التهاب بازارها

 آیسان تنها: در انتهای سال 1400 بسیاری امید داشتند که برجام احیا شود و تحلیل‌ها به آن‌سو می‌رفت که شرایط پسابرجام تحلیل شود. اکنون با گذر بیش از هفت ماه برای بسیاری یقین حاصل شده که سیاستگذاران ایرانی چندان تمایلی برای احیای برجام ندارند و از این منظر بازارها در ایران تحت تاثیر قرار گرفته است. مثل بازار ارز که با رشد قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شد.

بازاری که بر سایر بازارها هم موثر بود و التهاب آن می‌تواند وضعیت بازارهای دیگر را هم متاثر کند. درباره وضعیت بازارها در ایران میزگردی با حضور داود سوری اقتصاددان و بهروز ملکی اقتصاددان برگزار کردیم که در ادامه مشروح آن را مطالعه می‌کنید.

♦♦♦

  شش ماه پیش تصور این بود که برجام در حال نهایی شدن بوده و کارشناسان در حال تحلیل این بودند که در شرایط پسابرجام سیاستگذاری‌ها باید به چه نحوی باشد که خطاهای سال 94 و 95 تکرار نشود. اما با این حال رفته‌رفته شرایط نااطمینانی بر کشور حاکم شد ولی اکنون تقریباً این اطمینان حاصل شده که احتمال بهبود روابط با کشورهای غربی و احیای برجام تقریباً ممکن نیست. اکنون بازارها از این وضعیت تاثیر گرفته‌اند و پیش‌بینی می‌شود که این تاثیرپذیری ادامه‌دار باشد. در این میان بازار ارز یکی از بازارهایی است که سایر بازارها از آن متاثر می‌شوند و اکنون پیش‌بینی‌ها بر این است که بازار ارز درگیر نوسانات شدید شود. چقدر وقوع یک شوک در بازار ارز را محتمل می‌دانید؟

داود سوری: بازارها سازوکار خود را دارند و رفتار بلندمدتی بر آنها حاکم است. ما می‌توانیم انتظاراتی از آنها داشته باشیم جدا از آنکه به هر حال بحث‌های کوتاه‌مدتی می‌تواند اتفاق افتاده و روند بازار را برای مدت کوتاهی از روند بلندمدتی که بازار پیش خواهد گرفت منحرف کند. بحث ارز در ایران یک روند بلندمدت دارد و آن بحث فزاینده و کاهش ارزش پول ماست و دلیل کاهش ارزش پول کشور هم مشخص است. کشوری که در آن تولید به اندازه کافی صورت نپذیرد و درآمد تولید نشود، نباید انتظار داشته باشیم که ارزش پول آن افزایش پیدا کند. در این شرایطی که در آن قرار داریم که نرخ‌های رشد پایین و نرخ تورم بالا را تجربه می‌کنیم، مشکلات عدیده‌ای در بخش تولید و خلق درآمد و ثروت در کشور داریم،‌ هیچ بعید نیست که همیشه با افزایش نرخ ارز روبه‌رو باشیم چرا که اینها مشکلاتی است که متعلق به ما بوده و سایر کشورها چنین مشکلاتی ندارند. نرخ ارز در حال مقایسه اقتصاد دو کشور در مقابل یکدیگر است. وقتی اقتصاد مقابل شما چهارنعل می‌تازد و شما ایستاده‌اید طبعاً باید فاصله شما از آن بیشتر باشد، بنابراین به صورت عمومی با این شرایطی که اقتصاد گرفتار آن است نرخ ارز یک بحث فزاینده خواهد بود، درست است که بعضی اوقات نوساناتی پیش می‌آید ولی چون کشور ما وابسته به نفت بوده و عمدتاً درآمدهای ما از طریق فروش نفت و مشتقات نفت و... حاصل می‌شود، معمولاً دولت‌ها سعی کرده‌اند این‌ روند را با استفاده از درآمدهای نفتی کنترل کنند. با این حال در طول زمان درآمدهای نفتی کم و کمتر شده و تقریباً قدرت دولت‌ها در کنترل نرخ ارز کمتر شده است و ما اکنون در این مسیر هستیم، بنابراین مسیر بلندمدت ما یک مسیر افزایشی است. ولی سوال این است که در ماه‌های آینده چه مسیری را طی می‌کنیم؟ 

معمولاً دولت‌ها به میزان توان ارزی خود می‌توانند این‌ روند را برای مدتی کنترل کنند. سوال این است که چقدر و تا چه زمانی می‌خواهند چنین کنند؟ این چقدرها قابل پیش‌بینی نیست چون در اختیار دولت قرار می‌گیرد و نمی‌توان تصمیمات دولت‌ها را پیش‌بینی کرد. ولی به هر حال نرخ ارز فزاینده است. کشوری که 40 درصد تورم دارد و هرسال قریب به 40 درصد نقدینگی آن افزایش پیدا می‌کند، شکی نیست که ارزش پول ملی آن هم کاهش پیدا می‌کند. می‌شود گفت که اگر اکنون شانسی داریم برای اینکه روی نرخ ارز تاثیر بگذاریم، به این دلیل است که تورم در کشورهای دیگر فزاینده بوده و آنها تورم فزاینده‌ای را نسبت به گذشته خود شاهد هستند و این می‌تواند مقداری از آن فاصله‌ای را که بین نرخ ریال در مقابل نرخ‌های دیگر ایجاد شده بود، کم کند. ولی در هر حال تورم اقتصاد ما 40 درصد بوده ولی در کشورهای دیگر تورم زیر 10 درصد است. 

از این‌رو به نظر می‌رسد که نرخ ارز ما به هر ترتیب در چند ماه آینده فزاینده خواهد بود. در عین حال تحولات سیاسی هم به نفع نرخ ارز حرکت نکرده، از این زاویه که بتواند دست دولت را باز بگذارد که بتواند دلارهای ناشی از فروش نفت را به بازار تزریق کرده و بتواند برای کوتاه‌مدت نرخ را کنترل کند. البته دولت‌های ما در این مدت سعی کرده‌اند تقاضای بازار را به نوعی کنترل کنند با این حال به نظر می‌رسد که برخی سیاست‌ها حداقل در گفتار در حال عوض شدن باشد. اکنون بحث واردات خودرو هم مطرح شده است. طبعاً اگر بخواهد تحقق پیدا کند باید ارز آن تامین شود، این می‌تواند البته فشاری بر منابع ارزی و منابع بانک مرکزی تحمیل کند. ما چندان اطلاعات کافی در اختیار نداریم و نمی‌دانیم که منابع بانک مرکزی به چه میزانی است. ولی در هر حال می‌توان پیش‌بینی کرد در این ساختاری که ما داریم نرخ ارز نمی‌تواند کاهنده باشد.

  در روزهای گذشته شاهد آن بودیم که نرخ شاخص ارزی در معاملات روزهای اخیر در نزدیکی مرز کانال ۳۳ هزارتومانی نوسان می‌کرد. بر اساس شواهد موجود بانک مرکزی با قدرت در مقابل انتظارات بازار ایستادگی کرده و تمایلی به تسلیم شدن در برابر روند افزایشی نرخ دلار غیررسمی ندارد. این در حالی است که خبرهای منتشرشده در زمینه نشست‌های هسته‌ای ایران و قدرت‌های جهانی فاقد سیگنال‌های مثبت بوده و انتظارات موجود در فضای جامعه و بازار سمت‌وسوی تورمی دارد. بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که بانک مرکزی با افزایش حجم عرضه خود به معاملات رسمی بازار تهران در تلاش برای کنترل نرخ ارز است که این امر در بلندمدت می‌تواند موجب ایجاد کسری در تراز پرداخت‌های این نهاد بازارساز شود. چه پیش‌بینی از وضعیت آینده دارید؟

بهروز ملکی: اگر بخواهیم بازار ارز را ساده‌سازی کنیم می‌توانیم این‌طور توضیح دهیم که اساساً برخی عوامل بر عرضه دلار و برخی عوامل بر تقاضای آن اثر می‌گذارد. هر عاملی که بتواند عرضه دلار در کشور را افزایش دهد نتیجه این خواهد شد که مدت بیشتری نرخ‌ها کنترل می‌شود و از آن طرف هرقدر تقاضا افزایش پیدا کند، طبیعتاً توان دولت را برای کنترل نرخ ارز کاهش می‌دهد. از سوی دیگر باید توجه داشت که درست است برجام احیا نشده اما اکنون عدم انتفاع ایران از برجام با دوره ترامپ متفاوت است. در دوره ترامپ در سال 1398 کل صادرات نفت و میعانات کشور به زیر 10 میلیارد دلار رسید ولی امسال احتمالاً به 30 میلیارد دلار و حتی شاید بالاتر هم برسد. در واقع با اینکه برجام احیا نشد ولی با توجه به تفاوت دیدگاهی که بین بایدن و ترامپ بود، کمی ورود ارز به کشور تسهیل شده است. البته در صورت پیروزی جمهوریخواهان در انتخابات کنگره آمریکا و همچنین پیروزی احزاب راست در کنست اسرائیل، این شرایط می‌تواند اندکی دستخوش تغییر شود. ولی به هر حال در یکی دو سال اخیر وضعیت ارزی کشور مقداری بهتر از زمان ترامپ بوده است. از آن طرف جنگ اوکراین هم که اتفاق افتاد شاید آمریکا مقداری انگیزه پیدا کرد که صادرات نفتی ایران را با شدت گذشته محدود نکند. از سوی دیگر وضعیت خروج سرمایه می‌تواند متناسب با تحولات اجتماعی بر بازار ارز تاثیر بگذارد. ضمن اینکه کشور با استهلاک بالای موجودی سرمایه ناشی از عدم سرمایه‌گذاری طی دهه گذشته روبه‌رو بوده است و تقاضای نهفته‌ای وجود دارد که منتظر است فضا کمی بهتر شود و بتواند تاسیسات بخش تولید کشور را نوسازی کند. 

در مجموع با توجه به مختصات اقتصاد کلان کشور که متاثر از اقتصاد سیاسی، رشد نقدینگی و تورم بالایی است که داریم، روند قیمت دلار در بلندمدت افزایشی خواهد بود.

  به نظر می‌رسد که مسوولان ایرانی با نوعی خوش‌بینی وضعیت ارز در افق شش‌ماهه را بررسی می‌کنند. از مجموع سخنان اهالی سیاست در ایران چنین برمی‌آید که با اعتمادبه‌نفسی نسبت به وضعیت بازار ارز دست‌کم در افق کوتاه‌مدت سخن می‌گویند. چه عواملی بر قیمت ارز موثر است و دولت چه ابزارهایی دارد؟

 ملکی: مواردی مانند جنگ اوکراین، اینکه زمستان به چه میزان سرد باشد یا چه مشکلاتی در داخل و محیط پیرامون رخ ‌دهد، همگی می‌تواند بر نرخ ارز تاثیر بگذارد. اما در مجموع می‌توانم بگویم نرخ‌های کنونی دلار با مولفه‌های اقتصادی کشور ناسازگار نیست. ضمن اینکه موتور خلق پول همچنان روشن است. بنابراین اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای نیفتد با فرض ثبات در شرایط سیاسی و اقتصادی و بین‌الملل، بازار ارز به روند افزایشی خود ادامه خواهد داد.

  آقای دکتر سوری شما چه نظری دارید، با توجه به نحوه مواجهه دولت با بازار ارز در نیمه دوم سال چه چیزی در انتظار بازار ارز است؟

 سوری: من هم با سخنان دکتر ملکی موافقم. در نیمه دوم سال با چند موضوع روبه‌رو هستیم. ابتدا اینکه با توجه به جریاناتی که اکنون در حال وقوع است، این انتظار وجود دارد که جریان نقدینگی در نیمه دوم سال به صورت قابل توجهی رشد کند. حالا باید ببینیم دولت چقدر پول دارد که به بازار بریزد و این در میزان رشد نقدینگی تاثیرگذار است. 

نکته دیگر این است که این انتظارات نااطمینانی به وجود می‌آورد که هم خروج سرمایه را تشدید می‌کند و هم تا حدی ورود ارز را با مشکل روبه‌رو می‌کند و از این ناحیه هم دولت را تحت فشار قرار می‌دهد. با این حال در کوتاه‌مدت وضعیت بازار ارز بستگی به عملکرد بانک مرکزی دارد. 

باید دید که رئیس بانک مرکزی به چه میزان از منابعی که در اختیار دارد روانه بازار می‌کند ولی با این حال شخصاً مطمئنم که بازار ارز با رشد روبه‌رو خواهد بود.

  سراغ بازار سهام برویم. شاخص بازار سهام در ابتدای آبان به زیر سطح ۳ /۱ میلیون‌واحدی رفت و این موضوع عقبگرد بورس از سنگر هفت‌ماهه را نشان می‌دهد. در شش ماه گذشته عمدتاً شاهد خروج پول مداوم از بازار هستیم و این باعث شده طی نیم‌سال اول تنها بازاری که با بازده منفی مواجه بوده بازار سهام باشد؛ این در حالی است که در همین مدت بالغ بر ۲۸ تا ۲۹ هزار میلیارد تومان پول از بازار خارج شده است. گرچه در هفته اخیر در روزهایی بازار سبزپوش شد ولی به هر روی بررسی اخبار و گفته‌های روزهای اخیر نشان می‌دهد که شاخص کل چه رشد کرده باشد و چه افت، فعالان خرد بازار همچنان میل چندانی به خرید کردن در این بازار ندارند، اما این بی‌میلی از چه روی شکل‌ گرفته و چرا همچنان ادامه می‌یابد؟

 ملکی: درست است که طی دو سال گذشته شاخص کل بورس کاهش پیدا کرده و بسیاری از فعالان بازار سهام ناراحت هستند ولی قابل کتمان نیست که بازار سهام در سال 1399 بیش از حد صعود کرده بود. بنابراین بخش قابل توجهی از ریزش بازار طی دو سال گذشته، دارای منطق اقتصادی بوده است. اما شواهد حاکی از آن است که یک میلیون و 200 هزار واحد می‌تواند کف شاخص کل بورس باشد و احتمال اندکی برای افت بیشتر شاخص کل از این کف وجود دارد. 

متغیرهای ذی‌ربط نیز موید آن هستند که اگر بازار سهام مقداری اخبار مثبت سیاسی و اجتماعی احساس کند، می‌تواند به سمت بالا برگردد. ولی اینکه چقدر بخواهد بالا برود بستگی به عوامل متنوعی دارد. ظاهراً دولت نیز تمایل دارد کف یک میلیون و 200 هزار واحد را برای شاخص کل حفظ کند. اما نکته‌ای که مایلم به آن اشاره کنم نوع مواجهه و مداخله دولت‌ها با بورس ایران است. 

مثلاً در روزهای گذشته شاهد آن بودیم که یک بسته حمایتی 10‌بندی ارائه شده است. ببینید! گرچه در اقتصاد دولت‌سالار ما رویاپردازانه است اما حمایت واقعی که از سیاستگذاران انتظار می‌رود این است که به جای ارائه بسته ده‌گانه و بسته‌های مشابه، دست از مداخله دستوری در اقتصاد بشوید. به قول لسان‌الغیب: تو خود حجاب خودی حافظ از میان برخیز. 

من اساساً فلسفه بورس در ایران را خیلی درک نمی‌کنم. هر آنچه تولید می‌شود اعم از مرغ و تخم‌مرغ و دارو و ماکارونی و لبنیات و لاستیک و خودرو و سیمان و... در این کشور قیمت‌گذاری می‌شود. بنابراین به نظر من بهترین حمایتی که دولت می‌تواند از بورس انجام دهد کاهش مداخله در اقتصاد است. می‌دانم که برای دولت چنین اقدامی سخت است ولی به هر حال موثرترین اقدامی است که می‌تواند برای ارتقای بازار سهام انجام شود.

  اخیراً نگرانی‌هایی درباره ناترازی‌های گازی در کشور و اثر آن بر صنایع مطرح می‌شود. آیا از این ناحیه نگرانی وجود دارد و بازار ممکن است تحت تاثیر قرار بگیرد؟

 ملکی: پیشتر، برخی از کارشناسان، زمستان سخت را برای اروپا پیش‌بینی می‌کردند ولی اکنون شواهد حاکی از آن است که زمستان می‌تواند دامن صنایع خودمان را هم بگیرد. واقعیت این است که کشورمان با ناترازی گازی روبه‌رو است و نمی‌دانیم چطور قرار است بخش تولید خصوصاً صنایع پتروشیمی و فولادسازها با این موضوع مواجه شوند. امیدواریم همه فشار کمبود گاز بر دوش بخش تولیدی کشور نهاده نشود.

  همان‌طور که جناب ملکی هم مطرح کردند،‌ اخیراً یک بسته حمایتی برای بورس ایجاد شده است که 10 بند دارد؛ شامل بیمه کردن سهام حاضر در پورتفوی اشخاص حقیقی و همکاری مشترک بانک مرکزی و وزارت اقتصاد جهت مدیریت نرخ سود. این حمایت‌ها مسبوق به سابقه است. ماه‌های نخست سال ۱۴۰۰ بود که دولت حسن روحانی طرحی ۱۰بندی ارائه داد که نکات مهمی را دربر داشت. در آن دوران دیدیم که به‌رغم جذاب بودن برخی موارد مندرج در آن نظیر حذف قیمت‌گذاری دستوری و ایجاد شفافیت چندان کارساز نبوده است، البته می‌دانیم که سیاستی مانند تزریق بخشی از منابع پیش‌بینی‌شده از ۲۰۰ میلیون‌دلاری که مطرح شده بود هم محقق شد. سوال این است که آیا این شیوه‌ها کارایی دارند؟

 سوری: ارائه کردن این بسته‌ها به نظر من نشانه این است که سیاستگذاران نه بازار را شناخته‌اند و نه اقتصاد را و نه اینکه می‌دانند مشکل از کجاست. فرقی هم نمی‌کند چه این دولت باشد و چه دولت قبلی. همان‌طور که دکتر ملکی هم توضیح دادند نهادی مانند بورس اصلاً مناسب با اقتصادی مثل اقتصاد ما نیست. به این دلیل که اقتصاد ایران یک اقتصاد دستوری است. دخالت‌های زیادی که در بازارها مثل بازار کالا و خدمات صورت می‌گیرد، از نوع قیمت‌گذاری، از نوع محدودیت‌های مقداری که بر صادرات و واردات وضع می‌شود، تماماً مخالف بازار سهام است.

بازار سهام ویژگی مشخصی دارد که از طرفی با بخش حقیقی اقتصاد که همان بخش تولید بوده در ارتباط است. در این زمینه می‌بینیم که طبق فرهنگ دولت‌ها در ایران دخالت در قیمت‌گذاری و تولید صورت می‌گیرد. از طرف دیگر بازار سهام با بازارهای مالی در ارتباط است و به عنوان یک آلترناتیو برای بازارهای مالی در نظر گرفته می‌شود. از این منظر هم در سال‌های مختلف می‌بینیم که دولت همه برنامه‌های خود، دستورالعمل‌ها و قوانین را به‌گونه‌ای تنظیم کرده که نقدینگی بازار جمع‌آوری شده و در اختیار دولت قرار می‌گیرد، برای اینکه دولت بتواند هزینه‌های خود را پوشش دهد. 

پس از دو طرف می‌بینیم که بازار سهام تحت فشار است. یکی از آن طرف‌ها تولید بوده و بحث درآمدزایی شرکت‌هاست. در این مورد هم جدا از دخالت‌هایی که از طریق قیمت‌گذاری و محدودیت‌های مقداری بر عرضه،‌ تولید و واردات و صادرات گذاشته می‌شود، شاهد بحث مالیات هستیم که خود فشار مضاعفی بر شرکت‌ها تحمیل می‌کند. از سوی دیگر در بازارهای مالی هم می‌بینیم که دولت برای جمع‌آوری نقدینگی و تامین هزینه‌های خود، بازارها را در نقدینگی سوق می‌دهد که به سمت اوراق هدایت شوند. این عملاً باعث می‌شود که بازار از دو جانب تحت فشار قرار گیرد و نتیجه آن را مشاهده می‌کنید. همان‌طور که دکتر ملکی هم اشاره کردند،‌ بنگاه‌هایی که در بازار هستند، بنگاه‌های ارزنده‌ای هستند و در آن شکی نیست.

با این حال بازار سهام باید بازار بلندمدتی باشد که در کشور ما این‌گونه نیست و به عنوان یک بازار کوتاه‌مدت مطرح شده است و دلیل آن هم به عدم اطمینانی برمی‌گردد که نسبت به سیاست‌های دولت وجود دارد. در حال حاضر بازار سهام در کشور به یک بازار کوتاه‌مدت تبدیل شده است و به دلیل فشارهایی که از دو جانب به این بازار وارد می‌شود، انتظار نمی‌رود که این بازار در کوتاه‌مدت بتواند بلند شود. این موضوع ارزشمند بوده و بحثی هم روی آن نیست ولی اینکه اعتماد مردم به آن جلب شده و مجدداً نقدینگی‌های خود را به آن منتقل کنند، چندان مورد انتظار نیست. 

با توجه به وضعیت مدیریتی که در بازارها مشاهده می‌کنیم و فسادهایی که به صورت رسمی و غیررسمی به آن اشاره می‌شود و بعضاً هم دیده می‌شود، جلب اعتماد افراد جامعه به این بازار سخت شده است و تا این جلب اعتماد صورت نگیرد با وجود ارزندگی‌ها به نظر نمی‌رسد که این بازار در شش ماه و یک سال آینده از جا برخیزد.

  یک برداشت بدبینانه وجود دارد و آن هم این است که دولت حاضر هم در سال‌های اولیه خود تمایلی برای بالا بردن شاخص سهام ندارد و ترجیح می‌دهد در پایان دوره خود برای صعود شاخص اقدام کند. در 20 سال گذشته هم در دولت‌های دوم وضعیت مناسبی داشته است. همان‌طور که در دولت‌های دوم خاتمی، احمدی‌نژاد و روحانی هم شاهد آن بودیم. البته در رد این ادعا هم این‌طور مطرح می‌شود که دولت اساساً در وضعیتی قرار ندارد که بخواهد چنین برنامه‌هایی را اجرا کند. چرا که سرمایه اجتماعی دولت اوضاع مناسبی ندارد. درعین‌حال هم در بازار سهام وضعیت این‌طور نیست که هرگاه دولت خواست اعتماد جلب کند. چه نظری دارید؟

 سوری: این برداشت در بازار وجود دارد ولی به نظر من نباید از این زاویه به آن نگاه کرد و باید همواره به فاندامنتال‌های اقتصادی توجه کنیم. اصلاً نباید از این زاویه نگاه کرد که دولت بورس را بالا ببرد یا دولت آن را بالا برد. ممکن است اتفاقاتی هم از جانب دولت بیفتد ولی در مواردی هم چنین نیست. همان‌طور که در دولت دوم حسن روحانی هم بورس در ایران افزایش پیدا کرد ولی باید افزایش پیدا می‌کرد و البته نباید که به آن میزان افزایش پیدا می‌کرد. بسیاری می‌گویند دولت در آن زمان نوسان‌گیری کرد که این کاری صحیح برای یک دولت نیست. با این حال این تصور که دولت چنین می‌کند باید از ذهن مردم پاک شود. این نگاه به خطا می‌اندازد. در کل باید به بازار سهام بلندمدت نگریسته شود. 

اگر جامعه فعالان بازار سهام را به دو گروه افرادی که به صورت کوتاه‌مدت در این بازار فعالیت می‌کنند و افرادی که به صورت بلندمدت در آن فعالیت می‌کنند، تقسیم کنیم به این نتیجه می‌رسیم که مشکلی که ما در چند سال گذشته پیدا کردیم این بود که دولت وزن سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت را افزایش داد. 

در حالی که بازارها معمولاً به چنین تعادلی می‌رسند که وزن فعالان بلندمدت بیشتر است. مثلاً در بازار سهام حدود 70 درصد از فعالان، فعالان بلندمدت هستند و 30 درصد هم سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت. در سال 99 که شخص رئیس‌جمهوری افراد را برای ورود به بازار سهام دعوت کردند،‌ تناسب به هم خورد و درصد زیادی از افرادی که در آن فعالیت می‌کردند، سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت بودند. چنین بازاری یک بازار غیرپایدار خواهد بود و با تبدیل آن به یک بازار معمولی وقت زیادی می‌برد و طبعاً افراد بسیاری هم زیان می‌بینند.

  درباره وضعیت بازار مسکن از شما می‌پرسم. جناب سوری می‌دانیم که در ایران قیمت مسکن بسیار بالاست. قیمت مسکن در ایران در مواردی با کشورهای همسایه حتی کشورهای عربی هم که اقتصادشان در رونق است، رقابت می‌کند و حتی در مواردی بالاتر است. چه تحلیلی از وضعیت بازار مسکن در ایران دارید؟

 سوری: می‌دانیم که قیمت‌ها در بخش مسکن افزایش پیدا کرده است. در روزهای گذشته شاهد آن بودم که در روزنامه‌ای منتشر شده بود بانک ملی یک واحد اداری در برج خلیفه معادل هزار متر را حدود 10 میلیون دلار قیمت گذاشته بود. این در حالی است که ما می‌دانیم قیمت ملک در ایران بسیار بسیار بالاست. در نظر بگیرید که برج خلیفه یکی از معروف‌ترین برج‌های دنیاست. امارات متحده عربی هم کشوری است که در آن بیزینس و تجارت به‌خوبی پا می‌گیرد. در چنین شرایطی 10 میلیون دلار برای قیمت یک واحد در برج خلیفه چندان عدد عجیب‌و‌غریبی نیست در حالی که می‌دانیم در تهران هم آپارتمان‌هایی با این قیمت‌ها مبادله می‌شوند. این یعنی اینکه یک جای کار می‌لنگد. دلیل این لنگیدن این است که افراد جامعه به دلیل نااطمینانی، از ترس دخالت دولت در بازارهای مختلف پول خود را به بخش بازار مسکن می‌برند و می‌بینیم که چنین اقدامی منجر به آن شده که قیمت‌ها در این بازار بسیار بسیار بالا باشد، در حالی که وضعیت مسکن در ایران از لحاظ کیفی در مقایسه با دنیای اطراف ما یکسان نیست. بنابراین وضعیت این بازار به این دلیل به سمت‌وسوی شرایط حاضر رفته است چون نااطمینانی وجود دارد و مردم می‌خواهند منابع خود را از دست دولت در امان نگه دارند. تجربه خوبی در زمینه مسکن وجود دارد. مردم می‌دانند ابتدا حقوق مالکیت در این حوزه بیشتر به رسمیت شناخته می‌شود و دیگر اینکه دولت دخالت کمتری دارد.

  جناب ملکی همان‌طور که جناب سوری مطرح کردند، در بازار مسکن قیمت‌ها افزایش یافته است در حالی که بر این بازار رکود حاکم است. چه تحلیلی از آینده این بازار دارید؟ بازار مسکن در ایران به کدام‌سو می‌رود؟

 ملکی: البته باید رکود را تعریف کرد که از حوصله این بحث خارج است. اما باید توضیح دهم که تقریباً از سال‌های 1396 و 1397 بازار مسکن شروع به تجربه افزایش قیمت کرد. البته در آن زمان افزایش قیمت‌ها معمول بود و انتظار افزایش قیمت هم می‌رفت. در سال 1397 که قیمت‌های مسکن داشت به اوج خود می‌رسید، ترامپ از برجام خارج شد و دلار هم دچار جهش شد و از این ناحیه هم بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفت. طی چند سال اخیر نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن و نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، افزایش عجیب‌و‌غریبی را تجربه کرده است. این وضعیت عمدتاً ناشی از آن است که به دنبال ملتهب شدن بازار دارایی‌ها، بخشی از انتفاعی را که افراد بازارهای دیگر کسب می‌کردند به بازار مسکن منتقل کردند. به هر حال از دیرباز مسکن در ایران مامن و پناهگاهی برای سرمایه افراد است. بنابراین افزایش شدیدی که در بازار مسکن طی دو سه سال اخیر شاهدش بودیم بیش از آنکه ناشی از تقاضای مصرفی باشد، ناشی از تقاضای سرمایه‌ای بود. بر این اساس هر تحلیلی در بازار مسکن می‌بایست با لحاظ شرایط بازارهای موازی صورت گیرد که احتمالاً موید عدم کاهش قیمت مسکن خواهد بود.