تاریخ انتشار:
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران:
بازار تعزیراتی نشود
دلاری شدن اجاره‌بها، محاسبه اجاره به صورت متری و… ازجمله اخباری است که حول مقوله اجاره دور می‌زند.
دلاری شدن اجاره‌بها، محاسبه اجاره به صورت متری و... ازجمله اخباری است که حول مقوله اجاره دور می‌زند. اخباری که مردم هر روز مدعی هستند با آن روبه‌رو شده‌اند اما احسان عقبایی معاون بازرسی اتحادیه عمومیت این دو پدیده را در بازار اجاره‌بها نفی می‌کند. او در گفت‌وگو با تجارت فردا در رابطه با این دو پدیده توضیح داده است.
نرخ اجاره‌بها بر خلاف سال‌های گذشته که در این مقطع از سال رشدی همپای تورم را تجربه می‌کرد امسال با سرعتی بیشتر به نرخی بالاتر از نرخ تورم عمومی افزایش یافته است. در سال‌های گذشته طرح تعزیراتی اجاره‌بها برای مقابله با افزایش پرسرعت آن اجرایی شد. برای مقابله با جهش نرخ اجاره‌بها چه راهکار قابل اجرایی در سطح بازار می‌توان به کار برد که از نظر حقوقی و قانونی منعی نداشته باشد؟
من معتقد نیستم که می‌توان با اجرای طرح‌های تعزیراتی و پلیسی با افزایش اجاره‌بها مقابله کرد. بلکه برای برقراری توازن و کنترل تورم در این حوزه باید در مرحله اول مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل کرد و در مرحله دوم بین عرضه و تقاضا توازن برقرار کرد. زمانی که میان این دو بخش توازن برقرار شود، می‌توانیم انتظار افزایش نرخ اجاره در حد تورم را داشته باشیم. اما از آنجا که چنین توازنی بین عرضه و تقاضا در حال حاضر وجود ندارد می‌توان گفت بخشی از افزایش نرخ اجاره لاجرم طبیعی است. بنابراین زمانی می‌توان توقع افزایش نرخ اجاره در حد تورم را داشت که شاهد افزایش عرضه بیش از تقاضا باشیم تا بتوانیم یک فضای رقابتی در عرصه بازار اجاره ایجاد کنیم.
راهکار دوم این است که می‌توان موضوع تدوین جرایم خاص مالیاتی را به جریان انداخت. چرا که در حال حاضر در شهرها به ویژه کلانشهرها بخش زیادی از واحدهای مسکونی به بازار اجاره وارد نشده‌اند. علاوه بر این تاکنون از توجه به اصل 44 در بخش مسکن فارغ بوده‌ایم. می‌توان از طریق این اصل به بخش مسکن ورود کرد و با ارائه تسهیلات بانکی و تشویق‌های مالیاتی به سازندگان به توسعه واحدهای اجاری بپردازیم.
چطور می‌توان تسهیلات بانکی ارائه کرد و مطمئن بود مالکان واحدهای ساخته‌شده را در بازار اجاره عرضه می‌کنند؟
سازندگانی که از تسهیلات بانکی و معافیت مالیاتی استفاده می‌کنند مکلف می‌شوند در ازای دریافت وام با نرخ سود پایین این شرط را قبول کنند که به عنوان مثال 10سال این واحد را با قیمت پایه و درصد افزایش مشخص‌شده اجاره دهند. چنین روشی هم کنترل‌کننده نرخ اجاره است و هم می‌تواند به مرور زمان توازن عرضه و تقاضا را برقرار کند. در عین حال انگیزه سازندگان را برای ساخت‌وساز و عرضه آن در بخش اجاره بیشتر می‌کند. البته از این طریق می‌توانیم سازندگان را به ساخت سازه‌های پایدار تشویق کنیم تا میزان استهلاک واحدهای مسکونی طی چند سال کاهش پیدا کند.
از آنجا که مطابق شرع مالکیت محترم است آیا می‌توان مالک را مکلف به چنین کاری کرد؟
صحبت شما درست است. در قانون مرجعی برای قیمت‌گذاری ملک و اجاره وجود ندارد. در واقع قانون در این خصوص ساکت است و نهادی را معرفی نکرده است. طرح تعزیراتی هم قانونی نیست چون در چارچوب بخشنامه تنظیم شده است. اما می‌توان قانونی را تدوین کرد که با حقوق مالکانه منافاتی نداشته باشد. این امر شدنی است و نیاز به یک اتاق فکر دارد. می‌توان از طریق مجلس قانونی را تدوین کرد که از طریق آن بر حوزه مسکن نظارت شود به این شکل که مرجعی را برای قیمت‌گذاری تعیین کنیم و کف و سقف قیمت‌ها را معقول و متناسب با نرخ تورم تعیین کنیم. شاید طرح بلوک‌بندی که توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی شد چیزی شبیه به این قانونی که توضیح دادم باشد اما هنوز هم پخته نیست.
در چند هفته اخیر در مناطقی از شهر مالکان به روش‌های جدیدی برای اجاره ملک خود روی آورده‌اند. روش‌هایی همچون محاسبه دلاری اجاره‌بها یا تعیین قیمت اجاره‌بها از روی قیمت متری ملک؟
اینکه به تازگی در مناطقی از شهر اجاره‌بها به شکل دلاری محاسبه می‌شود درست نیست. نمی‌گویم به صورت مطلق وجود ندارد اما به طور عمومی صحیح نیست. ببینید در سطح شهر املاک و واحدهای خاصی داریم که متقاضی خاص خود را دارند. چنین موضوعی نیز از بعد از انقلاب تاکنون وجود دارد. بناهای خاص و مجللی که متقاضیان آنها سفیران کشورهای خارجی، تجار یا دیپلمات‌های سیاسی هستند که برای سکونت در داخل ایران چون بر اساس قانون امکان خرید ملک ندارند در بازار اجاره به دنبال بناهای خاص هستند. برخی شرکت‌های خارجی نیز هستند که برای مکان اداره خود به دنبال ساختمانی خاص هستند.
بحث بر سر مردم ایران است یعنی بخشی از افراد عادی با این روش در بازار اجاره‌بها وارد شده‌اند؟
به جرات می‌توانم بگویم 99 درصد این افراد خارجی هستند و متقاضیان عادی شاید کمتر از یک درصد این بازار را تشکیل می‌دهند.
اجاره متری ملک چطور؟
در دو دهه اول بعد از انقلاب ملک در تهران به صورت متری معامله نمی‌شد اما با گذشت زمان به دلیل افزایش جمعیت و کاهش عرضه مسکن، آپارتمان‌سازی در تهران به سمت متراژهای پایین رفت و بعد از آن شاخص قیمت‌گذاری برای خرید و فروش به شکل متری درآمد. اگر همین شاخص را در بخش اجاره وارد کنیم تاثیری بر روی قیمت اجاره ندارد. مهم‌ترین نکته کنترل قیمت مسکن است که به تبع آن نرخ اجاره بالا می‌رود.
چطور ممکن است تاثیری نداشته باشد. وقتی فردی قیمت فروش یک واحد مسکونی را به عنوان قیمت اجاره و رهن آن در نظر می‌گیرد نرخ اجاره بالا می‌رود.
بیشتر بحث روانی این موضوع است. وقتی قیمت کل یک واحد مسکونی 600 میلیون تومان باشد، به طور معمول یک‌ششم آن معادل 100 میلیون تومان قیمت رهن آن خانه می‌شود. ممکن است موجری بگوید متری یک میلیون تومان آن را اجاره می‌دهد که در نهایت تفاوتی با قیمت رهن آن ندارد.البته چنین موضوعی با توجه به روند افزایش ارزش ملک طبیعی است. تنها راهکار مقابله با افزایش اجاره‌بها در این بخش کنترل قیمت مسکن است. چرا که به طور طبیعی وقتی مالک سود ارزش سرمایه خود در زمان سپرده‌گذاری در بانک را با سود حاصل از اجاره‌داری مقایسه می‌کند به این نتیجه می‌رسد که بهتر است نرخ اجاره خود را افزایش دهد.
مسوولان بخش مسکن امسال هم همچون چند سال گذشته اعلام کرده‌اند برای مقابله با نرخ اجاره برنامه‌ای دارند. برنامه اعلام‌شده از سوی وزیر مسکن افتتاح بخش دیگری از واحدهای مسکن مهر است. آیا چنین راهکاری می‌تواند مفید باشد؟
100 درصد مفید است اما کافی نیست. چون در حوزه اجاره نگاهی ملی وجود ندارد. درست است که طرح مسکن مهر در برخی شهرها توانست بخشی از تقاضا را جوابگو باشد اما در شهرهای بزرگ به ویژه در تهران چون نتوانست به بافت فرسوده ورود کند، موفق نبود.
اما واحدهای مسکن مهر در حاشیه شهرها هستند.
درست است اما بخشی از تقاضا هم به شهرهای جدید منتقل شده است. شما وقتی به شهر پردیس می‌روید کمتر واحدی را خالی می‌بینید. بسیاری از ساکنان این شهرها کارمندان شهر تهران هستند که تا چند سال گذشته در شهر تهران اجاره‌نشین بودند.
آیا دولت می‌تواند با عرضه مسکن مهر توازن در بازار را برقرار کند؟
فکر می‌کنم با توجه به ورود دهه شصتی‌ها به بازار مسکن دولت مسلماً نمی‌تواند به تنهایی در بازار توازن را ایجاد کند. باید اجازه داد بخش‌های دیگر نیز در بازار حضور جدی‌تری داشته باشند.
اتحادیه مشاوران املاک برای سال جاری تصمیم دارد دوباره طرح تعزیراتی را اجرایی کند؟ یا راهکار دیگری را برای مدیریت بازار اجاره‌بها پیشنهاد می‌کنید؟
شخصاً موافق اجرای طرح تعزیراتی نیستم. چون معتقدم طرح تعزیراتی التهاب ایجاد می‌کند و چندان در تنظیم بازار اثرگذار نیست. چون در شرایط فعلی نمی‌توان توقع داشت مالکان کمتر از نرخ تورم اجاره دریافت کنند. وقتی در همه بازارها بحث بر سر تعدیل ارقام با نرخ تورم است در بازار اجاره نیز باید این مبنا رعایت شود.
اتحادیه برای اجرای دوباره طرح تعزیراتی در تابستان امسال تصمیم گرفته است؟
هنوز تصمیمی گرفته نشده است.
اگر اجرایی شود پیشنهاد شما چه نرخی است؟
نرخی متناسب با نرخ تورم. نرخ تورمی که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود می‌تواند مبنا قرار گیرد و بر اساس آن اجاره‌بها تعیین شود. اگر این چنین عمل شود منصفانه است، حداقل مالکان ضرر نمی‌کنند و مستاجران هم با آشفته‌بازار روبه‌رو نمی‌شوند و می‌دانند درصد رشد اجاره‌بها در چه محدوده‌ای است. شاید این میزان رشد هم برای مستاجران زیاد باشد اما باید امیدوار باشیم سیاست‌ها به گونه‌ای طراحی شود که نرخ تورم پایین بیاید. با کاهش نرخ تورم به مستاجران نیز فشار مالی کمتری وارد می‌شود.
نرخ اجاره‌بها بر خلاف سال‌های گذشته که در این مقطع از سال رشدی همپای تورم را تجربه می‌کرد امسال با سرعتی بیشتر به نرخی بالاتر از نرخ تورم عمومی افزایش یافته است. در سال‌های گذشته طرح تعزیراتی اجاره‌بها برای مقابله با افزایش پرسرعت آن اجرایی شد. برای مقابله با جهش نرخ اجاره‌بها چه راهکار قابل اجرایی در سطح بازار می‌توان به کار برد که از نظر حقوقی و قانونی منعی نداشته باشد؟
من معتقد نیستم که می‌توان با اجرای طرح‌های تعزیراتی و پلیسی با افزایش اجاره‌بها مقابله کرد. بلکه برای برقراری توازن و کنترل تورم در این حوزه باید در مرحله اول مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل کرد و در مرحله دوم بین عرضه و تقاضا توازن برقرار کرد. زمانی که میان این دو بخش توازن برقرار شود، می‌توانیم انتظار افزایش نرخ اجاره در حد تورم را داشته باشیم. اما از آنجا که چنین توازنی بین عرضه و تقاضا در حال حاضر وجود ندارد می‌توان گفت بخشی از افزایش نرخ اجاره لاجرم طبیعی است. بنابراین زمانی می‌توان توقع افزایش نرخ اجاره در حد تورم را داشت که شاهد افزایش عرضه بیش از تقاضا باشیم تا بتوانیم یک فضای رقابتی در عرصه بازار اجاره ایجاد کنیم.
راهکار دوم این است که می‌توان موضوع تدوین جرایم خاص مالیاتی را به جریان انداخت. چرا که در حال حاضر در شهرها به ویژه کلانشهرها بخش زیادی از واحدهای مسکونی به بازار اجاره وارد نشده‌اند. علاوه بر این تاکنون از توجه به اصل 44 در بخش مسکن فارغ بوده‌ایم. می‌توان از طریق این اصل به بخش مسکن ورود کرد و با ارائه تسهیلات بانکی و تشویق‌های مالیاتی به سازندگان به توسعه واحدهای اجاری بپردازیم.
چطور می‌توان تسهیلات بانکی ارائه کرد و مطمئن بود مالکان واحدهای ساخته‌شده را در بازار اجاره عرضه می‌کنند؟
سازندگانی که از تسهیلات بانکی و معافیت مالیاتی استفاده می‌کنند مکلف می‌شوند در ازای دریافت وام با نرخ سود پایین این شرط را قبول کنند که به عنوان مثال 10سال این واحد را با قیمت پایه و درصد افزایش مشخص‌شده اجاره دهند. چنین روشی هم کنترل‌کننده نرخ اجاره است و هم می‌تواند به مرور زمان توازن عرضه و تقاضا را برقرار کند. در عین حال انگیزه سازندگان را برای ساخت‌وساز و عرضه آن در بخش اجاره بیشتر می‌کند. البته از این طریق می‌توانیم سازندگان را به ساخت سازه‌های پایدار تشویق کنیم تا میزان استهلاک واحدهای مسکونی طی چند سال کاهش پیدا کند.
از آنجا که مطابق شرع مالکیت محترم است آیا می‌توان مالک را مکلف به چنین کاری کرد؟
صحبت شما درست است. در قانون مرجعی برای قیمت‌گذاری ملک و اجاره وجود ندارد. در واقع قانون در این خصوص ساکت است و نهادی را معرفی نکرده است. طرح تعزیراتی هم قانونی نیست چون در چارچوب بخشنامه تنظیم شده است. اما می‌توان قانونی را تدوین کرد که با حقوق مالکانه منافاتی نداشته باشد. این امر شدنی است و نیاز به یک اتاق فکر دارد. می‌توان از طریق مجلس قانونی را تدوین کرد که از طریق آن بر حوزه مسکن نظارت شود به این شکل که مرجعی را برای قیمت‌گذاری تعیین کنیم و کف و سقف قیمت‌ها را معقول و متناسب با نرخ تورم تعیین کنیم. شاید طرح بلوک‌بندی که توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی شد چیزی شبیه به این قانونی که توضیح دادم باشد اما هنوز هم پخته نیست.
در چند هفته اخیر در مناطقی از شهر مالکان به روش‌های جدیدی برای اجاره ملک خود روی آورده‌اند. روش‌هایی همچون محاسبه دلاری اجاره‌بها یا تعیین قیمت اجاره‌بها از روی قیمت متری ملک؟
اینکه به تازگی در مناطقی از شهر اجاره‌بها به شکل دلاری محاسبه می‌شود درست نیست. نمی‌گویم به صورت مطلق وجود ندارد اما به طور عمومی صحیح نیست. ببینید در سطح شهر املاک و واحدهای خاصی داریم که متقاضی خاص خود را دارند. چنین موضوعی نیز از بعد از انقلاب تاکنون وجود دارد. بناهای خاص و مجللی که متقاضیان آنها سفیران کشورهای خارجی، تجار یا دیپلمات‌های سیاسی هستند که برای سکونت در داخل ایران چون بر اساس قانون امکان خرید ملک ندارند در بازار اجاره به دنبال بناهای خاص هستند. برخی شرکت‌های خارجی نیز هستند که برای مکان اداره خود به دنبال ساختمانی خاص هستند.
بحث بر سر مردم ایران است یعنی بخشی از افراد عادی با این روش در بازار اجاره‌بها وارد شده‌اند؟
به جرات می‌توانم بگویم 99 درصد این افراد خارجی هستند و متقاضیان عادی شاید کمتر از یک درصد این بازار را تشکیل می‌دهند.
اجاره متری ملک چطور؟
در دو دهه اول بعد از انقلاب ملک در تهران به صورت متری معامله نمی‌شد اما با گذشت زمان به دلیل افزایش جمعیت و کاهش عرضه مسکن، آپارتمان‌سازی در تهران به سمت متراژهای پایین رفت و بعد از آن شاخص قیمت‌گذاری برای خرید و فروش به شکل متری درآمد. اگر همین شاخص را در بخش اجاره وارد کنیم تاثیری بر روی قیمت اجاره ندارد. مهم‌ترین نکته کنترل قیمت مسکن است که به تبع آن نرخ اجاره بالا می‌رود.
در قانون مرجعی برای قیمت‌گذاری ملک و اجاره وجود ندارد. در واقع قانون در این خصوص ساکت است و نهادی را معرفی نکرده است. طرح تعزیراتی هم قانونی نیست چون در چارچوب بخشنامه تنظیم شده است.
چطور ممکن است تاثیری نداشته باشد. وقتی فردی قیمت فروش یک واحد مسکونی را به عنوان قیمت اجاره و رهن آن در نظر می‌گیرد نرخ اجاره بالا می‌رود.
بیشتر بحث روانی این موضوع است. وقتی قیمت کل یک واحد مسکونی 600 میلیون تومان باشد، به طور معمول یک‌ششم آن معادل 100 میلیون تومان قیمت رهن آن خانه می‌شود. ممکن است موجری بگوید متری یک میلیون تومان آن را اجاره می‌دهد که در نهایت تفاوتی با قیمت رهن آن ندارد.البته چنین موضوعی با توجه به روند افزایش ارزش ملک طبیعی است. تنها راهکار مقابله با افزایش اجاره‌بها در این بخش کنترل قیمت مسکن است. چرا که به طور طبیعی وقتی مالک سود ارزش سرمایه خود در زمان سپرده‌گذاری در بانک را با سود حاصل از اجاره‌داری مقایسه می‌کند به این نتیجه می‌رسد که بهتر است نرخ اجاره خود را افزایش دهد.
مسوولان بخش مسکن امسال هم همچون چند سال گذشته اعلام کرده‌اند برای مقابله با نرخ اجاره برنامه‌ای دارند. برنامه اعلام‌شده از سوی وزیر مسکن افتتاح بخش دیگری از واحدهای مسکن مهر است. آیا چنین راهکاری می‌تواند مفید باشد؟
100 درصد مفید است اما کافی نیست. چون در حوزه اجاره نگاهی ملی وجود ندارد. درست است که طرح مسکن مهر در برخی شهرها توانست بخشی از تقاضا را جوابگو باشد اما در شهرهای بزرگ به ویژه در تهران چون نتوانست به بافت فرسوده ورود کند، موفق نبود.
اما واحدهای مسکن مهر در حاشیه شهرها هستند.
درست است اما بخشی از تقاضا هم به شهرهای جدید منتقل شده است. شما وقتی به شهر پردیس می‌روید کمتر واحدی را خالی می‌بینید. بسیاری از ساکنان این شهرها کارمندان شهر تهران هستند که تا چند سال گذشته در شهر تهران اجاره‌نشین بودند.
آیا دولت می‌تواند با عرضه مسکن مهر توازن در بازار را برقرار کند؟
فکر می‌کنم با توجه به ورود دهه شصتی‌ها به بازار مسکن دولت مسلماً نمی‌تواند به تنهایی در بازار توازن را ایجاد کند. باید اجازه داد بخش‌های دیگر نیز در بازار حضور جدی‌تری داشته باشند.
اتحادیه مشاوران املاک برای سال جاری تصمیم دارد دوباره طرح تعزیراتی را اجرایی کند؟ یا راهکار دیگری را برای مدیریت بازار اجاره‌بها پیشنهاد می‌کنید؟
شخصاً موافق اجرای طرح تعزیراتی نیستم. چون معتقدم طرح تعزیراتی التهاب ایجاد می‌کند و چندان در تنظیم بازار اثرگذار نیست. چون در شرایط فعلی نمی‌توان توقع داشت مالکان کمتر از نرخ تورم اجاره دریافت کنند. وقتی در همه بازارها بحث بر سر تعدیل ارقام با نرخ تورم است در بازار اجاره نیز باید این مبنا رعایت شود.
اتحادیه برای اجرای دوباره طرح تعزیراتی در تابستان امسال تصمیم گرفته است؟
هنوز تصمیمی گرفته نشده است.
اگر اجرایی شود پیشنهاد شما چه نرخی است؟
نرخی متناسب با نرخ تورم. نرخ تورمی که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود می‌تواند مبنا قرار گیرد و بر اساس آن اجاره‌بها تعیین شود. اگر این چنین عمل شود منصفانه است، حداقل مالکان ضرر نمی‌کنند و مستاجران هم با آشفته‌بازار روبه‌رو نمی‌شوند و می‌دانند درصد رشد اجاره‌بها در چه محدوده‌ای است. شاید این میزان رشد هم برای مستاجران زیاد باشد اما باید امیدوار باشیم سیاست‌ها به گونه‌ای طراحی شود که نرخ تورم پایین بیاید. با کاهش نرخ تورم به مستاجران نیز فشار مالی کمتری وارد می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید