نبض تورم

  بهاره چراغی: در دهه‌های اخیر و بعد از بحران اقتصادی آمریکا و کشورهای اروپایی در سال‌های 2008-2007، اهمیت و لزوم توجه به بخش مسکن در سیاستگذاری‌های اقتصاد کلان بیشتر احساس شد. برنانکی رئیس وقت فدرال‌رزرو آمریکا، در کنفرانس مسکن بازارهای رهنی در سال 2008 تاکید کرد «مسکن و تامین مالی آن نقش اساسی در وقوع بحران اقتصادی داشته‌اند». گزارش‌های صندوق بین‌المللی پول نیز نشان می‌دهد سری زمانی داده‌های قیمت مسکن و هزینه‌های مصرفی خانوار در اکثر کشورها همبستگی بالایی دارند و این همبستگی حاکی از نقش نوسانات بازار مسکن در تحولات هزینه‌های مصرفی و بنابراین تحولات در سایر بازارهاست. البته تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن در کشورهای صادرکننده نفت با این بازار در سایر کشورها تفاوت‌هایی دارد. داده‌های آماری کشورهای نفت‌خیز از اثرگذاری معنادار درآمدهای نفتی بر نوسانات بازار مسکن حکایت دارند در حالی که در اقتصادهای توسعه‌یافته، نوسانات مسکن تحت تاثیر سیاست‌های پولی قرار گرفته و به‌عنوان یک اهرم، اثرگذاری این سیاست‌ها را بر اقتصاد تشدید می‌کند. در ایران نیز بخش مسکن نسبت به بسیاری از کشورها از اهمیت بالاتری برای اقتصاد کشور، مردم و دولت‌ها برخوردار است. در ایران به دلیل توسعه‌نیافتگی و عدم کارآمدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش اصلی را در جذب دارایی‌های افراد بر عهده داشته و بنابراین می‌توان آن را به‌ عنوان نماینده بازار دارایی قلمداد کرد که روابط پسین و پیشین قابل ‌توجهی با سایر بخش‌های اقتصادی دارد. بررسی رفتار تاریخی بازار مسکن در ایران حاکی از نوسانات متوالی قیمت در آن است. تغییرات قیمت مسکن همبستگی چندانی با تغییرات شاخص بهای مصرف‌کننده ندارد و دامنه نوسانات آن بیشتر از نوسانات تورم عمومی قیمت‌هاست. وجود تقاضای سفته‌بازی مسکن یکی از اصلی‌ترین دلایل بالا بودن این دامنه نوسان است. اجاره‌بهای مسکن نیز یکی‌ دیگر از متغیرهای پراهمیت در تحلیل بازار مسکن است که به دلیل ماهیت قراردادهای اجاره و شرایط تمدید آنها، به‌رغم همسویی با قیمت مسکن، نوسانات کمتری را نسبت به آن تجربه می‌کند. اگرچه اجاره‌بهای اسمی تقریباً همواره روندی صعودی داشته است. بر اساس مطالعه اقتصاددانانی چون کارل کیس و رابرت شیلر، به علت فقدان اطلاعات کامل از بازدهی واحدهای مسکونی، این بازار تا حد زیادی مستعد تشکیل حباب است. قیمت‌های کاذب و حبابی در بازار مسکن به سایر بازارها نیز آسیب می‌رساند، به این ترتیب که سرمایه‌گذاران با مشاهده رشد فزاینده قیمت مسکن، به این بازار سرازیر شده و سایر بخش‌های اقتصادی از سرمایه‌گذاری جدید محروم می‌شوند و در نتیجه تخصیص منابع از حالت بهینه فاصله بیشتری می‌گیرد. طی دو سال اخیر با افزایش قیمت مسکن و تورم در ایران شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها بودیم که آه از نهاد مستاجران درآورده است؛ امسال هم در فصل جابه‌جایی شاهد افزایش قیمت اجاره‌بها هستیم در شرایطی که مسوولان در ستاد کرونا مصوبات دیگری را به ثبت رسانده‌اند. با توجه به تلاطم‌های بازار مسکن، مستاجران به واسطه تورم‌های سرسام‌آور که تاثیر مستقیمی بر نرخ اجاره‌بها دارد نگران هستند و در قراردادهای اجاره مسکن تمدیدشده در فصل بهار مشاهده می‌شود که قیمت‌ها تا حدود 40 درصد افزایش داشته است. سوال این است که آیا افزایش اجاره‌بها همچنان ادامه خواهد داشت؟