وامی برای خانه‌های کوچک

نیمه دوم اردیبهشت‌ماه امسال مصوبه افزایش وام مسکن به میزان 80، 60 و 40 میلیون تومان ابلاغ شد. حال با توجه به قیمت فعلی مسکن و اینکه حدود یک سال و نیم است که مسکن در رکود به سر می‌برد آیا این میزان وام می‌تواند راهی برای خروج رکود از بازار مسکن باشد؟

به هر حال دولت برای تامین مسکن اقشار مختلف وظایفی بر عهده دارد و این وظیفه هم تنها به اقشار آسیب‌پذیر محدود نمی‌شود. به طور طبیعی دولت حتی باید برای اقشار بسیار پردرآمد هم استاندارد‌گذاری کند تا کسی که درآمد بالایی دارد و هزینه گزافی را صرف خرید مسکن می‌کند از خرید یک واحد مسکونی متناسب با هزینه پرداختی مطمئن باشد. به صورت مشخص همه دولت‌ها درباره اقشار با درآمد کمتر و متوسط باید برنامه‌های حمایتی داشته باشند چرا که مسکن یکی از کالاهای حیاتی در سبد خانوار و تعیین‌کننده کیفیت زندگی مسکن است. بنابراین دولت‌ها مسوول ارتقای کیفیت زندگی شهروندان‌شان هستند. بنابراین باید این فرهنگ توسعه یابد که شهروندان از دولت‌ها بخواهند تا دولت‌ها نیز ارتقای کیفیت زندگی آنها را تامین کنند.‌ طبیعتاً در ایران به دلیل مساله تورم درآمدهای مردم کمتر از تورم بوده است و قدرت خرید مردم در طی سال‌ها کاهش یافته است. در این میان مسکن به ویژه برای برخی خانواده‌های با درآمد متوسط به آرزو بدل شده است. بنابراین باید دولت برنامه‌هایی برای تامین منابع مالی مسکن در نظر گیرد. آنچه تاکنون در کشور ما رخ داده این است که باید مردم از پس‌اندازهای خود استفاده می‌کردند و در این زمان نمی‌توان گفت این رویه بهتر شده است و مردم حجم زیادی پس‌انداز با خود دارند، چرا که آنها باید در کنار وام‌ها پس‌اندازی هم داشته باشند. عملاً سهم وام و مقدار وام به ارزش خانه برای تامین مسکن بسیار کم بوده است‌، به ویژه با گرانی‌های اخیر. در گذشته‌های دور حتی با وام‌های پنج میلیون‌تومانی هم مردم می‌توانستند سهمی از ارزش خانه را تهیه کنند و بعدها که تورم و افزایش مسکن اتفاق افتاد، دیگر این مبالغ ناچیز شد و این وام‌ها چندان نتوانست کمک‌کننده تامین مسکن باشد و به این تبدیل شد که وام‌ها در شهرهای بزرگ کمتر عرضه شوند چرا که کمترین تاثیر را دارند. اما از ابتدای کار دولت یازدهم برنامه افزایش وام مسکن وجود داشت اما برای شهر بزرگی همچون تهران شاید حتی مبالغ جدید سهمی از خرید مسکن را مگر برای منازل مسکونی با متراژ کمتر تامین نمی‌کرد. حال با اعلام افزایش وام مسکن دو موضوع ممکن است. ابتدا تاثیری است که میزان این وام‌ها در منازل مسکونی کوچک خواهد گذاشت و دوم اینکه در بخش عرضه موثر خواهد بود و این احتمال می‌رود که سازندگان حدس می‌زنند منازل کوچک‌تر بازار بهتری خواهد داشت و با رونق بیشتری همراه می‌شود بنابراین به سمت ساخت و سازهای منازل مسکونی متراژ کمتر می‌روند، دیگر اینکه این افزایش وام‌ها باعث می‌شود تا پروژه‌های نیمه‌تمام بتوانند کارشان را دوباره آغاز کنند و این تعداد واحد مسکونی نیز به چرخه بازار بیفتد. حال اجرای این برنامه و اثرگذاری این وام‌ها نیز اندکی زمانبر خواهد برد بنابراین شاید تاثیر زیادی در عرضه نداشته باشد و در تقاضا نیز در زمان اجرایی شدن آن تاثیر خواهد داشت و در زمانی هم که وام‌ها وارد بازار شوند تاثیرگذار خواهد بود. به نظر می‌رسد نتیجه این افزایش عرضه و تقاضا در مدت طولانی‌تر بر بازار تاثیر گذارد و شرایط تعادلی را چندان تحت تاثیر قرار ندهد.

آیا افزایش وام مسکن به افزایش دوباره قیمت مسکن منجر می‌شود؟

به نظر من قیمت مسکن به دلیل وجود این وام‌ها تغییر جدی نخواهد داشت. البته گمان می‌کنم قیمت مسکن افزایشی در حدود تورم داشته باشد به ویژه اینکه حدود یک سال و نیم است که در رکود به سر می‌برد، اما افزایش قیمت مسکن از افزایش وام ناشی نمی‌شود.

آیا این وام‌ها می‌تواند راهی برای خروج رکود از مسکن شود؟ در مردادماه سال گذشته مجلس لایحه خروج از رکود را تدوین کرد که مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌هایی بود که باید از رکود خارج می‌شد، به نظر شما این افزایش وام‌ها کمک‌کننده این بازار خواهد بود؟

به نظر می‌رسد ممکن است این خروج رکود با اندکی تاخیر در میان مسکن‌های کوچک‌تر رخ دهد و ممکن است نیازمند زمان باشد. اما موضوع ساختمان در کشور ما به ویژه در شهرهای بزرگ گرچه تعداد آنها کم است اما حجم این شهرها زیاد است متفاوت است. به نظر می‌رسد دلیل قفل شدن بخش ساختمان در همین شهرها به ویژه در ساختمان‌های تجاری شهرهای بزرگ است.

بنابراین ممکن است این شهرها به این وام‌ها حساسیت نشان ندهند و به همین دلیل است که در مدت اخیر گفته شده است بخشی از سرمایه‌های بانک‌ها در صنعت ساختمان مانده است و قطعاً بخشی از سرمایه‌های بانک‌ها در واحدهای 40 متری خیابان نواب و کارون قفل نشده است بلکه سرمایه‌های بانک‌ها در منطقه 22 تهران قفل شده است. درست است که صنعت ساختمان است و بعید است که این وام‌ها بتواند این مناطق را فعال کند. اما آنچه مدنظر وزارت راه و شهرسازی بوده است، راه‌اندازی صنعت ساختمان به صورت مستقیم نبوده بلکه کمک به فعال‌سازی این صنعت است. حال امیدواریم در پی این اتفاق بخشی از صنایع ساختمانی نیز فعال شوند.

به نظر می‌رسد باید عرضه و تقاضا در یک کفه ترازو و تقریباً هم‌اندازه باشند، اما اکنون گفته می‌شود تعداد زیادی واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، آیا نباید در مقابل اعطای تسهیلات مسکن به اندازه مبالغ وام‌ها واحدهای مسکونی با متراژ کوچک هم عرضه شوند؟

در حال حاضر با نتیجه آمار اعلام شده تعداد زیادی واحد مسکونی آماده در کشور وجود دارد و بخش بزرگی از این واحدهای مسکونی در شمال شهر و وابسته به خانه‌های بزرگ‌تر هستند اما در بخش‌های دیگر و واحدهای کوچک‌تر هم این اتفاق افتاده است و به نظر می‌رسد یک رونق نسبی در خرید و فروش واحدهای کوچک رخ دهد که البته این تغییر فردا رخ نمی‌دهد و نیازمند زمان و شناخت بازار است. پس از آن نیز عرضه با تاخیری خود را به متقاضی می‌رساند. اگر تولید‌کننده متوجه شود که چه خانه‌ای مدنظر و با بازار بهتری همراه است، قطعاً به تولید آن هم رغبت بیشتری نشان می‌دهد. عرضه و تقاضا تا میزانی همدیگر را همراهی می‌کنند اما آنچه امروز با آن مواجه هستیم رکود حاصل از وضعیت عرضه و تقاضاست و همواره تلاش شده است تا این فاصله کمتر شود.

در جزییات اعطای وام 80 میلیون‌تومانی اعلام شده است باید متقاضی حداقل به مدت شش ماه تا یک سال به میزان حداقل 50 درصد وام را در بانک عامل سپرده‌گذاری کند. حال این پرسش مطرح می‌شود که اگر متقاضی این پول اضافی را داشت که وام نمی‌گرفت؟

تلاش مجموعه این بوده است که مجدداً سیستم سپرده‌گذاری در بانک‌ها راه‌اندازی شود. چرا که برخی بر این باور بودند که سیستم سپرده‌گذاری به سیستم پس‌انداز که مردم برنامه‌ای برای خانه‌دار شدن‌شان داشته باشند منجر می‌شود. اما آنچه امروز آزار‌دهنده شده این است که در حال حاضر وضعیت منابع و مصارف بانک‌ها کم شده است و این سپرده‌گذاری به بانک‌ها کمک می‌کند تا این وضعیت بهبود یابد و این منابع اصلاح شود. در حال حاضر بسیاری از بانک‌ها منابعی ندارند که بخواهند اختصاص دهند و شبکه پولی کشور با مساله‌ای همچون فریز شدن منابع نفتی همراه است.

درست است. بانک‌ها درگیر پرداخت مبالغ وام‌های درخواست‌شده از سوی متقاضیان هستند. اما نکته مثبت درباره این وام مسکن شکست انحصار بانکی است. به نظر شما شکست انحصار بانکی تا چه اندازه به بهبود اوضاع کمک می‌کند؟

در این میان توان مالی یک مساله و تمایل پرداخت مساله‌ای دیگر است. در سال‌های گذشته بانک‌ها به روش‌های مختلف مصوبات شورای پول و اعتبار را دور می‌زدند. برخی از بانک‌ها وام‌ها را با نرخ‌های سود بالاتری ارائه می‌کردند. در حالی که بانکی که وام شش‌ماهه با نرخ 27 درصد ارائه می‌کرده است حاضر است وامی با نرخ 12 درصد که شورا تعیین کرده است ارائه کند؟ بنابراین به طور طبیعی پذیرش بانک‌ها اندکی سخت است چرا که باید سرمایه‌هایشان حدود 10 تا 12 سال درگیر مسکن باشد. به همین دلیل این خود مساله‌ای است که باید مورد توجه قرار گیرد. باید اندکی زمان بگذرد و دید که بانک‌ها به این مساله تن می‌دهند یا خیر. به هر حال آنچه همه در انتظار آن بودند این است که انحصار به نفع نیست و امیدواریم در بلندمدت همه بانک‌ها بتوانند این وام‌ها را ارائه دهند. البته اعطای وام‌ها به برنامه‌ریزی نیاز دارد. محکم دانستن قانون و اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار می‌تواند کمک کند به اینکه این وام‌ها پرداخت و تاثیر آن در بازار دیده شود. اما من معتقد هستم نباید در این میان بانک‌ها مجبور به پرداخت وام‌ها شوند و اگر می‌توانند پرداخت کنند. این در حالی است که باید در کنار اعطای وام‌ها بانک‌ها قادر به تامین منابع و مصارف خود باشند.

پس از گذشت دو هفته از اعلام افزایش وام مسکن تاکنون تنها یک بانک اعلام توافق کرده است. به نظر شما تعداد این بانک‌ها بیشتر خواهد شد و آیا بانک‌ها از این طرح استقبال می‌کنند؟

بخش زیادی از منابع دولتی در بانک‌ها هستند و دولت می‌تواند این منابع را ابزار قرار دهد به ویژه اینکه وامی که به خانه اولی‌ها یا غیره می‌دهند صرف چه منابعی می‌شود و اینکه وام اعطاشده وام مطمئن و امنی برای بانک است یا خیر؟ البته لازم به ذکر است که همواره وام مسکن از جمله وام‌های با بازپرداخت مطمئن برای بانک‌ها محسوب می‌شود و نرخ عدم بازپرداخت‌شان کم بوده است.

در برخی کشورها حداقل 60 تا 70 درصد هزینه یک واحد مسکونی به صورت وام اعطا می‌شود. حال برخی می‌گویند این میزان وام دردی از متقاضی خرید مسکن دوا نمی‌کند و تنها برای واحدهای مسکونی با متراژ کم در اطراف شهرها موثر است. به نظر شما آیا این وام‌ها می‌توانند رونقی در بازار ایجاد کنند؟

اینکه می‌گوییم 60 تا 70 درصد را وام دهند به شرایطی مربوط است که تورم کنترل شود. مادامی که هم بانک و هم متقاضی خرید خانه نمی‌داند تورم سال‌های آینده چه اندازه است و این تورم گاه تا بیش از 40 درصد هم می‌رسد و برنامه‌ریزی بلندمدت برای این وام‌ها اندکی سخت است این امر امکان‌پذیر نخواهد بود. باید به این نکته دقت کنیم که در معدود کشوری زندگی می‌کنیم که هنوز درگیر مشکل تورم است. در بسیاری از کشورها مساله تورم برطرف شده است اما ما هنوز درگیر تورم دورقمی هستیم. تورم دورقمی در کتاب‌های اقتصادی همانند طنز است و کسی باور نمی‌کند که کشوری سه یا چهار دهه دچار تورم دورقمی باشد. تورم دورقمی مساله‌ای است که اگر کشوری به آن مبتلا باشد طی دو تا سه سال می‌تواند آن را برطرف کند. اما در ایران سه دهه است آن را با خود می‌کشیم و در حال حاضر خوشحال هستیم که تورم به 20 درصد رسیده است و مساله دیگر اینکه ابزارها و نهاده‌های تامین مالی در بخش مالی مسکن به بانک‌ها محدود شده است و نتوانستیم آنها را توسعه دهیم. در بخش عرضه نیز خانه‌هایی که ساخته شده و به فروش نمی‌رود به این دلیل است که هیچ یک از نهاده‌ها و ابزارهای فروش وجود ندارد. هنوز در بانک‌های ما حسابی برای پیش‌فروش‌ها و قانون پیش‌فروش ساختمان وجود ندارد. این قانون به تازگی در کشور ابلاغ و اجرایی شده است. در این میان بخش زیادی از ابزارهای مالی از سوی دولت را نداشتیم و این هم به تشدید فیلدهای رکود بر بخش مسکن افزوده است. به نظر من ورود بازار سرمایه، ورود بیمه‌ها، طراحی نهادها به صورت جدی و طراحی حساب‌های پیشرفته و حتی وجود نهادهای حاکمیتی در بخش فروش و پیش‌فروش می‌تواند به بازار مسکن کمک کند.

پس شما موافق حضور بخش‌های مختلف در بازار مسکن هستید. به نظر شما حضور بخش خصوصی تا چه اندازه در بخش مسکن موثر است؟

شاید بخش مسکن در میان دیگر بخش‌های اقتصادی از جمله بخش‌هایی باشد که بخش خصوصی در آن بیشترین سهم را دارد بنابراین در بخش مسکن مشکل بخش خصوصی نداشتیم. شاید در هیچ یک از بخش‌های اقتصادی در سال‌های گذشته به اندازه مسکن بخش خصوصی این‌قدر جدی وارد نشده است. اما آنها هم از ابزارها و نهاده‌های سنتی استفاده کرده‌اند. با پرسشی از حتی معروف‌ترین و بزرگ‌ترین سازندگان مسکن متوجه می‌شویم که آنها هم از ابزارهای سنتی همچون وام بانک‌ها استفاده کرده‌اند. صندوق زمین و ساختمان را نمی‌شناسند و شاید حدود 30 سال ساختمان‌سازی کرده باشند اما به انواع مختلف بیمه‌ها و تامین سرمایه از بخش‌های دیگر فکر نمی‌کنند و نمی‌دانند شیوه‌های پیش‌فروش به راحتی کار می‌کند. در حال حاضر همه چیز در سطح شهر به صورت توافقی پیش می‌رود و بانک هم تنها منبع مالی بانک و پیش‌فروش‌ها هستند.

در مدت زمان اعلام میزان وام خرید مسکن به میزان 80،60 و 40 میلیون تومان برای تهران و سایر شهرها، بسیاری از انبوه‌سازان گلایه دارند که چرا این مبالغ وام ساخت نبوده است و اگر این مبلغ به بازار ساخت و ساز مسکن تزریق می‌شد، رونق بیشتری در انتظار این بازار بود. نظر شما در این باره چیست؟

اتفاقاً یکی از انتقادات از گذشته این بود که چرا اکثر وام‌ها به بخش ساخت داده می‌شود و وام خرید نداریم و به همین دلیل هم عده‌ای بر این باور بودند که تحریک بخش تقاضا از تحریک بخش عرضه بیشتر مورد اهمیت است. وقتی حتی به آمار هم توجه می‌شود این‌گونه است که وقتی در کشور یک میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که فقط این آمار در تهران به چند صد هزار واحد مسکونی می‌رسد، احتمال می‌رود باید بخش تقاضا تحریک شود نه عرضه. بنابراین وضعیت اقتصاد هم همین را نشان می‌دهد به گونه‌ای که رکود حاکم در بخش تقاضا است و آنچه پیش آمده این است که تصمیم جدی است و در بلندمدت حتماً بخش عرضه و تقاضا باید از شیوه‌های مختلف تامین مالی بهره‌مند شوند در غیر این صورت دریک دوره زمانی اگر فقط بخش تقاضا تامین شود و نتوانند بخش عرضه را تحریک کنند قطعاً منجر به ایجاد تورم و فیلدهای نامناسب خواهد شد.

این یعنی کاهش قدرت خرید مردم بیشتر شده است؟

بله، در این مدت عملاً خانه‌هایی ساخته شده است که در شرایطی متناسب با نیاز بازار نبوده است و فقط ساخته می‌شد و به بازار توجهی نمی‌شد که نمود آن در بخش تجاری بیشتر است.

شما با افزایش وام مسکن به میزان اعلام شده موافق هستید یا مخالف؟

به طور مرتب افزایش وام یک بحث است و افزایش در یک مقطعی بحث دیگری است. به نظر من در حال حاضر چاره‌ای جز افزایش میزان وام مسکن نبوده است. ارزش‌گذاری در تهران به رقم‌های بالایی رسیده بود و شاید این وام‌ها بتواند برای خانه‌های با متراژ کم کمکی باشد و برخی از طبقات متوسط را صاحبخانه کند و نکته دیگر اینکه باید در تعیین رقم و نرخ سود و میزان بازپرداخت‌، توان پرداخت مردم هم در نظر گرفته شود. نمی‌توان به بانک‌ گفت وام 300 میلیون‌تومانی بدهد چرا که نه منابع دارد و نه متقاضی توان پرداخت بازپرداخت را دارد. بنابراین به نظر می‌رسد برخی انتقادات با یکدیگر همخوانی ندارد. با اعلام این میزان وام هم بانک‌ها نگران قفل شدن اقتصادشان برای 12 سال هستند که البته کمی حق دارند.