تکرار تجربه‌های تلخ
سعید سعادتمند از تشدید انتظارات تورمی در بازار مسکن می‌گوید
موضوع عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن، مساله دیروز و امروز نیست بلکه چند سالی است که بازار را درگیر خود کرده است. اگرچه از دولت محمود احمدی‌نژاد طرح‌هایی برای خانه‌دار شدن اقشار آسیب‌پذیر به اجرا درآمد که در نهایت بار مالی بیشتری بر بودجه دولت ایجاد کرد و بیشتر افراد آسیب‌پذیر که جامعه هدف طرح مسکن مهر بودند نیز خانه‌دار نشدند. حال با روی کار آمدن دولت جدید قرار است سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود. طرحی که در نوع خود با توجه به افزایش روزانه هزینه‌ها در کشور، بلندپروازانه به نظر می‌رسد. سعید سعادتمند معتقد است که توان مالی برای ساخت سالانه این تعداد مسکن در کشور وجود ندارد بنابراین وعده ساخت مسکن توسط دولت می‌تواند به تکرار تجربه‌های قبلی منجر شود. به اعتقاد این کارشناس مسکن با چنین روندی تولیدکننده نیاز به منابع بسیار بیشتری در سال آینده خواهد داشت. اما سیستم بانکی توانایی پوشش این ظرفیت را ندارد و در نهایت کار به استقراض از بانک مرکزی خواهد کشید و کسری بودجه تورم را بالاتر خواهد برد. در ادامه مشروح گفت‌وگو با او را می‌خوانید.
♦♦♦
رئیس‌جمهور در اولین جلسه هیات دولت دستور داد ساخت یک میلیون مسکن در سال آغاز شود. به نظر شما این وعده انتخاباتی که اکنون در اولین جلسه دولت سیزدهم نیز مطرح شده تا چه اندازه قابلیت تحقق دارد و امکان‌پذیر است؟ آیا از دیدگاه شما این طرح از منطق لازم برخوردار است؟
با انتخاب آقای ابراهیم رئیسی به‌عنوان رئیس‌جمهور و رای اعتماد بالای مجلس شورای اسلامی به وزیران کابینه‌اش، اولین انتظار جامعه، تحقق وعده‌های برنامه‌های رئیس‌جمهور و اعضای هیات دولت است. در این بین برخی وزارتخانه‌ها از جایگاه و اهمیت بالاتری در تحقق برنامه‌های اصلی ارائه‌شده برخوردار هستند. یکی از مهم‌ترین وعده‌های انتخاباتی رئیس‌جمهور، ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی است که تحقق این هدف، یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در دولت جدید خواهد بود و این موضوع مسوولیت وزارت راه، مسکن و شهرسازی را سنگین‌تر کرده است.
از دیدگاه من ساخت یک میلیون واحد شهری، هدفی بلندپروازانه است که تحقق این امر به‌صورت مستقیم و تقریباً سریع، باعث بهبود رشد اقتصادی، اشتغال و پویایی سایر بخش‌های دیگر اقتصادی خواهد شد. فراموش نکنیم که بخش مسکن، بالاترین سطح اشتغال‌زایی و مصرف کالاهای صنعتی واسطه‌ای به صورت مواد و مصالح ساختمانی را دارد. بر اساس آخرین برآوردها، در حال حاضر میزان نیاز به ساخت مسکن شهری در قالب ساخت جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده، بیش از 500 هزار واحد مسکونی در سال است در حالی که میزان تولید انجام‌شده، کمتر از نیاز برآورد شده است. در پاسخ به پرسش شما باید گفت به‌صورت مشخص، تحقق هدف ذکرشده در دو سال ابتدایی، دور از دسترس به نظر می‌رسد و از منطق لازم برخوردار نیست.
پیش از طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، در دولت‌های گذشته طرح‌ها و وعده‌های این‌چنینی مطرح شده است که نمونه آن «مسکن ملی» است. به نظر شما عاقبت چنین طرح‌هایی چه خواهد بود؟
طرح مسکن مهر، با هدف تولید مسکن جهت استفاده خانوارها و قشرهای کم‌درآمد جامعه در دولت نهم و دهم، به عنوان یکی از مهم‌ترین طرح‌های عمرانی و توسعه‌ای طراحی و اجرا شد. بنابر اظهارات وزیر وقت مسکن، در سال 1392 و با پایان دولت دهم، تعداد 4 /4 میلیون واحد مسکونی (که نیمی از آنها در روستاها و با حداقل هزینه در حال ساخت بودند) در مراحل مختلف اجرایی از طراحی تا تکمیل نهایی قرار داشتند و تا تیرماه همان سال حدود 5 /1 میلیون از این واحدها به اتمام رسید.
بنا بر آمار رسمی، با اجرای پروژه عظیم مسکن مهر در دولت نهم و دهم فارغ از تمام نکات مثبت و منفی، بالاترین میزان ساخت‌وساز در کشور در سال 1392 حاصل شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده، به 834 هزار واحد رسید که در ادامه با روی کار آمدن دولت یازدهم و با در پیش گرفتن سیاست‌ها و اهداف متفاوت، سطح تولید به شدت کاهش یافت. شاید بتوان گفت یکی از اشتباهات بزرگ دولت حسن روحانی، در حوزه مسکن و ساختمان روی داد. بی‌توجهی به این بخش بزرگ از بازار کشور، موجب کاهش بیشتر شاخص‌های اقتصادی اساسی شد و اثرات آن در حال حاضر در بازار مسکن به‌صورت عدم عرضه مناسب قابل مشاهده است. بر اساس شاخص‌هایی مانند میزان تولید سالیانه، رونق اقتصادی و رشد تولید داخلی، این طرح موفقیت‌آمیز ارزیابی می‌شود، ولی از نظر اثرات تورمی در اقتصاد، انطباق محصولات با نیازهای خانوارها و متقاضیان، اثرات زیست‌محیطی و اجتماعی با انتقادات فراوانی روبه‌رو شده است.
به نظر شما ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی چه مزایا و فرصت‌هایی برای اقتصاد ایران ایجاد خواهد کرد؟
قطعاً این حجم از تولید مزایا و فرصت‌های اقتصادی فراوانی خواهد داشت. با فرض تحقق این هدف، حدود 110 میلیون مترمربع بنای مسکونی نوساز به صورت سالیانه ساخته خواهد شد که این میزان از فعالیت ساخت‌وساز، به صورت برآوردی، موجب افزایش سه تا پنج‌درصدی تولید ناخالص داخلی خواهد شد که موفقیت بسیار بزرگی برای دولت ایجاد خواهد کرد. همچنین بر اساس ساده‌ترین ارزیابی‌های موجود، تحقق این هدف، بالغ‌بر 500 تا 600 هزار شغل، به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم ایجاد خواهد کرد. در حال حاضر، موضوع اشتغال یکی از ابرچالش‌های موجود اقتصاد ایران است که این موفقیت، اثرات چشمگیری در کاهش سطح بیکاری کشور خواهد داشت. از دیگر مزایای این اتفاق، بازگشت مجموعه‌ای از صنایع مرتبط با چرخه تولید مسکن و ساختمان است که در سال‌های گذشته با کاهش تولید مواجه شده یا به صورت کامل تعطیل شده‌اند.
در کنار مزیت‌هایی که به آن اشاره کردید لطفاً درمورد اینکه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی چه آثار و عواقبی بر اقتصاد کشور خواهد گذاشت نیز بگویید؟ این طرح چه اثراتی به‌خصوص روی بازار مصالح می‌گذارد و در نهایت با نرخ تورم چه می‌کند؟
معمولاً ساخت‌وساز، فرآیندی طولانی‌مدت و زمانبر است. زمان مورد نیاز اتمام یک پروژه متوسط از نظر سطح و سطوح، از لحظه نهایی شدن طراحی‌ها و تجهیز کارگاه، تا تکمیل واحدها، حداقل 18 ماه در پروژه‌های سریع‌سازی است. در صورت عدم برنامه‌ریزی صحیح و یا کمبود مصالح ساختمانی، این بازه به سرعت افزایش یافته و روند فرسایشی باعث افزایش هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم حتی تا چندین برابر برآورد اولیه می‌شود.
بر اساس هدف‌گذاری صورت‌گرفته در صورت پایبندی دولت منتخب به وعده‌های خود، در گام ابتدایی، وزارت راه و شهرسازی باید امکان شروع ساخت حداقل دو میلیون واحد مسکونی شهری را فراهم کند تا در سال دوم بتواند به هدف خود یعنی تولید و تحویل یک میلیون واحد مسکونی برسد. در نظر بگیرید که تعداد واحدهای مسکونی شهر تهران حدود سه میلیون بوده و حجم ساخت‌وساز صورت‌گرفته، در حدود 65 درصد واحدهای مسکونی شهر تهران در دو سال است که در صورت موفقیت، فعالیتی عظیم، سخت و بی‌نظیر خواهد بود.
با محاسباتی ساده مشخص می‌شود برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 80 مترمربع، با احتساب مشاعات، نیاز به ساخت حدود 110 میلیون مترمربع بناست که به این موضوعات در یادداشتی در روزنامه دنیای اقتصاد اشاره کردم. حداقل زمین مورد نیاز این میزان ساخت‌وساز با تراکم 350 درصد مفید حدود 3120 هکتار است که وسعت این کارگاه حداقل معادل 20 درصد از کاربری قابل استفاده شهر تهران خواهد بود و با در نظر گرفتن شروع دو میلیون واحد، این شاخص به 40 درصد بالغ می‌شود.
با فرض پیشرفت فیزیکی 40درصدی این تعداد واحد مسکونی (شروع دو میلیون واحد)، در سال ابتدایی و با فرض اینکه هیچ‌گونه هزینه‌ای بابت ایجاد زیرساخت‌ها و سایر منابع از جمله زمین و مجوزها لازم نباشد، با در نظر گرفتن هر مترمربع شش میلیون تومان هزینه ساخت بابت اسکلت بتنی و تعداد طبقات محدود، نیاز به سرمایه‌گذاری حدود 528 هزار میلیاردتومانی در 12 ماه ابتدایی خواهد بود که تامین آن با وضعیت اقتصادی فعلی، دور از ذهن به نظر می‌رسد.
همچنین این میزان تولید در سال ابتدایی به حدود 11 میلیون تن میلگرد و در سال‌های بعد به 5 /5 میلیون تن فولاد در هر سال نیاز خواهد داشت (اسکلت بتنی با حداقل میزان میلگرد در نظر گرفته شده است). این سطح از تقاضا در سال اول معادل 36 درصد از کل تولید فولاد کشور است.
به صورت خلاصه باید ذکر کنم که میزان منابع مورد نیاز مانند زمین، منابع مالی، مواد و مصالح ساختمانی، حجم بالایی است که در حال حاضر امکان تهیه آنها بعید به نظر می‌رسد. بنابراین بحث برنامه‌ریزی صحیح و تامین منابع مالی، مواد و مصالح کلیدی مورد نیاز امری خطیر و حیاتی است و وجود ناهماهنگی در این زنجیره تامین باعث افزایش سربار، افزایش زمان و عدم تحقق برنامه خواهد شد.
اما درمورد آثار تورمی این طرح باید به چند نکته توجه کرد. گروهی که بناست در این زمین‌ها ساکن شوند، گروه‌هایی نیستند که از تمول مالی زیادی برخوردار باشند یا خودشان بتوانند منابعی را تامین کنند. در طرح مسکن ملی می‌بینیم با آورده‌ای که مردم می‌خواهند بیاورند، مشکل دارند. مساله اصلی اینجاست که 500، 600 میلیون تومان ساخت، با روند تورم، دو سال دیگر حداقل دو برابر خواهد شد. بنابراین فردی که قرار بوده 500، 600 میلیون تومان بیاورد، حداقل به یک میلیارد و 200 میلیون تومان نیاز دارد. در عین حال، با نرخ‌هایی که وجود دارد، مردم نمی‌توانند از پس اقساط بر بیایند و بیش از 10 میلیون تومان باید اقساط ماهانه پرداخت کنند. گروه‌های هدف یک چنین توان مالی‌ای ندارند. از سوی دیگر، برای یک میلیون واحد مسکونی، سالانه 400 تا 500 هزار میلیارد تومان منابع بانکی نیاز است، اما سیستم بانکی چنین توانی ندارد و همین الان برای تامین فعالیت‌های جاری اقتصادی مشکل دارد.
طبق ارزیابی‌ها شاخص تورم تولیدکننده در حال حاضر حدود 80 درصد است. با چنین روندی تولیدکننده نیاز به منابع بسیار بیشتری در سال آینده خواهد داشت. اما مگر سیستم بانکی چقدر ظرفیت منابع جدید دارد؟ این منابع را از کجا می‌خواهد بیاورد؟ حالا اگر به بانک‌ها این منابع تکلیف شود، باز مشکلات دیگری ایجاد می‌شود که در نهایت به استقراض از بانک مرکزی تبدیل می‌شود و کسری بودجه و تورم بالاتر را به دنبال دارد. اما چنین منابعی وجود ندارد. اگر وجود داشت، همین الان می‌توانستیم مسکن بیشتری بسازیم. باز هم اگر این کار را انجام دهیم، در تعارض با سایر اهداف دولت خواهد بود. دولت قول داده که تورم را کاهش می‌دهد؛ حالا چگونه می‌تواند این قول را بدهد که یک میلیون واحد مسکونی بسازد؟ این دو هدف با یکدیگر در تعارض است. بنابراین تامین یک میلیون واحد مسکونی در سال، یعنی پذیرش تورم بسیار بالاتر.
قاعده می‌گوید با اجرایی شدن این طرح وضعیت برخی کسب‌وکارها با تغییراتی روبه‌رو خواهد شد. از دیدگاه شما کدام کسب‌وکارها ممکن است در لابه‌لای این طرح اوج بگیرند و کدام‌ها آسیب خواهند دید؟
در سال‌های گذشته بخش بزرگی از اجزای زنجیره تامین و ساخت مسکن صدمات زیادی دیده‌اند. از کسب‌وکارهایی تخصصی مانند طراحی و مهندسی، نظارت و ...، تا ساده‌ترین بخش‌ها مانند حمل‌ونقل یا کارگران فصلی با مشکلات زیادی روبه‌رو بوده‌اند. قطعاً با شروع جدی این هدف، بخش‌های مهندسی، تولید مواد و مصالح، حمل‌ونقل، پیمانکاری و اجرا و... با شرایط مناسبی روبه‌رو خواهند شد. همچنین بخش‌های مالی و بازار سرمایه، در صورت حضور موثر در برنامه‌های تامین منابع این طرح، امکان پویایی و رونق را بیش از گذشته خواهند داشت. هرچند این صنعت بیشتر بر پایه نهاده‌های ملموس تولید مانند نیروی انسانی، مواد و مصالح، سرمایه و... بنا شده است، اما کسب‌وکارهای الکترونیکی و دانش‌بنیان نیز امکان خودنمایی در بسیاری از نقاط این زنجیره را خواهند یافت.
با توجه به نااطمینانی موجود نسبت به آینده برجام و همچنین تشدید انتظارات تورمی، به نظر شما بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
هرچند از نظر بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان، مسکن باید به کالای مصرفی تبدیل شود، ولی تقریباً تمام خانوارهای ایرانی، به زمین و مسکن به شکل بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری تمام دوران زندگی خود نگاه می‌کنند. با توجه به روند اقتصادی سال‌های گذشته که با تورم شدید همراه بوده است، در بازارهای سرمایه‌گذاری نوعی هم‌راستایی شکل گرفته است که به عنوان مثال با افزایش قیمت در بازار ارز در یک بازه زمانی، سایر بازارها اقدام به اصلاح قیمت خود در ادامه می‌کنند. از طرفی با وضعیت بودجه دولت و کسری بسیار بالا، روند چاپ پول ادامه‌دار خواهد بود. در صورت توافق با قدرت‌های بین‌المللی و به اصطلاح به نتیجه رسیدن برجام، امکان دسترسی به منابع مالی برای دولت فراهم شده و کسری بودجه کاهش خواهد یافت و در غیر این صورت شرایط همانند سال‌های قبل ادامه خواهد یافت. بنابراین بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها دچار تورم مزمن است و این روند ادامه‌دار خواهد بود و حرکت در سطح معمولی از معاملات همراه با تورم را در ماه‌های آینده شاهد خواهیم بود. البته این نکته لازم به ذکر است که احتمال کمتر بودن تورم بخش مسکن از تورم عمومی، گزینه محتمل خواهد بود.
برای رونق بازار مسکن در دولت سیزدهم چه پیشنهادهایی دارید؟
به هر حال بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است. در صورتی که هر سمت امکان حضور موثر در بازار را نداشته باشد، امکان رونق فراهم نخواهد بود. تاکید فعلی دولت بر بخش عرضه و ساخت فراوان واحدهای مسکونی است. قطعاً جهت کارکرد صحیح لازم است سمت تقاضا نیز به‌صورت مشخص توانمند شود. در حال حاضر فاصله توانمندی خانوارها و قیمت مسکن در بالاترین حد و رکورد تاریخی خود است. برنامه‌های دولت جهت توانمندسازی خریداران، یکی از الزامات مربوط به رونق بازار است. اصلاح میزان و زمان بازپرداخت وام خرید مسکن برای خریداران، کاهش سود بانکی (پرداخت یارانه نرخ بهره) برای خرید خانه اولی‌ها، ایجاد گشایش در بخش لیزینگ مسکن و همچنین کمک به ایجاد کسب‌وکارهای اجاره‌داری انبوه، امکان رونق در بازار را فراهم خواهد کرد.
در انتها و اگر بخواهم سوال ابتدایی شما را به‌صورت شفاف پاسخ بدهم، باید ذکر کنم که با تمام احترام برای تیم کارشناسی رئیس‌جمهور منتخب و وزیر کاردان ایشان، به نظر می‌رسد در سال اول و دوم تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی بسیار سخت و دور از ذهن است، ولی با برنامه‌ریزی صحیح و تخصیص صحیح منابع، تجهیز و هدایت مناسب بخش خصوصی و استفاده از توان این بخش، رسیدن به هدف مذکور در سال‌های سوم و چهارم امکان‌پذیر خواهد شد. ارائه برنامه بر اساس واقعیت موجود و هدف‌گذاری پلکانی توسط وزارت مسکن و شهرسازی، باعث می‌شود میزان انتظارات جامعه در این زمینه مدیریت شده و خدای نکرده باعث دلزدگی در قشر نیازمند و چشم انتظار رسیدن به سرپناه نشود.
