ترمز تراکم

یکی از نتایج مثبت تغییر مدیریت در هر سازمانی، اقداماتی در جهت آسیب‌شناسی و سالم‌سازی در راستای نیل به اهداف کلان آن سازمان است. حوزه مدیریت شهری که به شهرداری واگذار شده، به فراخور نوع فعالیت خود، یکی از محدوده‌های فساد‌خیز محسوب می‌شود. موضوع فوق، مشمول سازمان شهرداری نیز شده است. آقای نجفی کمتر از یک ماه پس از تصدی پست مدیریت شهرداری تهران، به دنبال ریشه‌کن کردن عوامل فساد مالی، بخشنامه توقف صدور هولوگرام‌های اعتباری را به شهرداری‌های مناطق 22گانه و سازمان‌های ذی‌ربط ابلاغ کرد. شهردار جدید کلانشهر تهران، این اقدام را در شرایط فعلی، ناموس شهرداری تلقی کرده و یک مورد تخلف از این بخشنامه را عاملی برای عزل عوامل اجرایی شهرداری اعلام کرد. طی این بخشنامه فرآیند تهاتر نامرئی با برگه هولوگرامی که به عنوان یکی از کانال‌های ایجاد فساد مالی در شهرداری بود، ممنوع شد. اما با توجه به اینکه هرگونه اقدامی از سوی شهرداری در حوزه مسکن، در تعادل این بازار تاثیرگذار است از این‌رو اثرات توقف صدور هولوگرام از سوی شهرداری باید از جنبه‌های مختلف بر بازار مسکن مورد بررسی و واکاوی قرار گیرد. طبق مکانیسم هولوگرام اعتباری، طلبکاران شهرداری با در اختیار داشتن این برگه‌ها از طریق دلالان در بازار غیررسمی، بدهکاران به شهرداری را شناسایی کرده و طلب خود را وصول می‌کنند. بر اساس این بخشنامه، انجام هرگونه تهاتر در ازای مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی از شهرداری تهران تنها با واگذاری املاک و صرفاً پس از تایید کمیته‌ای که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل شده است، امکان‌پذیر خواهد بود. هولوگرام اعتباری به‌ عنوان یک ابزار تامین مالی غیرنقد برای شهرداری محسوب می‌شود. بر اساس مکانیسمی که برای این ابزار تعریف شده، شهرداری برای احیای طلب خود، طلبکاران را به سمت بدهکاران شهرداری سوق می‌دهد. این فرآیند دارای چند اشکال اساسی از جمله پیش‌فروش هولوگرام‌ها و تشدید فروش تراکم برای تسویه طلبکاران از شهرداری است، از این‌رو تاکنون به دلیل عدم‌نظارت کافی بر فرآیند اجرای طرح هولوگرام‌های اعتباری، امکان سوءاستفاده ناشی از صدور مازاد بسیار زیاد بوده و فروش تراکم به دلیل پیش‌فروش این برگه‌ها به الزامی برای تامین منابع برای شهرداری تبدیل شده است. از طرفی با توجه به اینکه یکی از مهم‌ترین اثرات منفی تراکم‌فروشی و افزایش تراکم ساختمانی، زمینه تخلف و رانت‌خواری و در نتیجه افزایش قیمت زمین و مسکن را فراهم می‌کند از این‌رو جلوگیری از فروش هولوگرام‌های اعتباری از رشد احتمالی قیمت مسکن می‌کاهد. اما در پی آن، سرعت فروش تراکم ساختمانی کاهش یافته و همین امر از سرعت ساخت‌وساز خواهد کاست. بنابراین به نظر می‌رسد اقدام شهردار تهران برای جلوگیری از صدور هولوگرام اعتباری در معادلات عرضه و تقاضای مسکن و قیمت تعادلی آن تاثیرگذار باشد اما اینکه قیمت مسکن در اثر این اقدام کاهش یا افزایش می‌یابد به دلیل اثرات غیرهمسو قابل پیش‌بینی نیست اما برآیند نهایی آن به دلیل کاهش ساخت‌وساز، به نظر افزایشی باشد.