ساخت‌وساز را رها کن
تبعات به پا کردن مسکن مهری دیگر در گفت‌وگو با محمود اولاد
رئیس دولت سیزدهم قول ساخت سالانه یک میلیون مسکن داده است. شعاری که انتقادات گسترده کارشناسان اقتصادی را برانگیخته است. بسیاری می‌گویند راه‌های چندین‌بار پیموده‌شده ساخت‌وساز مسکن دولتی نباید بار دیگر تکرار شده و هزینه آن به کشور تحمیل شود. طرح‌هایی که اغلب به اهداف خود نمی‌رسند ولی همچنان برای سیاستمداران جذاب‌اند. در این راستا، محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: یک میلیون خانه برای هر سال یعنی چهار میلیون واحد طی چهار سال. سوال مهم این است که هزینه‌های ساخت به چه صورت تامین خواهد شد؟ آیا باز عده‌ای به دنبال ایجاد تورم خواهند بود که از این طریق خانه بسازند؟ در نظر داشته باشید که اکنون اوضاع بودجه کشور نیز در سال پیش رو بسیار نامساعد است. اکنون هم با تحریم روبه‌رو هستیم و هم با کسری بودجه قابل ملاحظه. همچنین برای اجرای برنامه‌هایی مانند مسکن مهر با مشکلات بزرگ دیگری مانند اشباع شدن ظرفیت شهرهای جدید هم مواجه هستیم.
♦♦♦
رئیس دولت سیزدهم در جریان تبلیغات انتخابات وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن متناسب با تقاضای کشور را مطرح کرد. چه ارزیابی از این وعده دارید؟ آیا با توجه به تجربه‌های پیشین ساخت خانه‌های دولتی، تحقق چنین وعده‌ای امکان‌پذیر است؟
ابتدا باید ببینیم که منظور آقای رئیسی از ارائه چنین وعده‌ای چه بوده است؟ آیا منظور این بوده است که سالانه دولت یک میلیون واحد خانه بسازد؟ یا منظور این است که مجموع کل ساخت‌وساز سالانه کشور به یک میلیون برسد. تفاوت این دو بسیار است. پیش‌تر هم سابقه این را داشتیم که در ابتدا گفته می‌شود که قرار است میزانی واحد مسکن ساخته شود و بعد آمار واحدهایی که افراد جامعه خود ساخته‌اند هم به عدد خود اضافه می‌کنند. بالاخره در دوره‌های مختلف افراد زمین خریده‌اند، خانه کوبیده و ساخته‌اند و بر اساس پروانه‌های مسکونی تعداد این خانه‌ها مشخص است. از سوی دیگر برنامه‌های روتینی وجود دارد مانند اقداماتی که شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی در بافت‌های فرسوده برای بازآفرینی دارد. سوال این است که آیا این موارد هم جزو یک میلیون است یا خیر؟
فرض را بر این می‌گذاریم که قرار است دولت بخشی از آن را بسازد. به هر حال مسکن دولتی تاکنون به اهداف کمی که برای خود سالانه تعیین می‌کرده نرسیده است و مشکلات بسیاری را رقم زده است. آیا ساخت حتی بخشی از این یک میلیون واحد توسط دولت مشکلات عدیده‌ای ایجاد نخواهد کرد؟
اگر فرض کنیم که دولت باید بخشی از یک میلیون واحد را بسازد باز هم مهم است که به چه میزان قرار است برای ساخت خانه وارد کند. اگر به خاطر داشته باشید درباره طرح مسکن ملی هم در ابتدا مطرح شد که دولت می‌خواهد سالانه 400 هزار واحد بسازد. اما بعدها با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شد، مشکلاتی مانند اینکه مردم باید خودشان چقدر هزینه کنند و متراژ واحدها باید چقدر باشد و... با پیشرفت این طرح بسیاری از افرادی که ثبت‌نام کرده بودند از پس هزینه‌های آن برنیامدند. دولت هم هی زمان آن را تمدید می‌کرد. به‌طور کلی به مسکن‌سازی دولتی نقدهایی وجود دارد. اکنون این برنامه‌های ساخت مسکن دولت، وزارت راه و شهرسازی را به تعاونی مسکن تبدیل کرده است در حالی که وظیفه وزارتخانه این قبیل امور نیست. همچنین باید دید که هزینه‌های مربوط به یک میلیون واحد قرار است چگونه پرداخت شود؟ در طرح مسکن مهر در ابتدا گفته شد که هر کسی که خانه ندارد ثبت کند با شروطی از قبیل اینکه پنج سال در شهری ساکن باشد، متاهل بوده باشد و از امکانات دولتی استفاده نکرده باشد. در ابتدا چهار میلیون نفر ثبت‌نام کردند ولی وقتی گفته شد که حتی یک میلیون تومان پرداخت کنیم بخش قابل توجهی ریزش کرد و سه میلیون نفر باقی مانده بود. بعدها هم که قرار شد قسط بعدی واریز شود، به دو میلیون و 200 هزار نفر رسید. بعد از ساخت هم در مراحل قسط‌های بعدی به یک میلیون و 600 هزار واحد رسید، یعنی 600 هزار نفر دیگر هم به جمع افرادی که توان پرداخت قسط‌ها را نداشتند یا دیگر تمایل نداشتند از خانه‌های ساخته‌شده استفاده کنند اضافه شدند. در نتیجه دولت مجبور شد شرایط را راحت‌تر کند. مثلاً مجردها هم به جمع کسانی که می‌توانستند خانه بگیرند اضافه شدند و افرادی که کمتر از پنج سال در شهری اقامت داشتند هم می‌توانستند به عنوان متقاضی مسکن مهر ثبت‌نام کنند اما باز هم تعداد زیادی از واحدها روی دست دولت ماند. هنوز هم که هنوز است می‌بینیم که واحدهایی از مسکن مهر مشتری ندارند. دولت مجبور شد خانه‌ها را از سازنده‌ها بخرد و اکنون هم برای خانه‌های برخی مناطق دنبال مشتری می‌گردد.
در همان دوره مسکن مهر هم از همان دو میلیون و 200 هزار واحد همه را دولت نساخت و برخی از آنها به صورت خودمالکی ساخته شد. به این ترتیب که افرادی که خودشان می‌توانستند برای خود خانه بسازند از وام‌های مسکن مهر استفاده کردند و در آمارها درج شدند. همین‌طور واحدهایی که در طرح بازآفرینی بافت فرسوده قرار داشتند نیز به آمارها اضافه شدند. نکته حائز اهمیت این است که این دو میلیون و 200 هزار واحد از سال 86 تاکنون ساخته شده است که تقریباً سالانه 150 هزار واحد حساب می‌شود. هنوز هم تمام نشده است. به یاد دارم که وزیر راه و شهرسازی وقت مدام وعده می‌داد که آخر فصل یا سال برنامه را تمام می‌کند و نمی‌توانست و وزیر بعدی هم نتوانست و هنوز هم به اتمام نرسیده است. این برنامه با مشکلات بسیاری روبه‌رو است، مثلاً اینکه در موارد بسیاری خانه‌ها در منطقه‌ای بنا شده‌اند که زیرساخت و خدمات ندارد.
با توجه به مجموع مشکلات پیش‌آمده در برنامه‌های مسکن پیشین باز گفته می‌شود که قرار است سالانه یک میلیون واحد خانه ساخته شود. سوال این است که اگر قرار باشد بخشی از هزینه تولید این مسکن‌ها را مانند برنامه مسکن مهر دولت پرداخت کند، منابع آن را از کجا حاصل خواهد کرد؟ با توجه به اینکه وضعیت درآمدی بودجه کشور هم با زمانی که پروژه مسکن مهر کلید خورد قابل قیاس نیست.
یک میلیون واحد خانه برای هر سال یعنی چهار میلیون واحد برای چهار سال. سوال مهم این است که هزینه‌های ساخت به چه صورت تامین خواهد شد؟ آیا باز عده‌ای به دنبال ایجاد تورم خواهند بود که از این طریق خانه بسازند؟
در نظر داشته باشید که اکنون اوضاع بودجه کشور نیز در سال پیش‌رو بسیار نامساعد است. اکنون هم با تحریم روبه‌رو هستیم و هم با کسری بودجه قابل ملاحظه. همچنین برای اجرای برنامه‌هایی مانند مسکن مهر با مشکلات بزرگ دیگری مانند اشباع شدن ظرفیت شهرهای جدید هم مواجه هستیم. اکنون وضعیت پرند را بررسی کنید، با توجه به زیرساخت‌های موجود در این شهر ببینید چقدر ساخت‌وساز نسبت به طرح جامع اولیه این شهر انجام شده است. این وضعیت در پردیس و سایر شهرهای جدید هم وجود دارد. اغلب محدوده‌های آنها نسبت به طرح‌های جامعشان افزایش قابل‌ملاحظه‌ای یافته است. در چنین شرایطی چه می‌خواهند بکنند؟ آیا قرار بر این است که دوباره محدوده اضافه شود؟ در بیابان شهر جدید ساخته شود؟ در نظر داشته باشید که ایجاد یک میلیون واحد مسکونی معادل است با شهر مشهد! مشهد 5 /3 میلیون جمعیت دارد اگر بعد خانوار را 5 /3 نفر در نظر بگیریم، یعنی یک میلیون خانه. فقط هم مساله خانه نیست. این خانه‌ها خیابان، آب، برق، گاز، فضای سبز و... می‌خواهد. درست است که قرار نیست همه واحدها در یک شهر ساخته شود و قرار بر این است که هر تکه آن در کنار شهرهای کوچک و بزرگ دیگر ساخته شود اما به هر حال مجموع مساحت آن به اندازه شهر مشهد خواهد بود. مگر می‌شود یک‌دفعه در یک سال چنین زیرساخت‌هایی ایجاد کرد؟ چطور قرار است اداره شود؟
چقدر می‌توان روی ظرفیت داخل شهرها حساب باز کرد؟
ظرفیت داخل شهرها اشباع است. اصلاً علت اینکه تهران به این روز افتاده است این است که ظرفیت آن اشباع شده است. زمانی بود که وقتی به هر کوچه تهران وارد می‌شدید چندین خانه کلنگی می‌دیدید. الان چطور؟ اکنون در هر کوچه به سختی یک یا دو قطعه قدیمی پیدا می‌شود. وقتی زمین وجود ندارد چطور می‌توان ساختمان ساخت؟ اصلاً ظرفیت فنی وجود ندارد. بله البته می‌توان تمام تبعات وحشتناک چنین طرح‌هایی را پذیرفت. تبعاتی از قبیل ایجاد تورم، تخریب محیط زیست و ایجاد بدون برنامه شهر جدید و نابود کردن زیرساخت‌ها و... اگر چنین اتفاقی هم رخ دهد و این خانه‌ها ساخته شوند، باز کوهی از مشکلات جدید ایجاد می‌شود. همین حالا ظرفیت شبکه برق به صورت کامل مورد استفاده قرار گرفته است و وقتی تعداد محدودی واحد تولیدی اضافه می‌شود با مشکل روبه‌رو می‌شویم. چطور در این شرایط می‌توان با این حجم واحد مسکونی ساخت؟
در پروژه مسکن مهر دولت مجبور شد برخی زیرساخت‌ها را به شهرهایی که ایجاد کرده بود ببرد. می‌بینیم که بعضی فازهای پردیس حدود یک سال است که قابل سکونت شده است. فکر می‌کنید چقدر فرصت ایجاد زیرساخت برای واحدهای ایجاد‌شده در پروژه‌های بعدی را داریم؟
اکنون 15 سال است که نرخ سرمایه‌گذاری ما منفی است. اکنون سال‌هاست بودجه عمرانی زیر 10 درصد تحقق پیدا کرده است. پس از کجا قرار است نیروگاه‌هایی ایجاد شود که به این تعداد واحد مسکونی برق برساند؟ آب هم همین وضعیت را دارد. درباره گاز به وضعیتی رسیدیم که در پاییز و زمستان می‌بینیم که مجبور به مصرف مازوت هستند و دود آن امکان تنفس را از شهر گرفته است. اگر مازوت نسوزانیم، گاز کم می‌آوریم. برای یک میلیون واحد مسکونی از کجا قرار است گاز بیاورند؟ آیا باید پالایشگاه‌های عظیم گاز ایجاد شود؟ مگر شوخی است؟ نمی‌دانم آیا فراموش کرده‌اند که 15 سال است نرخ رشد اقتصادی کشور منفی است؟ نرخ رشد درآمد سرانه به قیمت‌های واقعی نزدیک به 37 درصد از بین رفته است. برای اینکه قرار باشد به نقطه قبل برگردیم باید سالانه 5 درصد رشد اقتصادی تجربه کنیم که همین هم 15 سال طول می‌کشد. با لحاظ این نکته که امکان ندارد به این راحتی بتوانیم سالی 5 درصد رشد اقتصادی را تجربه کنیم.
بعضاً می‌شنویم که سیاسیون در توجیه اجرای این قبیل برنامه‌ها می‌گویند که اگر این مسکن‌ها ساخته شود به دنبال خود صنایع را راه می‌اندازند. چه نظری دارید؟
کدام صنایع راه می‌افتند؟ اگر فرض را هم بر این بگیریم که صنایع راه بیفتند برقمان قطع می‌شود، چون برق کشور در شرایط کنونی هم کشش ندارد. فرض کنید که صنایع به راه بیفتند و تولید رونق بگیرد. همین حالا در مورد برق با مشکلات جدی روبه‌رو خواهیم شد.
موضوع دیگری که مطرح می‌شود این است که در دوره‌ای که مسکن مهر ساخته شد، بسیاری از ساختمان‌ها در محل‌هایی بنا شده بود که برای آن تقاضا وجود نداشت. با توجه به اینکه تقاضای مسکن منطقه‌ای است آیا دولت راهکاری برای شناسایی تقاضا در مناطق خواهد داشت؟
خیر، اصلاً امکان سنجش میزان تقاضا برای دولت وجود ندارد. بین تقاضا و نیاز تفاوت وجود دارد. تقاضا یعنی اینکه افرادی مایل و قادر باشند یعنی هم بتوانند و هم تمایل داشته باشند. در قادر و مایل بودن هم عوامل مختلفی مانند سلیقه افراد، ویژگی‌های خانوادگی، ساختار قیمت و مکان و نوع واحد و... موثر است. صرفاً همان ویژگی سلیقه را در نظر بگیرید. این قوطی کبریت‌هایی که ساخته می‌شود ممکن است مورد علاقه بسیاری نباشد. در شهرستان‌های کوچک‌تر به ویژه دست افراد بازتر است که در خانه‌های بهتری زندگی کنند. در موارد بسیاری افراد اصلاً این املاک را برای زندگی کردن خریداری نمی‌کنند، بسیاری با این امید که این خانه‌ها در آینده گران می‌شوند آنها را می‌خرند و نگه می‌دارند. فرض کنید که چقدر از منابع کشور صرف این خانه‌ها می‌شود که افراد خریداری کرده و در آن زندگی کنند و افراد هم تمایلی به زندگی در آنها نداشته و صرفاً خریداری می‌کنند و نگه می‌دارند. آنچه می‌گویم را در برنامه مسکن مهر مشاهده کردیم. به نظر من با این قبیل کارها به جای اینکه به دنبال پاسخ دادن به تقاضا باشیم نیازها را به تقاضاهای عجیب تبدیل می‌کنیم. فرصت‌ها را برای سفته‌بازی فراهم می‌کنیم. بسیاری تلاش می‌کنند تا به نحوی صرفاً از رانت این مسکن‌ها بهره‌مند شوند. بسیاری از کارشناسان از ابتدای کلید خوردن برنامه مسکن مهر هم وضعیت پیش‌آمده و مشکلات را پیش‌بینی کرده بودند. اما تصمیم‌گیران به توصیه کارشناسان گوش ندادند. تجربه مسکن مهر بسیار تلخ و وحشتناک بود و باید تصمیم‌گیران بررسی کنند که چرا و چگونه این وضعیت رقم خورد؟ مثلاً شیرین‌شهر اهواز چرا به این روز افتاد؟ در کاشان چرا خانه‌ها خالی ماندند؟ در پردیس، هشتگرد و پرند چه اتفاقی افتاد؟
این برنامه‌ها معمولاً با این توجیه کلید می‌خورند که قرار است دهک‌های پایین درآمدی را خانه‌دار کنند. اما همین الان اگر سری مثلاً به پردیس بزنیم متوجه می‌شویم که دلالی بسیار رونق گرفته است و افرادی هستند که چندین واحد را از صاحبان آن خریداری کرده و در آن محل برای خود صاحب اسم و رسمی شده‌اند. چرا این طرح‌ها به جامعه هدف خود اصابت نمی‌کنند؟
به یاد دارم در همان دورانی که مسکن مهر کلید خورد، شخص محمود احمدی‌نژاد در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد که مسکن مهر برای دهک‌های سوم به بالاست. چرا؟ به این دلیل که دهک‌های یک و دو اصلاً نمی‌توانند قسط‌های این واحدها را بدهند. در ادامه دیدیم که ریزش‌هایی اتفاق افتاده و عده‌ای نتوانستند خرید کنند. در مسکن ملی هم دیدیم وقتی گفتند 40 میلیون تومان پرداخت کنید اصلاً عده‌ای نتوانستند پرداخت کنند. پس اصولاً این نوع برنامه‌ها هر قدر هم که ادعا شود برای دهک‌های پایین است ولی باز امکان ندارد به جامعه هدف خود اصابت کند. از سوی دیگر با توجه به اینکه درآمد افراد در سال‌های اخیر به شدت کاهش یافته است به نظر من دیگر حتی دهک چهارم هم مشتری طرح‌های دولتی تولید مسکن نیست. بنابراین این ادعا که گروه هدف این طرح‌ها دهک‌های اول و دوم هستند صحیح نیست. حتی اگر این دو دهک هدف‌گذاری هم شده باشند تحقق آن امکان‌پذیر نیست. ممکن است تصمیم گرفته شود که دهک‌های یک و دو شناسایی شوند و از آنها پولی هم دریافت نشود یا 80 درصد هزینه خانه آنها را دولت پرداخت کند. وقتی چنین اتفاقی بیفتد چه می‌شود؟ مساله این می‌شود که آن دهک‌های یک و دو با مساله گرسنگی بیش از سرپناه درگیر هستند. افرادی هستند که در کپر یا آلونکی در حاشیه شهر زندگی می‌کنند که از حداقل امکانات هم بهره‌مند نیستند و شغلی هم ندارند و با مشاغلی مانند جمع کردن نان خشک و... درآمد حداقلی دارند و تلاش می‌کنند شکم خود و خانواده‌شان را سیر کنند. حالا فرض کنید که دولت به آنها بگوید که من به شما خانه‌ای می‌دهم که مثلاً 80 متر است و باید برایش قسطی هم پرداخت کند. نتیجه این می‌شود که این افراد تصمیم نمی‌گیرند در این خانه‌ها زندگی کنند. این افراد تلاش می‌کنند به هر ترتیب و ترفندی این خانه را تبدیل به پول کرده و مثلاً با آن پول ماشینی خریداری کرده و مسافرکشی کنند و به این نحو درآمدشان اضافه شود.
چه راهکاری می‌توان ارائه کرد؟
بارها به دولت توصیه شده است که مسائل مربوط به مسکن از راه‌حل‌هایی به جز تهیه و ایجاد مسکن می‌گذرد و سازوکارهای حمایتی دولت باید تغییر کند. مساله اصلی ابتدا شهرسازی است. مهم‌ترین مساله کشور تولید و درآمد است. اگر تولید و درآمد باشد، افراد به تدریج می‌توانند خود درآمد کسب کنند. افراد اگر خودشان درآمد داشته باشند می‌توانند زمینی بگیرند و به تدریج دور آن دیوار بکشند و اندک‌اندک زمین خود را به ملکی قابل استفاده تبدیل کنند. البته دولت باید افراد را کمک کند، وام دهد و... ولی ساخت‌وساز را باید به افراد واگذار کند.
