وضعیت هشدار در ساخت‌وساز
مسلم صالحی از تبعات تشدید رکود ساختمانی با کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی می‌گوید
به گفته فعالان ساخت‌وساز کشور صدور پروانه‌های ساختمانی 30 تا 50 درصد کاهش یافته که اصلی‌ترین دلیل آن افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساختمان است چراکه دیگر سازندگان انگیزه‌ای ندارند با سودهای اندک و حتی در برخی موارد ضرر و زیان، پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کنند و حتی گفته‌شده در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز به گونه‌ای است که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده تمام می‌شود.
به گفته فعالان ساخت‌وساز کشور صدور پروانه‌های ساختمانی 30 تا 50 درصد کاهش یافته که اصلی‌ترین دلیل آن افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساختمان است چراکه دیگر سازندگان انگیزه‌ای ندارند با سودهای اندک و حتی در برخی موارد ضرر و زیان، پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کنند و حتی گفته‌شده در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز به گونه‌ای است که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده تمام می‌شود. آیا در این شرایط شاهد توقف ساختمان‌سازی خواهیم بود؟ کاهش تولید مسکن چه تبعات اقتصادی دارد؟ مسلم صالحی معاون برنامه‌ریزی گروه سرمایه‌گذاری مسکن در این باره می‌گوید که با افزایش شدید بهای تمام‌شده، حجم نقدینگی و سرمایه در گردش برای پروژه‌های جدید تا زمان رسیدن به پیش‌فروش، بایستی حداقل سه برابر شود. با از دست دادن سود در سال گذشته، سازندگان توان کمتری برای سرمایه‌گذاری مجدد در این بازار خواهند داشت؛ به ویژه سازندگانی که از زمین برخوردار نیستند و همین موضوع منجر به تشدید رکود ساخت‌وساز می‌شود.
♦♦♦
در حالی که آخرین گزارش مرکز آمار از رشد پروانه‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته حکایت داشته است اما ظاهراً این روند موقتی بوده و در شرایط فعلی برخی گزارش‌های غیررسمی از کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال جاری حکایت دارد و حتی به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان؛ پروانه‌ها حدود 30 تا 50 درصد در سال جاری کاهش یافته است. ارزیابی شما از این مساله چیست؟
کاهش پروانه‌ها در شهر تهران به نقل از گزارش‌های شفاهی، کاهشی است و حتی بیشتر این کاهش در متراژ پروانه‌های صادره بوده تا تعداد پروانه‌های صادره. به نظر می‌رسد صحبت‌های رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان صحت دارد؛ اما در حال حاضر آمار رسمی از صدور پروانه‌ها در این دوره در دسترس نیست اما به سه دلیل کاهش صدور پروانه ساختمانی محتمل است:
اول؛ افزایش قابل ملاحظه هزینه‌های صدور پروانه: هزینه‌های اخذ پروانه (همچون عوارض ساخت، تراکم، نظام مهندسی، آتش‌نشانی و...) در بخش مسکونی 50 درصد و در بخش تجاری /اداری حداقل 150 درصد افزایش یافته است. دوم؛ کاهش قراردادهای مشارکت در پی نوسان قیمت زمین و هزینه ساخت در سال 97 و 98: به علت افزایش نرخ ارز و کاهش زمین‌های قابل ساخت در شهرها و همچنین قیمت مسکن مالکان انتظار افزایش در برآورد ارزش زمین خود داشتند و همچنین مبالغ بلاعوض درخواستی ایشان بالا بود. همین نکته عقد قراردادهای مشارکت و شروع ساخت را به تاخیر انداخته است. برخی از سازندگان به تبع همین امر منتظر تعدیل این قدرالسهم هستند. سوم؛ عدم اطمینان نسبت به آینده اقتصاد کشور که منجر به کاهش تمایل به انجام سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت و از جمله در بخش مسکن می‌شود. به صورت ویژه نیز رکود فعلی حاکم بر بازار مسکن که عمدتاً به دلیل کاهش شدید قدرت خرید و نیز عدم اطمینان نسبت به آینده این بازار ایجاد شده است، باعث کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌شود.
با توجه به این امر که در حال حاضر گفته می‌شود تا ۵۰ درصد پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته‌اند در این شرایط این مساله نشانه چیست و چه اثری بر بخش مسکن و اقتصادمان می‌گذارد؟
بنده هنوز هم نمی‌دانم آیا این رقم 50 درصد صحیح است یا خیر، اما در هر حال، این کاهش قطعاً خبر ناگواری برای اقتصاد بخش مسکن و کل کشور است؛ زیرا با کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، قطعاً در سال‌های آینده تامین‌کنندگان کالاها و خدمات ساختمانی با مشکلات جدی مواجه خواهند شد که نتیجه آن کاهش رشد اقتصادی و اشتغال خواهد بود. همچنین تبعات دیگر میان‌مدت و بلندمدت در صورت ادامه این روند، انباشت تقاضا در بازار مسکن همزمان با کاهش عرضه است که باز هم به ایجاد موج تورمی بزرگی در بخش مسکن منجر خواهد شد.
به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز به گونه‌ای شده که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده خواهد بود چراکه تا سه سال پیش متوسط قیمت تمام‌شده هر متر مسکن ۸۰۰ هزار تومان بود، اما هم‌اکنون این عدد به دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. ارزیابی شما در این زمینه چیست؟ در حال حاضر قیمت تمام‌شده ساختمان چقدر است و آیا ساخت مسکن صرفه اقتصادی‌اش را از دست داده است و دیگر سودده نیست؟
هزینه ساخت متناسب با نوع پروژه از لحاظ کاربری، تراکم (ارتفاع)، منطقه و مشخصات فنی مقبول آن منطقه (برخورداری از تاسیسات سرمایش و گرمایش، کابینت و...) و نوع تاسیسات (متمرکز یا مستقل) متفاوت است. در برج و ساختمان‌های بلندمرتبه این عدد بیشتر و در ساخت ویلا یا ساختمان‌های کوتاه‌مرتبه عدد همین است. چیزی که تشدیدکننده این افزایش قیمت است، کاهش ثبت سفارش‌ها و کالاهای وارداتی و مواد اولیه مصالح به ویژه تاسیسات مکانیکی و الکتریکی است. همین ابتدای سال افزایش دستمزدها را داشتیم که به صورت مستقیم، حداقل معادل 30 درصد هزینه ساخت است و به صورت غیرمستقیم نیز بر بهای سایر کالاها تاثیرگذار است. تقریباً شش ماه دیگر و با شروع سال 1399، این عدد افزایش مجددی خواهد داشت. البته مصالحی مانند آهن‌آلات نیز کاهش قیمت داشته‌اند؛ اما در مجموع به نظر می‌رسد کاهش محسوسی در هزینه ساخت از ابتدای سال نداشته‌ایم. هزینه‌های صدور پروانه نیز افزایش شدیدی داشته است که خود منجر به افزایش قابل توجهی در بهای تمام‌شده پروژه شده است. هرچند نمی‌توان عدد دقیقی به صورت عمومی اعلام کرد، اما با بررسی‌های این جانب، هزینه پروانه مسکونی در تهران حدود 50 درصد و هزینه پروانه‌های اداری و تجاری در این شهر بین 100 تا 150 درصد افزایش یافته است که این افزایش در تهران از ابتدای اردیبهشت‌ماه اعمال شده است. بنابراین با توجه به اینکه هزینه پروانه حداقل پنج درصد بهای تمام‌شده است، خود همین افزایش نیز بهای تمام‌شده ساختمان را حدود دو تا سه درصد افزایش می‌دهد. علاوه بر موارد فوق، هزینه انشعابات نیز افزایش شدیدی داشته است. همچنین هزینه‌های نیرورسانی (ساخت پست برق و گاز و انتقال نیرو از پست‌های شهری به محل پروژه) در پروژه‌های بزرگ، بسیار سنگین و مشکل‌زا شده است؛ به گونه‌ای که در برخی از پروژه‌ها، سازمان‌های مربوطه وظیفه انتقال نیرو و زیرساخت‌ها از مناطق خیلی دور با فاصله حتی چند کیلومتر از محل پروژه را برعهده سازندگان قرار می‌دهند و همین موضوع منجر به افزایش قابل توجهی در بهای تمام‌شده می‌شود. پارامتر مهم دیگری که بایستی مورد توجه قرار گیرد، بهای زمین است که در تهران، سهم حدود 60درصدی (و در مناطق لوکس، تا 70 درصد و بیشتر) در بهای تمام‌شده دارد. میانگین بهای زمین کلنگی در تهران در بهار 1398 با 175 درصد افزایش نسبت به بهار 1397، به حدود 17 میلیون تومان رسید. طبیعتاً این افزایش، بهای تمام‌شده مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. با توجه به نکات فوق، به نظر می‌رسد در صورت تثبیت یا کاهش قیمت مسکن در بهای کنونی آن، با توجه به تحمیل هزینه‌های دیگری از قبیل بیمه، مالیات بر ارزش افزوده و... بر ساخت مسکن و با ادامه روند تورم عمومی کشور در سطح بالاتر از 20 درصد، قطعاً ساخت‌وساز توجیه اقتصادی مناسبی در سالیان آتی نخواهد داشت.
آیا ممکن است کاهش سوددهی در ساخت‌وساز باعث شود تا شاهد خروج سازندگان بزرگ و کوچک از عرصه ساخت‌وساز باشیم و در چنین شرایطی چه وضعیتی برای بازار مسکن رقم خواهد خورد؟
سازندگان بزرگ و حرفه‌ای، همواره در بازار باقی می‌مانند؛ اما ممکن است سطح فعالیتشان را نسبت به دوره‌های رونق کاهش دهند. در خصوص سازندگان کوچک و غیرحرفه‌ای، این روند کاملاً محتمل است؛ زیرا بازارهای جایگزینی مانند سپرده‌های بانکی، بورس و... می‌توانند نرخ بازدهی بالاتری را به این سرمایه‌گذاران ارائه کنند. عملاً کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، نشان‌دهنده همین خروج بخشی از فعالان از بازار به صورت موقت یا دائم است و این نشانه مثبتی برای بخش عرضه در بازار مسکن نیست. نکته مهم دیگری که وجود دارد، این است که بسیاری از سازندگان از افزایش قیمت‌ها بهره مناسبی نبردند و سهم سرمایه‌گذاران از این افزایش‌ها بیشتر بود. با شروع تورم در سه‌ماهه پایانی 96، بسیاری از سازندگانی که با مشکل نقدینگی مواجه بودند، واحدهای قابل عرضه خود را به منظور تکمیل پروژه‌های در حال احداث خود فروختند؛ زیرا در دوره رکود با ثبات قیمت یا افزایش حداقلی قیمت مواجه بودند و در فواصل بهار 92 تا بهار 96 میانگین رصد قیمت مسکن تهران تقریباً پنج درصد بود. همین موضوع بسیاری از سازندگان را کلافه کرده بود و با افزایش 20 یا 30درصدی قیمت مسکن در نیمه دوم سال 96، بسیاری از سازندگان واحدهای قابل عرضه خود را فروختند. تعهد تحویل برخی از این واحدها، سال‌های 97 و 98 بود. با تورم رخ‌داده در ساخت، در حال حاضر سرمایه در گردش برخی از این سازندگان، کفاف اتمام آنها را نمی‌دهد و برخی از پروژه‌ها با زیان خاتمه خواهند یافت. همین امر توان سازندگان را برای شروع پروژه‌های جدید کاهش می‌دهد. عملاً نوسانات این‌گونه، به نفع سازندگان حرفه‌ای نیست و این دسته از سازندگان، ثبات در بازار با افزایش قیمت متناسب با تورم ساخت را ترجیح می‌دهند تا بتوانند به صورت مستمر محصولات خود را به بازار عرضه کنند. نکته دیگر اینکه با افزایش شدید بهای تمام‌شده، حجم نقدینگی و سرمایه در گردش برای پروژه‌های جدید تا زمان رسیدن به پیش‌فروش، بایستی حداقل سه برابر شود. با از دست دادن سود در سال گذشته، سازندگان توان کمتری برای سرمایه‌گذاری مجدد در این بازار خواهند داشت؛ به ویژه سازندگانی که از زمین برخوردار نیستند و همین موضوع منجر به تشدید رکود ساخت‌وساز می‌شود.
مساله‌ای که اکنون در بازار شکل گرفته «موج انتظارات کاهشی در بازار معاملات مسکن» است که می‌گویند به بازار ساخت‌وساز هم سرایت کرده و از آن طرف ما شاهد هستیم که ادعا می‌شود سازنده‌ها در پروژه‌های جدید به سمت کاهش قیمت رفتند. ولی از یک طرف هم پارامترهای اثرگذار روی قیمت مسکن کم‌وبیش برقرار است. درست است که قیمت ارز کنترل شده ولی مصالح ساختمانی و دستمزدها، جواز و... رشد قابل ملاحظه‌ای داشته‌اند. اکنون به‌نوعی تقابل بین انتظارات کاهشی در بازار مسکن با قیمت تمام‌شده بالای ساخت‌وساز را می‌بینیم. این تقابل چه پیامدهایی به دنبال دارد؟
در خصوص کنترل ارز، حس ثبات در بین سرمایه‌گذاران وجود ندارد؛ به ویژه اینکه قیمت‌های مصالح، چسبندگی بالایی دارد و با بررسی‌های میدانی کاهش محسوسی احساس نمی‌شود. عملاً در حال حاضر هزینه‌های ساخت با قیمت ارز بالاتری در حال انجام است و این در حالی است که در بهای فروش، انتظارات کاهشی در بازار حاکم است و یکی از دلایل شکاف قیمتی عرضه و تقاضا، به همین موضوع برمی‌گردد. از سوی دیگر به نظر می‌رسد بازار پس از تلاطم شدید دو سال گذشته، در میان‌مدت و در صورت ثبات در پارامترهای کلیدی اقتصادی کشور (به ویژه نرخ ارز) به تعادل مناسبی خواهد رسید و بهای مناطق مختلف برای هر دو طرف با در نظر داشتن بهای تمام‌شده (به ویژه بهای زمین) و بهای فروش، به نرخ تعادلی دست خواهد یافت. اما تا آن زمان، این شکاف منجر به کاهش تعداد معاملات از یک‌سو و کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت از سوی دیگر می‌شود؛ زیرا همین شکاف در محاسبات اقتصادی ورود به یک پروژه، بازدهی را کاهش می‌دهد و طبیعتاً شروع پروژه و تداوم عرضه را به خطر خواهد انداخت. این امر زمانی حادتر است که انبوه‌ساز رسالت و تعهدی به عرضه مداوم و حضور مستمر در بازار نداشته باشد؛ به ویژه در خصوص سازندگان شخصی و به اصطلاح بساز و بفروش‌ها. چنین شکافی، کاهش عرضه واحدهای نوساز و انباشت تقاضا را منجر خواهد شد که می‌تواند زمینه‌ساز جهش مجدد قیمت مسکن در سالیان آتی باشد.
آیا با توجه به شرایط نااطمینانی حاکم بر اقتصاد ایران و تشدید رکود و افزایش ریسک بازهم شاهد کاهش بیشتر و حتی توقف ساخت‌وساز خواهیم بود؟
معمولاً در ابتدای رکود صدور پروانه‌ها کاهشی است و تصور کسب بازدهی از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر نزد سازندگان نیز وجود دارد. آنها نیز مثل هر سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی فعالیت می‌کنند و با شروع پیش‌رونق دوباره به بازار برمی‌گردند. این رفتار عمومی است. این رفتار زمانی تشدید می‌شود که نااطمینانی در بازار همچنان وجود داشته باشد و هیچ چشم‌اندازی از هزینه تمام‌شده پایانی خود نداشته باشند و آنها اقدام به شروع نمی‌کنند.
برخی فعالان ساختمانی معتقدند که باید سمت عرضه مسکن تحریک شود اما در حال حاضر با توجه به تشدید قیمت‌ها و کاهش تقاضا، تحریک عرضه نمی‌تواند موثر باشد. چراکه به‌رغم نیاز بالا، این نیاز تبدیل به تقاضا نمی‌شود چراکه نیازها یا به‌تعویق افتاده‌اند یا اینکه با حاشیه‌نشینی و شیرینگ مسکن سعی شده است نیازها برطرف شود. با توجه به این شرایط آیا نیازی به تحریک عرضه است و این مساله توجیه‌پذیر است؟
در شرایطی که طرح جامع مسکن از نیاز به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی خبر می‌دهد، قطعاً نیاز به تولید نیز وجود دارد؛ اما همان‌طور که شما گفتید، این عرضه بایستی همزمان با تحریک بخش تقاضا انجام شود. مشکلی که در سالیان گذشته وجود داشته است، عدم برنامه‌ریزی مناسب برای تحریک متناسب بین بخش عرضه و تقاضاست؛ به نحوی که در سال 96 همزمانی ورود سپرده‌گذاران طرح مسکن یکم، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ ارز، باعث هجوم همزمان خریداران مصرفی و سرمایه‌ای به بازار مسکن شد؛ اما از سوی دیگر، کاهش شدید عرضه واحدهای جدید به بازار، باعث خلأ جدی و قابل توجه در این بازار شده بود. همزمانی این دو عامل، باعث بروز مشکلات شدیدی در بازار مسکن شد. هم‌اکنون نیز هرچند تقاضا در بازار کاهش یافته است، اما این بدان معنی نیست که تحریک سمت عرضه اشتباه است. مسکن کالایی نیست که در مدت کوتاه بتوان آن را تولید و به بازار عرضه کرد؛ بنابراین نتایج تحریک سمت عرضه در حال حاضر، در دو تا سه سال آینده نمود خواهد داشت. در عین حال، از هم‌اکنون دولت باید به روش‌های مناسبی برای کاهش بهای تمام‌شده و نیز تقویت قدرت خرید از طرق گوناگون بیندیشد تا سرمایه‌گذاران در بازار ملک دچار رکود و انجماد منابع در سالیان آتی نشده و بتوانند با گردش سرمایه خود، مجدداً در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و محصولات خود را به بازار عرضه کنند.
در این شرایط رویکرد سیاستگذار چگونه باید باشد؟ غفلت سیاستگذار از این وضعیت ساخت‌وساز چه تبعاتی دارد و چه تدابیری باید اندیشید؟
طی سال‌های 92 تا 96 کمبود عرضه و تکمیل واحدهای مسکونی و تشکیل سرمایه در بخش مسکن مشخص است و آمارها نیز همین را نشان می‌دهند. همچنین اگر کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن رخ دهد و انتظارات کاهشی قیمت مسکن با افزایش هزینه ساخت همراه شود، حتماً کمبود عرضه خواهیم داشت. نکته مهم این است که هر محله و منطقه‌ای سازندگان و خریداران خاص خود را دارد و عرضه در محلی دیگر شاید به حل این شکاف کمکی نکند و با نگاه به ترکیب جمعیتی کشور همچنان ترکیب جوان کشور نیازمند مسکن هستند. باید دقت داشت که مسکن کالایی با قابلیت جابه‌جایی نیست که افزایش کلی تولید بتواند مشکلات تمام کشور را حل کند؛ بلکه باید با سیاست‌های مناسب، مسکن متناسب با نیاز و تقاضا را در بازار عرضه کرد. از جمله اقدامات قابل انجام شامل موارد زیر است: توسعه استفاده از تکنولوژی‌های ساخت ارزان که در حال حاضر چندان بازارپذیر نیست و بایستی سیاستگذاری، اطلاع‌رسانی و الگوسازی گسترده‌ای برای پذیرش آن صورت گیرد. عرضه زمین‌های در اختیار دولت و نهادهای مختلف در شهرها به منظور تولید و عرضه مسکن ارزان‌قیمت و کنترل قیمت زمین. افزایش مشوق‌های ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری. کنترل تورم عمومی کشور و به تبع آن، کاهش نرخ تسهیلات و سود انتظاری سرمایه‌گذاران. اتخاذ سیاست‌های تشویقی برای کاهش میانگین متراژ ساختمان‌های نوساز (از قبیل کاهش هزینه پروانه، معافیت‌های مالیاتی و...). توسعه استفاده از روش‌های نوین تامین مالی مبتنی بر بازار سرمایه به منظور تامین مالی پروژه‌های ساختمانی. توسعه ابزارهای جدید مبتنی بر بازار سرمایه از قبیل REIT به منظور به گردش انداختن دارایی‌های راکد بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی و بهره‌گیری حداکثری از پتانسیل‌های بازار سرمایه. اصلاح قوانین و مقررات پیش‌فروش به منظور افزایش ضریب اطمینان خریداران که می‌تواند همزمان سمت عرضه و تقاضا را تقویت کند.
