سرپناه پول
مسکن چگونه به دارایی امن تبدیل شد؟
آرین فلاح: می‌گویند وضع اقتصاد در ایران به گونه‌ای است که باید دو یا چند خانه داشته باشید، خانه‌ای برای محافظت از خانواده خود و خانه‌ای برای محافظت از سرمایه خود. درست است که ضرب‌المثل‌ها ریشه در محاوره دارد اما گاهی پژوهش‌های دانشگاهی هم آنها را تایید می‌کنند. «بیژن باصری»، «غفار کیانی» و «محمود ملکی‌پور» از دانشگاه آزاد اسلامی مقاله‌ای در «فصلنامه اقتصاد مالی» منتشر کرده‌اند که نشان می‌دهد ثبات مالی علاوه بر اثرگذاری بر قیمت‌ها ترکیب دارایی افراد و خانوارها را تغییر می‌دهد و به‌طور مشخص، بی‌ثباتی در بازارهای مالی چگونه بر ترکیب دارایی افراد اثر گذاشته و آنها را وادار به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کرده است.
یافته‌های این مقاله نشان می‌دهد انتخاب مسکن به عنوان یک دارایی بیشتر از هرچیز به خاطر اطمینان‌بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی‌ها بوده هرچند، نوپا بودن بازارهای مالی و نوسان شدید قیمتی در آنها و دانش‌محور بودن بازار مالی نیز در انتخاب افراد موثر بوده است.
ویژگی مسکن در طرف تقاضا
در چهار دهه اخیر بازار مسکن با تغییرات ادواری گسترده‌ای مواجه بوده است. از این‌رو، تغییرات دوره‌ای تقاضا، قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نوسان‌های منبعث از آن در بازارهای مالی و اقتصادی بر دارندگان این دارایی و سرمایه‌گذاری آنها اثربخش بوده است. تقاضای مسکن چه برای تامین سرپناه و چه برای سرمایه‌گذاری موجب شکل‌گیری الگوهای متفاوت رفتاری به منظور حفظ دارایی در برابر پوشش تورم برای متقاضیان شده است. خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی مانند زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های بلندمدت، دارایی‌های نقد و سهام را نگهداری می‌کنند. رفتار خانوارها، بنگاه و سازمان‌های فعال در این عرصه تا حدود زیادی در گرو تغییرات شکل‌گیری انتظارات قیمتی، درآمدی و ثبات این کالای بادوام مصرفی و پیش‌بینی‌های مربوط به آن در آینده است.
مقاله مورد اشاره، مسکن را به عنوان کالایی غیرمنقول و غیرقابل تجاری، نوعی دارایی ملموس و عینی می‌داند که به منظور سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش بازدهی دارایی‌ها، بخشی از دارایی و پورتفوی افراد، خانوارها و سرمایه‌گذاران را تشکیل می‌دهد.
مسکن همچنین به عنوان یک کالای بادوام در شرایط تورمی و بی‌ثباتی اقتصادی، انتخاب مطمئنی برای سرمایه‌گذارن و حفظ ارزش دارایی برای صاحبان آن به‌شمار می‌رود.
در مجموع مسکن کالایی ملموس، بادوام، ناهمگن، غیرمنقول، فاقد جانشین، غیرقابل تجارت از نظر جابه‌جایی، دارای عمر طولانی و از نظر موقعیت جغرافیایی منحصربه‌فرد است. مسکن هم به عنوان سرپناه و هم به عنوان یک دارایی در شرایط تورمی بازدهی خود را حفظ می‌کند.
از دید نویسندگان مقاله، بازار مسکن در ایران بازاری پرجذبه و از نظر بازدهی اطمینان‌بخش است. بخشی از این جذابیت به دلیل بازدهی، بخشی به دلیل تقاضا برای مسکن متعارف و مورد نیاز و بخشی به خاطر نبود بازارهای مالی فعال و نوسانات شدید آنها در عرصه سرمایه‌گذاری است. در اکثر کشورهای توسعه‌یافته، نظام مالی به گونه‌ای است که خرید و مالک مسکن شدن از نظر اقتصادی به‌صرفه نیست و بسیاری از مردم از طریق سازوکار اجاره مسکن خود را تامین می‌کنند. بازار اجاره در آن کشورها بازار باثباتی است. اما در ایران ناپایداری و بی‌ثباتی مالی و تورم پیاپی و ممتد مانع از ثبات رفتاری و قیمتی شده است. این روند در سال‌های مختلف در اقتصاد ایران تکرار شده است. بسیاری از افزایش‌های اسمی و حبابی پیامدهای مخربی بر رفاه اقشار کم‌درآمد جامعه و ایجاد بی‌ثباتی مالی و قیمتی داشته است.
ویژگی‌های بازار مسکن
بازار مسکن را می‌توان از دو منظر «تقاضا» و «مصرف» یا به عنوان یک دارایی در مقایسه با سایر دارایی‌ها ارزیابی کرد. قیمت مسکن به عنوان یک دارایی در بازار دارایی تعیین می‌شود. در این بازار قیمت دارایی بر مبنای ریسک و بازدهی تعیین می‌شود.
در طرف عرضه، مسکن یک دارایی کم‌کشش است. هزینه تولید مسکن در قالب هزینه‌های ساخت‌وساز، هزینه زمین و هزینه مبادله تعیین‌کننده قیمت مسکن است. در برخی مطالعات نهاده زمین مهم‌ترین عامل در هزینه مسکن بوده است. علت اصلی به دلیل ثابت بودن عرضه زمین است. از این زاویه، مسکن کالایی کم‌کشش است. چون امکان عرضه آن در کوتاه‌مدت وجود ندارد.
در برخی شرایط، هزینه ساخت مسکن با قیمت‌های رایج موجود، تفاوت و شکاف قابل ملاحظه‌ای داشته است. اگر هزینه‌های ساخت‌وساز در یک دوره در شرایط معمولی اقتصاد اتفاق بیفتد و به ناگهان در اثر بروز عوامل مختلف به ویژه شوک‌ها و اختلالات غیرمنتظره، تقاضای مسکن افزایش یابد تفاوت میان هزینه تولید و قیمت متناسب نخواهد بود. ایجاد چنین شکافی در بخش هزینه تولید مسکن و قیمت که در اثر ناپایداری شرایط اقتصادی ایجاد می‌شود از عوامل مهم و موثر افزایش قیمت محسوب می‌شود.
از دیگر ویژگی‌های بخش مسکن در طرف عرضه می‌توان به زمان‌بر بودن طرح‌ها و پروژه‌های سرمایه‌گذاری اشاره کرد. از این زاویه، عرضه مسکن در کوتاه‌مدت بسیار کم‌کشش است. به این اعتبار، تولید مسکن در کوتاه‌مدت نسبت به تغییرات قیمتی واکنشی از خود نشان نمی‌دهد یا تغییرات آن بسیار ناچیز خواهد بود. چون امکان تولید مسکن به صورت سریع وجود ندارد و مشکل برآورد تقاضا در این زمینه سخت و دشوار خواهد بود. در عین حال، در بسیاری از مطالعات مسکن نسبت به شوک‌های مثبت طرف تقاضا حساسیت بیشتری از خود نشان داده است.
بنابراین، میزان عرضه نیز تابعی از موجودی مسکن و هزینه ساخت‌وساز خواهد بود که در بازار دارایی تعیین می‌شود. سرمایه‌گذاری در این بازار تابعی از هزینه تولید مسکن شامل نرخ بهره بلندمدت اقتصاد، رشد انتظاری در اجاره‌ها، ریسک و مخاطرات مربوط به درآمدهای حاصل از اجاره دارایی مسکن و سیاست‌های مالیاتی خواهد بود که از طرف دولت اعمال می‌شود. با توجه به اینکه نرخ بهره بر اساس بازدهی در بازار دارایی‌ها تعیین می‌شود بازار دارایی اهمیت خاص خود را دارد. بازار دارایی شامل اوراق قرضه و سپرده کوتاه‌مدت و بازارهای مالی تامین سرمایه خواهد بود. بنابراین قیمت و بازدهی در بازار اوراق به عنوان جانشین دارایی مسکن بر تقاضا و سرمایه‌گذاری اثر خواهد گذاشت. علت ارتباط منفی میان قیمت یک دارایی مانند مسکن با نرخ بهره این است که اگر سرمایه‌گذار بخواهد همان مسکن را تولید و به بازار عرضه کند، باید وجوه لازم را از نهادهای مالی و بانکی استقراض کرده و هزینه‌ای را بابت آن بپردازند. افزایش نرخ بهره موجب می‌شود تا هزینه تولید و ساخت‌وساز مسکن افزایش یابد. طبیعی است که با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن، قیمت دارایی کاهش می‌یابد. تفسیر دیگر این است؛ اگر دارایی در اختیار فرد بدون ریسک باشد، افزایش نرخ بهره موجب می‌شود تا برای تولید همان دارایی، متحمل ریسک هزینه بهره شویم. برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگ تامین وجوه از طریق استقراض صورت گرفته و دارای هزینه-فرصت است. در تولید مسکن باید وجوهی در بازارهای مالی استقراض شود، استقراض به دلیل حبس منابع پولی و مالی هزینه دارد. اگر سرمایه‌گذاری‌ها فاقد ریسک بودند و ارتباط معینی میان سرمایه‌گذاری و نرخ بهره وجود داشت این ارتباط منفی نبود. اما چون سرمایه‌گذاری همراه با ریسک است، چنین ارتباطی معکوس است، بنابراین قیمت دارایی با هزینه تامین مالی آن ارتباطی معکوس دارد.
مقایسه نرخ رشد بازارها
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با سایر دارایی‌ها به صورت تلویحی نرخ بازدهی این نوع دارایی در بازارهای مالی و اقتصادی را نشان می‌دهد. سرمایه‌گذاران به منظور حفظ ارزش دارایی خود سبدی را انتخاب می‌کنند تا قدرت خرید خود را حفظ کنند. افزایش مستمر قیمت دارایی‌های غیرمنقول و انعطاف‌ناپذیری آنها به سمت پایین، یکی از عوامل اساسی در گرایش کارگزاران اقتصادی و تصمیم‌گیرندگان خصوصی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان بوده است. در نتیجه در چهار دهه اخیر که اقتصاد ایران با تورم‌های دورقمی مواجه بوده، سرمایه‌گذاری در دارایی‌هایی مانند مسکن به لحاظ اطمینان، فرهنگ علاقه به داشتن زمین و مسکن و دارایی‌های فیزیکی ملموس و عینی و کسب رضایت و مطلوبیت بیشتر بوده است.
در مورد بازدهی سرمایه‌گذاری انواع زمین‌ها (مسکونی، زراعی و تجاری) در مقایسه با سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه دولتی، سهام، طلا و خودرو بررسی‌ها نشان می‌دهد که زمین مسکونی پوشش کاملی در برابر شوک‌های تورمی بوده است. در واقع زمین مسکونی پوشش سازگاری در مقابل تورم بوده است. سرمایه‌گذاری در زمین مسکونی این ویژگی را دارد که ریسک هر واحد بازدهی سرمایه‌گذاری کاهش یافته و قابلیت پوشش در برابر تورم را دارند.
رشد شاخص‌های قیمتی در بازارهای مالی ایران به قیمت اسمی روندهای به شدت فزاینده‌ای را تجربه کرده‌اند. این روندها در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته و کشورهایی که در سطح بالایی از ثبات مالی و رشد اقتصادی پایدار برخوردارند و مقوله ثبات مالی و قیمتی در آنها واجد اهمیت است، بسیار پرسش‌برانگیز است. در بلندمدت رشد شاخص بورس از سایر دارایی‌ها مانند مسکن، سکه و دلار بیشتر بوده است. اما از نظر شناخت افراد و عمومیت داشتن سرمایه‌گذاری به دلیل ناشناخته ماندن ماهیت بورس و غیرملموس بودن این دارایی برای مردم، استقبال عمومی در سطح کلان از آن کمتر بوده است. در صورتی که مسکن هم نیاز مصرفی و هم نیاز سرمایه‌گذاری را پاسخگو بوده است. این مقوله در جذابیت سرمایه‌گذاری، تقاضا و ثبات بازار مسکن به دلیل رشد جمعیت و اطمینان‌بخشی از بازدهی سرمایه‌گذاری از بورس بیشتر بوده است. مسکن نوسان قیمتی کمتری را نسبت به بورس و بازارهای مالی تجربه کرده و اطمینان‌بخشی آن بیشتر بوده است.
سرمایه‌گذاری در بورس نوعی سرمایه‌گذاری دانش‌محور و مستلزم برخورداری از آگاهی و دانش تخصصی است، اما سرمایه‌گذاری در مسکن فاقد این ویژگی است.
موضوع ضمنی دیگر امنیت سرمایه‌گذاری و رشد قیمت دارایی است که افراد به دلیل رشد بالاتر قیمت دارایی، بخشی از مازاد ثروت خود را به کلان‌شهرهای بزرگ انتقال می‌دهند.
در گزارشی که توسط مدیریت سرمایه «دایموند» تهیه شده، بازار سهام بیشترین بازدهی را در 20 سال گذشته نشان می‌دهد که مقاله نیز این گزاره را تایید می‌کند. مقایسه عملکرد بازارها در طول 20 سال گذشته حکایت از آن دارد که در دوره افزایش 119برابری نقدینگی قیمت دلار در بازار آزاد تنها 35 برابر افزایش داشته است. این در حالی است که حتی سپرده بانکی که در میان تمامی گزینه‌های سرمایه‌گذاری با بازده اندک شناخته می‌شود توانسته پول سرمایه‌گذاران خود را 38 برابر کند. این مساله حکایت از آن دارد که دلار به‌رغم محبوبیت بالایی که در بین عامه مردم دارد در بلندمدت حتی از سود بانکی نیز عقب مانده و نتوانسته بازده مناسبی برای مردم داشته باشد این در حالی است که سکه طلا که بنا بر انتظارات عمومی همسویی بالایی با دلار دارد بنا بر آمار ارائه‌شده از این دارایی بسیار جلوتر بوده و در طول 20 سال گذشته 190 برابر رشد را تجربه کرده است. در نهایت اینکه بی‌ثباتی در اقتصاد، استمرار قیمت‌های نوسانی و تغییرات پیاپی ارزش دارایی‌ها و بی‌ثباتی مالی علاوه بر تقاضا، بر توزیع درآمد و میزان و شدت نابرابری، تاثیرات مخربی به جا گذاشته است.
