استمرار اثر بر سمت تقاضا

صندوق یکم مسکن، در سال 1394 و با هدف ارائه تسهیلات برای خانه‌اولی‌ها تاسیس شد. هدف این صندوق «خوداتکا» اجرای رژیم پس‌انداز تهیه مسکن توسط بانک مسکن و با حمایت وزارت راه و شهرسازی بود. آمارها نشان می‌دهد که در سه سال ابتدایی فعالیت صندوق، تسهیلات ارائه‌شده در مقایسه با مدل اولیه حکایت از توفیق چشمگیر داشت. اما پس از ملتهب شدن فضای بازارها به دنبال شوک سیاسی برجام، و به طور خاص صعود قیمت ارز از یک‌سو ارزش تسهیلات این صندوق در مقابل ارزش مسکن کاهش یافت و از سوی دیگر به واسطه فرصت‌های آلترناتیو از جذابیت سپرده‌گذاری در این صندوق کاسته شد. در نتیجه میزان ورودی به این صندوق کاهش و تعداد قراردادهای فسخ‌شده افزایش یافت تا جایی که 52 هزار نفر از دریافت این تسهیلات در ماه‌های اخیر انصراف دادند. تغییری که به‌زعم برخی به معنای شمارش معکوس عمر این صندوق بود. البته مدیر امور طرح و برنامه‌ریزی بانک مسکن عقیده دارد که این فرضیه درست نیست و با وجود افزایش نرخ فسخ در این صندوق به عدد 13 درصد، کماکان آمارها نشان می‌دهد که این صندوق حتی در شرایط فعلی نیز اثرگذاری به مراتب بیشتری در مقایسه با وضعیت پیش‌بینی‌شده در مدل اولیه داشته است و نرخ 13درصدی فسخ نیز تفاوت خیلی معناداری با نرخ طبیعی انصراف از تسهیلات این صندوق ندارد. با وجود این به دلایل برشمرده شده، از شدت اثرگذاری این صندوق در معادلات ذهنی خریداران مسکن کاسته شده است. به عقیده محمدحسن مرادی با توجه به شرایط اقتصاد کلان، چشم‌انداز رکودی و تنگنای مالی ایجادشده با کاهش درآمدهای نفتی نمی‌توان از سیاستگذار انتظار ارائه تسهیلات خاصی به این صندوق داشت. با وجود این کماکان نیز سقف تسهیلات ارائه‌شده از سوی این صندوق می‌تواند متغیری اثرگذار بر سمت تقاضای مسکن در جامعه هدف این صندوق که از خانوارهای طبقه متوسط تشکیل ‌شده ‌است باشد. مرادی عقیده دارد که در شرایط فعلی اقتصاد ایران افزایش سقف تسهیلات ارائه‌شده از سوی این صندوق نمی‌تواند انتخاب خوبی باشد، چراکه از محل تحریک قیمت می‌تواند راه رسیدن خانه‌اولی‌ها به مسکن را دشوارتر کند.

***

صندوق مسکن یکم از خردادماه سال 1394 و با هدف خانه‌دار کردن خانوارهای طبقه متوسط که از مسکن شخصی بی‌بهره بودند و توانایی بازپرداخت تعهدات ایجادشده در اثر تسهیلات‌گیری از این صندوق را داشتند ایجاد شد، این صندوق طی سه سال و نیم سپری‌شده از عمر خود تا چه حد در تحقق اهداف اولیه ترسیم‌شده توفیق داشته است؟

شکل‌گیری صندوق یکم مبتنی بر این موضوع بود که با استفاده از منابع حاصل از پس‌انداز برخی از خانوارهای طبقه متوسط امکان خرید خانه برای خانه‌اولی‌ها را تسهیل کند. منابع این صندوق نسبتاً خوداتکا در واقع همین پس‌اندازها هستند که در کنار کمک دولتی و بر مبنای سقف‌های تعیین‌شده به متقاضیان تخصیص داده ‌می‌شود. هدف این صندوق نه خانه‌دار کردن تمام خانه‌اولی‌ها بلکه تسهیل شرایط خانه‌دار شدن برای بخشی از خانوارهاست که از توانایی برای بازپرداخت تعهدات ایجادشده در قبال تسهیلات‌گیری از این صندوق برخوردارند. البته بدون شک تعداد افراد زیادی در میان اقشار ضعیف‌تر جامعه توانایی پرداخت اقساط ایجادشده در قبال این تسهیلات را ندارند. به همین دلیل دولت تلاش می‌کند تا با استفاده از ابزارهای دیگری از جمله اعطای وام بلاعوض، اعطای وام کم‌بهره و اجاره، توانایی مالی این افراد برای خرید مسکن را تقویت کند. اما وقتی ما از صندوق یکم مسکن صحبت می‌کنیم موضوع بحث خانه‌دار شدن این افراد نیست بلکه جامعه هدف این طرح افرادی است که از حداقل‌های لازم مانند وجود حداقلی از سپرده و توانایی بازپرداخت تعهدات برخوردار باشند. ما در صندوق بنا نداشتیم همه را صاحب‌خانه کنیم اما هدف صندوق از ابتدا این بود که تعداد افراد بیشتری را تحت پوشش قرار دهد و کارنامه عملکرد این صندوق هم نشان می‌دهد که طی سه سال گذشته افرادی که از تسهیلات صندوق استفاده کرده‌اند، به مراتب بیشتر از ظرفیت اولیه تعیین‌شده برای عملکرد این صندوق است.

 این صندوق طی سه سال و اندی سپری‌شده از عمر خود، چه تسهیلات ویژه‌ای را برای متقاضیان در نظر گرفته و از نظر آماری تسهیلات خرید مسکن را برای چه تعدادی فراهم کرده است؟

هدف اولیه این صندوق این بود که تسهیلات تک‌نرخی با سقف مشخص را برای خانوارها تامین کند تا این خانوارها با اضافه کردن این تسهیلات به پس‌انداز خود اقدام به خرید مسکن کنند. به لحاظ منابع در سال اول سه سقف برای تسهیلات پرداختی تعیین شد؛ سقف 80 میلیون تومان برای خانوارهای تهرانی، سقف 60 میلیون تومان برای شهرهای دارای بیش از 200 هزار نفر جمعیت و 40 میلیون تومان برای ساکنان سایر شهرها. این تفکیک سقف نیز به این خاطر بود که هزینه خرید مسکن در شهرهای مختلف فرق دارد برای مثال در حالی که سقف تعیین‌شده در تهران تنها برای خرید 40 درصد از ارزش مسکن کفایت می‌کند این نسبت در شهری مانند ایلام در حدود صد درصد بود. با ایجاد امکان برای درخواست وام برای هر یک از زوجین نیز امکان دو برابر شدن سقف برای سپرده‌گذاران فراهم شد و سقف تسهیلات پرداختی به زوجین به دو برابر رقم‌های پیشتر تعیین‌شده تغییر کرد، برای مثال سقف تسهیلات‌گیری در شهر تهران به 160 میلیون تومان افزایش یافت. در شروع این طرح سرعت سپرده‌گیری کند بود اما رفته‌رفته با تغییر شرایط اقتصاد کلان و کاهش نرخ سود و در نتیجه افزایش توان بازپرداخت تعهدات نرخ سپرده‌پذیری این صندوق افزایش یافت. در مدل اولیه ظرفیت پیش‌بینی‌شده برای سپرده‌پذیری صندوق در حدود 94 هزار نفر بود. اما در سال گذشته تعداد سپرده‌های ورودی صندوق به بیش از 300 هزار نفر رسید تا جایی که ما به این فکر افتادیم که از دولت کمک بخواهیم یا اینکه شرایط عضویت در صندوق را کمی دشوارتر کنیم. در حال حاضر و در مدل پیش‌بینی‌شده برای صندوق، تسهیلات برابر با سپرده پرداخت می‌شود. یعنی هر واحد ورودی به این صندوق یک واحد خروجی خواهد داشت. برای اینکه صندوق بدون کسری کار کند باید نسبت ورودی به خروجی صندوق چیزی در حدود پنج باشد. این فاصله قابل توجه باعث شد که در عمل صندوق با کسری مواجه شود. در نتیجه قرار بر این شد که خطوط اعتباری مسکن مهر استمهال شده و به جای بانک مرکزی به صندوق یکم مسکن جریان یابد. در ابتدای عمر این صندوق میزان سپرده‌گیری در حدود 30 تا 35 هزار نفر بود. این در حالی بود که در آن روزها نرخ بهره در حدود 14 درصد بود. با کاهش دفعه‌ای نرخ بهره به هشت و سپس شش درصد نرخ سپرده‌گیری صندوق به‌ شدت افزایش پیدا کرد. بررسی رفتار سپرده‌گذاران نشان می‌دهد مشتریان صندوق حساسیت بالایی در مقابل تغییرات نرخ بهره داشتند در نتیجه در اثر کاهش نرخ بهره و در نتیجه افزایش توان تسویه تعهدات تعداد مشتریان صندوق در یک روند صعودی به بیش از 300 هزار نفر رسید.

 شما در اظهارات خود به سهم قابل توجه تسهیلات در ارزش نهایی مسکن خریداری‌شده اشاره کردید، آیا با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و در نتیجه کاهش جذابیت وام‌های اعطاشده از سوی این صندوق نرخ ورود و خروج صندوق با تغییر خاصی روبه‌رو نشده است؟ به‌خصوص اینکه احتمالاً فرصت‌های آلترناتیو کسب سود کوتاه‌مدت، انگیزه فسخ سپرده‌گذاری در این صندوق را تشدید می‌کرد؟

همان‌طور که پیشتر اشاره شد تسهیلات ارائه‌شده از سوی صندوق بین 40 تا صد درصد قیمت مسکن در شهرهای مختلف را پوشش می‌داد، اما با افزایش قیمت این نسبت در برخی از شهرها کاهش یافت. برای مثال قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران به بیش از دو برابر افزایش یافت. بنابراین نسبت وام به ارزش تسهیلات پرداختی در این مناطق به نصف کاهش یافت. البته این کاهش در عموم شهرستان‌ها کمتر از تهران بوده است. اما به عقیده من کماکان سقف تسهیلات پرداختی حتی با وجود افزایش قیمت مسکن نیز کماکان نیروی انگیزشی کافی برای تحریک‌بخشی از تقاضای مسکن را در اختیار دارد. بدون شک اگر شما در شهر تهران بخواهید یک مسکن 500میلیونی بگیرید، سقف تعیین‌شده سهم قابل توجهی در توانایی خرید شما خواهد داشت. بنابراین تسهیلات ارائه‌شده کماکان نیز به عنوان یک نیروی کمکی به سمت تقاضای مسکن اعمال می‌شود.

بدون شک در صورتی که نشانه کاهش التهاب در اقتصاد ایران بروز کند، فرسایش کمتری در توان تسهیلاتی صندوق اتفاق خواهد افتاد اما در صورت تداوم التهابات افزایش نرخ فسخ قرارداد و کاهش مشتریان صندوق اتفاق چندان دور از انتظاری نیست.

 اما آمارها حکایت از انصراف بیش از 50 هزار نفر از قرارداد عقدشده در قالب سپرده‌گذاری و تسهیلات‌گیری از این صندوق دارد. آیا این نرخ بالای فسخ به معنای پایان عمر این صندوق نیست؟

طی ماه‌های اخیر از یک‌سو قیمت مسکن افزایش یافته و از سوی دیگر به خاطر شرایط اقتصادی توان بازپرداخت تسهیلات کاهش یافته است. در این صورت این ادعا که جذابیت طرح مسکن یکم کاهش یافته نیازی به ارائه سند آماری نخواهد داشت. با وجود این افزایش تعداد قراردادهای فسخ‌شده چندان هم قابل ملاحظه نیست. تجربه نشان داده است که صندوق در سال‌های گذشته نیز یک نرخ طبیعی انصراف در حول‌وحوش 10 درصد داشته است. به عبارت دیگر صندوق در شرایط بهینه و مطلوب نیز با نرخ انصراف طبیعی 10درصدی روبه‌رو بود چراکه برای مثال برخی از افراد به اشتباه حساب باز می‌کردند، یا برخی از افراد بدون داشتن شرایط بهره‌مندی از این تسهیلات اقدام به افتتاح حساب می‌کردند یا اینکه برخی در میانه مسیر تصمیم دیگری می‌گرفتند. البته در سال جاری نرخ انصراف در حدود سه درصد افزایش یافته است که این امر بیش از هر چیز ناشی از کاهش قدرت خرید وام‌های اعطاشده بوده است. اما در حال حاضر نیز از نظر تسهیلات پرداختی تفاوت قابل ملاحظه‌ای با سال 1395 وجود ندارد. البته در مقایسه با سال گذشته که بهترین دوره عملکرد صندوق بود، ورودی و خرجی صندوق کاهش داشته است اما در مقایسه با سال‌های پیش از آن تغییرات چندان قابل ملاحظه نیست. برای مثال در همین سه ماه پاییز در حدود 15 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها پرداخت شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در صورت نبود این تسهیلات بیش از نیمی از مشتریان این صندوق توانایی خرید مسکن نداشتند، پس این صندوق بسیار اثرگذار بوده است. درست است که در حال حاضر هم نرخ ورودی و هم نرخ خروجی صندوق کاهش یافته است، اما حتی اگر تعداد سپرده‌گذاران به 150 هزار نفر هم برسد کماکان 5 /1 برابر ظرفیت صندوق سپرده‌گیری صورت گرفته است. حتی اگر این رقم به 100 هزار نفر هم برسد صندوق تازه با مدل پیش‌بینی‌شده تطبیق پیدا کرده است. کمااینکه به علت افزایش نرخ ورودی در سال‌های گذاشته یک انباشت بیش از ظرفیت از قبل نیز وجود دارد که می‌تواند در آینده توان تسهیلات‌دهی صندوق را تقویت کند. بر مبنای آمارهای موجود این صندوق در زمان اوج اثرگذاری خود در سال گذشته حدود هشت هزار فقره تسهیلات در ماه پرداخت می‌کرده است. اما در حال حاضر این رقم به حدود پنج هزار فقره رسیده است که با وجود کاهش قابل ملاحظه در مقایسه با سال گذشته، در مقایسه با سال 1395 تغییر چندانی نکرده است. در سوی مقابل نیز نرخ ورودی صندوق که در سال گذشته به 300 هزار نفر رسیده بود در سال جاری در حدود 50 درصد کاهش را تجربه کرده است. اما کماکان نیز دبی ورودی از جریان پیش‌بینی‌شده در مدل اولیه صندوق بیشتر است. به عقیده من این فرضیه که صندوق در حال حرکت به سمت مرگ است، فرضیه صحیحی نیست، چراکه لااقل در کوتاه‌مدت تهدید حیاتی برای آن وجود ندارد.

 به نظر می‌رسد که با افزایش نرخ انصراف و کاهش جریان ورودی به صندوق میزان نیاز صندوق به کمک‌های دولتی در آینده افزایش پیدا کند، آن هم در شرایطی که در حال حاضر سیاست‌های پولی و مالی کشور با ملاحظات حساسی روبه‌رو است، آیا در حال حاضر سیاستگذار می‌تواند از طریق ابزار یا سیاست خاصی اثرگذاری صندوق یکم مسکن در تحریک تقاضا و افزایش رشد اقتصادی بخش مسکن را بیشتر کند؟ برخی عقیده دارند به واسطه اینکه مسکن در اقتصاد ایران یک بخش پیشرو است افزایش جریان مالی به این بخش ولو با پذیرش هزینه می‌تواند انتخاب درستی باشد.

در حال حاضر به واسطه نسبت پایین خروجی به ورودی، صندوق با کسری روبه‌رو است، بنابراین صندوق نیازمند کمک مالی دولت است. افزایش قدرت خرید تسهیلات تا جایی که سیاست‌ها و برنامه‌های بانک مرکزی و بضاعت اقتصاد اجازه می‌دهد می‌تواند در تقویت نقش صندوق اثرگذار باشد. البته ما در شرایط فعلی اقتصاد انتظار خاصی از سیاستگذار نداریم. چراکه از یک‌سو تنگنای موجود دست سیاستگذار را بسته است و از سوی دیگر برخی از تصمیمات در شرایط فعلی می‌تواند مانند یک شمشیر دولبه باشد، برای مثال افزایش سقف تسهیلات اگرچه ممکن است باعث افزایش جذابیت تسهیلات صندوق شود، اما ممکن است این افزایش خود به عاملی برای تحریک بیشتر قیمت مسکن تبدیل شود. سناریویی که در صورت تحقق در نهایت به زیان مردم خواهد بود.

در شرایط فعلی بیش از هر چیز باید به متغیرهای کلان اقتصادی مانند اشتغال، میزان فروش نفت و... توجه داشت. ممکن است روند حرکت این متغیرها در بلندمدت باعث ایجاد فرصت‌ها و امکانات جدیدی شود اما در کوتاه‌مدت بعید به نظر می‌رسد که بتوان کار خاصی برای تقویت نقش صندوق کرد. به‌خصوص اینکه چشم‌انداز رکودی و متورم از اقتصاد ایران در عمل باعث می‌شود که قدرت بازپرداخت تسهیلات از سوی مشتریان صندوق کاهش پیدا کند.

اینکه ما تصور کنیم صندوق در آینده‌ای نزدیک به وضعیتی شبیه به سال گذشته دست پیدا می‌کند، انتظار بعیدی است. البته سیاستگذار در صورت تمایل و داشتن برنامه ویژه برای بخش مسکن می‌تواند بخشی از منابع صندوق ذخیره ارزی را به صندوق یکم مسکن اختصاص دهد. اما با توجه به شرایط فعلی اقتصاد ایران ما در صندوق یکم مسکن انتظار خیلی خاصی از سیاستگذاران نداریم چراکه در حال حاضر نه شرایط استغال تاییدکننده حمایت دولتی در قالب مرسوم است و نه بحث‌های قیمتی.

به‌خصوص اینکه با توجه به وجود تعداد بسیاری مسکن خالی در کشور تقاضای بخش مسکن به احتمال زیاد اثر چندانی بر بخش عرضه و تحریک تولید در بخش مسکن نخواهد داشت. صندوق در حال حاضر و با وجود کاهش نرخ ورود و خروج، نقش قابل توجهی در تحریک تقاضای مسکن دارد، نمی‌توان انتظار داشت که این نقش در کوتاه‌مدت چندان پررنگ‌تر شود اما بدون افزایش حمایت دولت نیز تصور نمی‌شود که فعالیت صندوق در کوتاه‌مدت با شوک یا تغییر قابل توجهی روبه‌رو شود.