صنعت املاک در چین
فضای رشد برای سازندگان
بسیاری از کهنسالان چینی از آنچه آن را «سه نقطه بالا» می‌نامند رنج می‌برند: فشار خون، قند خون و چربی خون. طبق گفته برخی اقتصاددانان از جمله ژانگ بین از آکادمی علوم اجتماعی چین بازار املاک هم از سه نقطه بالای ویژه خودش رنج می‌برد. قیمت‌ها به ویژه در حاشیه شهرهای بزرگ بالا رفته‌اند. میزان بدهی سازندگان مسکن بسیار بالاست چون آنها نمی‌توانند دارایی‌های نقدناشونده گران‌قیمتی مانند زمین را پیش خود نگه دارند و خانوارها بخش بزرگی از ثروت خود را به املاک انتقال داده‌اند چون خانه را به جای مکانی برای زندگی یک نوع سرمایه‌گذاری سودآور می‌بینند. سیاستگذاران چین در تلاشی سرسختانه برای درمان این بیماری‌ها به پیدایش چندین بیماری دیگر کمک کردند. پس از آنکه دولت در سال 2020 برای وام‌های سازندگان مسکن محدودیت گذاشت جریان مالی آنها به سرعت کاهش یافت و بسیاری مجبور به نکول بدهی‌ها شدند. این امر روند ساخت آپارتمان‌هایی را کند کرد که پیش‌فروش شده بودند. تاخیر در ساخت‌وساز هم به کندی فرآیند فروش املاک انجامید، به ویژه در میان مردمی که اکنون نمی‌دانند آیا آپارتمانی که خریداری می‌کنند به دستشان می‌رسد یا خیر. بانک مرکزی چین و نهاد نظارت بانکی در 11 نوامبر طرحی را برای حل برخی از این مشکلات ارائه دادند. آنها بانک‌های تجاری را تشویق می‌کنند تا به همراه بانک‌های سیاستی تحت فرمان دولت به تامین مالی پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن کمک کنند. آنها به‌طور موقت محدودیت‌های ورود بانک‌ها به بخش املاک را برداشته و از آنها می‌خواهند تا وام‌هایی را که در شش ماه آینده سررسید می‌شوند تمدید کنند. همچنین، قانون‌گذاران اوراق قرضه جدید سازندگان معتبر از جمله بنگاه‌های بخش خصوصی را تضمین می‌کنند. مشخص نیست که این اقدامات برای تحقق وعده‌های سازندگان کافی باشند. چراکه این اقدامات بیشتر جریان مالی و روند ساخت‌وساز را سرعت می‌بخشد به جای آنکه به فروش کمکی کند. در 10 ماه اول امسال، بنگاه‌های املاک چین 941 میلیون مترمربع مسکن را به فروش رساندند که در مقایسه با همین زمان در سال گذشته یک‌چهارم کمتر بود. تقویت فروش برای ترازنامه‌های این بنگاه‌ها معجزه می‌کند و شانس بازپرداخت مطالبات بستانکاران را بالا می‌برد. اما هرگونه تلاش برای افزایش فروش پرسش‌های دشواری را پیش‌روی سیاستگذاران می‌گذارد. اگر اکنون روند فروش بسیار آهسته باشد چه روندی را می‌توان بسیار سریع دانست؟ آیا برای حل بحران امسال باید مردم را تشویق کرد تا بیش از حد نیازشان مسکن بخرند؟ شی جین پینگ، رئیس‌جمهوری چین اصرار دارد که مسکن مکانی برای زندگی است، نه کالایی برای سفته‌بازی. پیروی از این باور بدان معناست که شهرهای چین نباید در ساخت مسکن از تقاضای بنیادین فراتر روند. این تقاضا هم به رشد جمعیت شهری و تمایل آنها به خانه‌دار شدن بستگی دارد. اما گاهی اوقات از بازار مسکن چین برای تحقق اهدافی دیگر استفاده می‌شود. چین در زمان بحران مالی جهانی سال 2008 صنعت ساختمان را تحریک کرد تا کارگران بیکار بخش تولید را به‌کار گیرد و اقتصاد را نجات دهد. در آن زمان تقاضا برای مسکن به یک شتاب سفته‌بازانه نیاز داشت. طبق مقاله سال گذشته شو ماندی و همکارش از دانشگاه تسین‌گوا (Tsinghua) چین بین سال‌های 2011 و 2015 تا 18 درصد بیشتر از تقاضای بنیادی آپارتمان ساخت و این کار را حتی پس از تخریب بیش از سالانه هفت میلیون مسکن فرسوده ادامه داد. تقاضا برای مکان زندگی در سال‌های پیش‌رو رشد آهسته‌تری خواهد داشت. در سال‌های اخیر ساختمان‌های فرسوده زیادی ویران شدند و دیگر چیزی برای خراب کردن نمانده است. خانم شو در مقاله‌اش اشاره می‌کند که نسبت ساختمان‌های شهری فاقد دستشویی مستقل از 32 درصد در سال 2000 به 15 درصد در سال 2015 کاهش یافت. بازار مسکن باید با یک پیچ ناخوشایند در منحنی شهرنشینی روبه‌رو شود.
ری نورت‌هام، جمعیت‌شناس در سال 1975 متذکر شد که مراکز شهری یک «ساخته انسانی پیچیده، گیج‌کننده و فهم ناشدنی» است. هرچند او عقیده داشت که این مراکز به شکلی پیش‌بینی‌پذیر رشد می‌کنند. نسبت آن بخش از جمعیت کشور که در شهرها زندگی می‌کنند از یک شکل اس (S) پیروی می‌کند که در مرحله اول رشد به آرامی افزایش می‌یابد و در مرحله شتاب، سرعت بیشتری می‌گیرد و سپس در مرحله نهایی کند و صاف می‌شود. خانم شو و همکارش نشان می‌دهند که مرحله شتاب در چین حدود سال 2007 به پایان رسید. از آن زمان به بعد کشور در قسمت بالای حرف S قرار دارد. نرخ شهرنشینی در سال 2021 به 65 درصد رسید و انتظار می‌رود در باقی‌مانده این دهه هر سال اندکی بیش از یک واحد درصد بالا رود.
این حرف برای فروش املاک چه معنایی دارد؟ مقاله خانم شو و همکارش بر اساس آمارگیری و خرده‌آمارهای چین است که با فاصله‌های پنج‌ساله به‌روزرسانی می‌شوند. بنابراین نمی‌توان از آن آمار برای شرح رویدادهای جاری استفاده کرد. اما آکادمی شاخص چین که بزرگ‌ترین موسسه پژوهش املاک کشور است در سال 2020 یک الگوی جایگزین را بر مبنای داده‌های سالانه معرفی کرد. طبق این الگو حجم فروش سازندگان باید در سال‌های 2025-2021 هر سال 7 /3 درصد کاهش یابد تا با تقاضا هم‌ر‌استا شود. این نتیجه‌گیری برای بنگاه‌هایی که به شدت به افزایش فروش نیاز دارند نگران‌کننده است.
از اس (S) به وی (V)
اما تصویر واقعی آنقدر‌ها ناراحت‌کننده نیست. سقوط امسال بخش املاک آنقدر شدید بود که سازندگان از برنامه آکادمی شاخص چین بسیار عقب مانده‌اند. از آغاز سال 2020 تا اکتبر امسال آنها فقط 80 درصد از فضای پیش‌بینی‌شده در الگو را برای آن دوره به فروش رساندند. این امر به بازار املاک فرصت می‌دهد تا خود را از این بحران بیرون بکشد و سپس به یک کاهش یکنواخت درازمدت بازگردد. سطح فروش توصیه‌شده در الگو برای سال 2023 پایین‌تر از بالاترین سطح سال گذشته اما در مقایسه با روند فروش امسال 16 درصد بالاتر است. بنابراین، از دیدگاه نظری، بازار مسکن چین فضایی برای گردش رو به بالا در میان یک کاهش درازمدت دارد. یعنی سیاستگذاران می‌توانند بدون تحریک تقاضای سفته‌بازی فروش را زنده کنند. اما هیچ تضمینی وجود ندارد. شاید سازندگان بتوانند بدهی را تمدید و پروژه‌های جاری را تکمیل کنند اما نمی‌توانند مشتری جدید پیدا کنند. اعتماد مصرف‌کننده به پایین‌ترین سطح رسیده است. هیچ‌کس نمی‌داند چین چه زمان و چگونه سیاست کووید صفر را کنار می‌گذارد. تا زمانی که وضعیت رشد اقتصادی نابسامان باشد خانوارها نگران هزینه‌های خرید مسکن هستند. جان گرفتن بخش املاک در گذشته یک‌بار اقتصاد چین را نجات داد. اکنون فقط جان گرفتن اقتصاد می‌‌تواند بخش املاک را نجات دهد.
