رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران از چگونگی عملیاتی شدن برنامه دولت در احیای بافت‌های فرسوده می‌گوید
استقبال انبوه‌سازان از طرح تولید انبوه مسکن
انبوه‌سازی مسکن، مساله جدیدی نیست که به تازگی مطرح شده باشد. از سال‌های قبل هم که بحثنوسازی بافت‌های فرسوده مطرح بوده، گفته بودند واحدهای فرسوده را تجمیع می‌کنند و انبوه‌سازی انجام می‌دهند.
به تازگی از طرحی برای تولید انبوه مسکن در مناطق فرسوده رونمایی شده که هدف از ایجاد این طرح ساماندهی مناطق ناکارآمد شهری است. اما سوالاتی در این میان وجود دارد، اینکه این مساله به تازگی مطرح شده یا اینکه از قبل هم وجود داشته است؟ آیا این طرح به مرحله اجرا می‌رسد؟ آیا این طرح در صورت اجرایی شدن در بخش مسکن رونق به همراه دارد؟ با اجرای این طرح نیازهای اقشار مختلف جامعه به خصوص افراد با دهک‌های درآمدی پایین تامین می‌شود؟ اینها سوالاتی است که در گفت‌وگو با حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به آنها پاسخ داده شده است. او می‌گوید: «چند سالی است دولت مصمم شده اقداماتی در خصوص بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده انجام دهد. حتی برنامه‌ریزی شده بود که سالانه 10 درصد از این مناطق مورد بازسازی قرار بگیرد که متاسفانه این پیش‌بینی تحقق پیدا نکرد زیرا مالکیت این بافت‌ها و تملک به آنها به وسیله انبوه‌سازان یا دولت بسیار دشوار است.» اما انبوه‌سازان چقدر از این طرح که توسط دولت مطرح شده استقبال می‌کنند؟ به گفته محتشم، انبوه‌سازان از هر طرحی برای ساخت و ساز استفاده می‌کنند. به خصوص برای همکاری در مناطق با
بافت‌های فرسوده نیز، آمادگی لازم وجود دارد اما امید می‌رود که این طرح همانند گذشته بی‌نتیجه و در حد حرف نباشد و به اجرا برسد. او معتقد است: طرح تولید انبوه مسکن در مناطق فرسوده قطعاً می‌تواند بر بخش مسکن تاثیرگذار باشد چراکه در این بافت‌ها جمعیت بسیاری ساکن هستند و باید مسکن‌های آنها نوسازی شوند. با این حال رئیس انجمن انبوه‌سازان بر این باور است: «اگر این طرح اجرایی شود یک قدم به سمت جلو رفته‌ایم. این قدم هرچقدر هم کوچک برداشته شود، مثبت تلقی می‌شود و ما انبوه‌سازان از آن استقبال می‌کنیم.»
به تازگی از طرحی برای تولید انبوه مسکن در مناطق فرسوده و ناکارآمد در فضای کشور صحبت شده است، این طرح از چه اهدافی برخوردار است؟
در سال گذشته، دولت یازدهم برای بهتر اجرایی کردن ساماندهی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ستادی به نام ستاد بازآفرینی شهری تشکیل داد. این ستاد که دولت در آن نقش مستقیم دارد، از بالا به این طرح نگاه می‌کند. به نظر می‌رسد مطلبی که اعلام شده به نوعی تایید و ادامه اجرایی شدن برنامه‌های این ستاد باشد. اما برای اینکه ببینیم برنامه‌ها به چه صورت اجرا می‌شوند، باید منتظر بمانیم. انبوه‌سازی در بخش مسکن نیز، مساله جدیدی نیست که به تازگی مطرح شده باشد. از سال‌های قبل هم که بحث نوسازی بافت‌های فرسوده در میان بود، اعلام کرده بودند واحدهای فرسوده را تجمیع می‌کنند و انبوه‌سازی انجام می‌دهند. اما تولید انبوه مسکن در بخش فرسوده که در تئوری اعلام شده به تنهایی کفایت نمی‌کند بلکه باید این موضوع در این بخش‌ها اجرا شود. اگرچه برنامه‌هایی که تاکنون ارائه‌شده برنامه‌های خوبی بوده‌اند اما این برنامه‌ها باید به مرحله اجرا برسند. امید می‌رود که به این موضوع رسیدگی شود و ساماندهی برای
مناطق فرسوده و ناکارآمد صورت بگیرد. البته این موضوع اجرا شده اما نسبت به برنامه‌هایی که در گذشته اعلام کرده بودند بسیار اندک است.
سیاست‌های دولت برای ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری به چه صورت بوده و چه برنامه‌ریزی‌هایی در این راستا صورت گرفته است؟
چند سالی است دولت مصمم شده اقداماتی در خصوص بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده انجام دهد. حتی برنامه‌ریزی شده بود که سالانه 10 درصد از این مناطق مورد بازسازی قرار بگیرد که متاسفانه این پیش‌بینی تحقق پیدا نکرد زیرا مالکیت این بافت‌ها و تملک به آنها به وسیله انبوه‌سازان یا دولت بسیار دشوار است. اگر سازنده و انبوه‌سازانی که فعالیت در این مناطق با بافت‌های فرسوده را آغاز می‌کنند، بخواهند پلاک‌ها را دانه به دانه بخرند و نوسازی کنند، که در اصطلاح به آن ریزدانه می‌گویند، عملاً اقدام مشکلی است زیرا قرار بر این بوده اگر این بافت‌های فرسوده نوسازی شوند، حداقلِ جامعه شهری را در آن مناطق پدیدار کنند. در صورتی که تجمیع این پلاک‌ها با هم می‌تواند رعایت شهرسازی و شهرنشینی در این بخش‌ها را به وجود آورد. البته برنامه‌های بسیاری به لحاظ فرهنگی اجرا شده‌اند که ساکنان این بافت‌ها را در این نوسازی متقاعد به همکاری کنند اما از آنجا که این پروسه زمانبر است، عملاً راه به جایی نبرده و به نظر
می‌رسد فرصت بسیاری لازم است که ساکنان این مناطق همراه این نوسازی شوند.
در حال حاضر معدود مناطقی هستند که به صورت پراکنده نوسازی شده‌اند و همان‌طور که عرض کردم دلیل عمده آن موضوع تملک و البته خواب سرمایه است. البته این پراکندگی ساخت و سازها بسیار ضعیف‌تر از چیزی هستند که بتوانند این بخش بالا از مناطق فرسوده و ناکارآمد را ترمیم کنند. در حال حاضر حدود 13 هزار هکتار بافت فرسوده ضروری در تهران یا به عبارتی 64 هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در کشور وجود دارد که باید با اولویت انجام شوند ضمن اینکه این ساخت و سازهای پراکنده با اهداف و برنامه دولت هماهنگ نیستند. برای مثال، بلوکی را تعریف می‌کنند؛ در این بلوک می‌توان به جای 150 واحد که اغلب کوچک هم هستند، مجموعه‌ای ساخته شود که کل جمعیت آن 150 واحد را پاسخگو باشد. حتی گاه واحدهایی با متراژ بالاتر به آنها داده می‌شود که در عین حال از شرایط فعلی شهرسازی هم بهره ببرد. اما زمانی که به تدریج اقدام به خرید این واحدها می‌شود، آن دسته از ساکنانی که خانه‌های خود را نفروخته‌اند، قیمت‌های خود را بالا می‌برند. البته با وجود قیمت بالاتر نیز، این خانه‌ها خریداری می‌شوند. در نهایت، می‌بینیم تعداد اندکی به صورت پراکنده در میان 150 واحد مثال زده‌شده
در این بلوک وجود دارند که به هیچ‌وجه حاضر به فروش واحدهای خود نیستند. بنابراین پروسه‌ای طولانی لازم است که این چند واحد به فروش واحد خود رضایت پیدا کنند و در این زمان، سرمایه فرد سازنده متوقف می‌شود. بنابراین ممکن است که سازنده یا انبوه‌ساز از اقدام خود صرف نظر کند. دولت هم در این زمینه برنامه‌ریزی لازم را نداشته و از طرفی در شرایط فعلی نقدینگی لازم برای انجام چنین کاری را ندارد. در نتیجه ساماندهی این مناطق که مدت‌هاست برنامه دولت است، بدون حاصل باقی مانده است. اگرچه از آنجا که برنامه‌های لازم و تجربه‌شده نیز، برای این امر در خارج از کشور موجود است، همچنین کارشناس‌های وزارتخانه، شهرداری تهران و دست‌اندرکاران داخلی در خصوص این مساله، برنامه‌هایی را تهیه کرده‌اند. به نظر می‌رسد به لحاظ دارا بودن برنامه مشکلی وجود ندارد بلکه تمامی این مشکلات از نظر اجرا نمایان می‌شوند.
البته همان‌طور که قبل‌تر هم گفتم، در سال گذشته، ستادی به نام ستاد بازآفرینی شهری تشکیل شد. چیدمان شخصیت‌های سیاسی که این ستاد از آن برخوردار است نشان می‌دهد، ستادی قوی ایجاد شده که می‌تواند بسیار کارگشا باشد. در این ستاد نمایندگانی از عمده وزارتخانه‌ها از قبیل وزارت خارجه، وزارت اطلاعات و...، همچنین استاندارها، قوه قضائیه، سپاه پاسداران اسلامی، ارگان‌های نظامی، نمایندگانی از بانک مرکزی و سایر بانک‌ها و... حضور به هم رسانده‌اند که در راستای ساماندهی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده برنامه‌ریزی کنند و این برنامه‌ها را به اجرا برسانند. متولی اصلی این ستاد شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران است که یکی از معاونت‌های وزارتخانه در بافت‌های فرسوده بوده و در تهران به سازمان نوسازی شهری سپرده شده است. سازمان نوسازی شهر تهران هم، از سال گذشته تاکنون سه جلسه برگزار کرده که تنها بخش خصوصی مشارکت‌کننده در آن، انجمن انبوه‌سازان استان تهران بوده‌اند و تا جایی که این جلسات برگزار شده‌اند، انبوه‌سازان در آنجا حضور داشته‌اند. اگرچه به دلیل بحث تامین بودجه کافی برای آزادسازی یکسری از این بخش‌ها و همچنین زمانبر شدن تملک این
واحدها عملاً از برنامه‌ای که پیش‌بینی کرده‌اند عقب مانده‌اند. به همین دلیل دولت برخلاف میلی که به نوسازی و بازآفرینی مناطق فرسوده دارد در زمینه اجرا موفقیت چندانی کسب نکرده است و باید برنامه‌های اساسی و جدی‌تر را در پیش بگیرد. باید در این منطقه‌ها اقدامات فرهنگی موثرتری انجام شود که ساکنان راغب شوند در این زمینه همکاری کنند.
آیا تسهیلاتی که دولت برای تولید مسکن در این مناطق در نظر دارد، برای رونق در بخش مسکن کافی هستند یا باید طرح‌های دیگری در کنار آن وجود داشته باشد؟
روی بافت‌های فرسوده تسهیلات خوبی داده می‌شود که به نظر می‌رسد کافی هستند. شاید برای هر واحد بالای 100 میلیون تومان تسهیلات بدهند. البته بستگی به متراژ آن هم دارد. از این بابت دولت درست عمل کرده است و شرایط تامین منابع برای ساخت در این مناطق را فراهم کرده است. بعد از خرید ملک توسط متقاضی وام ساخت می‌دهند که به نظر می‌رسد این میزان وام برای این واحدها مناسب است. اما ضرورت انجام این کار و مهم‌ترین اولویت آن همان بحث تملک است که تملیک نباید با زمان همراه باشد چراکه اگر زمانبر باشد، هیچ فردی نمی‌تواند دوام بیاورد و منتظر باشد که پلاکی آزاد شود و بعد آن را بسازد.
اما برای پیشرفت در این زمینه، راهکاری را به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کردیم که قسمتی از مناطق با بافت‌های فرسوده و اراضی آزادشده‌ای که دولت در اختیار دارد یا بخش عمده‌ای که قسمتی از پلاک‌های آن را آزاد کرده‌اند و تملیک تعداد اندکی از پلاک‌ها باقی مانده است را به صورت پایلوت در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند و انبوه‌سازان در آن مناطق ساخت و ساز را شروع کنند. زمانی که مراحل ساخت و ساز واحدها به پایان رسید، آنها را با واحدهای ساکنان همان منطقه تعویض کنند و حتی طرح‌های تشویقی هم در این رابطه به کار بگیرند. برای نمونه اگر فردی از آپارتمانی در بافت فرسوده به متراژ 100 متر برخوردار است، آن را تحویل بدهد و آپارتمانی را که متراژ بیشتری دارد دریافت کند. این مورد باعث می‌شود سایر ساکنان نیز، اطمینان پیدا کنند که پول و سرپناه خود را از دست نمی‌دهند و تشویق می‌شوند که این کار را انجام دهند. در حال حاضر بعضی از ساکنان این مناطق اطمینان کافی برای فروش واحدهای خود را ندارند چراکه نمی‌دانند بعد از تحویل خانه‌های خود می‌توانند خانه‌دار شوند یا خیر. مصداق همین مساله نیز، در پروژه‌هایی مانند پروژه نواب وجود دارد. در پروژه
نواب، شهرداری اقدام به خرید این واحدها از ساکنان آن محل کرد. مثلاً اگر در آن زمان خانه‌ای چهار میلیون تومان ارزش داشت، شهرداری آن مبلغ را به فروشنده واحد پرداخت کرد اما آن افراد دیگر نتوانستند با چهار میلیون تومان صاحب خانه شوند و همین باعث شد که عده‌ای از این افراد بی‌خانمان شوند. تجربه پروژه‌ای امثال پروژه نواب باعث شد بعضی از ساکنان در مناطق فرسوده و ناکارآمد مقاومت بیشتری داشته باشند در صورتی که اگر طرح پیشنهاد‌شده اجرایی شود، کمک موثری به حل این موضوع می‌کند. در حال حاضر هم این پیشنهاد به وزارت راه و شهرسازی داده شده و آنها نیز پذیرفته‌اند و تایید کرده‌اند که این پیشنهاد به توافقنامه منجر شود.
این طرح چه تاثیری بر بخش مسکن دارد؟ آیا می‌تواند در این بخش کارآمد باشد؟ طرح موجود می‌تواند نیازهای افراد مختلف جامعه حتی با دهک‌های درآمدی پایین را تامین کند؟
طرح تولید انبوه مسکن در مناطق فرسوده قطعاً می‌تواند بر بخش مسکن تاثیرگذار باشد چراکه در این بافت‌ها جمعیت بسیاری ساکن هستند و باید مسکن‌های آنها نوسازی شوند. وجود این بافت‌ها در شرایط غیرطبیعی می‌تواند تبدیل به حادثه‌ای هولناک همراه با رتبه‌ای غیرمنتظره شود که جبران آن برای مملکت بسیار سخت است. به هرحال این موضوع نه‌تنها از بابت فرهنگی، اجتماعی تاثیرگذار است، بلکه از نظر ساخت مسکن نیز، موثر واقع می‌شود. همچنین بهترین روشی است که می‌تواند بخش مسکن را از حالت رکود خارج کند و به سوی رونق حرکت دهد. در مجموع تولید انبوه در این بافت‌های فرسوده به نفع مردم، مملکت، سازنده و حتی اقتصاد کشور است. اما به طور کلی می‌توان گفت این طرح علاوه بر قشر متوسط جامعه می‌تواند به اقشار متوسط رو به پایین نیز کمک کند. همچنین می‌تواند برخی از اقشار متوسط رو به بالا را هم جذب کند.
آیا استراتژی تولید انبوه مسکن در مناطق فرسوده شهری می‌تواند سیستم سوداگرانه حاکم بر بخش مسکن را به پایان برساند؟
ببینید سیستم سوداگرانه، جدا از بافت فرسوده است. این سیستم می‌تواند در اقتصاد آزاد و در هر بخشی به وجود آید. موضوع شرایط اقتصادی است که باید تصحیح شود. اگر این شرایط درست شود بخش سوداگرانه از بین می‌رود. البته قابل ذکر است، شرایط برای ایجاد این سیستم در بخش مسکن بیشتر فراهم است. تازمانی‌که از مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای استفاده می‌شود، این اتفاق صورت می‌گیرد. البته در حال حاضر سه سال است که این اتفاق نیفتاده است. چراکه چرخه اقتصاد کشور کند است و سیستم انقباضی دولت باعث شده که نقدینگی در هیچ بخشی گردش نکند. با این حال اگر شرایط بهتر شود و گردش پول صورت بگیرد، احتمال می‌رود این اتفاق در بخش مسکن هم صورت بگیرد. من همیشه گفته‌ام دولت مراقب باشد که هجوم سرمایه در بخش مسکن اتفاق نیفتد. چراکه اگر این اتفاق بیفتد قیمت مسکن بیش از اندازه جهش پیدا می‌کند که خارج از عرف است. هجوم سرمایه تقاضای کاذب به وجود می‌آورد. تقاضای کاذب نیز، مانند تقاضای واقعی فرمول عرضه و تقاضا را به نفع خود بر
هم می‌زند و موجب افزایش بی‌جهت قیمت می‌شود. البته این موضوع مربوط به بافت فرسوده و تنها شهر تهران نیست بلکه برای سایر نقاط نیز به همین منوال است. در تهران نیز، اگر واحدهای زیادی ساخته شده به دلیل پتانسیل و ظرفیت بسیار بالاست که در این زمینه دولت باید شهرداری را مکلف به محدود کردن مجوزها برای ساخت کند چراکه شهرنشینی را به خطر می‌اندازد و شرایط زندگی را برای مردم سخت‌تر می‌کند. در غیر این صورت اگر باز هم در تهران واحدهایی ساخته شود مشتریان خود را دارد و همه آنها به فروش می‌روند.
همان‌طور که قبل‌تر هم اشاره کردم اجرای این طرح به تمام اقشار جامعه اعم از متوسط، متوسط رو به پایین و متوسط رو به بالا کمک می‌کند. ضمن اینکه باید بدانیم، همه واحدهای بالای شهر برای سازنده‌ها سود نیستند. در قیمت‌گذاری یک متر مربع از یک واحد آپارتمانی چهار عامل عمده دخیل است. یکی از آنها قیمت زمین است. یعنی می‌توانیم بگوییم نصف قیمت یک متر آپارتمان به قیمت زمین آن مرتبط است و سازنده در آن دخالتی ندارد. نصف دیگر قیمت آن نیز، به خدماتی که شهرداری و نظام مهندسی به این واحدها می‌دهند، هزینه نیروی انسانی که این واحدها را می‌سازند و قیمت مصالح که در ساخت آنها لازم است، مربوط می‌شود. حاصل‌جمع همه این موارد به همراه ضریب سودی که سازنده برای خواب سرمایه‌اش در نظر گرفته برای خرید این واحدها لازم است که در حال حاضر به علت نبود گردش نقدینگی لازم در چرخه اقتصاد و قدرت خرید پایین مردم این واحدها را نمی‌خرند.
این مساله در واحدهای مسکن مهر نیز مشاهده می‌شود. در بسیاری از این پروژه‌ها، واحدها حاضر هستند اما به علت قدرت خرید پایین مردم این واحدها با قیمت‌های پایین نیز به فروش نمی‌رسند. در این زمینه دولت باید قدرت خرید مردم را بالا ببرد. اما برای قدرت خرید یا باید درآمد سرانه را در سال‌های آتی بالا ببرد یا باید تسهیلاتی را با شرایط کافی به متقاضیان بدهد که بتوانند این واحدها را خریداری کنند. اگرچه در حال حاضر هم این وام‌ها به خصوص در شهرستان‌ها، مناسب هستند اما ادامه بازپرداخت آنها سخت است و بسیاری از افراد قدرت پرداخت آن را ندارند.
آیا از نظر شما طرح تولید انبوه مسکن در بخش‌های فرسوده و ناکارآمد تحقق پیدا می‌کند؟ انبوه‌سازان در این زمینه چه اقداماتی انجام می‌دهند. آیا از این طرح دولت استقبال می‌کنند؟
انبوه‌سازان از هر طرحی برای ساخت و ساز استفاده می‌کنند. به خصوص برای همکاری در مناطق با بافت‌های فرسوده نیز، آمادگی لازم وجود دارد اما امید می‌رود که این طرح همانند گذشته بی‌نتیجه و در حد حرف نباشد و به اجرا برسد. طی این مدت شرکت مادر تخصصی نوسازی و بهسازی شهر تهران دو توافقنامه با مجموعه انبوه‌سازان امضا کرده است، اما هیچ‌کدام از آنها اجرایی نشده‌اند. به هرحال اگر اجرایی شود یک قدم به سمت جلو رفته‌ایم. این قدم هرچقدر هم کوچک برداشته شود، مثبت تلقی می‌شود و ما انبوه‌سازان از آن استقبال می‌کنیم.
دیدگاه تان را بنویسید