گره اصلی مسکن در خود بازار مسکن نیست
فردین یزدانی از دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌گوید
در نیمه نخست امسال تعداد پروانه‌های ساخت صادرشده در تهران با افتی 14درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل به کمتر از 27 هزار واحد مسکونی رسید این در حالی است که در همین مدت قیمت مسکن افزایش چشمگیری داشته و به عنوان مثال قیمت هر مترمربع مسکن در مهرماه امسال نسبت به سال 98 رشدی 110 درصدی داشته است و در حالت عادی این رشد قیمت باید انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران حوزه ساخت‌وساز می‌شد، اما فردین یزدانی، تحلیلگر بازار مسکن معتقد است با توجه به افزایش قیمت زمین و خانه‌های کلنگی و همچنین رشد قیمت مصالح، میزان هزینه تمام‌شده ساخت بسیار زیاد شده و از سوی دیگر دوره انتظار بالا برای بازگشت سرمایه در نهایت سوددهی این بازار را به شدت کاهش داده است. یزدانی بر این باور است که کاهش قدرت خرید مهم است که در توازن با افزایش قیمت‌ها نیست، یعنی در حالی که قیمت‌ها در حوزه مسکن افزایش یافته اما از توان خرید مردم کاسته شده، در نتیجه دوره انتظار برای فروش نیز برای سرمایه‌گذار بالا رفته است. این کارشناس حوزه مسکن معتقد است در کوتاه‌مدت و با توجه به شرایطی که در حال حاضر در بازار مسکن حاکم است، نمی‌توان هیچ تحول خاصی را در این حوزه پیش‌بینی کرد.
♦♦♦
بر اساس آمارهای منتشرشده میزان صدور پروانه ساخت مسکن در تهران در شش ماه نخست امسال بیش از 14 درصد کاهش یافته است. چرا انگیزه سرمایه‌گذاران حوزه مسکن برای ساخت‌وساز واحدهای جدید کاهش یافته است؟
برای علت‌یابی اینکه چرا سرمایه‌گذاران در ماه‌های اخیر تمایل و انگیزه زیادی برای حضور در بازار مسکن ندارند باید چند عامل را در نظر گرفت. نخست این است که قیمت زمین و خانه‌های کلنگی به شدت بالا رفته است که تاثیر زیادی روی کم شدن انگیزه سرمایه‌گذار دارد. نکته دوم این است که قیمت مصالح نیز روند صعودی دارد. این موضوع موجب می‌شود از یک‌سو سرمایه‌گذار نتواند از میزان هزینه تمام‌شده ساخت و تولید برآورد دقیق و مناسبی داشته باشد که این موضوع ناشی از بی‌ثباتی در بازار و در مجموع کل اقتصاد است. موضوع دیگر پایین بودن سود معاملات است، یعنی سرمایه‌گذار برای اینکه سود مناسب و مورد انتظار خودش را کسب کند باید یک دوره انتظار طولانی برای فروش تحمل کند، یعنی نقدشوندگی در بازار کم است. این موضوع باعث می‌شود تا خواب سرمایه بسیار بالا برود و در واقع سرمایه‌گذار به اصطلاح از دیگر بازارها جا بماند.
اما از همه این علت‌ها مهم‌تر، بی‌ثباتی ساختاری است که در بازارهای موازی طلا، بورس، سکه، دلار، ساختمان و... وجود دارد. این موضوع باعث می‌شود تحلیل‌ها و محاسبات اقتصادی با مشکل اساسی مواجه شوند. این مشکل اساسی برای سرمایه‌گذار در واقع همان عدم اطمینان است.
بر اساس آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی، در شش ماه نخست سال میانگین رشد ماهانه 10درصدی را برای قیمت مسکن در تهران داشتیم و این در حالی است که در مهر امسال قیمت‌ها نسبت به سال قبل بیش از دو برابر شده است، آیا افزایش قیمت مسکن نمی‌تواند انگیزه‌ای برای سازندگان باشد؟
این اتفاق در دوره‌های رونق افتاد، یعنی در سال‌های 76، 81 و 86 با افزایش قیمت مسکن سرمایه‌گذار به سمت انتقال دارایی در بازار مسکن رفت و حتی در سال 91 نیز شاهد این موضوع بودیم. اما در خصوص این موضوع نکته اول این است که، الان افزایش قیمت برابر با افزایش قیمت تمام‌شده است. اگر سرمایه‌گذار زمینی از خودش نداشته باشد، محاسبه هزینه‌های تامین زمین و مصالح ساختمانی نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوددهی خوبی ندارد و این بازار برایش جذاب نیست.
نکته دوم نیز این است که خریدار واقعی در بازار وجود ندارد. آمار معاملات بازار مسکن نیز نشان می‌دهد سطح قیمت در خریدوفروش افزایش پیدا کرده اما تعداد معاملات کاهش قابل‌توجهی داشته است.
با توجه به مجموع عواملی که ذکر شد می‌توان گفت که در این دوره افزایش قیمت در بازار مسکن نه‌تنها به بالا رفتن انگیزه سرمایه‌گذار برای ساخت‌وساز کمکی نکرده بلکه موجب تضعیف آن نیز شده است.
موضوع مهم دیگر کاهش قدرت خرید است که در توازن با افزایش قیمت‌ها نیست، یعنی در حالی که قیمت‌ها در حوزه مسکن افزایش یافته اما از توان خرید مردم کاسته شده، در نتیجه دوره انتظار برای فروش نیز برای سرمایه‌گذار بالا رفته است. اگر افزایش قیمت در بازارهای دیگر باثبات باشد شاید بتواند کمک کند اما چون بی‌ثباتی حاکم است نمی‌تواند موجب ترغیب افراد به سرمایه‌گذاری در این بازار شود، چراکه سرمایه‌گذار هم از بازارهای مختلف سبد دارایی می‌چیند و این موضوع مزید بر علت می‌شود.
به جز افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، آیا بی‌اعتمادی به بازار و نااطمینانی از آینده نیز روی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تاثیرگذار بوده است؟
هر دو از عوامل تاثیرگذار است. نهاده‌های ساختمانی شامل مصالح ساخت‌وساز، هزینه‌های مجوز و زمین است. در این دوره سرمایه‌گذار با افزایش قیمت مجوز شامل انشعابات و صدور پروانه نیز روبه‌رو بود، اما معتقدم که این موضوع خیلی مهم نیست چراکه سهم قابل توجهی در کل هزینه‌های ساخت‌وساز ندارد. قرار گرفتن این هزینه‌ها در کنار قیمت نشان می‌دهد که سوددهی سرمایه‌گذار نه‌تنها بیشتر نشده بلکه کم هم شده است. همین علت موجب شده که در سال گذشته به‌‌رغم افزایش قیمت‌های آنچنانی، خالص سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رشد نداشته و حتی اندک کاهشی نیز داشته است. بی‌ثباتی نیز این وضعیت را تشدید می‌کند.
آیا می‌توان گفت که با توجه به نرخ تورمی که در کشور وجود دارد، نرخ سود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کم شده است؟
نرخ سود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نه‌تنها نسبت به تورم بسیار کمتر شده، حتی نسبت به دیگر بازارها از جمله بازار سرمایه و ارز نیز پایین‌تر است.
خروج سرمایه‌گذاران از بازار ساخت‌وساز مسکن چه تاثیری می‌تواند روی قیمت مسکن و وضع سرپناه خانواده‌های کم‌درآمدتر داشته باشد؟
اگر دارایی از بازار مسکن خارج شود تبعاتی را به دنبال خواهد داشت. در میان‌مدت ساخت‌وساز و تولید را کم می‌کند که موجب کاهش عرضه می‌شود، کم شدن عرضه نیز اثر افزایشی روی قیمت خواهد داشت. همچنین همزمان با خروج سرمایه، وضعیت بد درآمد در کشور باعث می‌شود که برخی از خانوارها برای یافتن سرپناه به سکونتگاه‌های غیررسمی روی بیاورند. تولید مسکن در مناطقی که سکونتگاه‌های غیررسمی هستند، مبتنی بر سرمایه‌گذاری نیست، یعنی ساخت‌وساز در این مناطق برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذاب و برایشان سودآور نیست. در واقع مسکن در این مناطق به تدریج و برای استفاده خانوار ساخته می‌شود. بنابراین یک جابه‌جایی و شیفت سکونتی به سمت مناطق حاشیه‌نشین رخ خواهد داد و کیفیت مسکن در سبد رفاهی خانوار نیز بر اساس آن کم می‌شود. این در حالی است که از سوی دیگر اجاره‌نشینی به شدت در حال رشد است، یعنی خانوارها برای اینکه مالک یک مسکن شوند مشکل دارند، توان خرید ندارند و به سمت اجاره‌نشینی می‌روند.
با افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی چه تغییری در نرخ رهن و اجاره ایجاد خواهد شد؟
افزایش تمایل برای اجاره‌نشینی از سمت تقاضاست، برای اینکه نرخ اجاره‌نشینی کاهش یابد باید مسکن از سوی موجر با هدف کسب درآمد از راه اجاره خریداری و در بازار عرضه شود. به نظر من از یک‌سو خریدوفروش و عرضه مسکن اجاره‌ای در حدی نیست که نرخ اجاره را کنترل کند، از سوی دیگر نیز چون قیمت‌ها افزایش خواهد یافت، این موضوع نیز تاثیرش را روی اجاره‌بها می‌گذارد. در نتیجه نباید خیلی انتظار داشت که نرخ اجاره‌بها کنترل شود.
دولت نیز در حوزه مسکن حضور داشته و طرح‌های ساخت مسکن را طی سال‌های اخیر برای اقشار مختلف درآمدی اجرا کرده است. دولت قبلی طرح مسکن مهر را اجرا کرد، در دولت فعلی نیز از سال گذشته طرح مسکن ملی کلید خورد. به تازگی نیز کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی طرحی را عنوان کرده که در صورت تصویب آن دولت باید ظرف مدت چهار سال چهار میلیون یعنی هر سال یک میلیون واحد مسکن بسازد. آیا این طرح‌ها می‌تواند کمک‌کننده باشد و دولت در بازار مسکن چه نقشی می‌تواند ایفا کند؟
اول اینکه، گره اصلی مسکن در خود بازار مسکن نیست، در واقع کل زیربنای اقتصادی کشور در حال تخریب است که به‌تبع آن بخش مسکن نیز متاثر خواهد شد.
نکته دوم این است که دولت مسکن ملی را اجرا کرد اما با استقبال قابل قبولی از سوی مردم مواجه نشد. چراکه جدای از عدم اعتماد به دولت، در گروه‌های زیادی از خانوارهای کشور نقدینگی کافی برای تملک و ورود به این طرح‌ها وجود ندارد. دولت در این دوره با شیوع ویروس کرونا برای میزان افزایش قیمت اجاره و ودیعه سقف تعیین کرد، چاره‌ای هم نداشت و خیلی مشکل‌گشا نبود ولی تنها کاری بود که دولت می‌توانست انجام دهد.
اگر دولت می‌خواهد در بازار مسکن ورود کند و برای آن برنامه‌ریزی داشته باشد، باید برای بخش سرمایه‌گذاری در این بازار تدبیری بیندیشد. یعنی باید بسته‌های سرمایه‌گذاری برای توسعه اجاره‌داری تدوین و طراحی کند که ترکیب سوبسیدهای دولت، ساخت مسکن اجاره‌ای با سرمایه‌های بخش خصوصی بتواند در میان‌مدت مقداری نرخ افزایش قیمت و اجاره‌بها را کنترل کند. در واقع دولت به جای اینکه تمرکز خود را روی رونق بازار آن هم به هر قیمتی بگذارد که شدنی هم نیست، روی حمایت از بازار استیجار تمرکز کند.
راهکار کنترل و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟
ارائه راهکار یعنی حرف کاملاً عملیاتی و برای انجام آن باید امکانات و اطلاعات داشت، که موجود نیست و در دست دولت است. می‌توان برای این مساله راهبرد ارائه کرد که در هر صورت نقطه ثقل سیاستگذاری در بازار مسکن باید توسعه بازار اجاره باشد همچنین این سیاست‌ها باید با هدف قرار دادن گروه‌های کم‌درآمد طراحی شود. در حال حاضر و با توجه به وضعیت مسکن گروه‌های متوسط نیز به گروه‌های کم‌درآمد پیوسته‌اند.
چند ماه به پایان دولت دوازدهم باقی مانده است، با توجه به شرایطی که در حال حاضر بر اقتصاد کشور حاکم است چه چشم‌اندازی را می‌توان برای بازار مسکن متصور شد؟
هیچ اتفاق خاصی جدای از شرایطی که در حال حاضر در بازار مسکن حاکم است، نمی‌توان پیش‌بینی کرد. شاید افزایش قیمت‌ها تا حدی متوقف شود یا اگر قرار باشد نرخ‌ها افزایش یابد با آهنگ رشد کند این اتفاق بیفتد. اما اینکه منتظر باشیم که یک نقطه تحول در بازار رخ دهد قابل تصور نیست.
با توجه به قیمت مسکن به‌خصوص در کلانشهرها آیا مهاجرت معکوس از شهرهای گران به سمت شهرهای ارزان‌تر رخ خواهد داد و اگر این اتفاق بیفتد چه تاثیری روی ساخت‌و‌سازها در شهرستان‌های کوچک می‌تواند داشته باشد؟
شاید نتوان به صورت قاطع گفت که مهاجرت از شهرهای گران‌قیمت به سوی شهرهای کوچک و ارزان‌تر رخ می‌دهد اما حاشیه‌نشینی را به دنبال خود خواهد داشت. طی سال‌های اخیر با افزایش قیمت مسکن مهاجرت معکوس در کلانشهرها به سمت مناطق حاشیه‌ای رخ داده است. بررسی‌های میدانی از این مناطق نشان می‌دهد بسیاری از افرادی که در محله‌های حاشیه‌نشین تهران زندگی می‌کنند در گذشته در داخل این شهر زندگی می‌کرده‌اند. وخامت وضعیت اقتصادی در سطح کشور باعث شده که گروهی از خانوارها خانه‌های خود را بفروشند و در مناطق ارزان‌تر ملک بخرند و زندگی کنند. با این کار افراد به یک پول مازادی دست می‌یابند که از این خریدوفروش حاصل می‌شود و آن را صرف رفع دیگر مشکلات خود می‌کنند. بنابراین مهاجرت به سمت مناطق حاشیه‌ای از حدود 15 سال قبل شروع شد اما الان سرعت آن بیشتر شده و افراد بیشتری از این روش استفاده می‌کنند.
در ایران گروهی از مردم به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنند نه یک سرپناه. آیا این نوع نگاه فقط در ایران وجود دارد یا در کشورهای دیگر نیز مسکن کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود؟
به صورت کلی در خیلی از کشورها مسکن نقشی بیش از یک سرپناه را دارد. در ایران نیز این نوع نگاه به بخش مسکن از گذشته‌های دور وجود داشته اما شدت آن در این سال‌ها بیشتر شده است. آلمان جزو کشورهایی است که نرخ اجاره‌نشینی در آن بسیار بالاست. دولت در این کشور در دهه 1990 برنامه‌ای برای مالکیت مسکن اجرا کرد که با استقبال روبه‌رو نشد ولی طی چند سال اخیر تمایل به مالکیت در این کشور بالا رفته و در خیلی از مناطق قیمت‌ها افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است.
در مجموع مسکن به عنوان یک دارایی و کالای سرمایه‌ای در سیستم نظام بازار و اقتصاد سرمایه‌داری حاکم است اما درجات آن در کشورهای مختلف متفاوت است. این موضوع در ایران نسبت به کشورهای توسعه‌یافته شدت بیشتری دارد. بازارهای جایگزین و ثبات اقتصادی در کشورهای پیشرفته باعث می‌شود که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کم شود و منابع مالی وارد چرخه تولید، بازار سهام و دیگر بازارها شود.
آیا کاهش ارزش پول ملی روی نگاه مردم نسبت به مسکن تاثیر داشته، یعنی مردم بخواهند از طریق سرمایه‌گذاری در این بازار ارزش دارایی‌های خود را حفظ کنند، در مجموع دلیل اصلی سرمایه‌ای شدن مسکن در ایران چیست؟
بخشی از نگاه سرمایه‌ای به مسکن به مساله تورم و کاهش ارزش پول در ایران برمی‌گردد که سبقه تاریخی نیز دارد، اما موضوع مهم دیگر در این خصوص به مشکلات ساختاری برمی‌گردد.
آیا در حوزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اتفاق خاصی می‌افتد و رونق به این بازار با چه اتفاقی برمی‌گردد؟
بخش مسکن جدای از بخش‌های دیگر نیست و کل زیرساخت‌های اقتصادی باید تغییر کنند. نمی‌شود اقتصاد رشد منفی داشته باشد اما در حوزه مسکن رشد مثبت رخ دهد.
