سه سناریو برای بازار مسکن 1400
فردین یزدانی از ابعاد مختلف طرح جامع مسکن می‌گوید
نویسنده طرح جامع مسکن سه سناریوی احتمالی برای بازار مسکن 1400 را تشریح کرد. فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن، در گفت‌وگو با هفته‌نامه تجارت فردا در تشریح وضعیت قابل برآورد برای بازار مسکن 1400 با توجه به احتمالات اقتصادی و سیاسی به مهم‌ترین متغیر اثرگذار در سمت‌وسوی بازار مسکن در سال جاری اشاره کرد و گفت: در مجموع شرایط بازار مسکن در سال جاری به شدت وابسته به متغیرهای بیرونی به‌خصوص متغیرهای غیراقتصادی است. وی با اشاره به تاثیر مستقیم مذاکرات سیاسی ایران با جامعه بین‌الملل بر تحولات بازار مسکن در سال 1400 معتقد است در صورت بروز گشایش‌های اقتصادی، روند بازار معاملات مسکن هم به لحاظ حجم معاملات و هم به لحاظ تغییرات قیمتی، سمت‌وسوی متفاوتی به خود خواهد گرفت. وی در این گفت‌وگو سه سناریو شامل کنترل تورم مسکن در سال 1400 تحت تاثیر گشایش‌های غیراقتصادی، ادامه تورم در بخش مسکن به‌رغم گشایش غیراقتصادی و ادامه تورم در نتیجه عدم گشایش غیراقتصادی را مطرح می‌کند.
♦♦♦
بازار معاملات مسکن در شهر تهران و سایر کلانشهرها در شرایطی از سال 99 به سال 1400 منتقل شده است که سال 99 را می‌توان سالی ویژه در بازار مسکن دانست؛ چراکه به‌رغم انتظارات موجود از بابت توقف رشد محسوس قیمت‌ها در این سال بعد از دو سال جهش قیمت و رکود سنگین، قیمت مسکن باز هم در سال 99 به میزان قابل توجهی رشد کرد. دلیل این موضوع چیست؟
در سال 99، به‌رغم انتظاراتی که از بابت توقف یا کاهش سرعت رشد قیمت مسکن وجود داشت، باز هم قیمت مسکن با سرعت بالایی افزایش یافت. یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع، اثر متغیرهای بیرونی بر این بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از هیجانات سرمایه‌ای در بازارهای موازی مانند بازار معاملات سهام، ارز، طلا و... بود. ضمن آنکه در سمت داخلی بازار مسکن نیز ادامه روند رشد هزینه‌های ساخت‌وساز موجب افزایش محسوس بهای تمام‌شده ساخت مسکن شد و این موضوع نیز در کنار سایر متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن به ادامه روند رشد قیمت در بازار ملک منجر شد. تحت تاثیر جهش پی‌درپی قیمت مسکن که از اواخر سال 96 و اوایل 97 در بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر کلانشهرها و شهرها آغاز شد، توان مالی متقاضیان مصرفی به شدت تضعیف شده و بخش زیادی از این متقاضیان به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از بازار بیرون رانده شدند. وام‌های مسکن هم عملاً قدرت پوشش‌دهی نسبی خود را از بخشی از هزینه‌های خرید مسکن از دست دادند و همین موضوع باعث شد رفتارهای سمت تقاضای سرمایه‌ای مسکن در بازار معاملات املاک سال 99 روند قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد. بخشی از هیجانات بازارهای موازی با تاخیر زمانی اندک به بازار مسکن منتقل شد، هزینه‌های ساخت نیز افزایش یافت و همین موضوع باعث شد به‌رغم افت سطح تقاضا برای خرید مسکن به‌خصوص از جانب متقاضیان مصرفی، روند افزایشی سطح قیمت‌ها ادامه پیدا کند.
برای سال 1400 چه سمت‌و‌سویی در بازار ملک را محتمل می‌دانید؟ آیا می‌توان امیدوار بود که روند رشد قیمت‌ها و تورم ملکی متوقف شود یا در سال جاری نیز همان روندی که در سال 99 شاهد آن بودیم ادامه خواهد یافت؟
در سال جدید هر نوع تغییر و تحول در بازار مسکن در وهله اول به وضعیت روابط خارجی بستگی دارد. یعنی مهم‌ترین متغیر اثرگذار بر سمت‌وسوی بازار مسکن در سال جاری را می‌توان وضعیت روابط خارجی ایران عنوان کرد. در غیر این صورت شرایط به گونه دیگری رقم خواهد خورد.
وضعیت روابط خارجی به چه صورتی می‌تواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد؟
در صورتی که درب‌های کشور تحت تاثیر حصول توافق به روی سایر کشورها در نتیجه رفع تحریم‌ها یا کاهش آنها باز شود و تورم عمومی نیز به صورت نسبی کنترل شود و کاهش یابد، می‌توان یک سناریو در مورد بازار مسکن متصور شد. مبنی بر اینکه در این صورت به‌طور موقت تورم کنترل می‌شود، بخشی از منابع مالی و نقدینگی‌های موجود در جامعه به سمت تجارت با دنیای خارج و سایر بخش‌ها هدایت می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود تقاضای دارایی ملکی یا تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن کاهش یابد. در سال گذشته، افزایش تقاضای سرمایه‌ای و ورود هیجان سرمایه‌ای به بازار ملک بخش قابل توجهی از تورم ملکی را باعث شد. این در حالی است که کاهش تقاضای سرمایه‌ای به‌طور قطع در کنترل تورم مسکن در شرایط فعلی اثرگذار است. در چنین شرایطی با کنترل نسبی تورم عمومی، تورم ساختمانی نیز تا حدی فروکش خواهد کرد و این موضوع باعث می‌شود شیب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن نیز ملایم‌تر شود. این سناریو شرایط رکود غیرتورمی در بازار مسکن در سال جاری را برآورده می‌کند.
وقوع این سناریو را تا چه میزان در سال جاری محتمل می‌دانید؟
همان‌گونه که گفته شد تحقق این سناریو در وهله اول بستگی مستقیم به تحولات غیراقتصادی و روابط خارجی دارد. با این حال و حتی در این صورت نیز این سناریو را چندان محتمل نمی‌دانم. یعنی اگرچه این سناریو برای بازار مسکن 1400 قابل پیش‌بینی است اما احتمال وقوع آن از سناریوهای دیگر کمتر است. چراکه حتی در صورت توافق و گشایش‌های غیراقتصادی تغییرات و حجم نقدینگی به گونه‌ای است که رسیدن به شرایط سناریوی اول حداقل برای سال جاری چندان قابل انتظار نیست. در قالب سناریوی دوم اما به فرض گشایش غیراقتصادی و حصول توافق، به دلیل حجم نقدینگی بالا در جامعه تورم ادامه خواهد یافت و هزینه تمام‌شده مسکن همچنان روند صعودی در پیش خواهد گرفت. با این حال و برخلاف سال 99 در صورتی که در سال 1400 توافق صورت بگیرد بخشی از تقاضای دارایی ملکی یا همان تقاضای سرمایه‌ای به سمت تجارت خواهد رفت و رکود تورمی با افت بیشتر حجم معاملات مسکن اتفاق خواهد افتاد. به نظر می‌رسد این سناریو محتمل‌تر از سناریوهای دیگر باشد. در قالب این سناریو اما شیب تورم مسکن کمتر از شیب تورم مسکن در سال 99 خواهد بود. با این حال سناریوی سومی نیز وجود دارد که سناریویی بدبینانه است. مبنی بر اینکه هیچ توافق و گشایشی حاصل نشود و ضمن ادامه رکود در بازار مسکن، تورم ملکی نیز با شیب تورم 99 ادامه‌دار شود. در چنین شرایطی همچنان رفتارهای متقاضیان سرمایه‌ای و تحرکات آنها در بازار مسکن تعیین‌کننده خواهد بود. هرچند احتمال وقوع این سناریو نیز چندان زیاد نیست. در واقع سناریوی محتمل‌تر برای سال 1400، سناریوی دوم است؛ رکود تورمی در بازار مسکن در سال 1400 اما تورم با شیب ملایم‌تر و تنها تحت تاثیر متغیرهایی مانند افزایش هزینه‌های ساخت.
در بازار ساخت‌وساز چطور؟ آیا به فرض گشایش‌های غیراقتصادی و حصول توافق می‌توان امیدوار بود در سال 1400 رکود حداقل پنج‌ساله در بازار ساخت‌وساز برطرف شود؟
بازار ساخت‌وساز در هر صورت در سال جاری در شرایط رکودی باقی خواهد ماند و چشم‌اندازی از بابت خروج این بازار از شرایط رکودی در سال 1400 دست‌کم در شرایط فعلی مشاهده نمی‌شود.
