ظهور بازیگران متفاوت
صندوق املاک و مستغلات چه مزیت‌هایی دارد؟
شیوه‌های متنوع در خرید و فروش بازار مسکن از قدیم تاکنون رایج بوده اما به دلیل هزینه‌های بالا و ریسک‌های متعدد همواره چالش‌برانگیز بوده‌اند. شیوه‌های مالی عرضه مدرن کالاها به دلیل مدیریت ریسک، کاهش زمان خرید و کاهش هزینه‌های مبادله، همواره موثر و مورد استقبال بازیگران بازارها بوده‌اند.
اهداف و ماموریت صندوق‌های املاک و مستغلات
در تازه‌ترین رخداد، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با نام اختصاری REIT به عنوان یکی از انواع ابزارهای مدیریت ریسک (نماد آن همچون ETFها در فرابورس قابل معامله است) در بازار سرمایه به‌طور رسمی از پاییز امسال اعلام حضور کرده است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود به خرید، فروش و اجاره املاک و مستغلات و مدیریت آن اقدام می‌کند. عواید حاصل از این فعالیت‌ها نیز سالانه بر اساس الزام‌های تقسیم سود، میان سرمایه‌گذاران صندوق (دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری) توزیع می‌شود. در صندوق‌های املاک و مستغلات سرمایه‌گذاران روی املاک و مستغلات غیرمنقول سرمایه‌گذاری می‌کنند و طبیعتاً با افزایش قیمت آن ملک در زمان، ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها هم افزایش می‌یابد.
آغاز معاملات ثانویه صندوق‌های املاک و مستغلات
پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات در نماد معاملاتی (ارزش مسکن ۱)، ۲۶ مهر امسال انجام شد و معاملات ثانویه آن از 21 آبان امسال در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس گشایش یافت. محدودیت حجمی (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر سفارش) در نماد معاملاتی مذکور (ارزش مسکن ۱)، به میزان یک میلیون واحد تعیین شد. املاک و مستغلات صندوق توسط هیات کارشناسی متشکل از حداقل سه عضو از کارشناسان رسمی، مرکز وکلا و مشاوران خانواده قوه قضائیه ارزشگذاری می‌شود.
موضوع فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات
موضوع فعالیت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در پنج بند شامل خرید و تملک دارایی‌های غیرمنقول، فروش دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، اجاره دادن دارایی‌های در تملک، سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته‌شده در بورس است. با توجه به موضوع فعالیت این صندوق، به نظر می‌رسد سرمایه‌گذار می‌تواند با لحاظ بازدهی دارایی ملک، درآمد مطلوبی به دست آورد. به نظر می‌رسد راه‌اندازی ابزارهای متنوع مالی همچون صندوق‌ها که در جهت کاهش ریسک سرمایه‌گذاران و کسب سود مطمئن طراحی شده‌اند، رخداد مثبتی تلقی شود و با توجه به کاستی‌های موجود و هزینه بالای شیوه‌های سنتی مبادلات، به احتمال زیاد مورد اقبال جامعه هم قرار گیرد. از سویی، سرمایه‌گذاری در بخش ملک و مستغلات به صورت تاریخی نزد ایرانی‌ها به دلیل بازدهی مناسب و داشتن ریسک پایین‌تر نسبت به سایر دارایی‌ها جزو مهم‌ترین دارایی در پورتفوی سرمایه‌گذاری‌شان بوده است. این در حالی بوده که بازار مسکن در ایران در بازه بلندمدت همواره بازدهی داشته است.
مزیت‌های صندوق املاک و مستغلات
مزیت‌های صندوق املاک و مستغلات قابل ارزیابی‌اند اما مهم‌ترین مزیت این صندوق‌ها را می‌توان در جمع‌آوری پول‌های خُرد تعبیر کرد. با توجه به توانمندی فعلی تقاضای خُرد که در سطح پایین ارزیابی می‌شود، توانایی خرید واحدهای کوچک صندوق می‌تواند به تدریج مهم ارزیابی شود و شرایط را برای خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن فراهم کند. بدین واسطه متقاضیان می‌توانند جاماندگی جهش‌های قیمت در بخش مسکن را جبران کنند و در بازه زمانی بلندمدت صاحب‌خانه شوند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به عنوان سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی، ساختار قابل معامله دارند و حتی سرمایه‌گذاران می‌توانند از افزایش قیمت املاک و اجاره‌های دریافتی از مستاجران منتفع شوند.
ضریب امنیت صندوق املاک و مستغلات
البته صندوق املاک و مستغلات از ضریب امنیت بالایی برخوردار خواهد بود و نقدشونده هم هست. متقاضیان خرید در این‌گونه صندوق‌ها خیالشان از بابت سرمایه‌گذاری پول‌هایشان راحت است و بدون دردسر می‌توانند در این نوع از صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند. با توجه به اینکه بسیاری از بانک‌ها و دستگاه‌های اجرایی دارایی‌های مازادشان در قالب ملک و مستغلات است، ایجاد بازوی صندوق‌های املاک و مستغلات در بستر شفاف بازار سرمایه می‌تواند امکان فروش بخشی از دارایی‌های راکد را ایجاد کند.
وضعیت برد-برد عرضه و تقاضا
صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند هم برای سمت عرضه و هم برای سمت تقاضا یک وضعیت برد-برد شکل دهد؛ سمت عرضه، همان فروشندگان دارایی ملک هستند که می‌توانند در یک وضعیت رقابتی و شفاف دارایی خود را در معرض فروش بگذارند و در سمت تقاضا نیز، همان خریداران دارایی ملک هستند که می‌توانند به هر میزان سرمایه‌گذاری نیاز خود را به تدریج تامین کنند. شیوه‌های مالی نوین فروش املاک می‌تواند به بازار نوین مسکن عمق بدهد. طبق قوانین و مقررات اعلامی، ارزش خالص دارایی‌ها (NAV) صندوق‌های املاک و مستغلات هر شش ماه یک‌بار محاسبه و به‌روز می‌شود و همین مساله می‌تواند سوپاپ اطمینانی برای سرمایه‌گذاران باشد که سرمایه خود را به بازار روانه کنند. در صورت موفقیت صندوق‌ها در فروش املاک مازاد بانک‌ها و بسیاری از دستگاه‌های اجرایی، به نظر می‌رسد اقبال از این صندوق‌ها می‌تواند از سمت حقوقی‌ها بیشتر هم شود.
بانک‌ها از صندوق‌های املاک استقبال کنند
با توجه به شرایط پیش‌آمده در صورتی که بانک‌ها و دستگاه‌های اجرایی املاک مازاد و راکدی را که در اختیار دارند، بتوانند در این بستر بفروشند، به تدریج کارکرد این صندوق‌ها می‌تواند بیشتر خود را نشان دهد. با توجه به ماهیت و کارکرد این صندوق‌های سرمایه‌گذاری به نظر می‌رسد سرمایه‌های خرد هم می‌توانند به این بازار ورود کرده و از این حیث بتوانند بازدهی مناسبی اخذ کنند. در واقع با حضور بازیگران متفاوت در این بازار (حقوقی‌ها و حقیقی‌ها) می‌توان امیدوار بود سازوکار مزبور شیوه نوینی را برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد در بازار مسکن فراهم کند.
پیشنهادهای قابل بحث
برای رونق صندوق‌ها پیشنهادهایی هم در این زمینه قابل بحث و بررسی است که می‌تواند معاملات صندوق‌های فعلی را جذاب و استقبال از آنها را بیشتر کند. بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها در زمینه املاک به این شیوه است که واحدهای مسکونی خریداری و احتکار می‌شود و در بازار مسکن عرضه نمی‌شود. این موضوع می‌تواند مورد توجه و بهانه‌ای برای سیاستگذار باشد که مردم را به سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها در راستای تعادل در بازار مسکن تشویق کند. اما چه مشوق‌هایی می‌تواند مطرح شود؟ موارد متعددی در این‌باره مطرح است. با توجه به اینکه قانون مالیات بر عایدی سرمایه در دستور کار مجلس و دولت است و یکی از زمینه‌های اصلی آن نیز، معاملات املاک و مستغلات است، قانون‌گذار می‌تواند معاملات این نوع صندوق‌ها را مشمول معافیت یا تخفیف مالیاتی کند که بتواند به مثابه اهرمی برای جذابیت صندوق‌ها و دور شدن سرمایه‌ها از بسترهای سفته‌بازی سوداگرانه باشد. امید است دولت و مجلس همگام با هم با ارائه راهکارهایی، اقبال مردم به این صندوق را بیشتر کنند، چرا که به واسطه این صندوق‌ها هم بازار مسکن قابل کنترل است و هم اینکه خریداران از این وضعیت منتفع می‌شوند.
