بحران مداخله
چرا کنترل بازار اجاره شدنی نیست؟
کنترل بازار اجاره یکی از مصادیق مداخلات دولت در بازار مسکن است. در علم اقتصاد به‌طور کلی مداخله دولت در بازار جایز نیست زیرا سبب بدتر شدن شرایط می‌شود. دلیل عدم موفقیت دولت‌ها در بازار این است که آنها برخلاف بخش خصوصی در تخصیص بهینه منابع کارایی ندارند. نمونه عینی مداخله دولت در بازار که در تاریخ تجربه شد، سیستم اقتصاد مبتنی بر برنامه‌ریزی و متمرکز در کشورهای کمونیستی بود که دچار فروپاشی شد. دولت‌ها بعضاً حتی با اهداف خیرخواهانه به بازار ورود پیدا می‌کنند. اما تاریخ نشان داده این دسته مداخلات گرچه ممکن است در کوتاه‌مدت موجب بهبود اوضاع شود اما در بلندمدت قطعاً اوضاع را بدتر خواهد کرد. دخالت دولت در مکانیسم بازار مانند مسکن جدا از آنکه با ناکارآمدی همراه است، فضا را برای فعالیت بخش خصوصی تنگ می‌کند.
کنترل بازار اجاره که با هدف جلوگیری از افزایش اجاره تنظیم می‌شود بازدهی سرمایه‌گذاری برای انبوه‌سازان بخش مسکن را به شدت کاهش می‌دهد. به عنوان یک نتیجه طبیعی انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری و تولید مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. در دوره‌های بعدی با کاهش تولید و عرضه مسکن قیمت و اجاره مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. بر اساس این مکانیسم کنترل بازار اجاره گرچه ممکن است تاثیرات تثبیت‌کننده آنی بر بازار اجاره داشته باشد اما بعد از گذشت مدت زمانی باعث افزایش اجاره خواهد شد. بر اساس مطالعه‌ای که نتایج آن در سال 2022 منتشر شده، اثربخشی سیاست کنترل اجاره‌بها که در سال 2015 در آلمان اجرا شده مورد ارزیابی قرار گرفته است. محققان نتیجه‌گیری می‌کنند اثربخشی سیاست کنترل اجاره در سال 2015 در آلمان بیشتر از تجارب قبلی بوده که در ادبیات علم اقتصاد مورد ارزیابی قرار گرفته است. اما نکته حائز اهمیت این است که تاثیرگذاری سیاست کنترل اجاره از سال دوم اجرای آن به بعد از بین می‌رود. محققان همچنین متوجه می‌شوند اثر سیاست کنترل اجاره در مناطق و محله‌هایی که ساکنان آنها کم‌درآمدتر هستند اثربخشی کمتری داشته و این برخلاف هدف اولیه طرح بوده است.1
افزایش اجاره واکنش طبیعی و منطقی بازار به مازاد تقاضاست. هنگامی که تقاضای واحدهای استیجاری مسکن بیشتر از عرضه واحدهای استیجاری مسکونی باشد اجاره به‌طور طبیعی افزایش پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، افزایش اجاره به سریع‌ترین، کم‌هزینه‌ترین و به بهترین شکل ممکن پیام روشنی از کمیابی واحدهای مسکونی استیجاری به تولیدکنندگان و متقاضیان واحدهای مسکونی استیجاری ارسال می‌کند. مداخله دولت در بازار از طریق کنترل اجاره باعث اختلال در عملکرد بازار می‌شود چرا که با جلوگیری از افزایش اجاره پیام غلطی از کمیابی و ارزش واحدهای استیجاری به عاملان بازار ارسال می‌کند. روش صحیح مدیریت اجاره مساعد کردن و رفع موانع بر سر راه تولیدکنندگان و انبوه‌سازان واحدهای استیجاری با هدف افزایش تولید و عرضه است که باعث کاهش مازاد تقاضا و در نتیجه کاهش اجاره می‌شود. کاهش مالیات‌ها و عوارض ساخت این قبیل واحدها از جمله عوامل دیگری هستند که کمک می‌کنند تولیدکنندگان و انبوه‌سازان به حاشیه سود بیشتری دست پیدا کرده و انگیزه بیشتری برای سرمایه‌گذاری و تولید واحدهای مسکونی استیجاری در قیاس با سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری داشته باشند.
اجاره تعادلی در بازار بر اساس کنش متقابل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. کنترل اجاره به سطوحی کمتر از اجاره تعادلی تعادل بازار را بر هم می‌زند و باعث کمتر شدن عرضه نسبت به تقاضا می‌شود. در نتیجه گرچه اجاره به‌طور آنی کاهش می‌یابد اما در سطح اجاره کاهش یافته و دستوری که توسط دولت ابلاغ می‌شود بسیاری از مالکان واحدهای استیجاری حاضر به اجاره ملک خود نمی‌شوند و در نتیجه عرضه کاهش پیدا می‌کند. کاهش عرضه مجدداً به افزایش اجاره منجر می‌شود. پس کنترل و تثبیت اجاره نه‌تنها انگیزه سرمایه‌گذاری و تولید واحدهای استیجاری در دوره‌های بعدی را کاهش می‌دهد بلکه باعث می‌شود در همان دوره آن دسته از موجران که اجاره مورد انتظار بیشتری از اجاره تعیین‌شده از سوی دولت دارند از اجاره دادن واحدهای تحت تملک منصرف شوند و از این طریق بازار دچار عدم تعادلی می‌شود که در نتیجه آن مستأجران واحد مسکونی مورد پسندی را که در توان مالی‌شان باشد خیلی سخت‌تر می‌توانند پیدا کنند یا در بسیاری موارد نمی‌توانند پیدا کنند. در نتیجه مجبور می‌شوند به واحدهایی با سطح کیفیت نازل‌تر بسنده کنند تا بتوانند فقط اسکان پیدا کنند. اگر دولت در بازار اجاره دخالت نمی‌کرد این دشواری‌ها برای مستاجران پیش نمی‌آمد.
سیاست کنترل اجاره در بازار مسکن ایران و بقیه دنیا تفاوت مهمی دارد. بازار مسکن ایران در یک اقتصاد تورمی زیست می‌کند در حالی که در اقتصادهای پیشرفته دنیا تورم تک‌رقمی و برای مدت زمان طولانی کمتر از سه درصد بوده است. تورم دورقمی که حدود چهار دهه بازار مسکن ایران را محاصره کرده به‌طور مستمر باعث افزایش بهای تمام‌شده تولید مسکن استیجاری در کشور شده است و این یکی از دلایل افزایش اجاره بوده است. پس دولتی که توان مدیریت کسری بودجه به روش‌های غیرتورمی را ندارد و به همین دلیل تورم به اقتصاد تحمیل می‌کند مقصر اصلی بخشی از افزایش اجاره‌بهای مسکن است. چنین دولتی به طریق اولی حق کنترل اجاره ندارد. در حالی که در اقتصادهای پیشرفته دنیا بهای تمام‌شده از محل تورم افزایش نداشته است. طبیعی است اعمال سیاست کنترل اجاره در این دو وضعیت متفاوت به نتایج متفاوتی نیز منجر خواهد شد. چنانچه در برخی اقتصادهای پیشرفته به دلیل سطوح پایین تورم سیاست کنترل اجاره در بلندمدت اثرات مخرب کمتری داشته است.
در ادبیات اقتصاد مسکن در مورد اثرات مخرب سیاست کنترل مسکن تقریباً اجماع وجود دارد. اما شواهد کمی وجود دارد که سیاست کنترل اجاره در پاره‌ای موارد تاثیر منفی خیلی کمی داشته است. برای مثال، بر اساس نتایج مطالعه‌ای که در سال 2015 انتشار یافته، سیاست کنترل اجاره که در طول چهار دهه در نیوجرسی-ایالات متحده اجرا شده تقریباً هیچ تاثیری بر بازار مسکن و متغیرهای سطح کلان ندارد. از این منظر نویسندگان اعمال سیاست کنترل اجاره را در بلندمدت فاقد اثر منفی بر بازار مسکن و متغیرهای کلان ارزیابی می‌کنند.2 در نتیجه، می‌توان اظهار داشت کنترل اجاره قبل از کنترل تورم جز اثرات مخرب ثمر دیگری ندارد. کنترل تورم کمک می‌کند اثرات مخرب سیاست کنترل اجاره کاهش یابد. ممکن است در مقام عمل به هر دلیل ممکن از جمله ملاحظات غیراقتصادی سیاستگذار بنا به اضطرار ناچار شود سیاست کنترل اجاره را به کار بگیرد. در چنین شرایطی، اطلاع از دو نکته برای سیاستگذاری در این مورد ضروری است 1- بین صاحب‌نظران اقتصاد مسکن اجماع وجود دارد که این سیاست اثرات مخرب زیادی دارد. 2- سیاست کنترل اجاره در شرایط غیرتورمی نسبت به شرایط تورمی تاثیرات مخرب کمتری دارد.
پی‌نوشت‌ها:
1- Breidenbach, P., Eilers, L., & Fries, J. (2022). Temporal dynamics of rent regulations–The case of the German rent control. Regional Science and Urban Economics, 92, 103737.
2- Ambrosius, J. D., Gilderbloom, J. I., Steele, W. J., Meares, W. L., & Keating, D. (2015). Forty years of rent control: Reexamining New Jersey’s moderate local policies after the great recession. Cities, 49, 121-133.
