تاریخ انتشار:
بازخوانی اقتصاد سیاسی مسکن
برنامه خوب اجرای ضعیف
پروژه‌های عمرانی با توجه به ماهیت گسترده‌ای که دارند، به‌طور معمول از کلنگ‌زنی تا افتتاح نهایی به زمانی به نسبت طولانی نیاز دارند. طرح‌ریزی، جذب سرمایه، آغاز مراحل اجرایی و رساندن کار به دست مشتری به‌طور معمول هزینه‌هایی دارد که بسیاری از دولت‌ها را پیش از ورود به پروژه منصرف می‌کند.
پروژه‌های عمرانی با توجه به ماهیت گسترده‌ای که دارند، به‌طور معمول از کلنگ‌زنی تا افتتاح نهایی به زمانی به نسبت طولانی نیاز دارند. طرح‌ریزی، جذب سرمایه، آغاز مراحل اجرایی و رساندن کار به دست مشتری به‌طور معمول هزینه‌هایی دارد که بسیاری از دولت‌ها را پیش از ورود به پروژه منصرف می‌کند. عمر کوتاه دولت‌ها و البته نیاز آنها به تامین رضایت اقشار مختلف مردم در کوتاه‌ترین زمان ممکن باعث می‌شود تامین مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین وظایف حاکمیت که در قانون اساسی بر آن تصریح شده است معمولاً به دلیل تعجیل بیش از حد با راه‌حل‌های جدی تامین نشود. در کنار آن عنصر رقابت که تمام قوه‌های اجرایی را در جهان امروز دربر گرفته باعث می‌شود، دولت‌ها در بازاری بزرگ مانند مسکن به فکر طرح‌ها و برنامه‌هایی باشند که نام آنها را متمایز کند؛ تمایزی که در تجربه تاریخی نگاهی گذرا به آن راه‌های غلط پیموده‌شده را به خوبی نشان می‌دهد.
این منطق که دستاوردهای هر تیم اجرایی باید در همان دوره بازدهی خود را نشان دهد در عمل راه را بر برنامه‌های بلندمدت بسته و مانع از آن شده است که آنچه وظیفه قطعی تمام دولت‌ها بوده به برنامه‌ای چندکابینه‌ای تبدیل شود. این موضوع طرف دیگری هم دارد. تعجیل دولت‌ها برای آغاز برنامه‌های مسکنی خود و نشان دادن نتایج مثبت آنها به مردم در کوتاه‌ترین زمان ممکن مساله دیگری است که باید به آن نظر کرد. پدیده مسکن مهر که در سال‌های ابتدایی دولت نهم کلید خورد به نوعی بهترین مثال برای روشن کردن مضرات تعجیل در طرح‌های دولتی است. سرعت بالایی که دولت وقت در آغاز کار اجرایی مسکن مهر به کار بست باعث شد عملاً مراحل مهمی مانند جایابی، سنجش شرایط اقتصادی، شناسایی سلایق مردم و تاثیر‌پذیری عوامل اقتصادی از چنین طرح مهمی را مورد غفلت قرار داد تا به رغم هزینه‌های گزافی که دولت در طول تمام این سال‌ها به کار بسته، نتیجه نهایی با اهداف مدنظر فاصله بسیاری داشته باشد.
اگر تصور کنیم طرح بزرگی مانند مسکن مهر که در جریان آن بیش از دو میلیون واحد مسکونی جدید ساخته می‌شود، پس از بررسی‌های کارشناسی همه‌جانبه ساخته می‌شد و دولت به جای استفاده تبلیغاتی کوتاه‌مدت از آن توجه خود را به اهداف کلان اختصاص می‌داد، قطعاً حال و روز امروز مسکن کشور به شکل قابل توجهی تفاوت می‌کرد.
جذابیت‌بخشی به پروژه‌های بزرگ دولتی در این سطح محوری است که نمی‌توان آن را فراموش کرد. ساخت پروژه‌های عمرانی دولتی باید با هدف جذب حداکثری متقاضیان انجام شود و فراموش کردن این فصل به نتیجه‌ای می‌انجامد که طرح‌های گذشته گرفتار آن شدند و مسکن مهر نیز هنوز با آن دست و پنجه نرم می‌کند.
انتخاب اشتباه دولتی در دیگر حوزه‌ها نیز اثرات خود را بر جای می‌گذارد. تاثیر منابع مالی تزریق‌شده به مسکن مهر بر افزایش نقدینگی و تورم که امروز دولت یازدهم از منتقدان اصلی آن به حساب می‌آید تنها گوشه‌ای از آن است. اتلاف انرژی و منابع مالی کشور برای برقراری زندگی در محیط‌هایی که به شدت با امکانات شهری فاصله دارند نیز ابهامی دیگر است که امروز باید برای آن پاسخی قانع‌کننده پیدا شود.
در کنار حضور دولت به عنوان کارفرمای اصلی در پروژه‌های مسکنی، می‌توان برای حاکمیت نقش‌هایی جز این نیز در عرصه مسکن در نظر گرفت.
حضور در بازارهای جنبی مسکن مانند حمایت‌های بانکی و تسهیلاتی از بازار عرصه دیگری است که هرچند دولت‌ها در طول دهه‌های گذشته هر یک کمابیش در آن ورود کرده‌اند اما می‌تواند به عنوان عرصه‌ای بکر آبستن حوادثی مثبت در آینده مسکن ایران باشد.
حضور پر‌قدرت دولت ایران در عرصه‌های پولی و بانکی این فرصت را به وجود آورده که در این بخش برنامه‌ریزی‌های چند‌جانبه صورت گیرد. همان‌طور که در صحبت‌های وزیر راه و شهرسازی نیز تاکنون مطرح شده برای تغییر در شرایط خرید و فروش مسکن و خروج از رکود باید پا را فراتر گذاشت و با نگاهی جامع هم عرضه را دید و هم تقاضا را.
افزایش مبلغ تسهیلات بانکی در صورتی که برای بانک‌ها قابلیت اجرا داشته باشد و البته مضرات کلان اقتصادی‌اش کنترل شود قطعاً در خانه‌دار کردن طبقات متوسط جامعه مثبت و مفید خواهد بود.
در کنار آن حضور قدرتمند دولت در کنار سازندگان مسکن نیز مساله‌ای مهم است که به افزایش عرضه و کنترل قیمت‌ها منجر می‌شود.
در بازار مسکن ایران بخش خصوصی حرف اول را می‌زند. بخش عمده‌ای از ساخت و سازها و البته مدیریت بخش‌های جانبی بازار در تمام دولت‌های گذشته از آن بخش خصوصی بوده و دولت در جریان اجرای برنامه‌های خود باید مراقب حفظ توان این بخش باشد. باز گذاشتن دست بخش خصوصی در حرکت آزادانه در بازار می‌تواند جزو اصول غیر‌قابل تغییر بازار باشد.
این بخش اگر قدرت داشته باشد هم سود حداقلی خود را تامین می‌کند و سیاست‌های دولت را اجرایی می‌کند. سرمایه‌گذاران غیر‌دولتی برای تمام طرح‌های خود بررسی‌ها و سنجه‌هایی را در نظر می‌گیرند که ریسک موجود در پروژه را به شکل قابل توجهی کاهش می‌دهد. این موضوع می‌تواند برای طرح‌های دولتی نیز سرمشق خوبی باشد. ورود به پروژه‌های کم‌ریسک که سود تضمینی خود را حفظ می‌کند و آینده بازار را نیز بیمه می‌کند.
در کنار آن ایجاد شناخت در مردم نیز از دیگر نکاتی است که دولت‌ها آن را فراموش می‌کنند. برای اثبات این موضوع نگاهی به سال‌های گذشته کافی است. طرحی مانند مسکن مهر که در ابعاد کشوری ساخته شد تا سال‌های پایانی دولت قبل از سوی بسیاری از مردم شناخته‌شده نبود و این موضوع در کنار دیگر مشکلات طرح باعث شد با وجود هزینه‌های کلان، جریان اصلی بازار تغییری نکند.
در شرایطی که به نظر می‌رسد سال 94 نقطه آغازین طرح‌ها و برنامه‌های مسکنی دولت یازدهم باشد، طرح‌هایی که از تقویت نظام بانکی در راستای حمایت از متقاضیان آغاز می‌شود به پروژه‌های اجرایی مانند مسکن اجتماعی می‌رسد، شاید نگاهی به نقاط ضعف و قوت پروژه‌های سابق بیش از هر عامل دیگری مورد نیاز باشد.
اگر تیم اقتصادی و کارشناسی وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با اجرای برنامه‌هایی هدفمند و همه‌جانبه اوضاع بازار را از آنچه تاکنون بوده تغییر دهد و رکودی که حالا چند سال است سایه خود را بر بازار افکنده از بین ببرد قطعاً نیاز به بررسی‌های گسترده و دریافت نظرات کارشناسی دارد.
موقعیت‌سنجی و مکان‌یابی مناسب اصلی‌ترین نقطه شروعی است که نمی‌توان آن را فراموش کرد. همان‌طور که دولت به این نتیجه رسیده که نمی‌توان برای تمام شهرها و اقشار کشور برنامه تسهیلاتی یکسان در نظر گرفت و در وام نوسازی بافت‌های فرسوده به آن توجه کرد، باید این را نیز در نظر گرفت که پروژه‌های عمرانی در مناطق و کانون‌های جمعیتی مختلف کشور نیاز به برنامه‌های منحصربه‌فرد، مجزا و جذاب وجود دارد.
سلیقه مسکنی مردم در چیزی نیست که بتوان آن را به راحتی تغییر داد یا جابه‌جا کرد، بلکه باید در جریان هدف‌گذاری‌های مختلف آنها را لحاظ کرده و به کار بست.
تاریخ چنددهه‌ای حضور دولت در پروژه‌های عمرانی بزرگ به خوبی نشان می‌دهد طرح‌ها و برنامه‌ها در مرحله تئوری خوب، قابل دفاع و بعضاً متحول‌کننده بوده‌اند اما تعجیل در اجرای آنها بدون سنجش دقیق نیازهای بازار می‌تواند تمام این طرح‌های خوب را بلااستفاده کند.
حضور دولت در بازار مسکن نه یک انتخاب، که بر مبنای قوانین بالادستی الزامی است. اما اینکه این حضور چگونه باشد و به چه شکل نیازهای مردم را برطرف کند، موضوعی قابل بررسی است. جوان بودن جامعه ایران ساخت و تامین واحدهای مسکونی جدید را می‌طلبد که هرچند بخش خصوصی مانند سال‌های گذشته بخشی از بار تامین آن را به دوش خواهد کشید اما قطعاً کمک دولت در این راستا نیز گره‌گشا خواهد بود؛ کمکی که توجه به قید زمان در پروژه‌های عمرانی اهداف بزرگ کشور در این عرصه را مدنظر قرار دهد و به دور از سیاست‌های تبلیغاتی عمل کند. مسکن فضایی گسترده برای عمل کردن به فعالیت‌های اقتصادی دارد، اما این فعالیت‌ها باید بر مبنای شناختی همه‌جانبه و عملیاتی به کار بسته شود.
دیدگاه تان را بنویسید