انبوه‌سازی اجاره‌ای به صرفه است؟

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان طرح ساخت مسکن انبوه اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد را چندان در بازار اجاره‌بها موثر نمی‌داند چرا که بر این باور است تعداد واحدهای اعلام شده در مقایسه با نیاز مسکن در کل کشور قابل قیاس نیست. ایرج رهبر بر این باور است که 20 هزار واحد مسکونی استیجاری در مقابل نیاز یک میلیون واحدی چشمگیر نیست. به گفته وی، سرمایه‌گذار خصوصی نمی‌تواند به تنهایی خرید زمین و ساخت و ساز انبوه در بخش اجاره مسکن را بر عهده گیرد، چرا که باید از سوی دولت حمایت شود. اجاره‌داری و ساخت واحدهای مسکونی انبوه برای اجاره مسکن کار سختی است و هر سرمایه‌گذاری وارد این مرحله نمی‌شود، چرا که اجاره‌داری تا اندازه‌ای قفل شدن سرمایه را در پی دارد. رهبر می‌گوید برای ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد بیشتر باید مناطق ضعیف هر شهری در نظر گرفته شود. در تهران و اطراف آن نیز مناطقی همچون شهریار، اسلامشهر، ورامین، پیشوا و بخش‌هایی از کرج مورد نظر است که ظرفیت ساخت این واحدهای انبوه را دارد، به شرطی که به موقع ساخته و تحویل داده شوند. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان استان تهران آمده است.

ساخت این واحدهای مسکونی بر سر 20 هزار واحد است. اما یکی از اشکالات متولیان امر مسکن این است که دفتر مسکن وزارتخانه بیشتر بعد اقتصادی را در نظر می‌گیرد در صورتی که باید با بخش فنی هماهنگی یا تفاهمنامه‌ای انجام شود. در این طرح ذکر شده است که هر کسی برود و شرکتی ثبت کند، می‌تواند واحدهای مسکونی را بسازد و عرضه کند. اما ابتدا باید در نظر گرفت که هدف از این طرح چیست و می‌خواهیم در پایان به چه برسیم؟ حالا در این میان هر چه هم بخواهیم به سمت و سوی شرکت‌های تخصصی و صلاحیت‌دار در این رشته برویم با این اوضاع نمی‌شود. ما مدام به افزایش عمر و کیفیت ساختمان تاکید می‌کنیم و در مسیر ارتقای این دو عامل هستیم اما اگر این طرح بدین صورت شود، کمی متفاوت است. در این شرایط است که بهتر است متولیان این امر بگویند هر شرکتی که این‌گونه ثبت می‌شود، می‌تواند وارد بازار شود. چرا که با توجه به وجود شش هزار شرکت ‌انبوه‌ساز حقیقی و حقوقی در سراسر کشور چه تعداد از آنها مایل به ورود سرمایه‌شان در این طرح هستند. البته سرمایه‌گذاری در بخش استیجاری به گونه‌ای است که سرمایه قفل می‌شود و نیاز به مسکن مالکیتی احساس می‌شود و به نظر من بدون کمک و حمایت دولت و با سرمایه شخصی نمی‌توان این‌گونه واحدهای مسکونی ساخت. به همین دلیل است که ساخت و ساز واحدهای مسکونی استیجاری مشکلات خود را دارد چرا که سرمایه سازنده در بخش استیجاری قفل می‌شود و وقتی که خریدار در بازار مسکن وجود دارد دیگر کسی به ساخت انبوه مسکن آن هم به صورت استیجاری رغبتی ندارد. اما اگر این ساخت و سازها با حمایت بیشتر و به صورت یارانه و کمک همچون زمین دولتی باشد و امکاناتی در اختیار سازنده و سرمایه‌گذار قرار گیرد تا هم جاذب سرمایه و هم توجیه‌گر اقتصادی باشد، کمی متفاوت است.

این طرح کمک‌کننده بازار اجاره‌بها مسکن برای اقشار کم‌درآمد خواهد بود؟

بر فرض اکنون یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی در کل کشور نیاز است و اگر این طرح بتواند حدود 20 هزار واحد مسکونی را تامین کند، چه تاثیری بر این کمبود مسکن خواهد داشت؟ به نظر بنده این تعداد واحد ساخته‌شده تاثیر چندانی بر بازار اجاره مسکن ندارد، اما اگر همین تعداد ذکرشده هم عملیاتی نشود، عدم اعتماد مردم به وجود می‌آید و اوضاع بسیار بدتر می‌شود. در این زمان اگر بگوییم که مسکن اجتماعی، امید و طرح‌هایی روی میز است و اجرایی می‌شود اما دو، سه سال بعد این طرح‌ها هم اجرایی نشود نه‌تنها بازار تغییری نداشته بلکه عدم اعتمادی میان نیازمندان به جود می‌آید و نتیجه به جای مثبت بودن از نظر اجتماعی نیز منفی می‌شود. در این شرایط است که دیگر حتی اعتمادی میان متقاضیان به وجود نمی‌آید و حتی سرمایه‌گذاران هم دیگر وارد بازار نمی‌شوند چرا که نه به بازار و نه به اجرای آن اعتماد ندارند. به نظر من اجرای صحیح و روی برنامه چنین طرح‌هایی نیازمند همکاری بخش‌های مختلف دولتی در بخش مسکن است.

درست است. شما در میان صحبت‌هایتان اشاره کردید که تقاضا برای ساخت واحد مسکونی اجاره‌ای به دلیل سود نهایی از کنار ساخت یک واحد مسکونی و قفل شدن سرمایه کم است. همچنین اشاره کردید که سرمایه‌گذار به تنهایی نمی‌تواند همه جوانب ساخت واحدهای مسکونی انبوه اجاره‌ای را بر عهده گیرد. آیا باید دولت برای ورود سرمایه وارد میدان شود؟ گفتید که بخش خصوصی توانایی حضور به تنهایی را ندارد و به دلیل قفل شدن سرمایه‌ها بهتر است دولت کمکی کند.

بله، من موافق این هستم که باید دولت یا یک نهاد حمایتی بخشی از کار را در دست بگیرند و حمایت کنند. چرا که یک سرمایه‌گذار خصوصی نمی‌تواند به تنهایی خرید زمین و ساخت و ساز انبوه در بخش اجاره مسکن را بر عهده گیرد. در صورتی که سازنده هیچ امکانی برای به گردش انداختن سرمایه خود نداشته باشد، اصلاً وارد بازار ساخت و ساز انبوه در این بخش نمی‌شود. به همین منظور هم چون صرف با این است که پس از سرمایه‌گذاری واحدهای ساخته‌شده با سود بیشتر فروخته شود، بنابراین به چرخه انداختن یک واحد مسکونی ساخته‌شده در بازار اجاره با سود کمتر برای سرمایه‌گذار رغبتی ندارد زیرا اجاره‌داری کار سختی است و حتی دفتر و تشکیلاتی برای اداره واحدها لازم دارد که باید اجاره هر واحد سر موعد دریافت شود و تخلیه و مستاجر‌گیری هر واحد هم سر موعد انجام شود و هزاران مساله دیگر که برای یک واحد اجاره‌ای وجود دارد به چندین واحد افزایش می‌یابد.

طرح مذکور که برای تهیه مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد است، در طرح جامع مسکن عنوان شده بود و در این طرح آمده است که فقط سازندگان می‌توانند واحدهای زیر 75 متر بسازند. حال شما به عنوان رئیس انبوه‌سازان استان تهران چه مناطقی را نیازمند ساخت و سازهای مسکن انبوه می‌دانید و اینکه کدام محله‌ها ظرفیت بیشتری برای ساخت این تعداد واحد مسکونی دارند. آیا این انبوه‌سازی‌ها باید به صورت شهرک باشد یا تک‌ساز در محله‌های مختلف اجرایی شود. آیا درباره این طرح با انبوه‌سازان برنامه‌ریزی صورت گرفته است؟

خیر، این طرح در این حد نبوده است. کل ساخت واحدهای انبوه استیجاری 20 هزار واحد است که عملاً در کل کشور تعدادی نیست. در کل کشور 31 استان وجود دارد و این تعداد باید میان این استان‌ها تقسیم شود. بنابراین اگر سهم هر استان 500 واحد مسکونی هم باشد چندان تاثیرگذار نیست. این طرح برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شده است و این افراد هم توان چندانی برای پرداخت مبالغ بالا ندارند. اگر دولت می‌خواهد برای اقشار کم‌درآمد اقدامی انجام دهد، باید با برنامه‌ریزی باشد. البته درست است که نمونه این طرح مسکن مهر با زمین اجاره‌ای 99‌ساله بوده و ایراداتی هم به آن وارد شده است،‌ اما حرکت جهادی بود و قابل مقایسه با 20 هزار واحد اعلام‌شده نیست. در آن زمان دولت با تسهیلات 25 میلیون تومانی و اجاره زمین 99ساله این طرح را آغاز کرد و ایراداتی هم به آن وارد شد. اما هنوز طرح جدیدی اعلام نشده است و همه بخش خانه‌دار شدن را به پس‌انداز مردم متکی می‌دانند و می‌گویند باید مردم خودشان پس‌انداز کنند. حالا چگونه است که وام 80 میلیون‌تومانی که در سال فقط 84 هزار فقره اعطا می‌شود، بازار را تکان می‌دهد، این طرح هم این‌گونه است و عددی نیست که بخواهد مشکل مسکن اجاره‌نشینان را برطرف کند.

پیشنهاد انبوه‌سازان برای ساخت 20 هزار واحد مسکونی انبوه اجاره‌ای، کدام مناطق نیازمند است؟ آیا انبوه‌سازان برای ساخت این تعداد واحد مسکونی اعلام آمادگی کرده‌اند؟

برای ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد بیشتر باید مناطق ضعیف هر شهری در نظر گرفته شود. در تهران و اطراف آن نیز مناطقی همچون شهریار، اسلامشهر، ورامین، پیشوا و بخش‌هایی از کرج مورد نظر است که ظرفیت ساخت این واحدهای انبوه را دارد، به شرطی که به موقع ساخته و تحویل داده شوند.

همواره به بافت فرسوده و استفاده از ظرفیت‌های این بخش تاکید می‌شود. این بار و این طرح تا چه اندازه قابلیت اجرایی در بافت فرسوده شهرهایی همچون تهران را دارد؟ اجرای این طرح در این بخش امکان‌پذیر است؟

بله، اگر مشکلات این بخش را در نظر نگیریم، اجرای این طرح در بافت فرسوده بهترین گزینه است. اما بافت فرسوده مشکل تملک دارد. اما اجرای این طرح در این بخش باید به گونه‌ای باشد که مالک زمین با رغبت یا مشارکت ملک خود را به این بخش بدهد و آن را در جریان بازار قرار دهد. در این باره بارها پیشنهاداتی همچون طرح کلید به کلید داده شد که اجرایی نشد. این طرح بدین صورت است که ابتدا واحدهای مسکونی آماده ساخته می‌شود و در مقابل تحویل زمین از مالکان، کلید واحدهای مسکونی جدید تحویل داده می‌شود تا هم اعتمادسازی ایجاد شود و هم اینکه کسی که کلید ملکش را می‌دهد، خودش هم بدون خانه نماند. اما آنچه در کشور ما مساله‌ساز است این است که در صورت ایجاد مشکل حقوقی فرد مشکل به حقش می‌رسد و به دلیل نبود این اعتماد این مشارکت هم انجام نمی‌شود.

کشور ما برای هر طرح ساخت و ساز و مسکنی که وجود دارد یک برنامه شهرداری، یک برنامه بنیاد مسکن و یک برنامه وزارت راه و شهرسازی دارد و این تداخل و مانع بودن برنامه‌هاست که کار را برای بخش خصوصی سخت‌تر می‌کند. بنابراین لازمه اجرای یک برنامه موفق مشارکت میان بخش‌های مختلف است.

گرچه اجرای این طرح جدی به نظر می‌رسد، اما برخی می‌گویند ممکن است این طرح هم به سرنوشت طرح اجاره به شرط تملیک دچار شود. به نظر شما دلیل موفق نبودن طرح اجاره به شرط تملیک در سال‌های اخیر چه بود؟

بله، درست است. البته این طرحی بود که هم قیمت سازنده پایین بود و هم اینکه تعداد واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده آن اندازه‌ای نبود که بتوانند جوابگو باشند. در حال حاضر هم این مشکل در مسکن مهر هست که با قیمت اعلام‌شده ساخت هر مترمربع مسکن نمی‌توان این‌گونه کار کرد. برای همین انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری نمی‌ماند. در این شرایط سرمایه‌گذاران در کشور نمی‌توانند در حد کلان ساخت و ساز انجام دهند بلکه تنها می‌توانند در حد محدودی ساخت و ساز انجام دهند. به همین دلیل انباشت تقاضا افزایش می‌یابد و در مقابل هم تولید کاهش می‌یابد و این رویه تا سال‌ها ادامه می‌یابد. به نظر من ساخت و ساز مسکن به صورت انبوه در شرایط فعلی شهامت می‌خواهد چرا که نیازمند سرمایه‌گذاری کلانی است.

به نظر شما ساخت و ساز در شرایط فعلی چندان به صرفه نیست. در حال حاضر متوسط هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی در کشور چه میزان است؟

به طور متوسط و با توجه به اظهارات آقای مظاهریان -معاون وزیر راه و شهرسازی- متوسط هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی شهر یک میلیون تومان و متوسط ساخت هر متر مسکن روستایی و شهرهای کوچک‌تر 650 هزار تومان است.