رونق با اصلاح سیاست‌های پولی

«صندوق پس‌انداز مسکن یکم توانسته در 18 روز کاری خود 78 میلیارد تومان پس‌انداز جذب کند که این نشان می‌دهد استقبال از این طرح بسیار خوب بوده و هر روز به این آمار افزوده می‌شود.» این جمله‌ای است که در اواسط هفته گذشته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی درباره آخرین وضعیت تسهیلات 80 میلیون‌تومانی مسکن در بانک مسکن گفته است اما این در حالی است که دیگر بانک‌ها برای پرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن بهانه‌تراشی می‌کنند و شنیده ‌شده برخی از بانک‌های تجاری حاضر نیستند برای مسکن تسهیلات بپردازند؛ با این حال عباس آخوندی اواسط هفته گذشته درباره طرح مجوز سایر بانک‌های تجاری برای اعطای وام 60 میلیون‌تومانی مسکن گفته «نظر من این است که ما باید انواع تسهیلات را برای انواع متقاضیان در بازار ارائه کنیم و در خصوص وام‌های 60 میلیون‌تومانی هم به من خبرهای خوبی رسیده که البته پیشنهاد می‌کنم آمارهای دقیق را از بانک مرکزی بگیرید.» با این حال در کنار این موضوع بازهم متولیان بخش مسکن از افزایش وام مسکن خبر داده‌اند و معتقدند قطعاً اگر شرایط اقتصادی کشور اندکی بهبود پیدا کند و قدرت وام‌دهی بانک‌ها افزایش یابد، میزان سقف تسهیلات نیز افزایش خواهد داشت. به این بهانه در گفت‌وگو با محمدرضا علوی تحلیلگر بازار مسکن به بررسی اثر سیاست‌های پولی بر بازار مسکن و اینکه تاکنون پرداخت این وام چه اثری بر این بازار گذاشته است، پرداخته‌ایم. او معتقد است با توجه به شرایط اقتصادی کشور و کمبود نقدینگی طبیعی است که در حال حاضر بانک‌ها رغبت چندانی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشته باشند. به هر حال بازگشت این تسهیلات زمانبر است و در این اوضاع و احوال بانک‌های تجاری غیر مسکن کمی برایشان ریسک دارد که بخواهند منابع‌شان را درگیر وام مسکن کنند. البته علوی تاکید دارد؛ این‌گونه نیست که بانک‌ها به‌طور کلی علاقه‌ای ندارند که تسهیلات مسکن بدهند بلکه به دنبال ساختاری هستند تا از طریقی تامین مالی را انجام دهند و این تسهیلات را با توجه به متقاضیانی که وجود دارد ارائه دهند. بنابراین بانک‌های تجاری به دنبال سازوکارهایی هستند که بتوانند به کمک بخش مسکن بیایند و این تسهیلات تکلیفی اختیاری را پرداخت کنند. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.

درست نیست که بگوییم تسهیلات جدید مسکن با استقبال مردم مواجه نشده‌اند. اتفاقاً به تازگی آماری منتشر شده است که طی 15 تا 16 روز مردم بالغ بر 400 میلیون تومان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم پول گذاشتند. اگر میانگین را در نظر بگیریم حدود 20 هزار نفر تاکنون متقاضی داشته است. این در حالی است که پیش از افزایش تسهیلات مسکن شاید سالانه این تسهیلات 100 هزار نفر را دربر می‌گرفت اما هم‌اکنون در یک مدت زمان کوتاه 15 روزه با رشد قابل توجهی مواجه شده است. حتی با این موضوع موافق نیستم که گفته می‌شود این افزایش تسهیلات مسکن به 60 و 80 میلیون تومان نمی‌تواند به مردم کمک کند که صاحبخانه شوند. توجه کنید نسبت مقدار ارزش وام به ارزش واحد مسکونی نشان می‌دهد که تسهیلات‌گیرنده می‌تواند با وام‌های 80 میلیون‌تومانی در حدود 25 درصد هزینه خانه‌ای را که می‌خواهد خریداری کند، تامین کند. این در حالی است که قبل از آن با وام 35 میلیون‌تومانی کمتر از 11 درصد از این طریق می‌توانست هزینه‌ واحد مسکونی مورد نظر را تامین کند.

به عبارت دیگر اگر متقاضی قصد داشت خانه‌ای 80‌متری خریداری کند و فرض بگیریم آن خانه در تهران باشد آن فرد با‌ متری به‌طور متوسط چهار میلیون تومان باید 320 میلیون تومان هزینه می‌کرد و وام 35 میلیون‌تومانی تنها در حدود 11 درصد را پوشش می‌داد اما اکنون این مقدار به 80 میلیون تومان رسیده است و در حدود 25 درصد خانه‌ای با همین فرض را دربر می‌گیرد.

‌ به هر حال این مقدار در بسیاری از موارد بیشتر از 25 درصد است و حداقل به 70 درصد می‌رسد و افراد می‌توانند با آورده‌ای در حدود 30 درصد صاحبخانه شوند.

اگرچه در بسیاری از کشورها نسبت ارزش وام به ارزش واحد مسکونی 60 تا 70 درصد را دربر می‌گیرد و حتی در برخی کشورها بالای 80 تا 90 درصد است، با این حال در کشور ما در سیاست‌های پولی این موضوع پذیرفته شده است که به سمت افزایش تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت خانه حرکت کنیم تا این تسهیلات از کارایی لازم برخوردار باشند. البته به این نکته هم توجه کنید دولت وام 80 و 60‌میلیونی را برای خانه‌های کوچک در نظر گرفته است مثلاً برای یک خانه 200 میلیون‌تومانی تسهیلات 80 میلیون‌تومانی در حدود 40 درصد را پوشش می‌دهد. بنابراین وقتی فردی می‌تواند یک خانه 50 تا 60‌متری را با قیمت 200 تا 250 میلیون تومان با تسهیلات 80 یا 60 میلیون‌تومانی خریداری کند قطعاً از این تسهیلات استقبال می‌کند. اکنون نیز شواهد نشان می‌دهد این اتفاق در بازار مسکن رخ داده است و مردم به نسبت گذشته رغبت بیشتری برای دریافت تسهیلات مسکن از خود نشان داده‌اند. معتقدیم 30 تا 40 درصد پوشش دادن قیمت خانه توسط وام مسکن آنقدر جذاب است که افراد متقاضی راغب باشند وام 80 میلیون یا 60 میلیون‌تومانی بگیرند. بنابراین می‌توان گفت سیاست‌های پولی در بازار مسکن به سمتی رفته است که نسبت ارزش وام به ارزش واحد مسکونی در حال تقویت است. از طرف دیگر در نظر بگیرید اگر برخی می‌گویند اقبال نسبت به خرید مسکن با این تسهیلات مسکن پایین بوده این مورد ممکن است در مورد شهر تهران در برخی موارد درست باشد اما اگر در سطح کل کشور در نظر بگیریم افراد با این تسهیلات در خارج از تهران با پوشش دادن بیش از 60 درصد، می‌توانند خانه مورد نظر را خریداری کنند.

‌ آنچه در این میان مهم است اینکه بانک‌ها با توجه به کمبود نقدینگی که دارند تاکنون اقبال چندانی نسبت به پرداخت وام 60 میلیون‌تومانی مسکن نشان نداده‌اند. حتی شنیده شده بسیاری از بانک‌های تجاری از ارائه تسهیلات مسکن طفره رفته‌اند.

با توجه به شرایط اقتصادی کشور و کمبود نقدینگی طبیعی است که در حال حاضر بانک‌ها رغبت چندانی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشته باشند. به هر حال بازگشت این تسهیلات زمانبر است و در این اوضاع و احوال بانک‌های تجاری غیر مسکن کمی برایشان ریسک دارد که بخواهند منابع‌شان را درگیر وام مسکن کنند. البته این‌گونه نیست که بانک‌ها به‌ طور کلی علاقه‌ای ندارند که تسهیلات مسکن بدهند بلکه به دنبال ساختاری هستند تا از طریقی تامین مالی را انجام دهند و این تسهیلات را با توجه به متقاضیانی که وجود دارد ارائه دهند.

بنابراین بانک‌های تجاری به دنبال ساز و کارهایی هستند که بتواند به کمک بخش مسکن بیاید و این تسهیلات تکلیفی اختیاری را پرداخت کنند. البته قضاوت‌کردن در این باره اکنون زود است باید حداقل چهار تا شش ماه بگذرد و بررسی‌ها و ارزیابی‌های لازم در این زمینه انجام گیرد تا بر مبنای آن گفت آیا بانک‌های تجاری از پرداخت وام مسکن طفره می‌روند یا خیر.

‌ با این حال گفته می‌شود سیاست‌های پولی در بازار مسکن اثربخش نبوده‌اند و باعث رفع معضلات این بخش نشده‌اند. در این زمینه چه باید کرد؟

بازار مسکن در شرایط تشدید رکود قرار دارد و باید سیاست‌های پولی به گونه‌ای تعیین شوند که به تقویت این عرصه منجر شوند. متاسفانه در شرایط فعلی بین عرضه و تقاضا عدم تعادل چندگانه وجود دارد. در برخی زمینه‌ها تقاضا از عرضه بیشتر است که مربوط به مسکن برای دهک‌های میانی و مسکن متوسط است اما در مقابل در دهک‌های بالایی و مسکن لوکس عرضه از تقاضا پیشی گرفته است. این عدم تعادل‌ها باعث شده بازار مسکن در شرایط پیچیده‌ای قرار گیرد و درنهایت به تشدید رکود منجر شود. در حال حاضر نیز از تعداد پروانه ساختمانی کاسته شده است و این خود نشان‌دهنده عمق رکود در این بازار است. آنچه مشخص است در حال حاضر دغدغه مسکن برای مسکن متوسط است، ما در دهک پایین مشکل کمتری داریم حتی در دهک‌های بالا این موضوع به اشباع رسیده است اما در زمینه مسکن متوسط با چالش‌های جدی مواجه هستیم.

بنابراین سیاست‌های پولی با اهرم‌هایی چون تقویت تسهیلات مسکن در این مقطع می‌تواند حداقل باعث شود که بخشی از نیازهای مسکن قشر متوسط پاسخ داده شود. چرا که آمارها نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن متوسط به بیشتر از 12 سال رسیده است. البته در آمارهای غیررسمی گفته می‌شود به بیشتر از 17 سال هم رسیده است. در اینجا نقش تسهیلات مسکن نشان داده می‌شود که به شکلی می‌تواند گپ ایجاد شده را تا حدودی کاهش دهد. البته باید بازنگری در زمینه سیاست‌های پولی انجام شود تا از اثربخشی بیشتری در این زمینه برخوردار شوند.

‌ با این اوصاف، سیاست‌های پولی در جهت افزایش تسهیلات مسکن به رونق بازار مسکن منجر خواهد شد؟

قطعاً اثرگذار است اما زمان می‌برد تا آثار خود را نمایان کند. البته باید تطبیق عرضه و تقاضا در بازار هم رخ دهد. به نظرم - البته این نظر شخصی بنده است - در سال‌های اخیر پول‌هایی وارد بازار مسکن شده است که پاسخگوی تقاضای بازار لوکس مسکن بوده است به طوری که در نهایت باعث سبقت ‌گرفتن عرضه از تقاضا شده است اما در این بین تقاضای مسکن متوسط نادیده گرفته شده است که نتیجه هم این بوده که اکنون با تقاضای بالایی برای این بخش مواجه شده‌ایم. از طرفی نیز با توجه به جهش قیمت مسکن به طور کلی خرید خانه از توان دهک‌های میانی هم خارج شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش تسهیلات مسکن از 35 میلیون تومان به 60 و 80 میلیون تومان می‌تواند در این بین اثر مثبت بگذارد و تقاضا برای دهک‌های میانی تحریک شود. در این بین تقاضا برای خانه‌های کوچک 50 و 60‌متری افزایش می‌یابد. البته همان‌طور که گفتم در خارج از کلانشهرها افراد می‌توانند با این تسهیلات خانه‌های بزرگ‌تری را خریداری کنند. یا در تهران نیز در نقاطی که قیمت خانه به طور متوسط متری سه میلیون و 500 تا سه میلیون و 700 هزار تومان است مانند منطقه تهرانسر افراد می‌توانند با 220 میلیون تومان یک خانه 70‌متری خریداری کنند. در واقع وام 80 میلیون‌تومانی مسکن کمک می‌کند افراد طبقه متوسط به جای آنکه ماهانه اجاره خانه در حدود یک میلیون تومان تا یک میلیون و 500 هزار تومان بدهند این پول را صرف اقساط پرداخت تسهیلاتی که گرفته‌اند بکنند و صاحبخانه شوند. به عبارت دیگر دولت با این ابزار کمک می‌کند افراد از محل درآمدهای آتی به حساب امروز خانه خریداری کنند.

‌ شما در بخشی از صحبت‌هایتان اشاره کردید باید بازنگری در زمینه سیاست‌های پولی انجام شود تا از اثربخشی بیشتری در این زمینه برخوردار شوند. در این باره بیشتر توضیح می‌دهید؟

معتقدم ایراد اصلی به سیاست‌های پولی دولت به گذشته برمی‌گردد. متاسفانه اکنون آثار این سیاست‌های غلط نمایان شده است. البته منظورم تنها دولت نهم و دهم نیست بلکه به طور کلی سیاست‌های دولت مدنظر است. وقتی سیاست‌ها در بخش مسکن به گونه‌ای است که تنها تقاضا در دو قسمت بازار تحریک می‌شود یعنی دهک پایین بازار را با سیاست مسکن مهر و دهک بالای بازار را نیز با تزریق نقدینگی و سوداگری تحریک می‌کنیم در نتیجه از بخش قابل توجه تقاضا در دهک میانی غافل می‌شویم. به هر شکل ما در مقطعی شاهد بودیم که دولت به مسکن به‌عنوان ابزار تبلیغاتی توجه کرد و این موضوع باعث شد در بازار بخشی از تقاضاها بی‌پاسخ باقی بماند. همانطور که گفتم ما در مسکن مهر تنها به نیاز دهک پایین توجه کردیم و خانه‌هایی را ساختیم که امروز از تاسیسات زیربنایی برخوردار نیستند و کیفیت مناسبی هم ندارند و حتی تعداد قابل توجهی از آنها بدون استفاده مانده‌اند و تنها هزینه‌های هنگفت صرف ساخت آنها شده است. خوشبختانه دولت در سیاست‌های پولی در دو سال گذشته متوجه این مساله شده است و با تقویت توان خرید دهک متوسط جامعه با افزایش تسهیلات مسکن به اصلاح آن پرداخته است. چراکه اکنون سرمایه‌گذار یا همان تولیدکننده مسکن می‌داند که تقاضا در این بخش منجر به خرید خواهد شد و به همین جهت در این زمینه سرمایه‌گذاری خود را توسعه می‌دهد. پس می‌توان امیدوار بود با افزایش تسهیلات مسکن گپ میانی بازار به تدریج پر شود.

بنابراین لازم است که این روند تداوم یابد و از طرفی به بانک‌ها کمک شود تا با ساز و کارهایی در این زمینه بتوانند تسهیلات به افراد متقاضی ارائه دهند. خوشبختانه با توجه به اینکه فضای سیاست خارجی به سمتی حرکت می‌کند که با حصول توافق در زمینه برداشتن تحریم گام برداریم در این صورت می‌توان هم میزان این تسهیلات را افزایش داد و هم اینکه بانک‌ها می‌توانند با رفع مشکل کمبود نقدینگی تسهیلات بیشتری بدهند. از طرف دیگر هم باید بخش خصوصی را در این بازار بیشتر درگیر کنیم.

‌ راهکار چیست؟

باید توجه داشته باشیم دولت تنها با سیاستگذاری و برنامه‌ریزی کمک می‌کند تا افراد بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. اما این بخش خصوصی است که باید در این حوزه ورود کند و با توسعه ساخت و ساز به پاسخگویی نیاز دهک‌های مختلف جامعه بپردازد. همان‌طور که گفتم نیاز مسکن تنها برای یک دهک و گروه خاص نیست بلکه باید همه گروه‌ها را در نظر گرفت و به تناسب نیازهایشان را پاسخ داد. از طرف دیگر ما در بخش مسکن نیازمند طرح جامع واقعی هستیم و باید تهیه و تدوین شود. در حقیقت از بعد اقتصاد کلان باید به نیازهای بخش مسکن توجه شود. اینکه مسکن ابزار تبلیغاتی و پوپولیستی دولت باشد نتیجه این می‌شود که از تقاضای قشر اعظم جامعه غافل می‌شویم.

بنابراین باید سیاست‌های کلان در این عرصه بازنگری شود و برنامه‌ریزی در این بخش به گونه‌ای انجام شود که تمام نیازهای بخش مسکن در 20 سال آینده در نظر گرفته شود و به تناسب آن سیاست‌های کلان اقتصادی و پولی اجرایی شود. از طرفی دولت نباید تنها به دوره خاصی توجه کند باید برنامه‌ریزی برای یک دوره کامل داشته باشد. مثلاً دولت یازدهم نباید فقط نیاز مسکن را در یک دوره چهارساله نگاه کند و با سیاست‌های مقطعی در تلاش باشد که به نیازها پاسخ دهد. مشکلات بخش مسکن را نمی‌توان با سیاست‌های مقطعی حل کرد و باید برنامه‌ریزی برای یک دوره 10 تا 20‌ساله داشت. افق سیاستگذاری در این عرصه باید وسیع شود چراکه با برنامه‌های دوساله و چهارساله نمی‌توان کاری در این بخش از پیش برد. لذا تاکید دارم که باید مسائل سیاسی را از مسکن مجزا و بر حسب سیاست‌های کلان اقتصادی برای این بخش برنامه‌ریزی و سیاستگذاری کرد. مسکن را نمی‌توان خارج از اقتصاد کلان دید. هرگونه سیاستگذاری خارج از این چارچوب به شکلی سیاستگذاری مقطعی است و در این بین تنها منابع را اتلاف کرده‌ایم و سرمایه‌های ملی را از بین برده‌ایم. بهتر است به مسکن نگاه کلان داشت و بر این اساس سیاست‌های پولی و برنامه‌ریزی‌ها را استوار کرد تا به تدریج در یک بازه 10 تا 20‌ساله مشکلات بخش مسکن برطرف شود و تعادل در بازار برای تمامی دهک‌ها برقرار شود.