مسکن دورکاری

چه چیزی رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در ایالات متحده را از اواخر سال 2019 توضیح می‌دهد؟ ما نشان می‌دهیم که تغییر به دورکاری بیش از نیمی از 8 /23 درصد افزایش قیمت مسکن ملی را در این دوره توضیح می‌دهد. با استفاده از تنوع در قرار گرفتن در معرض دورکاری در مناطق شهری ایالات متحده، تخمین می‌زنیم که یک درصد اضافی دورکاری باعث افزایش 93 /0درصدی قیمت خانه پس از کنترل سرریزهای منفی مهاجرت می‌شود. این تخمین مقطعی همراه با تغییر کل به دورکاری نشان می‌دهد که دورکاری کل قیمت مسکن در ایالات متحده را 1 /15 درصد افزایش داده است. با استفاده از یک الگوی دورکاری و انتخاب مکان، استدلال می‌کنیم که این تخمین یک حد پایین‌تر در اثر کل است. این نتایج حاکی از توضیحی مبتنی بر اصول برای افزایش اخیر هزینه‌های مسکن به دلیل سفته‌بازی یا عوامل مالی است، و اینکه تکامل دورکاری احتمالاً تاثیرات زیادی بر مسیر آینده قیمت مسکن و تورم خواهد داشت.

قیمت مسکن در ایالات متحده از دسامبر 2019 تا نوامبر 2021، 8 /23 درصد رشد داشته است که سریع‌ترین نرخ ثبت‌شده است. در عین حال، همه‌گیری کووید 19 شیوه کار خانوارها را تغییر داده است، به طوری که 8 /42 درصد از کارکنان هنوز تا نوامبر 2021 به صورت نیمه‌وقت یا تمام‌وقت در خانه کار می‌کنند و برخی شواهد نشان می‌دهند که بخش قابل توجهی از دورکاری فعلی ممکن است دائمی باشد. در این مقاله، بررسی می‌شود که تغییر به سمت دورکاری حداقل نیمی از رشد کل قیمت مسکن در این دوره را تشکیل می‌دهد. نتایج ما نشان می‌دهند که رشد قیمت مسکن در طول همه‌گیری، منعکس‌کننده تغییر در اصول بنیادی است تا حباب سفته‌بازی، و محرک‌های مالی و پولی عوامل کم‌ارزش‌تری هستند. این نشان می‌دهد که سیاستگذاران باید به تکامل دورکاری به‌عنوان عامل تعیین‌کننده مهم رشد قیمت مسکن در آینده و تورم توجه کنند.

این پژوهش از سه جهت به ادبیات موضوع کمک می‌کند. اول، با استفاده از قرار گرفتن در معرض تمایلات پیشین برای دورکاری، تاثیر بزرگ تغییر به دورکاری را بر رشد قیمت مسکن در بخش مناطق خرد و کلانشهری ایالات متحده (CBSAs) شناسایی کردیم. بر اساس پیش‌روندها و کنترل‌های گسترده استدلال می‌کنیم که این قرار گرفتن به طور قابل قبولی برون‌زا نسبت به سایر شوک‌های عرضه و تقاضای مسکن در اثر همه‌گیری است. اثرات مشابه اندازه دورکاری بر رشد اجاره مسکن و اثرات بسیار کوچک‌تر یا منفی بر تورم محلی و اجاره‌های تجاری را نیز نشان داده و مطابق با دورکاری که تقاضای نسبی مسکن را افزایش می‌دهد، آنها را بررسی می‌کنیم.

دوم، سهم اثر مقطعی را که نشان‌دهنده افزایش کل تقاضای مسکن است، جدا می‌کنیم. برآورد اولیه ما منعکس‌کننده افزایش تقاضای مسکن به دورکاری و همچنین جابه‌جایی تقاضای مسکن از طریق مهاجرت به مناطق مناسب برای دورکاری است. تنها اولین اثر نشان‌دهنده افزایش تقاضای کل مسکن است. نشان می‌دهیم که می‌توانیم این مولفه را با کنترل معیارهای مهاجرت با کیفیت بالا جدا کنیم و دریافتیم که مهاجرت یک‌سوم از کل تاثیر دورکاری بر قیمت خانه را تشکیل می‌دهد. برون‌یابی از دو‌سوم باقی‌مانده نشان می‌دهد که تغییر به دورکاری حداقل نیمی از کل افزایش قیمت کل مسکن را تشکیل می‌دهد.

سوم، مدلی از انتخاب مکان، دورکاری و تقاضای مسکن را به عنوان یک آزمایشگاه برای اعتبارسنجی رویکرد تجمیع خود ایجاد می‌کنیم. این مدل را برای مطابقت با توزیع مقطعی دورکاری قبل و در طول همه‌گیری کالیبره کرده و نشان می‌دهیم که با توزیع مقطعی رشد قیمت مسکن در طول همه‌گیری مطابقت دارد. این مدل نشان می‌دهد که کنترل مهاجرت برای به‌دست آوردن یک کران پایین معتبر در اثر کل تغییر به دورکاری بر قیمت خانه اهمیت دارد. مهاجرت به‌عنوان یک سرریز منفی عمل می‌کند، زیرا تقاضای مسکن را در مناطقی با دورکاری افزایش می‌دهد و تقاضای مسکن در جاهای دیگر را کاهش می‌دهد، که برآورد مقطعی را در این مدل افزایش می‌دهد. با این حال، برون‌یابی از این تخمین به رشد کل قیمت مسکن به وضوح نامناسب خواهد بود زیرا مهاجرت ممکن است تاثیر صفر بر تقاضای کل مسکن داشته باشد. به طور کلی، نتایج ما نشان می‌دهد که کنترل سرریزهای منفی ضروری است و در برخی زمینه‌ها حتی ممکن است برای برون‌یابی از برآوردهای مقطعی به اثرات کل کافی باشد.

ما با تخمین تاثیر دورکاری بر تقاضای مسکن و قیمت مسکن با استفاده از تغییر در میزان قرار گرفتن در معرض تغییر در دورکاری در CBSA شروع می‌کنیم. و مستند می‌کنیم که سهم دورکاری قبل از همه‌گیری با افزایش دورکاری نسبت به همه‌گیری، حتی مشروط به ویژگی‌های مهم محلی، قویاً مرتبط است. نشان می‌دهیم که سهم قبل از همه‌گیری نشان‌دهنده توزیع محلی مشاغل و تمایل آنها به دورکاری و همچنین ویژگی‌های محلی است که دورکاری را جذاب می‌کند، مانند مسکن ارزان و امکانات رفاهی. از این نظر، اشتراک راه دور پیش از همه‌گیری، قرار گرفتن CBSA در معرض افزایش در دسترس بودن دورکاری را خلاصه می‌کند.

سپس نشان می‌دهیم که مناطقی که بیشتر در معرض دورکاری قرار دارند، رشد قابل‌توجه قیمت مسکن نسبت به همه‌گیری را تجربه کردند. هر واحد درصد اضافی دورکاری قبل از همه‌گیری به معنای افزایش 97 /1درصدی افزایش قیمت مسکن است. قرار گرفتن در معرض دورکاری با شوک‌های وارده به بازار کار و ویژگی‌های مهم محلی ارتباطی ندارد، و هیچ مدرکی مبنی بر روند پیش از همه‌گیری در قیمت خانه‌ها که با قرار گرفتن در معرض دورکاری مرتبط باشد وجود ندارد. همه اینها نشان می‌دهند که قرار گرفتن در معرض دورکاری قبل از همه‌گیری، تنوع برون‌زای مفیدی را در دورکاری نسبت به همه‌گیری ایجاد می‌کند.

از درصد دورکاری پیش از همه‌گیری به عنوان ابزاری برای سهم دورکاری در سال 2020 بر اساس آخرین داده‌های موجود از نظرسنجی جامعه آمریکا استفاده می‌کنیم و تخمین می‌زنیم که یک درصد اضافی دورکاری در سال 2020 رشد قیمت خانه را از دسامبر 2019 تا نوامبر 2021 با توجه به مشخصات ترجیحی ما 47 /1 درصد افزایش داده است.

اگر تغییر به دورکاری نشان‌دهنده افزایش گسترده تقاضای مسکن باشد، باید انتظار داشته باشیم که اثراتی بر اجاره‌بها و همچنین قیمت‌ها داشته باشیم. بر همین اساس متوجه شدیم که اثرات دورکاری بر رشد اجاره تقریباً مشابه تاثیرات روی قیمت مسکن در همان نمونه است، که این موضوع با افزایش گسترده تقاضای مسکن سازگار است. همچنین در نمونه محدودتری نشان می‌دهیم که قرار گرفتن بیشتر در معرض دورکاری، کاهش اجاره‌های تجاری را پیش‌بینی می‌کند، که مطابق با کاهش تقاضا برای فضای اداری است. تاثیر منفی بر اجاره‌های تجاری به‌طور قابل‌توجهی کوچک‌تر از افزایش قیمت مسکن است، که نشان‌دهنده واکنش نامتقارن قیمت‌ها به افزایش دورکاری است که ممکن است در نهایت تورم‌زا باشد. سپس نشان می‌دهیم که تورم محلی بدون احتساب سرپناه تنها با قرار گرفتن در معرض دورکاری به طور ضعیفی افزایش یافته و مطابق با دورکاری که تقاضای مسکن را نسبت به سایر مخارج افزایش می‌دهد، بیشتر می‌شود. در نهایت، یک اثر مثبت قرار گرفتن در معرض دورکاری را بر رشد مجوزهای ساختمانی تخمین می‌زنیم، که نشان می‌دهد نتایج ما را نمی‌توان با کشش نسبتاً پایین عرضه مسکن در CBSAهای در معرض کار بیشتر توضیح داد.

برون‌یابی از برآوردهای مقطعی به اثرات کل ساده نیست. جلوه‌های مقطعی سرریزهایی را در مناطقی که ممکن است در مجموع از بین بروند، ضبط می‌کنند. اینها در محیط ما مهم هستند، زیرا ما افزایش مهاجرت به مناطقی را که برای دورکاری آماده شده‌اند، ثبت می‌کنیم. با مهاجرت مهاجران، قیمت مسکن در شهرهایی که برای دورکاری جذاب هستند، سریع‌تر رشد می‌کند، در حالی‌که قیمت مسکن در شهرهایی که مهاجران را از دست می‌دهند، کاهش می‌یابد. بنابراین، تخمین مقطعی ما از دورکاری از طریق این سرریز منفی در سراسر CBSA افزایش می‌یابد، و یک تخمین گمراه‌کننده بزرگ از اثرات کل دورکاری ارائه می‌دهد.

برای جدا کردن افزایش کل تقاضای مسکن از دورکاری، باید اثرات مهاجرت بر قیمت مسکن را از برآورد مقطعی خود حذف کنیم. در ادامه نشان می‌دهیم که می‌توانیم با کنترل صریح اثرات مهاجرت بر قیمت خانه، اثر دورکاری را بر تقاضای مسکن جدا کنیم، این کار نیاز به اندازه‌گیری دقیق مهاجرت در سراسر CBSA دارد. از تغییرات آدرس در پنل اعتباری مصرف‌کننده‌ها در FRBNY  / Equifax استفاده می‌کنیم، نمونه‌ای مشتمل بر 5 درصد از کل گزارش‌های اعتبار مصرف‌کننده، که به ما امکان می‌دهد آدرس‌های ناشناس را تا بلوک سرشماری در یک فرکانس ماهانه مشاهده کنیم.

متوجه شدیم که مهاجرت حدود یک‌سوم از کل اثر مقطعی قرار گرفتن در معرض دورکاری بر رشد قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد. بنابراین، پس از کنترل مهاجرت خالص، یک واحد درصد اضافی دورکاری در سال 2020 رشد قیمت مسکن را از دسامبر 2019 تا نوامبر 2021 به میزان 93 /0 درصد افزایش می‌دهد. این بدان معناست که عمده افزایش قیمت مسکن ناشی از دورکاری به دلیل تغییر تقاضای مسکن است. برون‌یابی از این تخمین مقطعی نشان می‌دهد که تغییر به دورکاری قیمت مسکن را 1 /15 واحد درصد نسبت به میانگین افزایش حدود 8 /23درصدی یا بیش از نیمی از کل افزایش، بیشتر کرد.

رویکرد خود را برای تجمیع در یک مدل تعادل عمومی فضایی انتخاب مکان، انتخاب دورکاری و تقاضای مسکن تایید می‌کنیم و مدل را برای مطابقت با توزیع مقطعی دورکاری، مشاغل، مهاجرت و برآوردهای مقطعی خود کالیبره می‌کنیم. قیمت مسکن بسیار نزدیک به آن چیزی است که به وسیله مدل به دست می‌آید. این مدل نشان می‌دهد که برون‌یابی ما برآورد مقطعی مبنی بر کنترل‌های مهاجرت، یک مرز پایین‌تر بر اثر کل واقعی دورکاری بر تقاضای مسکن و قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. در مقابل، برون‌یابی از تخمین‌های مقطعی که مهاجرت را کنترل نمی‌کنند، اثرات کلی واقعی دورکاری را بیش از حد نشان می‌دهد. این مدل همچنین نشان می‌دهد که برون‌یابی از رگرسیون متغیرهای ابزاری قابل اعتمادتر از شکل کاهش‌یافته است، زیرا برآوردگر متغیر ابزاری تغییرات سیستماتیک در شدت تغییر در سراسر مکان‌های مورد بررسی را محاسبه می‌کند.

در نهایت نتیجه می‌گیریم که تغییر سیستم به دورکاری ناشی از همه‌گیری باعث افزایش زیادی در تقاضای مسکن شده است. این پژوهش توضیحی مبتنی بر اصول را برای سریع‌ترین افزایش قیمت مسکن در تاریخ نشان می‌دهد و اینکه آینده دورکاری ممکن است برای مسیر تقاضای مسکن و قیمت مسکن در آینده حیاتی باشد.

اگر تغییر به دورکاری نشان‌دهنده افزایش گسترده تقاضای مسکن باشد، باید انتظار داشته باشیم که اثراتی بر اجاره‌بها و همچنین قیمت‌ها داشته باشیم. ما متوجه شدیم که اثرات دورکاری بر رشد اجاره تقریباً مشابه تاثیرات روی قیمت مسکن در همان نمونه است، که با افزایش گسترده تقاضای مسکن سازگار است. همچنین در نمونه محدودتری مشاهده کردیم که قرار گرفتن بیشتر در معرض دورکاری کاهش اجاره‌های تجاری را پیش‌بینی می‌کند، که مطابق با کاهش تقاضا برای فضای اداری است. تاثیر منفی بر اجاره‌های تجاری به‌طور قابل‌توجهی کوچک‌تر از افزایش قیمت مسکن است، که نشان‌دهنده واکنش نامتقارن قیمت‌ها به افزایش دورکاری است که ممکن است در نهایت تورم‌زا باشد. سپس مشاهده کردیم که تورم محلی بدون احتساب مسکن تنها با قرار گرفتن در معرض دورکاری مطابق با دورکاری که تقاضای مسکن را نسبت به سایر مخارج افزایش می‌دهد، به طور ضعیفی افزایش می‌یابد. در نهایت، ما یک اثر مثبت قرار گرفتن در معرض دورکاری را بر رشد مجوزهای ساختمانی تخمین زدیم که نشان می‌دهد نتایج ما را نمی‌توان با کشش نسبتاً پایین عرضه مسکن در CBSA‌های در معرض بیشتر توضیح داد.

نتایج ما همچنین حاکی از آن است که مسیر آینده هزینه‌های مسکن ممکن است به شدت به مسیر دورکاری بستگی داشته باشد. اگر دورکاری معکوس شود، ممکن است یک اثر معکوس عمومی در تقاضای مسکن و احتمالاً قیمت مسکن رخ دهد. اگر دورکاری ادامه یابد، ممکن است انتظار عواقب مهمی را داشته باشیم زیرا افزایش هزینه‌های مسکن به تورم وارد می‌شود و بنابراین بر واکنش سیاست‌های پولی تاثیر می‌گذارد. با توجه به اهمیت اقتصاد کلان هر یک از این دو نتیجه، سیاستگذاران باید توجه زیادی به تکامل آینده دورکاری داشته باشند.