صندوق چابک
گفت‌وگو با عارف علیقلی‌پور درباره ماموریت‌های صندوق املاک و مستغلات
به تازگی سیاستگذاران در بازار سرمایه ایران از ابزاری رونمایی کرده‌اند که هدف آن ورود تدریجی سرمایه‌های راکد و خُرد در بخش املاک و مستغلات است. یکی از ماموریت‌ها در راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات در فرابورس، آزادسازی دارایی‌های راکد همچون ملک و به تعادل کشاندن بازار مسکن نام برده می‌شود. اگرچه به اذعان فعالان بازار سرمایه راه‌اندازی این نوع صندوق‌ها با توجه به تجربه جهانی می‌تواند جذاب باشد اما منتقدان با توجه به تجربه ناموفق صندوق زمین و ساختمان به دلیل غیراستاندارد و ناهمگن بودن و منطقه‌ای بودن املاک، از پیچیدگی این کار می‌گویند. برای بررسی این موضوع که صندوق‌ها چه مشکلی از مشکلات بازار سرمایه را می‌تواند حل کند، با عارف علیقلی‌پور، مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران به گفت‌وگو نشستیم. در ادامه مشروح گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
با آغاز معاملات ثانویه «ارزش مسکن» نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور در بازار سرمایه با حضور وزرای اقتصاد و تعاون و رفاه اجتماعی در فرابورس ایران (روز شنبه، 21 آبان) رونمایی شد. با توجه به اذعان دولت مبنی بر کاهش توانمندی خانواده‌ها برای خرید مسکن و نبود چشم‌انداز مثبت، سیاستگذار امیدوار است با راه‌اندازی ابزار جدید همچون صندوق املاک و مستغلات، بتواند سمت تقاضا را دوباره توانمند کند. با طرح این مقدمه و برای ورود به بحث و با کسب اجازه، می‌شود با تعریف صندوق املاک و مستغلات، بحث درباره این موضوع را آغاز کنیم؟ آیا تجربه دیگری در این زمینه در جهان وجود دارد؟ فرابورس ایران از کی مطالعات در این باره را آغاز کرد؟ و سازوکار راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات به چه نحو است؟
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک واحد تجاری است که با هدف کسب سود به خرید و فروش املاک و مستغلات و مدیریت آن اقدام می‌کند. عواید حاصل از این فعالیت‌ها نیز سالانه بر اساس الزام‌های تقسیم سود، میان سرمایه‌گذاران صندوق (دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری) توزیع می‌شود. بحث تاسیس صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه ایران به‌طور جدی از اوایل دهه 90شمسی شروع شد. فرابورس ایران در سال 94 و 95 مطالعات جامعی در مورد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و نقش آنان در کشورهای مختلف انجام داد. در سال 95 نخستین پیش‌نویس اساسنامه این صندوق‌ها تهیه شد و برای اخذ نکات و نظرات در اختیار نهادهای مالی قرار گرفت. با وجود این هیچ وقت اساسنامه این صندوق‌ها نهایی نشد و به تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار نرسید. در سال 1398 در عمل به ماده 23 آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (تصویب‌نامه شماره ۹۷۶۵۵ /ت ۵۲۳۸۵ هـ مورخ 10 /08 /1395 هیات وزیران) هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار چارچوب و کلیات شرایط تاسیس این نوع صندوق‌ها را مصوب کرد. در نهایت در تیر سال 1400 اساسنامه این صندوق‌ها مصوب و در بهمن همان سال موافقت اصولی تاسیس نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات صادر شد.
این را هم بگویم که صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) در جهان برای نخستین‌بار در سال 1960 در ایالات متحده آمریکا مجوز فعالیت گرفتند. فعالیت اصلی این صندوق‌ها، خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل اجاره‌داری آنهاست، اگرچه این صندوق‌ها در اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات مانند اوراق رهنی نیز سرمایه‌گذاری می‌کنند. نزدیک به 80 درصد تشکیل سرمایه در کشورهای توسعه‌یافته متعلق به ساختمان است. املاک و مستغلات و ابزارهای مالی وابسته به آن، حدود 40 درصد کل دارایی‌های جهان را تشکیل می‌دهند. در بازارهای سرمایه توسعه‌یافته دنیا، دارایی‌های مرتبط با املاک و مستغلات بیش از 30 درصد کل دارایی‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. از تاریخچه تاسیس این صندوق‌ها با تاریخچه ظهور سایر ابزارهای مالی در بازارهای سرمایه دنیا می‌توان نتیجه گرفت که سرمایه‌گذاری مشترک در املاک و مستغلات طبقه‌ای نسبتاً جدید از دارایی‌های سرمایه‌ای در بازارهای سرمایه محسوب می‌شود. موضوع فعالیت اصلی صندوق‌های املاک و مستغلات در ایران، خرید و تملک دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، اجاره و فروش دارایی‌های غیرمنقول و سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات و سهام شرکت‌های ساختمانی پذیرفته‌شده در بورس است.
لطفاً کمی در مورد سازوکار راه‌اندازی صندوق توضیح دهید.
در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات پس از ارسال مدارک اولیه و اخذ مجوز موافقت اصولی تاسیس از سازمان بورس و اوراق بهادار، موسسان صندوق باید وجه مربوط به واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز را به حساب صندوق در شرف تاسیس واریز کرده و املاک و مستغلاتی هم که به عنوان آورده سرمایه‌گذاران قرار است به صندوق واگذار شود، باید از سوی هیات سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارزش‌گذاری شود. سپس گزارش ارزش‌گذاری به همراه سایر مستندات مورد نیاز برای اخذ مجوز تاسیس، به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه می‌شود. در صورت تایید مدارک و مستندات، سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز ثبت صندوق را نزد مرجع ثبت شرکت‌ها صادر می‌کند. پس از ثبت و تاسیس صندوق، مالکیت آورده املاک و مستغلات سرمایه‌گذاران به صندوق منتقل می‌شود و در مقابل به آنها واحد سرمایه‌گذاری عادی تعلق می‌گیرد. سپس با اخذ مجوز پذیره‌نویسی و هماهنگی با بورس مربوطه بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری صادرشده در قبال املاک و مستغلات، در بازار عرضه می‌شود.
با توجه به تجربه جهانی این نوع صندوق‌ها که در توضیحتان به آن اشاره کردید، به نظر می‌رسد که سیاستگذار نسبت به راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات بسیار خوش‌بین و امیدوار است. با توجه به موضوع فعالیتی که برای این صندوق‌ها مطرح و تعریف می‌شود، به نظر شما در مجموع ماموریت و هدف سیاستگذاران در بازار سرمایه از راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات چه بوده است؟
مسکن و ساختمان دارایی جانشین‌پذیر و قابل تجارت نیست و در اقتصادهای با بیماری هلندی از بخش‌های متورم محسوب می‌شود. بنابراین اول، به دلیل عدم امکان واردات و صادرات، دوم، به دلیل دوره‌های رونق و رکود میان‌مدت و بلندمدت این طبقه دارایی، بسیاری از دولت‌ها، به نحوی برنامه‌ریزی می‌کنند که همواره مازاد عرضه نسبی در بازار برقرار باشد. در چنین شرایطی است که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات به کمک تحریک تقاضای این بازار می‌شتابند.
در یک دهه اخیر در بازار املاک و مستغلات تجاری ایران، وضعیت مازاد عرضه رخ داده است. به‌دلیل کمبود تقاضای خرید برای املاک تولیدشده در این بخش، اول، قیمت بازار این بخش رشد متناسبی با رشد قیمت بازار املاک مسکونی نداشته است و دوم، بسیاری از سازندگان پروژه‌های تجاری، لاجرم به اجاره‌داری این املاک و مستغلات روی آورده‌اند.
در چنین شرایطی بازار سرمایه می‌تواند جذابیت خاصی برای مالکان این پروژه‌ها داشته باشد به نحوی که هم امکان فروش پروژه‌های تکمیل‌شده به سرمایه‌گذاران خُرد در بازار سرمایه از طریق تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات فراهم شود و هم امکان ادامه مدیریت بهره‌برداری و اجاره‌داری توسط مالکان پروژه یا همان موسسان صندوق‌ها فراهم باشد.
در کشور ما، صندوق‌های زمین و ساختمان تجربه مشترک بازار سرمایه و بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شوند. کارکرد این صندوق‌ها تحریک طرف عرضه بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شود. بنابراین صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات می‌توانند نقش مکمل این صندوق‌ها را در تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات ایفا کنند. این صندوق‌ها از یک‌سو امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خُرد و کلان را در بازار املاک و مستغلات فراهم می‌آورد، از سوی دیگر، به ایجاد تقاضا برای املاک (به‌خصوص املاک گران‌قیمت که نیازمند منابع کلان است) کمک می‌کند. از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران خُرد می‌توانند با مبالغ کم واحدهای این صندوق را خریداری کرده و ریسک افزایش قیمت مسکن را پوشش دهند. نقش برجسته صندوق املاک و مستغلات در موضوع مولدسازی دارایی‌های راکد کشور است که با عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن به این نیاز هم پاسخ می‌دهد.
در تکمیل مباحث مطرح‌شده درباره صندوق املاک و مستغلات، مهم‌ترین برتری‌های صندوق املاک و مستغلات چه می‌تواند باشد؟
تاسیس این صندوق‌ها می‌تواند مزایای متعددی برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد که از آن جمله می‌توان به معافیت مالیاتی در خرید و فروش واحدهای صندوق، کارمزد معاملاتی بسیارکم این صندوق در مقایسه با سرمایه‌گذاری مستقیم توسط مردم، نقدشوندگی و شفافیت اطلاعاتی بالای صندوق، امکان پوشش ریسک سرمایه‌گذاران خُرد در برابر تورم‌های بخش مسکن و امکان اجاره‌داری و دریافت عواید حاصل از اجاره املاک برای سرمایه‌های خرد مردم اشاره کرد.
مهم‌ترین مزایای این صندوق را می‌توان ایجاد طبقه جدیدی از دارایی‌ها در بازار مالی کشور دانست که مردم امکان سرمایه‌گذاری در دارایی با خاصیت ملک و املاک در بازار سرمایه را داشته باشند.
با توجه به برشمردن مزایا و برتری‌های صندوق املاک و مستغلات که اهم آن در امکان سرمایه‌گذاری در دارایی با خاصیت ملک در بازار سرمایه است، آیا راه‌اندازی این صندوق‌ها فرصت جدیدی برای ما خواهد بود یا اینکه به مثابه صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند هم ناکارآمد بوده و هم اینکه حتی ممکن است بازتولید بسترهای تهدید باشد؟
ما سال‌ها پیش شاهد تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان بودیم و این صندوق‌ها با توجه به پیچیدگی‌های ساختاری و شرایط اقتصادی زمان تاسیس، تجربه موفقی را رقم نزدند.
برخلاف ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان، ارکان صندوق املاک و مستغلات چابک‌تر دیده شده است. با توجه به موضوع فعالیت صندوق که خرید و فروش و اجاره‌داری دارایی غیرمنقول است، نسبت به صندوق زمین و ساختمان، از ریسک کمتری برخوردار است.
شروع به کار هر ابزار یا نهادی ممکن است در ابتدا با چالش‌هایی همراه باشد و امکان وجود چالش‌هایی مانند هر ابزار تازه‌تاسیس دیگری وجود دارد.
در شرایط فعلی نااطمینانی و برخی تجربه‌های ناموفق که به آن هم اشاره کردید، بسیاری نسبت به دورنمای صندوق املاک و مستغلات خوش‌بین نیستند. با توجه به مختصات فعلی، آیا در صندوق املاک و مستغلات باید سرمایه‌گذاری کنیم؟ سرمایه‌گذاران این صندوق همه افراد خواهند بود یا تنها سرمایه‌گذاران حرفه‌ای خواهند بود؟ و اینکه توصیه‌تان به سرمایه‌گذاران در این رابطه چیست؟
سرمایه‌های خُردی که آشنایی کاملی با بازار سرمایه ندارند، بهتر است سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در این بازار را انتخاب کنند. یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار سرمایه، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که این صندوق‌ها نیز با توجه به موضوع فعالیتی که دارند، به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دارایی‌های واقعی سرمایه‌گذاری کرده و افرادی که توانایی خرید یک واحد مسکونی را ندارند و نگران بی‌ارزش شدن منابع خود هستند می‌توانند در واحدهای این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند.
نکته مهمی که این نوع صندوق دارد توزیع سود اجاره‌دارایی است. بدین معنا که سرمایه‌گذاران این صندوق به مراتب کمتر از صندوق‌های با درآمد ثابت سود نقدی دریافت می‌کنند و نسبت به این موضوع باید توجه ویژه‌ای داشت.
با توجه به برآورد و امیدواری سیاستگذار به رونق این صندوق‌ها، به نظرتان صندوق املاک و مستغلات چه مشکلی را از مشکلات بازار سرمایه حل می‌کند؟
نهادهای دولتی بخش قابل توجهی از بازار به‌خصوص ملک را منجمد کرده‌اند و اگر سازوکاری برای معامله این دارایی‌ها در بازار فراهم باشد، هم بازار به تعادل می‌رسد و هم این دارایی آزاد می‌شود.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات، یکی از شفاف‌ترین و مقرراتی‌ترین واسطه‌های مالی در بازارهای سرمایه همه کشورها محسوب می‌شوند. بسیاری از هلدینگ‌ها و بانک‌های کشور دارای دارایی‌های بدون استفاده (مازاد) و اصطلاحاً فریزشده (منجمد) هستند که امید است با تاسیس این نوع صندوق‌ها دارایی‌های غیرمنقول این نهادها به اوراق بهادار تبدیل شده و به مولدسازی دارایی‌ها منجر شود.
منتقدان تاکید دارند از بارزترین ویژگی‌های طبقه دارایی املاک و مستغلات، غیراستاندارد و ناهمگن و منطقه‌ای بودن آن است که فرآیند ارزش‌گذاری این دارایی‌ها را با وجود جذابیت آنها پیچیده کرده است. با توجه به راه‌اندازی رسمی صندوق املاک و مستغلات نکته مهمی که به نظر شما ضروری است مخاطبان و سرمایه‌گذاران نسبت به این صندوق‌ها بدانند، چیست. البته در پاسخ‌هایتان با درک اهمیت این مساله به نظر می‌رسد به بخش مهمی از این پرسش پاسخ داده باشید.
مسکن همواره یکی از نیازهای اساسی انسان بوده و نبود آن می‌تواند رفاه نسبی یک خانواده را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. بخش مسکن یکی از بخش‌های تاثیرگذار اقتصاد هر کشور است و درصد قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی هر کشور را تشکیل می‌دهد.
از سویی، نبود نهادهای حرفه‌ای به‌صورت گسترده و حضور مستقیم سرمایه‌گذاران به‌صورت عام در سال‌های گذشته به بازار سرمایه آسیب زده است. یکی از پیگیری‌ها و تلاش‌ها در بازار سرمایه باید توسعه نهادهای حرفه‌ای و جایگزینی سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به جای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار سرمایه باشد.
سیاستگذاران در بازار سرمایه امیدوارند این صندوق‌ها محلی برای سرمایه‌گذاران خُرد در برابر تورم‌های بخش مسکن باشند و مردم با منابع خُرد خود ضمن بهره‌مندی از افزایش قیمت‌ها، نقش موثری در مولدسازی دارایی‌های کشور داشته باشند.
این نکته را از یاد نبریم که پیش از این، ابزار مناسب برای سرمایه‌گذاری در این حوزه در بازار سرمایه نداشتیم و امروز با صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این مهم رقم خورد.
