سپر ملک
بازار مسکن چه چشم‌اندازی دارد؟
وقتی بازار املاک و مستغلات را مورد بحث قرار می‌دهیم، در واقع می‌خواهیم درباره ثروت بیش از 80 درصد ایرانیان صحبت کنیم. در این بازار ذی‌نفعان زیادی با رویکردهای مختلف حضور دارند و فعال‌اند. بازار املاک به مثابه کلیات اقتصاد غیرخطی و بسیار پیچیده است، این موضوع برخلاف نگاه سیاستگذار است که بیشتر تمایل دارد بازار را به صورت خطی، ساده و البته دستوری ارزیابی کند.
بازار املاک سازوکارهای بسیار جالب و پرتکراری را به خود می‌بیند. اگر بخواهیم تحلیلی از بازار املاک و مستغلات داشته باشیم، از این جنبه باید به موضوع نگاه کنیم که زمین، ملک و مستغلات را نمی‌توانیم وارد کشور کنیم یا نمی‌توانیم با اعمال سیاست تعرفه‌ای، روی عرضه و تقاضای ملک، زمین و مستغلات آن اثر بگذاریم.
این یکی از خصوصیات این بازار است که بسیاری از مصالح آن هم در داخل موجود دارد. به عبارتی تحریم‌پذیری یا مقاومت در برابر تحریم‌ها در بازار املاک بسیار بیشتر از حوزه‌های دیگر است.
فعالان بازار مسکن چه کسانی هستند؟
البته در زمینه بازار املاک و ارائه نسخه‌های تجویزی باید بدانیم که در این بازار چه تیپ و نوع از تقاضا یا خریدار وجود دارد که به‌طور کلی می‌توان در چهار تیپ آن را دسته‌بندی کرد: تیپ مقتصد و صرفه‌جو، رفاه‌گرا، سوداگر و سرمایه‌گذار. هر یک از این دسته‌بندی‌ها یا به نوعی خریداران، با رویکردها، ترس‌ها و علایق مختلف به بازار ورود می‌کنند.
مقتصد و صرفه‌جو، خریداری است که خانه نخست را برای سرپناه می‌خواهد خریداری کند و قطعاً استراتژی این تیپ خریدار با استراتژی تیپ رفاه‌گرا که ملک را برای استفاده شخصی یا ویلا می‌خواهد، متفاوت است.
تیپ سوداگر هم کسی است که دسترسی به منابع خوبی دارد که برای کسب سود در کوتاه‌ترین زمان ممکن وارد بازار می‌شود و سعی می‌کند در کوتاه‌مدت پس از منفعت، سریع خارج شود. تیپ سرمایه‌گذاران هم به صورت حرفه‌ای در ساخت‌وسازها فعالیت می‌کند و تقریباً سطح درآمد سالانه آنها 500 هزار دلار به بالاست.
زمانی که از تحلیل بازار املاک و مستغلات بحث به میان می‌آوریم، از سال 1374 تاکنون، پنج دوره رونق و رکود (البته وارد سال پنجم رکود نشده‌ایم) را تجربه کرده‌ایم. دوره‌های رکود و رونق در بازار ملک مشابه هم نیستند. این دوره‌ها الزاماً با هم انطباق ندارند؛ به‌طوری‌که گاهی دوره‌های رونق طولانی، و دوره رکود آرام بوده و بر همین اساس روندهای مختلف را شاهد هستیم.
چرخه اصلی
نکته مهم این است که پس از هر دوره رونق، دوره رکود هم فرا می‌رسد. چرخه اصلی و بنای عمده بازار املاک در وهله نخست در دوره رکود، چرخه ایجاد پس‌انداز، دوم تجمیع ثروت، سوم خرید با روش رهن و ایجاد بدهی و چرخه بعدی باز هم در دوره رکود، بازتعریف و تجمیع درآمد و رفتن به سرمایه‌گذاری مولد دیگر برای سال‌های بعد است. برای ارزیابی بازار املاک و مستغلات باید نکته‌ای را در اقتصاد ایران با دقت تمام زیر ذره‌بین قرار دهید و آن توجه به نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران در 30 سال گذشته است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد در 10 سال نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران مثبت بوده و در حدود 20 سال نرخ حقیقی منفی و شدیداً منفی بوده است. اما پرسش اینجاست که نرخ بهره حقیقی چه ارتباطی با بازار املاک دارد؟ بازار املاک و مستغلات نسبت به نرخ بهره حقیقی (مابه‌التفاوت نرخ بدون ریسک و تورم سالانه در کشور) کاملاً واکنش نشان می‌دهد؛ بدین‌معنا که هر وقت نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران مثبت بوده، بازار املاک و مستغلات به مثابه سال‌های 92 تا 95 در رکود بوده است. به خاطر همین، یکی از روش‌هایی که ما متوجه می‌شویم در بازار املاک به سمت رکود می‌رویم، تغییرات در نرخ بهره حقیقی در اقتصاد ایران است که باید آن را رصد کنیم.
تابع نرخ دلار
نکته بعدی در ارزیابی بازار املاک، چشم‌انداز نرخ دلار و نرخ دلاری مسکن است. بر اساس پیش‌بینی که ما انجام داده‌ایم و اگر اتفاق خاصی نیفتد و سیاستگذار تا حدودی همین محدوده نرخ تورم را کنترل کند، نقطه تعادلی نرخ تورم در سال 1401 در محدوده 32 هزار تومان باقی می‌ماند و در سال 1402 به محدوده 40 هزار تومان، در سال 1403 به محدوده 48 هزار تومان و در سال 1404 هم به محدوده 63 هزار تومان می‌رسد. بازار املاک و مستغلات با قدرت به نرخ دلار واکنش نشان می‌دهد و از آن تبعیت می‌کند؛ به‌طوری که زمانی مقدم بر دلار است و در زمانی هم، عقب‌تر از دلار حرکت می‌کند. این موارد به ما سیگنال و پالس می‌دهد. مثل سال 1397 که نمودار نرخ دلاری مسکن به سطح پایین‌تر از خط روند کف رسید؛ به‌طوری‌که از تیر 97 شروع شد و دلار از 13 هزار تومان به 18 هزار تومان در دی‌ماه رسید. در آنجا تاکید شد که زمان فروش دلار، زمان خرید ملک است و این اتفاق هم افتاد. قیمت دلار تا خرداد 1399 به 18 هزار تومان برنگشت اما قیمت ملک 100 درصد افزایش یافت. به همین دلیل به تقدم و تاخرها باید توجه کرد.
اگر بخواهیم بازار املاک و مستغلات را به صورت جزئی ارزیابی کنیم، بهتر است به دور از پیشگویی‌ها، بر اساس سناریوبندی و سناریوسازی مجزا و متاثر از مولفه‌هایی همچون نقدینگی، رشد اقتصادی و تورم آن را مورد تحلیل قرار دهیم.
نخستین ریسک در بازار املاک در سال 1401 که می‌تواند در دوره رونق با آن مواجه شود، افزایش نرخ بهره است که باعث می‌شود نرخ بهره حقیقی منفی کمتر و صفر شود و متعاقب آن بازار املاک وارد رکود می‌شود. با نرخ بهره حدود 25 /3 درصد در ماه (مثل سال 1400)، رشد اقتصادی زیر پنج درصد و معادل 50 درصد تورم یا بیشتر (که می‌تواند اثر رشدی بگذارد)، بازار املاک و مستغلات به صورت توامان، به رشد خود ادامه می‌دهد.
ایمنی در برابر تورم
نکته مهم در بازار املاک و مستغلات در سال 1397 تا 1400 این‌طور نبوده که رشد بازار املاک الزاماً با نرخ تورم هماهنگ بوده؛ البته بازار رشد کرده اما ارزش افزوده اقتصادی در خیلی سال‌ها مثبت یا بالا نبوده است؛ این بدان معناست که سال 1397 رشد 100درصدی را در قیمت املاک داشتیم اما تورم هم داشتیم. طبق محاسبات ما اگر تورم را بکاهیم و یا حذف کنیم، بازار املاک 120 درصد ارزش افزوده اقتصادی فارغ از تورم خواهد داشت.
این بدان معناست که داشتن ملک در ساختار سرمایه‌گذاری ایرانیان آنها را در برابر تورم با کمترین ریسک و نقدشوندگی کمتر حفظ می‌کند اما در ساختار سرمایه توصیه می‌شود مسکن را به عنوان ابزار برای پوشش ریسک داشته باشند. البته نقاط ورود و خروج از بازار مسکن برای تیپ‌های مختلف خریدار یا تقاضا متفاوت خواهد بود.
