جذابیت اجاره

اهمیت توجه به بازار اجاره
واقعیت این است که در بخش تقاضا، سه جریان موازی در چند دهه گذشته موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای شده است، در حالی که بخش عرضه متناسب با این جریان تدارک کافی ندیده و همین امر نیز نخستین گام از فرآیند بروز عدم کارایی در این حوزه را رقم زده است. این افزایش تقاضا اولاً به سبب زاد و ولد و افزایش سریع جمعیت در دهه‌های 50‌13 و 1360 بوده که موجب جوان‌تر شدن ساخت جمعیتی کشور در دهه‌های بعد و حضور پرشمارتر آنها در بازار مسکن برای تامین سرپناه در آغاز زندگی مستقل و تشکیل خانوار جدیدشان بوده، که معمولاً به دلیل عدم امکان حضور در بازار مسکن ملکی، روانه بازار استیجاری می‌شوند... دوماً شهری شدن پرشتاب در چند دهه گذشته، کشوری با جمعیت روستایی 70 درصدی در دهه 1330 را، در دهه 1390 با بیش از 70 در‌صد جمعیت شهری، به جامعه‌ای شهرنشین تبدیل کرده است. جامعه‌ای که به طور طبیعی سهم اجاره‌نشینی در آنها بالا‌تر از حوزه‌های روستایی است؛ و نهایتاً، تغییر در الگوی اشتغال کشور که آن را از قالب عمدتاً کشاورزی خارج کرده و سهم مشاغل خدماتی و صنعتی در آن فراوانی بیشتر یافته است. ساخت و الگوی اشتغال مدرن و تحرک و پویایی ذاتی در این نوع مشاغل که احتمال جابه‌جایی و تغییر مکان را در آنها افزایش می‌دهد، گرایش به اجاره‌نشینی در دوره‌های قبل از پایدار شدن شغل و تثبیت ساختار خانوار در یک حوزه جغرافیایی خاص را حاصل این جریان سه‌گانه، تقاضای قابل توجهی را وارد بازار مسکن اجاره‌ای کرده، که انتظار می‌رفت مقدمات لازم برای همراهی با آن در بخش عرضه تدارک دیده شود تا با سهولت بتوان بر آن فائق آمد. در حالی که مقایسه سهم 3/18درصدی نحوه تصرف اجاره‌ای در سال 1365 با سهم 33درصدی سال 1385 (یعنی افزایش حدود دو‌برابری طی 20 سال) و افزایش آن تا حدود 40 درصد تا سال 1395 اهمیت کار پیش‌رو را نشان می‌دهد.
اما این روند به خودی خود معضل عمده‌ای به نظر نمی‌رسد، بلکه آنچه مهم است چگونگی پاسخگویی به این نیاز و مشکلاتی است که بخش تقاضا در یافتن پاسخی متناسب با شرایط خود با آن مواجه است، زیرا واقعیت این است که اگر نیاز به سرپناه با توانایی مالی کافی برای ورود به بازار، و امکان تبدیل این «نیاز» به «تقاضا» همراه باشد طبیعتاً مشکلی وجود نخواهد داشت. به‌رغم اینکه به هر حال مسکن ملکی همیشه به عنوان مهم‌ترین محل تشکیل سرمایه خانوار و پشتوانه آینده برایشان مطلوب‌ترین گزینه به شمار خواهد رفت، اما اثر واقعیت‌های اجتناب‌ناپذیر در انتقال بسیاری از تقاضاهای سرپناه به بازار مسکن اجاره‌ای را نیز باید پذیرفت. در عین حال آنچه مکرراً موضوع مسکن اجاره‌ای را به عنوان مشکلی برای جامعه به شمار آورده، افزایش سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوار و افزایش فاصله بین توان مالی خانوار (یا سهمی که می‌تواند به تامین سرپناه اختصاص دهد) با میزان اجاره‌بهای درخواست‌شده از سوی عرضه‌کنندگان مسکن اجاره‌ای به بازار است که آن را به صورت معضلی درآورده است.
واقعیت مهم این است که انگیزه‌ها و انتظارات در جانب عرضه و تقاضای مسکن اجاره از ماهیتی متفاوت برخوردار است. بخش تقاضا با توجه به سهمی از درآمد خود که به تامین سرپناه می‌تواند اختصاص دهد اصولاً خواهان کاهش میزان اجاره‌بها‌ست، به‌ویژه در شرایط اقتصادی کنونی کشورمان، برای کم‌درآمدهایی که بخش اصلی تقاضای مسکن اجاره‌ای را تشکیل می‌دهند. در حالی که عرضه‌کنندگان، خواهان افزایش مطلوبیت خود از حضور در این بازار با توجه به شرایط عمومی بازار و نرخ‌های معمول بازگشت سرمایه، در افزایش اجاره‌ها هستند. از این حیث انطباق این دو گرایش و نزدیک کردن انتظارات این دو (عرضه و تقاضا) به یکدیگر با محدودیت مواجه می‌شود. نکته مهم در این مورد فرابخشی بودن ریشه بروز این معضلات و ارزیابی آنها به عنوان عوامل برون‌بخشی مسکن و متاثر از حوزه‌های کلان اقتصاد کشور است. به طور مثال بخش تقاضا به دلیل سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بهای آن، نسبت به میزان افزایش حقوق و دستمزدها، توانایی حضور خود را در بازار مسکن از دست داده و افزایش درصد سهم هزینه سرپناه نسبت به میزان افزایش درآمد او، از استطاعت و امکان احراز شرایط ورود یا باقی ماندن در بازار اجاره هرچه بیشتر کاسته است.
برای بخش عرضه نیز فقدان مزیت سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری در مقایسه با سایر حوزه‌های اقتصادی و سودآوری محدودتر نسبت به بازارهایی که تحرک بیشتری را برای سرمایه‌گذاری فراهم ساخته و از خواب سرمایه کاسته و بازگشت سرمایه را در زمان محدودتری برای سرمایه‌گذار امکان‌پذیر می‌سازد، از انگیزه ماندن آنها در این بازار می‌کاهد و هر نوع قوانین محدودیت‌آور که حقوق صنفی آنها را تهدید کند عملاً آنان را از ماندن در این بازار منصرف ساخته و بر احتمال خروج‌شان می‌افزاید. امری که به دلیل کاهش عرضه در مقابل تقاضای در حال افزایش، بر قیمت‌ها افزوده و شرایط را بیشتر به ضرر بخش تقاضا می‌سازد.

مبنای تعیین قیمت اجاره
هر سرمایه‌گذار با هدف بهره‌مندی از عواید حاصل از سرمایه‌گذاری‌اش وارد بازار می‌شود. به طور عمومی سرمایه‌گذاران از میان مجموعه جریان‌های (سرمایه‌گذاری و درآمد) آن ترکیبی از این زوج را بر می‌گزینند که ارزش حال سودشان را به حداکثر برساند. در حالی که بازار مسکن اجاره‌ای به عنوان نوعی سرمایه‌گذاری منحصر به فرد یکی از حالات ممکن سرمایه‌گذاری است که با انجام آن در یک دوره زمانی خاص، سرمایه‌گذار از یک جریان درآمدی برای دوره‌ای نسبتاً طولانی در آینده برخوردار می‌شود، بدون اینکه مجبور به اتخاذ تصمیماتی باشد که به طور معمول سرمایه‌گذار در سایر فعالیت‌ها مجبور است به طور پیوسته صورت دهد، تا ماندن خود را در بازار تضمین کند.
اصولاً بنیادی‌ترین انتظار از حضور در بازار مسکن یعنی دستیابی به سودی معادل حضور در هر بازار دیگر (هزینه-فرصت) انگیزه‌ای طبیعی در این حوزه به شمار می‌آید. رابطه (1).
به طور کلی (R) اجاره مسکن متناسب با نرخ بهره (I) مورد انتظار در بازار از سرمایه‌گذاری (v) انجام‌شده تعیین می‌شود. البته در نگاهی موسع، می‌توان اجاره‌بها را به عنوان تابعی از مولفه‌های موثر دیگر به شرح زیر مشاهده کرد:

سایر عوارض + هزینه بنگاه + هزینه تعمیر و نگهداری + هزینه استهلاک + مالیات+ (نرخ تورم- نرخ بهره (X) قیمت مسکن= قیمت اجاره
بنابراین علاوه بر قیمت مسکن (به عنوان اصلی‌ترین مولفه تعیین میزان اجاره‌بها) نرخ بهره رایج در بازار، میزان تورم، نرخ مالیات، هزینه استهلاک، هزینه تعمیر و نگهداری، هزینه مبادلات در بنگاه، و سایر عوارض در تعیین میزان اجاره‌بها نقش و سهم دارند. در بسیاری از موارد مشکل افزایش اجاره را به میزان بیشتر از حد واقعی آن به عوامل دیگر معادله (2) بیش از نقش عامل اصلی آن یعنی قیمت مسکن مرتبط می‌دانند. در حالی که بررسی انجام شده در تحقیق اخیر که توسط نگارنده انجام‌شده نشان می‌دهد بیش از 80 درصد میزان اجاره‌بها به قیمت مسکن مورد اجاره باز‌می‌گردد (البته در بعضی موارد حتی به بیشتر از آن تا 90 درصد هم بالغ می‌شود) و 20 درصد بقیه به سایر عوامل یعنی نرخ بهره، نرخ تورم، مالیات، هزینه استهلاک، هزینه تعمیر و نگهداری، و بنگاه و... مربوط می‌شود. بنابراین هنگامی که عامل اصلی و تعیین‌کننده موثر بر میزان اجاره‌بها قیمت مسکن است آیا می‌توان انتظار داشت افزایش میزان اجاره‌بها در حد و اندازه افزایش قیمت مسکن نباشد. به طور مثال در سال 1386 نسبت به سال قبل با بیش از 80 درصد افزایش قیمت مسکن مواجه بوده‌ایم. آیا افزایش مال‌الاجاره در همین حدود را باید رفتاری خارج از چارچوب‌های بازار و اصول حاکم بر آن ارزیابی کنیم؟ فراموش نکنیم که عامل اصلی در تعیین مال‌الاجاره، یعنی قیمت مسکن به عنوان هزینه-فرصت مورد انتظار از سرمایه‌گذاری در هر بازار دیگر، باید به طور طبیعی از حضور در بازار استیجار پاسخ گفته شود تا سرمایه‌گذار را به ماندن در این بازار متمایل سازد.
بنابراین اگر خواهان رفتاری غیر از آنچه از هر سرمایه‌گذاری در بازارهای معمول انتظار می‌رود، از موجران باشیم، اصول و انگیزه‌های معمول فعالان و سرمایه‌گذاران در بازارها را نادیده گرفته‌ایم. پدیده‌ای که قطعاً به نفع بازار استیجاری و به‌ویژه مستاجران نخواهد بود. زیرا با عدم تامین انتظارات بخش عرضه، سرمایه‌گذاران این حوزه تدریجاً از آن خارج شده و با کاهش عرضه در مقابل تقاضا، قیمت‌ها افزایش بیشتری خواهند یافت.

تحولات قیمت اجاره در ایران
موضوع تحولات اجاره‌بهای مسکن به عنوان تابعی از قیمت مسکن، در سال‌های گذشته نسبتاً همراه با آن (البته با تاخیری ضمنی که به زمان عقد قراردادهای جدید موکول می‌شود) نوساناتی را تجربه کرده است. با این حال این روند افزایشی در سال‌های زیادی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی و کمتر از سایر شاخص‌های قیمت مصرف‌کننده (CPI) تحول یافته و توانسته است، نوسانات و شیب نسبتاً ملایم‌تری را طی کند.
بررسی تغییرات قیمت زمین، زیربنا و اجاره‌بها طی یک دوره 20ساله نشان می‌دهد تقریباً در نیمی از سال‌ها میزان افزایش اجاره‌بها بیشتر از افزایش قیمت مسکن (زمین و زیربنا) و در نیمی دیگر از سال‌ها، افزایش اجاره‌بها کمتر از افزایشی است که در قیمت مسکن (زمین و زیر‌بنا) رخ داده است. نکته بسیار مهمی که در همین رابطه باید مورد تاکید قرار گیرد عقب ماندن روند افزایش اجاره‌بها از روند افزایش قیمت مسکن، دقیقاً در سال‌هایی است که بازار مسکن (زمین و زیربنا) نوسان‌های بسیار شدید و افزایش‌های بسیار زیادی را تجربه کرده است. بدین تعبیر می‌توان گفت افزایش اجاره‌بها از روندی آرام‌تر و یکنواخت‌تر نسبت به تحولات قیمت مسکن (بازار زمین و زیربنا) برخوردار بوده و رفتارهای منطقی‌تری نسبت به نوسانات پرفراز و فرود بازار زمین و مسکن داشته که این پدیده به ویژگی‌های ذاتی بازار استیجار بازمی‌گردد. در نهایت مقایسه متوسط نوسانات (افزایش) هزینه سالانه این سه شاخص طی 20سال گذشته نشان می‌دهد افزایش میزان اجاره‌بها در حدود دامنه افزایش قیمت مسکن رخ داده است و به‌رغم نوسانات برخی سال‌ها، متوسط تغییرات اجاره‌بها از دامنه تغییرات قیمت مسکن تبعیت کرده است.

مقایسه بازدهی اقتصادی در بازار اجاره
اصولاً میزان ریسک و نرخ بازدهی هر بازار انگیزه حضور سرمایه‌گذاران و جابه‌جایی‌های متناوب‌شان در بازارهای موازی برای حداکثر کردن سود مورد انتظار است. یک بررسی مقایسه‌ای میان بازار چند کالا مثل طلا، ارز (دلار، پوند، یورو)، اوراق سهام، مسکن ملکی و مسکن اجاره‌ای (اجاره‌داری) نشان می‌دهد (طی دوره پنج‌ساله از سال 1385 تا 1389) حضور در بازار طلا بیشترین بازده و سهام کمترین بازده را داشته است. در همین سال‌ها بازار مسکن (تولید و فروش) با متوسط نرخ بازدهی 8/22 به دنبال طلا قرار داشته و بازار اجاره با نرخ 4/15 درصد با فاصله قابل توجهی بعد از خرید و فروش مسکن قرار دارد. بدین ترتیب می‌توان مشاهده کرد به‌رغم تبعیت اجاره‌بها از روند تورمی موجود، تاثیرپذیری محدودتر این بازار از جریان‌های عمومی تورم را می‌توان شاهد بود. در همین رابطه می‌توان به علل و انگیزه‌های جانبی از باقی ماندن موجران در بازار اجاره و به‌رغم بازدهی نسبتاً کمتر این بازار نسبت به سایر بازارها اشاره داشت که از حساسیت این بازار در کشورمان، به خصوص با توجه به تفاوتی که الگوی بازار اجاره‌داری ما نسبت به سایر کشورها دارد، حکایت می‌کند. خرد و پراکنده بودن سیستم اجاره‌داری در کشورمان که بعضاً نرخ بازدهی کم این بازار با آن توضیح داده می‌شود، با نظارت‌ناپذیری، گریز از برخی تعهدات، امکان ورود و خروج سریع و اختیاری و... توجیه می‌شود؛ امری که از جنبه‌های افزایش مطلوبیت این بازار برای فعالان خرده‌پای بازار استیجار در کشورمان است.

سیاست‌های حمایت از بازار اجاره
نکته مهمی که در اینجا باید مورد اشاره قرار گیرد واقع‌بینانه کردن تحلیل‌ها در خصوص تحولات بازار مسکن با در نظر گرفتن شرایط واقعی وقوع آن و بستری است که این تحولات بر آن شکل می‌گیرند. بنابراین بحث در خصوص بازار اجاره بدون توجه به زمینه بروز تحولات این بازار شاید منطقی نباشد. در این رابطه باید به اهمیت این کالا در کیفیت زندگی و الزام به رفع این نیاز به سبب لزوم برخورداری از سرپناهی برای رفع حوائج زندگی توجه داشت، که موجب می‌شود تقاضای مسکن را به سبب عدم امکان جایگزینی آن با کالای دیگری‌ بی‌کشش بدانیم. بنابراین چگونگی تامین آن از محل درآمدهای خانوار که متناسب با افزایش قیمت مسکن در بازار تحول نیافته، سهم اجاره مسکن را از سبد هزینه خانوار چندان افزایش می‌دهد که تدریجاً به مرزهای غیر‌قابل تحمل نزدیک می‌شود؛ امری که حکایت از بحرانی اجتناب‌ناپذیر در این بازار دارد. کالایی که سهمش را از هزینه خانوار طی20 سال از حداکثر
30 درصد به بیش از 45 درصد افزایش داده و از کیفیت زندگی خانوار به سبب کاسته شدن سهم سایر مایحتاج از سبد هزینه خانوار، به شدت کاسته است.
اما بخشی از این فرآیند بر عهده روند افزایش اجاره‌بها (به سبب افزایش قیمت مسکن) بوده، اما بخش دیگر به سبب عدم همپایی درآمدها به‌ویژه در میان مزد و حقوق‌بگیران، با روند افزایش قیمت‌هاست که بحثی در حوزه اقتصاد کلان و خارج از مباحث درون بخشی اقتصاد مسکن بوده و در قالب همان مقولات باید بدان پرداخت. اما چنان که در بخش قبل نیز بدان اشاره کردیم با توجه به اینکه افزایش اجاره‌بها از الگوی افزایش قیمت مسکن تبعیت می‌کند، مداخله قابل توجهی فراتر از الگوی حاکم بر تعیین قیمت املاک برای تغییر آن نمی‌توانیم اعمال کنیم. از آنجایی که شاخص قیمت‌های مصرف‌کننده حکایت از افزایش نسبتاً محدودتر متوسط شاخص اجاره‌بها نسبت به سایر شاخص‌ها داشته و با نوسانات محدودتری نسبت به سایر کالاها و خدمات افزایش یافته است، بنابراین می‌توان به محدودیت در مداخله و پیشبرد اقدامات موثر برای کاهش و کنترل روند افزایش شاخص اجاره بدون توجه به زمینه‌های اصلی تحولات در این حوزه اذعان داشت. فراموش نکنیم که با توجه به افزایش محدودتر قیمت‌ها در بازار اجاره نسبت به سایر بازارهای موازی، در صورت مداخله و اعمال محدودیت‌هایی برای کاهش بیشتر بازار با خطر خروج کنشگران این بازار، برای جبران هزینه-فرصت از دست رفته‌شان مواجه شده و با خروج آنان و کاهش عرضه، محدودیت بیشتر قیمت‌ها برای متناسب ساختن میزان اجاره‌بها با در‌آمد افزایش قیمت‌های بیشتری را به آنها تحمیل خواهیم کرد.