین پناهگاه سرمایه‌های مردم نقش ایفا کرد اما رفتار این بازار پس از امضای موافقت برجام کاملاً متفاوت بود. البته یکی از مهم‌ترین دلایلی که بازار مسکن پس از توافق برجام از فهرست معامله‌گران خارج شد این بود که اقتصاد کلان به ثبات رسید و تورم کاهش یافت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد این بازار در مدت زمانی که برجام معتبر بود و اقتصاد کلان ثبات قابل قبولی داشت، کمترین نوسان را تجربه کرد اما از زمانی که آمریکا به صورت یکجانبه از برجام خارج شد، بازار مسکن بیشترین نوسان را پیدا کرد.
این روزها که اخبار مثبت پیرامون احیای برجام افزایش یافته و به نظر می‌رسد بیش از هر زمان دیگری به حصول توافق نزدیک شده‌ایم، با وجود این سناریوهای مختلفی درباره نتیجه مذاکرات و تاثیر آن بر اقتصاد ایران وجود دارد. در همین زمینه برخی پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در صورت احیای برجام، با کاهش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصاد، سطح قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، چه به صورت واقعی و شاید به صورت اسمی کم شود. اقتصاد ایران چنین روندی را در سال‌های 1394 تا 1396 تجربه کرده است. در عین حال همان‌طور که اشاره شد، فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع طی یک دهه گذشته و هربار درست در زمان «آغاز حرکت منفی» یا «شروع حرکت مثبت» کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است (دنیای اقتصاد).
با این حال یک سناریوی دیگر هم درباره بازار مسکن پس از برجام قابل تصور است، اینکه سیاستگذاران پس از توافق مجدد، تنها دلخوش به ورود دوباره منابع نفتی برای اداره کشور باشند که در این صورت اقتصاد ایران دوباره زمین‌گیر شده و زمینه بروز مجدد بیماری هلندی مهیا می‌شود. علاقه‌مندان به رشد بازار سهام معتقدند طی ماه‌های آتی، بازار سهام بیشترین بازدهی را در مقایسه با دلار، طلاوسکه، رمزارز و ملک خواهد داشت. اگرچه ممکن است در میانه راه اصلاح‌هایی را تجربه کنیم اما این احتمال وجود دارد که رشد خیره‌کننده‌ای را در بازار سهام شاهد باشیم. البته اینکه مسکن در چشم‌انداز میان‌مدت به کدام سمت‌وسو می‌رود، به کیفیت سیاستگذاری پس از توافق احتمالی وابسته است. اگر مانند دفعات گذشته، سیاستگذار به پول‌پاشی روی آورد و اولویت سیاستگذار این باشد که کالاهای مصرفی وارداتی را ارزان کند و همزمان روند کسری بودجه و رشد نقدینگی تغییری نکند، نقدینگی رشدیافته به سوی کالاهای غیرقابل واردات (مثل مسکن) رفته و در میان‌مدت به‌عنوان بخشی از اثرات «بیماری هلندی»، باعث رشد فزاینده قیمت مسکن می‌شود.
در چهار دهه اخیر نیز که قیمت مسکن با تغییرات زیادی مواجه بوده، تغییرات دوره‌ای تقاضا، قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نوسانات منبعث از آن در بازارهای مالی و اقتصادی بر دارندگان این دارایی و سرمایه‌گذاری آنها اثربخش بوده است.
تقاضای مسکن چه برای تامین سرپناه و چه برای سرمایه‌گذاری، موجب شکل‌گیری الگوهای متفاوت رفتاری به منظور حفظ دارایی در برابر پوشش تورم برای متقاضیان شده است.
اما در حال حاضر بازار ملک به علت قدرت خرید پایین مردم با کمبود تقاضا مواجه است و با تثبیت نرخ ارز، انتظار دوره‌ای رکودی به مدت چند سال را می‌توان داشت. البته ممکن است در صورت سرکوب نرخ ارز و بروز بیماری هلندی این دوره رکودی کوتاه‌تر شود. تحلیلگران امیدوارند بعد از توافق برجام و افزایش دسترسی دولت به درآمدهای نفتی، سرکوب نرخ ارز در دستور کار دولت قرار نگیرد. چراکه در شرایط فعلی قیمت دلار از مسکن جا مانده و بنابراین یا باید مسکن کاهش قیمت را تجربه کند یا دلار افزایش قیمت را. بنابراین اگر سرکوب ادامه پیدا کند، ممکن است زمانی در آینده شاهد جهش‌های شدیدی در نرخ ارز یا ریزش شدید در قیمت مسکن باشیم.
به هر صورت انتخاب مسکن به‌عنوان یک دارایی، بیشتر از هر چیز به خاطر اطمینان‌بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی‌هاست؛ در عین حال، ترس از افزایش نرخ تورم که به‌نوعی در اقتصاد ایران نهادینه شده و همواره اقتصاد کشور را با اختلال و تکانه مواجه می‌کند، یکی از دلایل افزایش تقاضای سوداگرانه مسکن است.
گزارشی که تحلیلگران فردای اقتصاد تهیه کرده‌اند نشان می‌دهد که مسکن به عنوان آخرین پناهگاه سنتی پس‌انداز، در دوران تحریمی اخیر رشد قیمت قابل ملاحظه‌ای در مقایسه با بازدهی اجاره داشته است. یعنی در این مدت نسبت قیمت یک مترمربع مسکن تهران نسبت به اجاره سالانه آن از 7 /15 در تابستان ۹۶ به 4 /39 در زمستان ۹۹ رسیده و در پاییز ۱۴۰۰ هم در حدود ۳۲ قرار گرفته است. افزایش قابل توجه این نسبت نشان‌دهنده رشد خاصیت دارایی بودن مسکن برای مالکان است (فردای اقتصاد).
به این ترتیب انتظار می‌رود در صورت احیای برجام، با کاهش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصاد، سطح قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، چه به صورت واقعی (نسبت به تورم) و چه حتی شاید به صورت اسمی کم شود؛ اتفاقی که در مقاطعی مثل سال ۱۳۸۳، نیمه دوم ۸۷ و بهارهای ۹۰ و ۹۴ (نسبت به فصل قبل) رخ داده است. رکورددار رشد منفی نقطه‌ای (نسبت به مقطع مشابه سال قبل) هم نیمه اول سال ۸۸ است که در آن قیمت مسکن تهران ۲۰ درصد کمتر از نیمه اول سال ۸۷ شد. قیمت دلاری هم می‌تواند به سمت میانگین 30ساله کاهش یابد (فردای اقتصاد).
در چهار دهه اخیر قیمت مسکن با تغییرات زیادی مواجه بوده است. از این‌رو، تغییرات دوره‌ای تقاضا، قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نوسانات منبعث از آن در بازارهای مالی و اقتصادی بر دارندگان این دارایی و سرمایه‌گذاری در آنان اثربخش بوده است. تقاضای مسکن چه برای تامین سرپناه و چه برای سرمایه‌گذاری موجب شکل‌گیری الگوهای متفاوت رفتاری به منظور حفظ دارایی در برابر پوشش تورم برای متقاضیان شده است. خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی مانند زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های بلندمدت، دارایی‌های نقد و سهام را نگهداری می‌کنند. رفتار خانوارها، بنگاه‌ها و سازمان‌های فعال در این عرصه تا حدود زیادی در گرو تغییرات شکل‌گیری انتظارات قیمتی، درآمدی و ثبات این کالای بادوام مصرفی و پیش‌بینی‌های مربوط به آن در آینده است.
