تاریخ انتشار:
بازار خرید و اجاره ملک در سال جدید به کدام سمت می‌رود؟
بازاری با چند علامت سوال
در پیش‌بینی روند بازار مسکن باید عوامل درون بخشی و برون‌بخشی را مورد بررسی قرار داد تا بر مبنای آن بگوییم بازار در سال جدید چه رفتاری را انتخاب خواهد کرد.
فردین یزدانی/ تحلیلگر بازار مسکن
در پیش‌بینی روند بازار مسکن باید عوامل درون بخشی و برون‌بخشی را مورد بررسی قرار داد تا بر مبنای آن بگوییم بازار در سال جدید چه رفتاری را انتخاب خواهد کرد. آیا دوره رونق فرا خواهد رسید یا اینکه رکود بازار تداوم می‌یابد. پیرامون عوامل برون‌بخشی باید گفت، مسکن از کل اقتصاد نمی‌تواند جداگانه حرکت کند. در اقتصادی که تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه پایین باشد به‌طور طبیعی بازار مسکن در رکود فرو می‌رود بنابراین رکود مسکن در سالی که گذشت غیرقابل پیش‌بینی نبود. عواملی چون نقدینگی از طریق متغیرهای درآمد و تغییر تقاضای سرمایه‌ای و تحولات نرخ عمومی تورم، خالص حساب جاری (منابع خارجی)، انتظارات و مسیر حرکت چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور و عوامل سیاسی (مذاکرات هسته‌ای) بر بازار مسکن اثرگذار است. دوره رونق و رکود بخش مسکن با رشد اقتصادی ارتباط مستقیم دارد.
عوامل فرابخشی تاثیرگذار بر مسکن کدامند؟
با توجه به اینکه در سال 1393 با رشد اقتصادی مواجه شده‌ایم اگر برای سال جدید این رشد حفظ شود می‌توان امیدوار بود که در این بخش تحولاتی رخ دهد. از طرف دیگر به سرانجام رسیدن مذاکرات هسته‌ای و آزاد شدن منابع ارزی بلوکه‌شده و بازگشت آن به اقتصاد کشور می‌تواند بازار مسکن را با تحرک مواجه کند و نشانه‌های رونق پدیدار خواهد شد. در جمع‌بندی مجموعه عوامل فرابخشی اثرگذار در بازار می‌توان به این نتیجه رسید که در سال 1394 بخش مسکن به سمت رونق خفیف و بسیار ملایم حرکت خواهد کرد. البته این پیش‌بینی‌ها مشروط به اگر است و نمی‌توان با توجه به وضعیت ابهام‌آمیز اقتصاد ایران با وجود تحریم‌ها به‌طور مطلق پیش‌بینی کرد که در سال جدید بخش مسکن رونق می‌یابد یا خیر.
بنابراین اگر روند رشد اقتصادی و کنترل تورم در سال جدید هم ادامه پیدا کند و گره‌های سیاست خارجی هم باز شود از لحاظ عوامل فرابخشی به نظر می‌رسد از شدت رکود کاسته شود اما قطعاً از رونق با جهش قیمت‌ها مانند سال‌های 1381 و 1386 در بازار مسکن خبری نیست. به عبارت دیگر می‌توان گفت احتمال وقوع رونق حداقلی محتمل است اما جهش قیمت‌ها را نخواهیم داشت.
از مسائل دیگر فرابخشی تاثیرگذار بر بازار مسکن می‌توان به سیاستگذاری‌های دولت اشاره کرد. بر فرض اگر توافق در مذاکرات هسته‌ای انجام شد و منابع ارزی افزایش یافت به تناسب آن باید منتظر ماند سیاست‌های دولت بر چه اساسی تدوین می‌شود. اگر دولت یازدهم بخواهد منابع آزاد شده را به اقتصاد تزریق کند و سیاست‌های پوپولیستی در پیش بگیرد بدون تردید نقدینگی به سمت بازار مسکن می‌آید و در نتیجه ممکن است با جهش قیمت‌ها نیز مواجه شویم. البته به نظر نمی‌رسد دولت یازدهم چنین رویه‌ای را داشته باشد چرا که این دولت نشان داده نسبت به دولت قبلی در اقتصاد، عقلانی عمل می‌کند.
دولت اگر منابع را به سمت بخش‌های تولید و صنعت و حتی بازار سرمایه هدایت کند قطعاً با رونق این بخش‌ها شاهد تداوم رشد اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم خواهیم بود. تیم اقتصادی دولت یازدهم به خوبی آگاه است تزریق منابع در جامعه باعث رشد نقدینگی و افزایش تورم و جهش قیمت‌ها در بازارهای ارز و مسکن می‌شود پس بهترین راه‌حل این است که منابع مالی جدید به سمت بخش تولید و بازار سرمایه سوق پیدا کند تا از نتایج مثبت آن بخش مسکن هم بهره بگیرد و شاهد رشد تولید در ساخت و ساز باشیم.
آیا مسکن دیگر پتانسیل سرمایه‌گذاری ندارد؟
البته به این نکته هم توجه کنیم مسکن همچنان کالای سرمایه‌گذاری است و نمی‌توان گفت افزایش شدید قیمت‌ها در سال‌های گذشته و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است تا مسکن ویژگی‌های سرمایه‌گذاری خود را از دست بدهد. اتفاقاً زمینه و پتانسیل‌های آن وجود دارد اما در حال حاضر به علت شرایط اقتصادی کشور در سال‌های اخیر انگیزه سرمایه‌گذاری بر مسکن ضعیف شده ولی از بین نرفته است. این خطر اتفاقاً بخش مسکن را تهدید می‌کند که باز هم انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در این بازار بالا رود. البته همان‌طور که تاکید کردم این مساله به مدیریت اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد.
عوامل درون‌بخشی تاثیر گذار بر بازار مسکن چیست؟
در کنار عوامل فرابخشی نمی‌توان از تاثیر عوامل درون‌بخشی بر بازار مسکن غفلت کرد. اگر بخواهیم موجودی مسکن را با تعادل تقاضا که از متغیرهای داخلی این بخش است بسنجیم از یک طرف تغییرات پروانه‌های صادر شده در بخش مسکن و رکود دوساله اخیر اقتصاد و همچنین افزایش حجم بالقوه تقاضا که ناشی از نرخ تشکیل خانوار است، نشان می‌دهد موجودی مسکن در بخش متوسط و کم‌درآمد در حال خالی شدن است. بنابراین چون قیمت‌ها به کف رسیده و آمار معاملات مسکن نیز در ماه‌های اخیر به نسبت قبل رشد نشان داده است لذا از لحاظ متغیرهای درون‌بخشی هم می‌توان گفت امکان رونق در بخش تولید مسکن نه الزاماً رونق قیمت وجود دارد. البته شش تا هفت ماه طول می‌کشد تا این رونق بسیار خفیف در سال آینده پدیدار شود.
عامل دیگری که در این تقاضای سرمایه‌ای مسکن تاثیرگذار است سامان‌بخشی به نظام مدیریت شهری است. بخش عمده‌ای تقاضای سرمایه‌ای از بورس‌بازی در بازار مسکن به زمین برمی‌گردد. معتقدم افزایش قابل توجه قیمت زمین بیشتر به نظام مدیریت شهری برمی‌گردد. لازم است در این زمینه کنترل‌های بسیاری انجام شود چراکه بازی بر قیمت زمین امکان جهش قیمت مسکن را فراهم می‌کند. در مجموع در بخش ملکی اگر بخواهم جمع‌بندی داشته باشیم به نظر می‌رسد بخش مسکن به‌تدریج از رکود خارج خواهد شد و افزایش خفیف رونق و قیمت‌ها نیز رخ می‌دهد. البته همان‌طور که تاکید کردم افزایش معنادار و جهش قیمت‌ها را نداریم. در این راستا نیز بخش تولید مسکن هم با اندک رونق مواجه می‌شود. از طرف دیگر اگر دولت سیاست‌های پولی چون افزایش قیمت وام مسکن را تقویت کند حرکت بازار به سمت رونق سریع‌تر می‌شود. البته ممکن است بانک مرکزی با این سیاست وزارت راه و شهرسازی موافقت نکند که همان‌طور که گفتم ایجاد رونق در بخش مسکن با رشد بسیار کم‌عمقی همراه است.
پیش‌بینی بازار اجاره در سال آینده
در زمینه بازار اجاره هم باید تاکید کنم این بازار جایگزین بازار ملکی است. در حقیقت ناتوانی در گسترش بازار ملکی باعث شده است بازار اجاره در سال‌های اخیر گسترش پیدا کند و اجاره‌نشین‌ها سهم بیشتری از خانوارهای کشور را تشکیل دهند. در صورتی که شرایطی ایجاد شود که بازار ملکی با افزایش تقاضا و قدرت خرید خانوارها مواجه شود دیگر ورود به بازار اجاره به شدت سال‌های قبل نخواهد بود. اما اگر این شرایط مشاهده نشود باز هم بازار اجاره از بازار ملکی پیشی می‌گیرد و در نتیجه نرخ اجاره در سال آینده هم مانند سال‌های گذشته با افزایش مواجه خواهد شد. متاسفانه به نظر می‌رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور ثبات در بازار اجاره فعلاً امکان‌پذیر نیست. بنابراین به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنم به سمت سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد در سال آینده بروند چرا که بازار مسکن لوکس در حال حاضر با مازاد تقاضا مواجه است و اکنون زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در این بخش نیست.
بنابراین اگر بخواهم به طور کلی روند بازار مسکن را در سال آینده پیش‌بینی کنم که تاکید دارم این پیش‌بینی‌ها با اما و اگر همراه است قطعاً رونق در معاملات و تولید مسکن خواهیم داشت اما این رونق بسیار اندک و خفیف است. ولی به هر حال این امر به سیاست‌های دولت در اقتصاد کلان هم برمی‌گردد. اگر مدیریت‌ها نامناسب باشد چه‌بسا جهش قیمت در بازار مسکن هم رخ دهد.
دیدگاه تان را بنویسید