عصر جدید حومه‌نشینی
در جست‌وجوی آرامش و فضای سبز
هنوز همه‌گیری به‌طور کامل دست از سر آمریکا برنداشته است اما نشانه‌های بهبود در همه‌جا دیده می‌شوند. تقاضا برای نیروی کار، واردات و مهم‌تر از همه، مسکن بالا رفته است. در ماه فوریه بهای منازل مسکونی با نرخ سالانه 12 درصد رشد کرد که سریع‌ترین نرخ رشد از سال 2006 بود. افزایش درآمدها، نرخ پایین بهره و ورود دیرهنگام نسل هزاره بحران‌زده به بازار مسکن از عوامل این افزایش بودند. به نظر می‌رسد تقاضا برای خانه‌های بزرگ ارزان‌قیمت در حومه شهرها نسبت به آپارتمان‌های گران‌قیمت مرکز شهر بیشتر باشد. تعجب‌آور نیست که آمریکایی‌های هراسان از کووید به زندگی در حومه شهر علاقه‌مند شده‌اند. تازه‌ترین جست‌وجوها برای فضای سبز و ساختمان‌های بزرگ نشانه‌ای از یک تحول بالقوه در چگونگی انتخاب سبک زندگی آمریکایی‌ها قلمداد می‌شود.
تصمیم‌گیری‌های افراد درباره مسکن چیزی بیشتر از مسائل اقتصادی را دربر می‌گیرد. توزیع جغرافیایی خانوارها توازن بین هزینه‌ها و مزایای زندگی در یک منطقه را انعکاس می‌دهد. در شرایط مساوی، افراد به مناطقی می‌روند که در آن دسترسی به مشاغل مناسب یا تسهیلات مطلوب از قبیل هوای سالم یا منظره‌های زیبا فراهم باشد. اما انتقال به مناطق زیبا در نهایت به هزینه‌های مربوط، ترافیک و قیمت مسکن ارتباط پیدا می‌کند. قیمت مسکن تا زمانی بالا می‌رود که دیگر جابه‌جایی منفعت زیادی نداشته باشد.
اما هرازچندگاه، تحولات اقتصادی توازن موجود را برهم می‌زند و جابه‌جایی‌هایی در مقیاس وسیع را به همراه می‌آورد. به عنوان مثال، در اواسط قرن بیستم وجود اتومبیل و بزرگراه‌ها این امکان را ایجاد کرد تا مردم بتوانند با پول خود خانه‌های بزرگ‌تری در حومه شهر خریداری کنند و همزمان به مشاغل مراکز شهر و امکانات آن دسترسی داشته باشند. در آن زمان حومه‌نشینی به طرز انفجارگونه‌ای رشد کرد. در سال 1940 حدود نیمی از آمریکایی‌ها در ابرشهرها زندگی می‌کردند و حدود یک‌سوم از ساکنان این ابرشهرها نیز به جای سکونت در حومه، در مراکز شهرها اقامت داشتند. در مقابل، تا سال 2000، 80 درصد از آمریکایی‌ها ساکن ابرشهرها بودند اما اکثریت آنها یعنی بیش از نیمی از کل جمعیت در حومه‌ها زندگی می‌کردند.
تغییرات تقاضا در دو دهه گذشته به پیدایش یک توازن جدید دامن زد. افزایش درآمد در صنایع اقتصاد دانشی، کارگران را به چند منطقه تولیدی مانند نیویورک کشانید. افزایش ترافیک و هزینه‌های رفت‌وآمد باعث شد بسیاری از آنها در نزدیکی محل کار زندگی کنند. هزینه مسکن در این شهرها به اوج رسید. همزمان سیاست‌های محدودکننده مناطق شهری باعث شد ساخت مسکن نتواند همگام با تقاضا بالا برود. فرادستان پردرآمد در مناطق مرفه‌نشین متمرکز شدند در حالی که بسیاری از آمریکایی‌ها در مناطقی اسکان یافتند که مشاغلی با بهره‌وری و درآمد متوسط داشتند و قیمت مسکن در آنجا ارزان‌تر بود.
احتمالاً کووید 19 این الگو را مختل می‌سازد و ما در روزهای اولیه این تحول هستیم. در زمان قبل از همه‌گیری حدود پنج درصد از کارهای تمام‌وقت به صورت دورکاری و از منزل انجام می‌شدند. بهار گذشته این رقم به 60 درصد رسید هرچند دوباره روند نزولی در پیش گرفت. هنوز این درصد بسیار بالاتر از سطح آن در دوران قبل از همه‌گیری است. پذیرش فرآیند دورکاری محاسبات مسکن را برای خانوارها تغییر می‌دهد. پژوهش اخیر جان بروکز و همکاران نشان می‌دهد این تغییر می‌تواند به دو شکل ظاهر شود. افرادی که در مشاغل دارای بهره‌وری بالا هستند می‌توانند از هرجا که بخواهند کار کنند. آنها پیوند بین بهره‌وری اقتصاد منطقه و تقاضا برای زندگی در آنجا را قطع می‌سازند و مقدمات یک مهاجرت بزرگ از شهرهای پرهزینه به مناطق کم‌هزینه را فراهم می‌کنند. دورکاری به کارکنان اجازه می‌دهد زمان بیشتری را در خانه بگذرانند و هرازچندگاه به اداره سر بزنند. در این حالت هزینه رفت‌وآمد کاهش می‌یابد و مناطق شهری می‌توانند بیشتر گسترش یابند.
در حقیقت هر دو حالت در حال رخ دادن هستند. در سال 2020 شیب قیمتی بین مناطق ابرشهرها کاهش یافت. سرعت رشد بهای مسکن در شهرهای کم‌هزینه از شهرهای پرهزینه بیشتر بود و در داخل خود شهرها نیز حومه‌های کم‌هزینه شاهد رشد سریع‌تر بهای مسکن نسبت به مناطق شهری پرهزینه بودند. مقاله دیگر پژوهشگران دانشگاه‌های نیویورک و کلمبیا به نتیجه‌ای مشابه می‌رسد. در سال منتهی به دسامبر 2020 در 30 منطقه شهری بزرگ آمریکا هرچه از مرکز شهر دورتر می‌رفتیم رشد بهای مسکن سریع‌تر می‌شد. بهای املاکی که در فاصله 50کیلومتری مرکز شهر قرار داشتند 7 /5 درصد بیشتر از املاک مرکز شهر رشد کرد.
تداوم این روند بستگی به آن دارد که فرآیند دورکاری تا چه اندازه جا بیفتد. اما حتی اندکی تداوم می‌تواند اثرات قابل ملاحظه‌ای به بار آورد. برآوردهای تازه نشان می‌دهند که سهم ساعات دورکاری در حد 20 درصد ثابت خواهد شد. در این صورت، مراکز پرتراکم شهری همان وضعیتی را تجربه خواهند کرد که در زمان رونق حومه‌نشینی به خاطر پیدایش اتومبیل اتفاق افتاد. ساکنان منطقه پول کمتری خرج می‌کنند و درآمدهای مالیاتی کمتر می‌شود و به تبع آن امکانات کاهش می‌یابند. ممکن است هزینه‌کرد در مراکز شهرها 5 تا 10 درصد کمتر شود.
دنیا چقدر کوچک است
توازن جدید می‌تواند منافع اقتصاد کلان چشمگیری ایجاد کند. رشد آهسته عرضه مسکن در شهرهای دارای بهره‌وری بالا بار سنگینی بر دوش اقتصاد تحمیل می‌کند چراکه دسترسی به مشاغل پردرآمد سهمیه‌بندی می‌شود. طبق برآوردها اگر در یک‌سوم انتهایی قرن 20 قوانین ساخت‌وساز در نیویورک سخت‌گیرانه‌تر از دیگر شهرها نمی‌بود نرخ رشد تولید ملی به میزان یک‌سوم بالاتر می‌رفت. دورکاری بار این محدودیت را کمتر می‌کند و به کارگران اجازه می‌دهد مشاغل پردرآمد را انتخاب کنند بدون آنکه مجبور شوند منازل گران‌قیمت را در نزدیکی محل کار بخرند.
توان بالقوه فناوری اطلاعات در ایجاد اختلال جغرافیایی از گذشته آشکار بوده است. فرانسیس کرن‌کراس که قبلاً در نشریه اکونومیست کار می‌کرد در کتابی که سال 1997 منتشر ساخت می‌گوید که فناوری اطلاعات می‌تواند «مرگ فاصله‌ها» را رقم بزند. شاید این الزام به حفظ سلامت عمومی باشد که به تحقق رویای او کمک می‌کند.
منبع : اکونومیست
