مزیت اقتصادی دلالی مسکن

مشاوران ‌املاک با گلایه از ثابت ‌بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسکن طی چند سال گذشته، افزایش نرخ تورم را دستاویز قرار داده‌اند و درخواست افزایش پورسانت را به دولت ارائه کرده‌اند، اما منطق اقتصادی نهفته در فرمولی که دولت برای پورسانت بنگاه‌های مسکن تعیین کرده اثبات می‌کند مشاوران املاک نباید از آنچه در قالب حق کمیسیون از مشتری دریافت می‌کنند، ناراضی باشند. رقمی که دولت برای حق کمیسیون مشاوران املاک -دستمزد بنگاه‌های مسکن بابت تنظیم قراردادهای ملکی- تعیین کرده و همه اعضای این صنف موظف به رعایت آن هستند، حداکثر معادل 5/0 درصد برای معاملات خرید و یک‌چهارم درصد برای معاملات اجاره است به این معنی که هر کدام از خریدار و فروشنده باید 5/0 درصد ارزش ملک معامله‌شده را به مشاور املاک پرداخت کنند و در معاملات اجاره نیز هر کدام از موجر و مستاجر نیز باید یک‌چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازند. مشاورین املاک مدعی هستند چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق‌الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق‌الزحمه مشاورین املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلاً 100 هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق‌الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق‌الزحمه مشاورین املاک درصدی از قیمت مسکن است، استدلال مشاورین املاک کاملاً اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق‌الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد می‌کند. از طرف دیگر حق‌الزحمه مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاورین املاک نیست، به طوری که بر اساس قانون هر گونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند. بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد؛ حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاورین املاک در سطح شهر بوده‌ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌کنند و تعداد مشاورین املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یک بار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌های مواد غذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند. این در حالی است که تعداد مشاورین املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاورین املاک چندین برابر استاندارد مورد نیاز است- به اذعان رئیس اتحادیه دو برابر- سیاستگذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاورین املاک نشود. (بر اساس آماری که پیشتر اتحادیه مشاورین املاک اعلام کرد، در شرایط کنونی و با نرخ‌های حق‌الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از 12‌درصدی است!) در سطح کشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنایت به وجود حدود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌های غیرمجاز، حدوداً برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاورین املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز‌مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاورین املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چرا که ورود به این حرفه، خصوصاً با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان است بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسیون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود. برخی می‌گویند با افزایش نرخ حق کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چرا که اولاً رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است، ثانیاً افزایش کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌های معاملاتی است. همچنین در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاورین املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است باید گفت اولاً این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ ثانیاً سیاستگذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور چین نمی‌تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثاً در برخی از کشورهای مورد نظر، تا 70 درصد کمیسیون دریافتی مشاورین املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌شود؛ رابعاً باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورین املاک در کشورهای مزبور کاملاً متفاوت از ایران است. آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاستگذاران باید به سمتی حرکت کنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهد.