تاریخ انتشار:
اثر سیاست‌های پولی بر بازار مسکن در گفت‌وگو با احمدرضا سرحدی
تنگناهای مالی مسکن
برنامه‌ریزی برای خرید خانه توسط اقشار مختلف جامعه دغدغه‌ای بوده که شاید در طول تمام دهه‌های گذشته دولت‌های جهان را به خود مشغول کرده است. به تناسب اینکه دولت‌ها چه سیاست اقتصادی را سرلوحه کار خود قرار داده بودند نحوه برخورد با این دغدغه نیز متفاوت بوده است.
برنامه‌ریزی برای خرید خانه توسط اقشار مختلف جامعه دغدغه‌ای بوده که شاید در طول تمام دهه‌های گذشته دولت‌های جهان را به خود مشغول کرده است. به تناسب اینکه دولت‌ها چه سیاست اقتصادی را سرلوحه کار خود قرار داده بودند نحوه برخورد با این دغدغه نیز متفاوت بوده است. دولت‌هایی که در آنها اقتصاد به شکلی دولتی مدیریت می‌شود، با ساخت واحدهای مسکونی و مجتمع‌های چند هزار واحدی به استقبال مدیریت بازار مسکن رفته‌اند و در کشورهای غربی بیشتر طرح‌های حمایتی شامل تسهیلات دولتی و فراهم کردن شرایط بازار برای خرید خانه از سوی اقشار مختلف مردم شده است. در ایران اما با تغییر دولت‌های مختلف سیاست‌ها نیز به شکل کلی تغییر کرده است. از طرح اجاره به شرط تملیک در دولت‌های قبل گرفته تا ساخت مسکن مهر و این روزها گمانه‌زنی درباره مسکن اجتماعی برنامه‌هایی بوده که در زمان‌های مختلف از سوی دولت‌های ایرانی اجرایی شده است. در روزهایی که بخش قابل توجهی از تمرکز دولت جلب بسته خروج از رکود شده و بسیاری از کارشناسان درباره آن اظهار نظر می‌کنند به سراغ احمدرضا سرحدی، کارشناس اقتصاد مسکن رفتیم تا نحوه تاثیرگذاری سیاست‌های کلان دولتی در بازار
مسکن را بررسی کرده و چشم‌انداز آینده این بازار را روشن کنیم. بازاری که این روزها ماه‌های متوالی حضور در جمع بازارهای راکد را تجربه می‌کند اما بسیاری معتقدند در آینده نزدیک چشم‌اندازی نسبتاً روشن در انتظارش خواهد بود.
اگر بخواهیم از وضعیت سیاست‌های کلان دولت در عرصه مسکن در سال‌های گذشته تحلیلی کلی داشته باشیم به کدام برنامه‌ها می‌توان نگاه ویژه‌ای کرد؟
با توجه به اینکه در اقتصاد مسکن ایران نبود یک نگاه جامع باعث شده تا با تغییر قوای مجریه، سیاستگذاری‌های کلان نیز بعضاً تغییر کند، ما کمتر طرحی را می‌بینیم که توانسته باشد در مدت زمانی نسبتاً طولانی و در چند دولت مورد اقبال و توجه قرار بگیرد. با وجود این اما برنامه‌هایی بودند که بعضاً از سوی یک دولت اجرایی شده و توانسته‌اند تاثیراتی را فارغ از مثبت یا منفی از خود بر جای بگذارند. این پیچیدگی بازار مسکن را نشان می‌دهد که در آن باید در کنار سیاستگذاری صرف به وضعیت دقیق بازار نیز توجهی ویژه داشت تا در زمانی که طرح‌های نظری از روی کاغذ به عرصه عمل می‌آیند، بتوانند تاثیرات خود را به درستی باقی بگذارند.
در میان این طرح‌ها شاید مسکن مهر بیشترین فاصله را از نظر تا عمل داشت.
همین طور است. طرح مسکن مهر که در دولت‌های نهم و دهم مطرح شد از بعد نظری جایگاه بسیار خوبی را در سیاستگذاری‌های کلان مسکن کشور داشت. این ایده که پس از سال‌ها دولت بتواند با توجه به وظیفه‌ای که در قانون اساسی دارد، برای اقشار کم‌درآمد جامعه خانه ساخته یا شرایط صاحب‌خانه شدن آنها را فراهم آورد، طرح بسیار خوب و پسندیده‌ای بود تا جایی که بسیاری از خانواده‌های ایرانی امیدوار شدند پس از سال‌ها توان این را داشته باشند که یک واحد مسکونی مستقل برای خود داشته باشند و از مزیت‌های آن استفاده کنند. در عمل اما متاسفانه آنچه اتفاق افتاد نتوانست اهداف ابتدایی طرح مسکن مهر را میسر کند.
اصلی‌ترین عاملی که باعث شد مسکن مهر از اهداف خود دور شود، چه بود؟
این موضوع را باید به چند محور مختلف تقسیم کرد. از یک‌سو دولت توقع نداشت که در بخش عملیاتی، هزینه‌ها تا این حد زیاد شود. برای این موضوع دولت در نظر گرفته بود از زمین‌های رایگانی که به عنوان اراضی دولتی هستند برای ساخت مسکن مهر استفاده کند. در عمل اما دوری این زمین‌ها از مراکز شهرها و پایین بودن اقبال عمومی نسبت به آن از یک‌سو و هزینه‌بر بودن ساخت و سازها در بیابان و مناطقی که از امکانات زیربنایی به دور هستند، از سوی دیگر باعث شد مسکن مهر در عرصه عمل هزینه بسیار زیادی را بر دوش دولت بگذارد.
دیگر موضوعی که شاید برای مسکن مهر چالش به وجود آورد سیاسی شدن آن و مطرح شدنش به عنوان یک فعالیت تبلیغاتی بود. اگر زمانی از مسکن مهر به عنوان یک پروژه کیفی که باید به داد اقشار فرودست برسد یاد می‌شد، پس از گذشت چند ماه کمیت به جای آن نشست و دولت ترجیح داد با ارائه آمار و ارقام بزرگ نسبت به این طرح استفاده‌های تبلیغاتی بکند. مساله‌ای که به بدنه اصلی مسکن مهر ضربه زد و باعث شد اهداف اصلی نادیده بماند.
طرح مسکن مهر به چه شکلی به دولت یازدهم ارث رسید؟
با تغییر در بدنه اجرایی کشور قطعاً مسکن مهر بسیاری از حامیان خود را از دست داد. طرحی که بنا بود خانه‌ها را به شکل رایگان در اختیار مردم بگذارد، نزدیک به 40 هزار میلیارد تومان هزینه داشت که بسیاری از آنها را بانک‌ها تامین کردند.
در ابتدا تلاش شد این هزینه‌ها به متقاضیان مسکن مهر انتقال پیدا نکند اما وقتی که بانک‌ها نیز نتوانستند جور آن را بکشند، این مردم بودند که باید افزایش رقم وام‌ها و هزینه خرید را تقبل می‌کردند.
با آغاز به کار دولت یازدهم از یک‌سو تلاش شد منابع مالی بدون پشتوانه‌ای که به مسکن مهر تزریق می‌شده کنترل شود و از سوی دیگر نیز با اولویت‌بندی طرح‌هایی نهایی شود که بیشترین استقبال را داشته‌اند. از این‌رو طرح‌هایی که در نقاط دوردست بوده و مشتری نداشتند یا برنامه‌هایی که برای آنها هیچ زیرساختی در نظر گرفته نشده بود، از کانون توجهات دولت کنار گذاشته شد و جای آن را اولویت‌بندی برای پروژه‌ها گرفت. اولویت‌بندی که هنوز در عرصه عمل ادامه دارد و احتمالاً تا بسته شدن پرونده آن به چند ماهی زمان احتیاج خواهد بود.
بسیاری از کارشناسان طرح مسکن اجتماعی را که در دولت یازدهم مطرح شده به نوعی تداوم مسکن مهر می‌دانند. تا چه حد می‌توان به این اظهار نظر استناد کرد؟
قطعاً این دغدغه که اقشار فرودست جامعه نیاز به مسکن خود را رفع کرده و البته دولت بتواند سنگ بزرگی را از جلوی پای آنها بردارد، همراه تمام دولت‌ها بوده و در دولت یازدهم نیز ادامه دارد. نکته‌ای که قبل از هر چیز باید به آن توجه کنیم تفاوت جدی در وضعیت اقتصادی این دولت در مقایسه با دولت‌های نهم و دهم است. در دولت‌های گذشته امکان فروش نفت بدون هیچ محدودیتی و با قیمت بیش از 140 دلار در هر بشکه وجود داشت.
در حال حاضر هیچ‌یک از این دو عامل وجود ندارد و دولت مجبور است میزان نفتی محدود را با قیمتی کمتر از 50 دلار به فروش برساند و این موضوع سیاستگذاری‌های کلان را با مشکلات جدی مواجه کرده است. در این شرایط هرچند طرح مسکن اجتماعی از مدت‌ها پیش مطرح شده و با هدف کمک‌رسانی به اقشار کم‌درآمد جامعه طراحی شده است اما شاید با توجه به شرایط اقتصادی فعلی دولت، نمی‌توان انتظار چندانی داشت که در کوتاه‌مدت کار ساخت و تکمیل آن روندی گسترده به خود بگیر .
مسکن اجتماعی نیز از جنس مسکن مهر است با این تفاوت که دولت یازدهم تلاش کرده نقاط ضعف گذشته را در طرح فعلی اجرایی نکند و از این‌رو امیدهایی برای به هدف رسیدن آن وجود دارد.
در شرایط اقتصادی فعلی مهم‌ترین و تاثیرگذارترین کاری که دولت می‌تواند برای بازار مسکن بکند چه خواهد بود؟
در شرایطی که منابع اعتباری کشور اجازه نمی‌دهد که طرح‌های بزرگی مانند مسکن اجتماعی و مسکن مهر را کلید بزنیم، باید به سمت طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی حرکت کنیم. در این میان شاید استفاده از ظرفیت بازارهای مالی بهترین گزینه باشد. هرچند در روزهای ابتدایی دولت یازدهم تلاش شد با وارد کردن بازار سرمایه به عرصه مسکن از ظرفیت‌ها و توان این بازار حداکثر استفاده صورت گیرد اما فروکش کردن روند رو به رشد این بازار، عملاً بسیاری از این برنامه‌ها را متوقف کرد تا بار دیگر بخش قابل توجهی از تمرکز برنامه‌های حمایتی دولت به بخش بانکی معطوف شود.
بانک‌های ما نیز در طول سال‌های گذشته تحت تاثیر فشارهای بین‌المللی و محدودیت‌های جدی بر منابع مالی‌شان روزهای خوبی را پشت سر نگذاشتند و این روزها تنها در انتظار بازگشت بدهی‌های معوق‌شان به سر می‌برند. با وجود این اما می‌توان امید داشت با نهایی شدن برخی از طرح‌ها، از ظرفیت تسهیلات‌دهی بانک‌ها حداکثر استفاده صورت گیرد.
در طول ماه‌های گذشته دولت از چند طرح تسهیلات جدید مسکن رونمایی کرد اما به نظر می‌رسد بازار چندان اقبالی نسبت به آنها نشان نداد. دلیل این موضوع چیست؟
برای این مساله باید چند عامل مختلف را در نظر گرفت. از یک‌سو بانک‌ها هستند که به دلیل محدودیت‌های جدی در منابع‌شان توان وام‌دهی با تعداد بالا به بخش مسکن را ندارند.
از سوی دیگر سود پایین این تسهیلات در قیاس با دیگر وام‌هایی که بانک‌ها ارائه می‌کنند نیز باعث شده اگر منابعی باقی بماند به دیگر بخش‌ها اختصاص پیدا کند. در بخش بازار نیز تردیدهای جدی مردم از آینده اقتصادی کشور حکمفرما بود. مذاکرات هسته‌ای و چگونگی نتیجه‌بخش شدن آن که در طول ماه‌های طولانی فضای اقتصادی کشور را درگیر کرد، باعث شد تعداد قابل توجهی از سرمایه‌گذاران چه در عرصه ساخت مسکن و چه در حوزه تقاضا، ترجیح دهند وارد کردن سرمایه‌هایشان را به روزهای پس از اجرای برجام و لغو تحریم‌ها موکول کنند. اینک این امید به وجود آمده که از یک‌سو مردم تردیدهای خود برای ورود به بازار را کنار بگذارند و از سوی دیگر دست دولت برای ارائه وام‌های بهتر و مفیدتر باز شود.
با این شرایط آیا احتمال تصمیم‌گیری درباره افزایش مبلغ وام مسکن نیز در سیاست‌های آینده دولت وجود دارد؟
این تصمیم‌ها به شدت به وضعیت اقتصادی کشور و البته بازار مسکن مرتبط خواهد بود. در صورتی که بار دیگر موجی از تقاضا در بازار شکل گرفته و مهم‌ترین ابهام در مسیر آن قدرت خرید مردم باشد، قطعاً دولت می‌تواند به افزایش دوباره مبلغ وام‌ها اقدام کند. هرچند این موضوع بستگی به این دارد که بانک‌ها تا چه حد آمادگی پذیرش تعهدات جدید را داشته باشند و از پس مشکلات و معضلات بربیایند.
در شرایطی که منابع اعتباری کشور اجازه نمی‌دهد که طرح‌های بزرگی مانند مسکن اجتماعی و مسکن مهر را کلید بزنیم، باید به سمت طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی حرکت کنیم.
چرا با وجود برنامه‌های متنوعی که از سوی دولت در طول ماه‌های گذشته اعلام شده همچنان رکود در بازار مسکن ادامه دارد؟ آیا نمی‌توان این موضوع را به برنامه‌های انقباضی دولت به منظور کاهش تورم ربط داد؟
عامل اصلی که نسبت به رکود فعلی در بازار مسکن نقشی تعیین‌کننده ایفا می‌کند، نحوه عملکرد این بازار در سال‌های گذشته است. وقتی که به گذشته نه‌چندان دور برمی‌گردیم، می‌بینیم که در اقتصاد ایران تنها بخشی که فعال بود و سودآوری بالایی را نصیب سرمایه‌گذاران می‌کرد، بخش مسکن بود. با توجه به نقش قابل توجهی که این بازار در رشد اقتصادی و تولید کشور ایفا می‌کرد، بسیاری از توجهات برنامه‌های دولتی نیز به آن معطوف شد.
از سوی دیگر سودآوری بسیار بالای مسکن در قیاس با دیگر صنایع نیز باعث شد بسیاری از دلالان و سفته‌بازان ترجیح دهند گام در این عرصه گذاشته و به شکلی کلان خانه‌سازی را در دستور کار خود قرار دهند. در فاصله نسبتاً کوتاه ورود این سفته‌بازان باعث شد بازار مسکن از حالتی مصرفی به حالتی سرمایه‌ای تغییر وضعیت بدهد و بدون اینکه نیاز جامعه تغییر داشته باشد، تنها واحدهایی از سوی سفته‌بازان به فروش رفته و قیمت‌ها به شکل صوری افزایش پیدا کند. نتیجه غیر قابل انکار این رویه، افزایش بدون توجیه تعداد واحدهایی بود که در سال‌های گذشته ساخته شد و هیچ متقاضی واقعی برای آنها وجود نداشت.
این به معنی آن است که در حال حاضر تعداد واحدهای ساخته‌شده در اقتصاد ایران بیشتر از واحدهای مورد نیاز است؟
قطعاً همین‌طور است. در سال‌های گذشته چند برابر نیاز واقعی بازار، پروانه ساختمان صادر شد. خانه‌هایی که امروز تکمیل شده، در دست تکمیل قرار دارد یا اینکه به شکل نیمه‌کاره رها شده‌اند، همگی از این دست به شمار می‌آیند. وقتی دولت اعلام می‌کند در سراسر کشور بیش از یک میلیون واحد خالی وجود دارد که صاحبان آنها علاقه‌ای به فروش‌شان ندارند، از همین آمار سال‌های گذشته نشأت می‌گیرد. ما می‌بینیم که با وجود اینکه در طول چند سال اخیر میزان تورم در بازار مسکن به شدت از تورم اقتصادی کشور پایین‌تر بوده و حتی ما به شکل مداوم روند کاهشی قیمت‌ها را نیز داشته‌ایم، اما هیچ مشتری برای این بازار وجود نداشته که به خوبی نشان می‌دهد در سال‌های گذشته عملکرد ما عملکرد مثبتی نبوده و بازار را بدون اینکه برای مشتریانش آماده کنیم، از واحدهای بدون پشتوانه اشباع کرده‌ایم.
با وجود این شرایط آیا می‌توان به خروج بازار از رکود به پشتوانه برنامه‌های دولتی امید داشت؟
نهایی شدن توافق هسته‌ای و ورود سرمایه‌گذاران جدید چشم‌انداز کلی اقتصاد ایران را مثبت کرده است. قطعاً این مساله برای بازار مسکن نیز وجود خواهد داشت. صنعت ساختمان به عنوان یکی از پیچیده‌ترین و گسترده‌ترین بازارهای فعال در کشور به عنوان یک نیاز قطعی در جامعه به حساب می‌آید که نمی‌توان به هیچ عنوان آن را کنار گذاشت. اضافه شدن چند صد هزار خانوار در سال به آمار خانواده‌های ایرانی به خوبی نشان می‌دهد روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساخت واحدهای جدید باید ادامه
داشته باشد.
قطعاً در صورتی که دولت بتواند ثبات نسبی ایجاد‌شده در بازارهای اقتصادی را حفظ کند و امید مردم برای ورود به بازار را بالا ببرد، می‌توان انتظار داشت در آینده نزدیک موج جدیدی از رونق، بازار مسکن را فرا بگیرد. البته این به معنی افزایش قیمت‌ها نخواهد بود زیرا ما در طول این سال‌ها حباب مسکن را از بین برده‌ایم و با برنامه‌ریزی‌هایی که برای مقابله با سفته‌بازان در بازار مسکن صورت گرفته است، این امید وجود دارد که رونقی بدون افزایش سنگین قیمت تجربه کنیم. البته نمی‌توان انتظار داشت این رونق در کوتاه‌مدت به وجود بیاید اما شاید نخستین نشانه‌های آن در ماه‌های ابتدایی سال آینده قابل رصد باشد.
البته این به معنای بازگشت بازار مسکن به روزهای اوج خود در سال‌های گذشته نیست و احتمالاً با توجه به محدودیت قدرت خرید مردم، رونقی که در بازار به وجود می‌آید به خانه‌های نقلی و با متراژ کمتر از 100 متر اختصاص خواهد یافت تا تحت تاثیر این رونق نسبی دیگر واحدهای مسکونی نیز کم‌کم وارد فضای رونق شوند.
در ارزیابی‌های کلان از آینده بازار مسکن دولت چه برنامه را می‌تواند اجرایی کند که آینده این بازار را متحول کند؟
یکی از طرح‌هایی که در بسیاری از نقاط جهان اجرایی شده و در ایران توجه چندانی به آن صورت نگرفته، طرح آمایش سرزمین است. اینکه ما محاسبه کنیم در کدام بخش از کشور توان سرمایه‌گذاری جدید وجود دارد و بازار مسکن در چه نقطه‌ای اشباع شده و در چه نقطه‌ای می‌تواند برای زندگی مناسب باشد، امری بسیار مهم و حیاتی است. امروز بسیاری از کشورهای پیشرفته جهان این طرح را به پایان رسانده و تحقیقاتی جدی در این زمینه داشته‌اند. اما در ایران متاسفانه هنوز این اتفاق نیفتاده و ما می‌بینیم در نقطه‌ای از کشور تمرکز جدی جمعیت وجود دارد و در نقطه‌ای دیگر فضای قابل استفاده خالی از سکنه است. در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم گمانه‌زنی‌هایی درباره اجرای این طرح مطرح شده که ما امید داریم با دریافت جزییات و برنامه‌ای دقیق اجرایی شود. اگر دولت بتواند برای طرح آمایش سرزمینی برنامه‌ای جدی را اجرایی کند قطعاً بخش قابل توجهی از دغدغه و نگرانی‌هایش برای برنامه‌ریزی برای آینده بازار مسکن رفع خواهد شد و از این پس تمام طرح‌ها و برنامه‌هایی که در این زمینه مطرح می‌شود، با دیدی باز و نگاهی کلان اجرایی می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید