شناسه خبر : 38855 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

زبانه آتش تورم

ساخت یک میلیون واحد مسکونی چه تبعاتی به همراه دارد؟

 

سید‌امین زرگر‌مرادی / تحلیلگر بازار مسکن

این روزها و پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم دوباره بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال از سوی دولتمردان مطرح می‌شود. سابق بر این شاهد بودیم که مجلس شورای اسلامی در طرحی تولید سالانه یک میلیون واحد را مصوب کرد و آیت‌الله رئیسی نیز در وعده‌های انتخاباتی خود یکی از برنامه‌هایش را تولید سالانه یک میلیون واحد مسکن معرفی کرده بود. در این نوشتار سعی داریم با واکاوی این موضوع به چند پرسش پاسخ دهیم.

پرسش‌هایی نظیر اینکه:

 آیا اساساً ما به تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال نیازمندیم؟

 آیا مشکل رشد شتابان قیمت مسکن در سال‌های گذشته فقط کمبود تولید مسکن بوده است؟ و در صورتی‌که تعداد واحدهای بیشتری در سال‌های گذشته تولید کرده بودیم، با افزایش قیمت مسکن مواجه نمی‌شدیم؟

 ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به لحاظ اجرایی به چه معناست؟ آیا امکان‌پذیر است؟

 چنین طرح‌هایی در صورت انجام چه تبعاتی به همراه خواهد داشت؟

در پاسخ به سوال اول مبنی بر نیاز سالانه تولید مسکن در کشور باید اذعان داشت که بنا بر مطالعات متعدد و با توجه به نیاز انباشته مسکن از سال‌های گذشته، به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد تولید مسکن در سال نیازمندیم تا به مرور هم پاسخگوی نیاز انباشته از قبل باشیم و همچنین بتوانیم جوابگوی نیازهای جدید در حوزه مسکن باشیم.

اما در سال‌های گذشته با کمبود شدید عرضه مسکن مواجه بوده‌ایم. در حال حاضر چیزی نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شود که چرایی آن نیازمند تحلیل و بررسی دقیق است. با توجه به اینکه محدودیت خاصی برای ورود به حوزه ساخت مسکن وجود ندارد علت این میزان از کسری تولید را باید در عدم توجیه اقتصادی تولید مسکن و افزایش ریسک‌های اقتصادی در نبود امنیت و ثبات اقتصادی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کنار سایر عواملی که در اینجا مجالی برای پرداختن به آنها نیست جست‌وجو کرد. زیرا اگر شرایط تولید مسکن به‌صورت کامل مهیا بود، پول هوشمند خودش به سمت تولید مسکن می‌رفت و ما تا به این اندازه با کسری شدید در سمت عرضه مسکن مواجه نمی‌شدیم.

در پاسخ به این پرسش که آیا تنها علت رشد شتابان قیمت مسکن در سال‌های گذشته فقط کمبود مسکن بوده است، باید به این نکته اشاره داشت که صرفاً یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن کسری تولید آن است نه همه دلایل آن. در اقتصاد ایران سال‌هاست که ما با رشد اقتصادی پایین و گاهی منفی، کسری بودجه‌های شدید، استقراض مداوم دولت‌ها از بانک مرکزی، افزایش پایه پولی، رشد شتابان نقدینگی و تورم‌های بسیار بالا مواجهیم.

در چنین شرایطی مسکن که در کشور ما بیشتر یک کالای سرمایه‌ای است تا کالای مصرفی با افزایش قیمت مواجه خواهد شد و حتی با تعریف انواع قوانین و مالیات‌ها هنوز با سفته‌بازی در بازار مسکن مواجه‌ایم و مسکن هنوز کارکرد سرمایه‌ای دارد. بنابراین مشکل مسکن فقط با تولید انبوه مسکن قابل حل نیست بلکه در کنار تولید مسکن حتماً باید مشکلات اقتصاد کلان که ریشه در ضعف حکمرانی سیاسی و اقتصادی دارد حل شود.

مشکل مسکن یک راه‌حل بخشی بدون توجه به اصلاح کل ساختارهای اقتصادی ندارد، بلکه باید کل ساختارها به‌صورت زیربنایی و در سال‌های متمادی اصلاح شود. در غیر این صورت بسیاری از طرح‌هایی از این دست در میان‌مدت و بلندمدت به اهداف متضاد خود خواهند رسید.

اما پرسش دیگر که باید مورد توجه قرار گیرد این است که ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال به چه معناست؟ و آیا این امر امکان‌پذیر است؟ در بسیاری از کلانشهرهای کشور کل تعداد واحدهای مسکونی حدود همان یک میلیون واحد است، چنین طرحی یعنی ما سالانه یک کلانشهر جدید با تمامی امکانات بسازیم یا اینکه با احتساب تعداد واحدهای ابرشهری مانند تهران، در طول دوره چهارساله دولت، شهری مانند تهران بسازیم.

نکته حائز اهمیت این است که ساخت مسکن فقط ساخت زیربنای این یک میلیون واحد در سال نیست و این واحدهای جدید نیاز به خدمات و تاسیسات شهری، درمانی، فرهنگی، فضای سبز و... دارند.

اگر این واحدها در شهرهای جدید یا حاشیه شهرها ساخته شوند، اصلاً امکانات زیربنایی برای این اقدام وجود ندارد و احداث آنها نیازمند بودجه‌ای جداگانه است. اگر هم گفته شود که بخش زیادی از این یک میلیون واحد در درون شهرهایی که خودشان دارای امکانات هستند ساخته می‌شود، آن وقت این پرسش به ذهن خطور می‌کند که چه تعداد از شهرها و محله‌های ما در حال حاضر واجد چنین امکانات مازادی هستند که بدون گسترش و احداث امکانات زیربنایی جدید پاسخگوی جمعیت جدید باشند. بنابراین به نظر می‌رسد برای احداث یک میلیون واحد به بودجه‌ای به مراتب بیشتر از بودجه ساخت صرفاً زیربنای مسکونی نیاز است.

همه اینها به این معنی نیست که ما از تولید مسکن دست بکشیم، بلکه مراد این است که باید با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور راهکارهای بهینه و معقول بیابیم. بدیهی است ایجاد شرایطی برای ساخت انبوه مسکن در نگاه نخست امر مطلوبی است کمااینکه ساخت و توسعه آزادراه‌ها، فرودگاه‌ها، سدسازی و... امر مطلوبی است اما پرسش اصلی این است که با ملاحظه شرایط اقتصادی فعلی کشور آیا باز هم توسعه طرح‌هایی که نیازمند بودجه‌های کلان و تسهیلات تکلیفی و اجباری به بانک‌هاست، راهگشا خواهد بود؟ و آیا با طرح‌هایی نظیر مسکن مهر مشکل مسکن و افزایش قیمت مسکن حل خواهد شد؟

دولت در همین سال جاری دچار کسری بودجه بسیار شدید است که برای آن ارقامی بیش از ۳۰۰ هزار میلیارد تومان مطرح می‌شود. قاعدتاً دولتی که با کسری بودجه‌های شدید چه در سال جاری و چه در سال‌های آتی مواجه است باید به سمت طرح‌های ریاضتی برود نه اینکه به دنبال طرح‌هایی باشد که خودشان نیازمند بودجه‌های سنگین‌تر و افزایش کسری بودجه بیشتر هستند. بدیهی است کسری بودجه بیشتر منجر به استقراض بیشتر از بانک مرکزی و افزایش سرعت رشد نقدینگی و در نتیجه تورم بیشتر خواهد شد. به عبارتی طرح‌هایی از این دست با اینکه ناممکن نیستند -البته در سال اول دولت همین امکان هم متصور نیست- اما آثار تورمی بالایی خواهند داشت که بیشترین آسیب را به همان دهک‌های پایین جامعه وارد خواهد کرد.

بنابراین اگر دولتمردان راهکاری سراغ دارند که همزمان با تولید انبوه مسکن مشکلات بنیادی اقتصاد کلان را هم حل کنند، این راهکار راهکاری بهینه خواهد بود در غیر این صورت چندین برابر هزینه تولید این واحدها با تورم از جیب مردم برداشته خواهد شد.

یکی از مغالطات رایج طرفداران چنین طرح‌هایی این است که می‌گویند: ما در هر صورت، سرعت رشد نقدینگی بالایی داریم پس چرا آن را به سمت تولید مسکن هدایت نکنیم؟ در پاسخ به این شبهه باید گفت این میزان از سرعت رشد نقدینگی که داشته و داریم بدون ملاحظه تاثیر طرح‌هایی از این دست است و با تعریف چنین طرح‌هایی بر سرعت رشد نقدینگی افزوده خواهد شد که نتیجه‌ای جز تورم بیشتر و کوچک شدن سفره خانوار نخواهد داشت.

در نتیجه با اینکه به ساخت حدود یک میلیون واحد در سال نیاز مبرم داریم اما به نظر می‌رسد در شرایط اقتصادی فعلی کشور، امکان ساخت این تعداد واحد در سال مهیا نباشد و در صورت اجرا به اهدافی نقیض آنچه اعلام شده است خواهد رسید. به نظر می‌رسد مشکل اصلی اقتصاد ما فهم ناقص سیاسیون تصمیم‌گیر و تصمیم‌ساز از مفاهیم و راهکارهای بنیادی اقتصادی است و تا زمانی که ریل‌گذاری اقتصادی کشور توسط مجموعه‌های غیراقتصادی صورت می‌گیرد ما در دور باطل تکرار مشکلات گرفتار خواهیم بود.

دراین پرونده بخوانید ...