زیان‌ بهای بالای املاک به اقتصاد

توجه و علاقه‌مندی اقتصاددانان به بحث زمین در طول تاریخ فرازوفرودهای زیادی داشته است. از دیدگاه اقتصاددانان سیاسی قرون 18 و 19، زمین برای درک وضعیت جهان اهمیتی کلیدی داشت. آنها عقیده داشتند که توزیع اجاره‌بهای حاصل از مالکیت زمین عامل شکاف گسترده بین ثروتمندان و فقرا و پیدایش انواع مختلف نابهنجاری‌های اقتصادی بود. در قرن 20 علاقه اقتصاددانان به موضوع زمین کمتر شد. اما از زمان شروع هزاره آنها به بحث و مناظره پیرامون اثراتی پرداختند که قوانین محدودکننده منطقه‌بندی بر تولید اقتصادی شهرها می‌گذارد. بحران مالی جهانی جرقه افزایش پژوهش‌ها درباره عواقب رکود در بخش مسکن را شعله‌ور کرد. پژوهش‌ها نشان داد ترازنامه‌های بانکی ضعیف می‌شود و صاحبان املاک پول کمتری خرج می‌کنند که همین خود به رکود دامن می‌زند. این پژوهش‌ها به ویژه بر بحران مسکن آمریکا در سال‌های 2009-2007 تمرکز کرده‌اند. در سال‌های اخیر رشته جدیدی از پژوهش‌ها پدیدار شد که همانند اقتصاددانان سیاسی گذشته بسیاری از ناهنجاری‌های اقتصادی درازمدت را به زمین ارتباط می‌دهد. این پژوهش‌ها بررسی می‌کنند که چگونه قیمت‌های بالا و فزاینده زمین بر وام‌دهی، سرمایه‌گذاری و در نهایت بهره‌وری تاثیر می‌گذارند. بسیاری از پژوهش‌ها رونق درازمدت املاک در چین را بررسی می‌کنند. نتیجه نگران‌کننده آن است که قیمت‌های بالا و رو به رشد املاک می‌تواند با حذف سرمایه‌گذاری‌های مولد و تخصیص نامناسب سرمایه آسیب‌های اقتصادی جدی به بار آورد. در بدترین شرایط، قیمت بالای زمین عامل کندی رشد بهره‌وری بود. املاک بزرگ‌ترین طبقه دارایی در جهان است. در سال 2020 املاک حدود 68 درصد از دارایی‌های غیرمالی جهان (شامل کارخانه‌ها، ماشین‌آلات و دارایی‌های غیرملموس از جمله حق مالکیت معنوی) را تشکیل می‌داد. زمین به تنهایی (یعنی بدون احتساب ساختمان روی آن) اندکی بیش از نصف آن 68 درصد را شامل می‌شد. با اوج‌گیری قیمت‌ها، سهم زمین از دارایی‌های غیرمالی در برخی از کشورها به شدت بالا رفت. به عنوان مثال، در بریتانیا این سهم از 39 درصد در سال 1995 به 56 درصد در سال 2020 رسید.  از آنجا که زمین به راحتی ارزش‌گذاری می‌شود و نمی‌توان آن را پنهان کرد وثیقه خوبی برای دریافت وام به‌شمار می‌رود. بنابراین، هرگاه همانند روندی که چند دهه گذشته در اکثر نقاط جهان اتفاق افتاد قیمت زمین بالا برود تاثیر اولیه آن است که وام‌دهی و فعالیت اقتصادی افزایش می‌یابد. خانوارها می‌توانند از املاکی که مرتب باارزش‌تر می‌شوند برای وام‌گیری با بهره‌های پایین‌تر استفاده کنند. بنگاه‌هایی که مالک زمین هستند نیز آسان‌تر می‌توانند به تامین مالی دسترسی پیدا کنند. علاوه بر این، هرچه میزان دارایی‌های افراد بالاتر باشد آنها با راحتی خیال بیشتری پول خرج می‌کنند. اما استفاده از زمین به عنوان وثیقه اثرات مخربی نیز دارد به ویژه در مناطقی که بانک‌ها نقش بزرگی در تامین مالی شرکت‌ها دارند. توانایی بنگاه‌ها برای وام‌گیری بر مبنای دارایی‌های موجود آنها ارزیابی می‌شود نه توان بالقوه آنها در تولید. بنگاه‌هایی که مالک زمین هستند آسان‌تر از بنگاه‌هایی که انبوهی سرمایه غیرملموس دارند می‌توانند از بانک‌ها وام بگیرند. مقاله سباستین دوئر از بانک تسویه بین‌الملل که در سال 2018 انتشار یافت به این نتیجه می‌رسد که آن دسته از بنگاه‌های بورسی آمریکایی که وثیقه ملکی بیشتری دارند توانستند در مقایسه با رقبا وام بیشتری بگیرند و سرمایه‌گذاری‌های بزرگ‌تری انجام دهند هرچند توان تولیدی آنها کمتر بود. همین پدیده در اسپانیا و درست قبل از بحران مالی جهانی مشاهده می‌شد. سرگئی باسکو از دانشگاه بارسلونا و دیوید رودریگز از بانک مرکزی اسپانیا در پژوهش سال گذشته خود متذکر می‌شوند که تولیدکنندگانی که مالک زمین هستند در مقایسه با دیگر بنگاه‌ها اعتبارات بیشتری از بانک‌ها می‌گیرند.  قیمت‌های فزاینده املاک وام‌دهی به بخش تولید را کاهش می‌دهد و باعث سوءتخصیص سرمایه‌ها می‌شود. وقتی بازار مسکن رونق می‌گیرد بانک‌ها وام مسکن بیشتری می‌دهند. از آنجا که بانک‌ها محدودیت سرمایه دارند میزان وام‌دهی آنها به کسب‌وکارها کاهش می‌یابد. پژوهشی که در سال 2018 و با استفاده از داده‌های سال 1988 تا 2006 آمریکا صورت گرفت به این نتیجه رسید که یک واحد انحراف معیار در افزایش بهای مسکن در مناطقی که شعبه‌های بانکی در آنجا مستقر هستند رشد وام‌دهی به بنگاه‌هایی را که از همان بانک‌ها وام می‌گیرند تا 42 درصد پایین می‌آورد. در نتیجه کل سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده توسط آن بنگاه‌ها 21 درصد کاهش می‌یابد. این اثرات مخرب در دیگر مناطق نیز بزرگ بوده‌اند. باید توجه داشت که بانک‌های جهان ثروتمند وام‌دهی به بخش مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش داده‌اند. در 17 اقتصاد پیشرفته، سهم وام‌های مسکن از کل وام‌های بانکی از 32 درصد در 1952 به 58 درصد در 2016 رسید. اثرات قیمت بالای زمین در غرب هرچه باشد به نظر می‌رسد چین مشکل بزرگ‌تری دارد چراکه سرمایه‌گذاران این کشور اشتهایی سیری‌ناپذیر برای املاک دارند. مجموعه‌ای از پژوهش‌های اخیر نشان می‌دهند که قیمت بالای زمین مسیر وام‌دهی بانک‌ها را از شرکت‌های تولیدی اصلی دور می‌کند و هزینه‌کرد بنگاه‌های بورسی برای تحقیق و توسعه (R&D) را کاهش می‌دهد. همچنین به نظر می‌رسد این بنگاه‌ها استعدادهای مدیریتی خود را به سمت املاک سوق می‌دهند. مقاله سال 2019 هارالد هو از دانشگاه ژنو که از داده‌های تولیدکنندگان در 172 شهر چین بهره می‌برد نتیجه‌ای غافلگیرکننده دارد. این مقاله بیان می‌کند که هر 50 درصد افزایش در بهای مسکن هزینه‌های وام‌گیری را افزایش و سرمایه‌گذاری و بهره‌وری را کاهش می‌دهد و به کاهش 5 /35درصدی تولید ارزش افزوده در بنگاه‌ها می‌انجامد.  این نتیجه‌گیری که قیمت‌های بالا و فزاینده املاک می‌توانند فعالیت‌های اقتصادی را مختل کنند. درس‌های مهمی برای سیاستگذاران در زمینه چگونگی سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن به همراه می‌آورد. به عنوان مثال، تشویق به خانه‌سازی بیشتر می‌تواند به کاهش ارزش وثیقه‌ای مسکن کمک کند. محدودسازی مالکیت املاک چندگانه نیز می‌تواند توزیع آن وثایق را تغییر دهد. همچنین، اعمال محدودیت برای میزان وام‌های مسکن بانکی اعتبارات بیشتری را به سمت هدف‌های مولد روانه می‌کند. پیشنهاد بلندپروازانه دیگر اعمال مالیات بر ارزش زمین است که می‌تواند با پایین آوردن ارزش بازاری زمین از جذابیت آن به عنوان وثیقه بکاهد. این نوع مالیات هدف اصلاح‌طلبان قرن‌های 18 و 19 بود که در جست‌وجوی جامعه‌ای با برابری بیشتر بودند. اکنون اشتیاق جدید برای زمین می‌تواند همان دیدگاه قدیمی را دوباره زنده کند.